Sentencias sobre título constitutivo/escritura división horizontal

Desde Adminfergal hemos hablado en sucesivas ocasiones sobre el título constitutivo o escritura de división horizontal, así tenemos diferentes artículos que hacen referencia a ello:

De todos ellos es el último el que se lleva la palma con 1447 visitas.

Además de todos estos tenemos un vídeo que hemos creado en la página de comunidades.com donde precisamente hablamos del título constitutivo. Esté video está en el siguiente enlace: https://www.youtube.com/watch?v=EpJAbo52MME

El vídeo tiene 11.600 visitas por lo que desde aquí agradezco a Juan Rodriguez la aportación de su idea original para crear todos los vídeos relacionados con los diferentes artículo de la ley de propiedad horizontal y a mi se me permitiera poder hablar del artículo 5 de esta ley.

Pero con la ayuda inestimable como siempre de Sepin vamos a dejar constancia de lo que se ha hablado en el Tribunal Supremo y sobre todo en las Audiencias Provinciales sobre este concepto, Título constitutivo y escritura división horizontal. Extractos de sentencias que nos indica como está la situación en el ámbito de la jurisprudencia. Analizaremos algunas de la sentencias aparecidas durante el año 2.021, 2020 y 2.019. ¿Qué indica la jurisprudencia?

DGRN/DGSJFP, 29-4-2021

 Para la modificación del Título Constitutivo, se precisa el consentimiento unánime de los propietarios, no solo de aquellos que lo sean en la fecha de adopción del acuerdo, sino de los titulares a la fecha en que el acuerdo acceda al Registro.

AP Madrid, Sec. 21.ª, 9-2-2021

• No habiendo impugnado los propietarios del local el reparto de gastos aprobado con el presupuesto de la comunidad, aunque no se correspondiera con lo dispuesto en el título constitutivo, es correcto el reparto efectuado conforme al presupuesto.

AP Guipúzcoa, Sec. 2.ª, 29-1-2021

• El % de cuota de comunitaria correspondiente al local es el que viene establecido en el título constitutivo con independencia de lo que se haya venido asignando por la comunidad durante años anteriores

AP Valencia, Sec. 11.ª, 27-1-2021

• No puede declararse elemento común la terraza cubierta que ya en la escritura de división horizontal, previa a la adquisición de la vivienda por la causante, constaba como anejo inseparable a la vivienda del otro comunero

AP Navarra, Sec. 3.ª, 12-1-2021

• Que el título constitutivo no se refiera a la zona ocupada por la terraza como comunitaria y propiedad de la comunidad, no impide que se considere zona común y por tanto la comunidad no debe ejercitar acción reivindicatoria alguna.

AP Madrid, Sec. 8.ª, 30-12-2020

• Lo normal es que el Título Constitutivo lo redacte el propio promotor de las viviendas antes de su venta y escrituración, pero si la venta la realiza entregando la posesión deberá contar con los propietarios para realizar el correspondiente Título.

AP Valladolid, Sec. 1.ª, 15-12-2020

• Que los contadores de agua den servicio a toda la mancomunidad no implica que el local donde se sitúan sea propiedad de esta, cuando consta acreditado en la escritura de división horizontal y estatutos que pertenecen a una sola comunidad.

AP Alicante, Sec. 5.ª, 1-12-2020

• No modificando el acuerdo de liquidación de deuda los coeficientes establecidos en el titulo constitutivo para la distribución de los gastos, el comunero impugnante debe abonar la deuda mantenida con la comunidad para la impugnación.

AP Valencia, Sec. 11.ª, 18-11-2020

• Dado que lo acordado en junta es reponer las líneas delimitadoras de la plaza de garaje a su trazado original, no se precisa unanimidad para su aprobación al no modificarse el título constitutivo.

AP Granada, Sec. 5.ª, 30-10-2020

• Cuando durante años se aplica un sistema de reparto de los gastos que modifica lo prevenido en el título constitutivo sin un acuerdo explícito, sino por mera tolerancia, el acuerdo para volver a la situación de origen no requiere la unanimidad.

AP Asturias, Oviedo, Sec. 5.ª, 28-10-2020

• Que la comunidad haya aplicado cuotas lineales en determinados gastos no implica que los comuneros hayan aceptado dicho cálculo para la totalidad de los gastos cuando es diferente del establecido en el título constitutivo.

AP Burgos, Sec. 2.ª, 22-10-2020

• Aunque no hubiera proyecto definido, al acordarse la cubrición de un espacio afectando a elementos comunes estructurales, se precisa unanimidad ya que supone alteración del título constitutivo de la propiedad.

DGRN/DGSJFP, 16-10-2020

• Un acuerdo comunitario que modifique el título constitutivo puede ser aprobado por unanimidad presunta, al no oponerse los propietarios ausentes, una vez notificados, tras el transcurso de 30 días naturales.

AP Murcia, Sec. 1.ª, 13-10-2020

• Que se haya integrado una plaza de garaje en otra no implica la desaparición de la misma a efectos de título constitutivo y división horizontal por lo que se deben seguir pagando cuotas comunitarias por dicha plaza.

AP Pontevedra, Sec. 1.ª, 23-9-2020.

• La unión de los locales de la planta Baja y la planta Primera es una obra permitida en el Título Constitutivo que, aun afectando al forjado, al demolerlo, no compromete la estructura del edificio ni perjudica a ningún propietario, siendo válida.

AP Valladolid, Sec. 1.ª, 23-9-2020

• No precisa unanimidad el acuerdo que clarifica, para evitar conflictos, qué elementos del subsuelo han de considerarse comunes, al no incurrir en contradicción con lo dispuesto en el título constitutivo.

AP Pontevedra, Sec. 3.ª, 10-9-2020

• La reconversión conceptual y funcional de elemento accesorio en principal de vivienda comporta modificación del título constitutivo que exige el acuerdo unánime de los comuneros.

AP Madrid, Sec. 12.ª, 9-7-2020

• No es nulo el acuerdo que permite tender ropa al resto de los comuneros sobre el patio común pues afecta al derecho de vuelo y no al uso atribuido al comunero del nivel del patio, por lo que no modifica el título constitutivo.

AP A Coruña, Santiago de Compostela, Sec. 6.ª, 30-6-2020

• No es nulo el acuerdo que distribuye el coste de la derrama conforme a los coeficientes establecidos en el título constitutivo.

AP Sevilla, Sec. 6.ª, 30-6-2020

• Es nulo el acuerdo que deniega la solicitud de modificación del título constitutivo para adecuar los coeficientes de propiedad a las nuevas superficies construidas en la cubierta comunitaria aun no habiéndose desafectado la cubierta.

AP Santa Cruz de Tenerife, Sec. 3.ª, 29-6-2020

• La participación de los copropietarios en la Junta debe ser acorde a la cuota de participación establecida en el Título Constitutivo, aunque la cuota de mantenimiento o de participación en los gatos comunes sea distinta o diferente a aquella.

AP Madrid, Sec. 14.ª, 24-6-2020

 Al estar registrado y contenido en el título constitutivo el uso exclusivo de un patio por parte de un comunero, una portería en alquiler con acceso físico a aquel no puede utilizarlo, aunque en el contrato de arrendamiento no se especifique \ Un acuerdo de la Comunidad de propietarios que permite el uso de un patio a una vivienda, el cual es de uso exclusivo de un propietario, contraviene los estatutos, el título constitutivo y el derecho de uso y disfrute de dicho propietario.

AP Santa Cruz de Tenerife, Sec. 4.ª, 19-6-2020

• No acreditando el comunero impugnante que el acuerdo en materia de cuotas y derramas contravenga el título constitutivo o le cause un perjuicio, no puede accederse a la suspensión del mismo como medida cautelar.

AP A Coruña, Santiago de Compostela, Sec. 6.ª, 18-6-2020

• Al no aparecer el hueco bajo escaleras en el título constitutivo, dicho elemento debe calificarse como común al no haber ninguna prueba para considerarlo privativo.

AP Madrid, Sec. 25.ª, 15-6-2020

• Se precisa unanimidad para la modificación del contenido y redacción de un acuerdo aprobado en junta anterior que supone una modificación del título constitutivo respecto a la exoneración de gastos a algunos comuneros.

AP Córdoba, Sec. 1.ª, 2-6-2020

• Una vez transformado el local comercial en vivienda, lo cual no prohíbe el Título Constitutivo, son válidas las obras para unir dos ventanas que dan al patio interior, para permitir su adecuado uso, como recoge el Título.

AP Madrid, Sec. 9.ª, 1-6-2020

• Un propietario puede dedicar un inmueble a una actividad distinta a la especificada originalmente en el Título Constitutivo \ El propietario que ha transformado su local comercial en vivienda debe tener reconocidos los mismos derechos que el resto de los propietarios, como la utilización de las zonas comunes.

AP Almería, Sec. 1.ª, 6-5-2020

• No es lesivo el acuerdo adoptado por la comunidad sobre la instalación de valla en un elemento común al no modificarse el título constitutivo ni precisarse unanimidad para su colocación.

AP Málaga, Sec. 4.ª, 30-4-2020

• El propietario tiene derecho a colocar un cartel en la fachada del edificio al estar reconocido este en el título constitutivo y contar con el consentimiento tácito de la Comunidad, al tolerar su existencia durante más de 15 años, 23 en total \ Es clara y manifiesta la la naturaleza transmisible de la servidumbre de la fachada, al ser un derecho que la promotora que la creó se reservó para incentivar su venta.

AP Valladolid, Sec. 1.ª, 17-4-2020

No suponiendo las obras de la salida de humos una afectación del título constitutivo ni ir en contra de los estatutos, no se exige unanimidad para la aprobación de dichas obras.

AP Pontevedra, Sec. 3.ª, 9-3-2020

• Que haya una puerta de acceso al patio de luces desde el pasillo comunitario, no elimina el uso exclusivo de dicho patio atribuido en la escritura de división horizontal a dos viviendas.

AP Madrid, Sec. 10.ª, 20-2-2020

• No es abuso de derecho el acuerdo que niega la división del garaje para dar una plaza al comunero cuando la parte del garaje que le corresponde según la escritura de la finca adquirida es una zona dedicada a almacén.

AP La Rioja, Sec. 1.ª, 17-12-2019

• No puede aceptarse la acción reivindicatoria del propietario del local sobre el hueco bajo escalera cuando tanto en la escritura de división horizontal como en los planos del proyecto original, consta como elemento común.

AP Baleares, Sec. 4.ª, 12-12-2019

• Desconociendo el comprador que la vivienda que adquiría de la promotora se destinaba a recepción conforme a la escritura de división horizontal, y que no se obtiene la cédula de habitabilidad por dicha circunstancias, existe vicio del consentimiento.

AP Baleares, Sec. 3.ª, 2-12-2019

• Que no existan estatutos no impide que se tenga por constituida la comunidad de propietarios al constar en la escritura de división horizontal.

AP Las Palmas, Sec. 5.ª, 13-3-2019

• Existiendo ya la división horizontal de la finca dadas las adjudicaciones de la herencia, procede estimar la pretensión de obligar a las partes a escriturar la misma sin necesidad de llevar a cabo la acción de división de la cosa común.

AP Alicante, Elche, Sec. 9.ª, 15-1-2019

• La constitución de Comunidad es un formalismo para su organización, aquella existe desde que hay dos o más propietarios y se otorga escritura de división horizontal.

Esperamos que este resumen de sentencias haya sido de vuestro interés.

Fdo. Miguel Fernández

Administrador de Fincas en Madrid, Avila y Guadalajara.