Buscar

Publicación del BLOG

Administración de Fincas Comunidades de Propietarios Legislación

Servidumbre de paso problemas con la construcción

Compartir
Servidumbre de paso problemas con la construcción

P. Buenos días , vivo en un edificio de cuatro vecinos, para acceder a nuestras viviendas tenemos que hacerlo a través de unas escaleras y unos patios, esto ocurre desde que se construyeron los edificios en los años 50 o 60. En mi caso no tengo otra forma de acceder a mi vivienda que no sea a través de la que tengo enfrente ya que no hay otro acceso a la calle. No veo en mi escritura ninguna mención a servidumbre de paso y me preocupa que algún día el propietario de la otra finca nos pueda negar el acceso y entonces no se que pasaría… Como puedo asegurarme de que hay una servidumbre de paso? Tiene que salir en mi escritura o solo en la de la otra finca? Donde/como podría comprobarlo?
Por otro lado , el propietario de la otra finca no hace nunca mantenimiento, hay un tramo de escaleras que está apunto de derrumbarse en el rellano y un vecino puso unas maderas por si a caso pero ya las maderas han cedido y está apunto de llegar al límite. Como puede reclamarse esto? Los vecinos de esa finca, todos de alquiler y gente mayor, no quieren reclamar por si les quitan su contrato pero cualquier día va a pasar un accidente grave…
Agradeceré cualquier ayuda orientativa muchas gracias. Por cierto la finca está en Barcelona.

R. Estimado Carlos:
La servidumbre debe estar reflejado en la escritura de división horizontal del predio sirviente, en este caso de la escritura o estatutos del portal por donde debe de realizar vd. el acceso. Antes de seguir hablando sobre servidumbres le recomiendo la lectura de tres artículos que tenemos escritos de este tema y que vemos que cada vez son mas los lectores que tienen preguntas sobre las servidumbres y los diferentes tipos. Estos artículos son los siguientes:
https://adminfergal.es/sentencias-sobre-servidumbres-en-la-propiedad-horizontal/
https://adminfergal.es/distribucion-gastos-mantenimiento-y-conservacion-en-las-servidumbres-de-comunidad/
https://adminfergal.es/el-predio-sirviente-no-permite-entrada-a-piscina-al-inquilino/
Recordar a todos los lectores que la servidumbre en sus diferentes modalidades vienen regulada en los artículos del código civil desde el artículo 530 al artículo 604.
Tengamos en cuenta para dejarlo claro, que vd. que disfruta del acceso por el otro portal es el predio o fundo dominante y el portal es el predio sirviente
Hay una serie de cuestiones que se tienen que tener en cuenta para los diferentes predios o fundos. Hagamos un resumen de todos aquellos artículos que afecten a su pregunta:
SECCIÓN TERCERA. DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LOS PROPIETARIOS DE LOS PREDIOS DOMINANTE Y SIRVIENTE
Artículo 543.
El dueño del predio dominante podrá hacer, a su costa, en el predio sirviente las obras necesarias para el uso y conservación de la servidumbre, pero sin alterarla ni hacerla más gravosa. Deberá elegir para ello el tiempo y la forma convenientes a fin de ocasionar la menor incomodidad posible al dueño del predio sirviente.

Artículo 544.
Si fuesen varios los predios dominantes, los dueños de todos ellos estarán obligados a contribuir a los gastos de que se trata en el artículo anterior, en proporción al beneficio que a cada cual reporte la obra. El que no quiera contribuir podrá eximirse renunciando a la servidumbre en provecho de los demás.
Si el dueño del predio sirviente se utilizare en algún modo de la servidumbre, estará obligado a contribuir a los gastos en la proporción antes expresada, salvo pacto en contrario.
Artículo 545.
El dueño del predio sirviente no podrá menoscabar de modo alguno el uso de la servidumbre constituida.
Sin embargo, si por razón del lugar asignado primitivamente, o de la forma establecida para el uso de la servidumbre, llegara ésta a ser muy incómoda al dueño del predio sirviente, o le privase de hacer en él obras, reparos o mejoras importantes, podrá variarse a su costa, siempre que ofrezca otro lugar o forma igualmente cómodos, y de suerte que no resulte perjuicio alguno al dueño del predio dominante o a los que tengan derecho al uso de la servidumbre.
Según el código civil, las personas que usan el predio dominante junto con los propietarios que tienen el predio sirviente, deben ponerse de acuerdo para acometer las obras necesarias en el predio sirviente que les permita tener el acceso en perfectas condiciones.
SECCIÓN TERCERA. DE LAS SERVIDUMBRES DE PASO.
Artículo 564.
El propietario de una finca o heredad, enclavada entre otras ajenas y sin salida a camino público, tiene derecho a exigir paso por las heredades vecinas, previa la correspondiente indemnización.
Si esta servidumbre se constituye de manera que pueda ser continuo su uso para todas las necesidades del predio dominante estableciendo una vía permanente, la indemnización consistirá en el valor del terreno que se ocupe y en el importe de los perjuicios que se causen en el predio sirviente.
Cuando se limite al paso necesario para el cultivo de la finca enclavada entre otras y para la extracción de sus cosechas a través del predio sirviente sin vía permanente, la indemnización consistirá en el abono del perjuicio que ocasione este gravamen.
Artículo 565.
La servidumbre de paso debe darse por el punto menos perjudicial al predio sirviente, y, en cuanto fuere conciliable con esta regla, por donde sea menor la distancia del predio dominante al camino público.
Artículo 566.
La anchura de la servidumbre de paso será la que baste a las necesidades del predio dominante.
Artículo 567.
Si adquirida una finca por venta, permuta o partición, quedare enclavada entre otras del vendedor, permutante o copartícipe, éstos están obligados a dar paso sin indemnización, salvo pacto en contrario.
Artículo 568.
Si el paso concedido a una finca enclavada deja de ser necesario por haberla reunido su dueño a otra que esté contigua al camino público, el dueño del predio sirviente podrá pedir que se extinga la servidumbre, devolviendo lo que hubiera recibido por indemnización.
Lo mismo se entenderá en el caso de abrirse un nuevo camino que dé acceso a la finca enclavada.
Artículo 569.
Si fuere indispensable para construir o reparar algún edificio pasar materiales por predio ajeno, o colocar en él andamios u otros objetos para la obra, el dueño de este predio está obligado a consentirlo, recibiendo la indemnización correspondiente al perjuicio que se le irrogue.
Artículo 570.
Las servidumbres existentes de paso para ganados, conocidas con los nombres de cañada, cordel, vereda o cualquiera otro, y las de abrevadero, descansadero y majada, se regirán por las ordenanzas y reglamentos del ramo y, en su defecto, por el uso y costumbre del lugar.
Sin perjuicio de los derechos legítimamente adquiridos, la cañada no podrá exceder en todo caso de la anchura de 75 metros; el cordel, de 37 metros 50 centímetros, y la vereda, de 20 metros.
Cuando sea necesario establecer la servidumbre forzosa de paso o la de abrevadero para ganados, se observará lo dispuesto en esta sección y en los artículos 555 y 556. En este caso la anchura no podrá exceder de 10 metros.
Con respecto a estos artículos que hemos descrito, parece claro que a quien corresponde la obra e al predio sirviente (portal) y que vd. como predio dominante tendrá el derecho a exigir el perfecto estado del uso de esta servidumbre aportando aquella cantidad de dinero que sea oportuna en base a lo que se establezca.
Si considera que el no hacer dicha obra puede suponer un problema tanto para los propietarios/arrendatarios del predio sirviente como para aquellos propietarios que entren por el predio dominante deberá poner en marcha en primer lugar una reclamación extrajudicial ante el Presidente de la comunidad del predio sirviente y si es posible también ante el Secretario-Administrador si lo tuviera.
Si la Comunidad o predio sirviente no le hiciera caso, mi sugerencia es que contrate a un arquitecto y le de un informe para que con ello vaya a urbanismo del ayuntamiento y se resuelva a través de la reclamación oportuna.
No puede dejar de gestionar la reclamación por el posible hundimiento que esto pueda suponer y debe de ser el Ayuntamiento quien puede actuar en vista de los posibles problemas aplicando las posibles normas urbanísticas existentes.
En Madrid, por ejemplo, tenemos la ordenanza de conservación, rehabilitación y estado ruinoso de las edificaciones. Los artículos 6,7 y 8 entre otros hablan del deber de conservación y las actuaciones a realizar. Se los dejo transcritos en este artículo:
Artículo 6. Deber de conservación.
Los propietarios de terrenos, construcciones y edificios tienen el deber de mantenerlos en condiciones mínimas de seguridad, salubridad, accesibilidad, ornato público y decoro, realizando los trabajos y obras precisas para conservarlos, a fin de mantener en todo momento las condiciones requeridas para la habitabilidad o el uso efectivo.
Artículo 7. Actuaciones de conservación.
1. Las actuaciones de conservación tendrán por objeto mantener los edificios y construcciones en las condiciones
mínimas de:
a) Seguridad para que no implique riesgo para las personas y bienes, por lo que se deberán realizar las obras y trabajos necesarios de afianzamiento, refuerzo o sustitución de elementos dañados de la estructura, cimentación, soportes, vigas, forjados, muros de carga u otros elementos estructurales que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.
Asimismo, deberán ser reparadas las fachadas (interiores, exteriores y medianeras) y otros elementos cuyo estado suponga un riesgo para la seguridad de las personas, tales como chimeneas, falsos techos, cornisas, salientes, vuelos o elementos ornamentales o de acabado.
b) Salubridad de forma que no atente contra la higiene y la salud pública, por lo que se deberán realizar las obras y trabajos necesarios para que no se produzcan filtraciones de agua a través de la fachada, cubierta o del terreno y se deberá mantener en buen estado de funcionamiento las redes generales de fontanería y saneamiento de modo que se garantice su aptitud para el uso a que estén destinadas.
c) Accesibilidad de los accesos, escaleras, pavimentos, barandillas, pasamanos, elementos de señalización y comunicación sensorial (braille, altorrelieves, bucle magnético, etc.), ascensores existentes y demás elementos de comunicación horizontal o vertical del edificio o construcción, por lo que se deberán realizar los trabajos y obras necesarios de forma que se conserven y mantengan en correcto uso.
d) Ornato público y decoro, de modo que la fachada de los edificios y construcciones no afecte a la imagen urbana, por lo que se deberá mantener adecentada, mediante limpieza, pintura, reparación o reposición de sus materiales de revestimiento.
2. Las actuaciones de conservación en los terrenos y solares tendrán por objeto:
a) Vallado: Todo solar deberá estar cerrado mediante una valla de las determinadas por el artículo 6.10.17 de las Normas Urbanísticas del Plan General de Ordenación Urbana.
b) Tratamiento de la superficie: Se protegerán o eliminarán los pozos, desniveles, así como todo tipo de elementos que puedan ser causa de accidente.
c) Limpieza y salubridad: El solar deberá estar permanentemente limpio y desprovisto de cualquier tipo de vegetación espontánea o cultivada.
Artículo 8. Alcance del deber de conservación.
1. El deber de conservación alcanza hasta la realización de aquellos trabajos y obras cuyo importe no rebase la mitad del valor de un edificio o construcción de nueva planta, con similares características e igual superficie útil o, en su caso, de idénticas dimensiones que la preexistente, excluido el valor del suelo, realizada con las condiciones necesarias para que su ocupación sea autorizable o, en su caso, quede en condiciones de ser legalmente destinada al uso que le sea propio.
2. Cuando el Ayuntamiento de Madrid ordene o imponga al propietario la ejecución de actuaciones de conservación que excedan del referido límite, éste podrá requerir de aquél que sufrague el exceso. Creo que debe de actuar porque podría ser que esté en juego su vida y la vida e los demás.

Por cierto Carlos, tengo que disculparme porque todo lo que le he puesto está relacionado con el Código Civil general y no el específico de Cataluña y por otra parte la ordenanza que le he desarrollado es del Ayuntamiento de Madrid. Le sugiero en este caso que se dirija a un abogado especialista en el código civil catalán.

Fdo. Miguel Fernández

Administrador de Fincas en Avila, Madrid y Guadalajara

Etiquetas:

Puede que le guste también

Deja un comentario

Your email address will not be published. Required fields are marked *