Saldo a favor de un propietario en una Comunidad de Propietarios
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Saldo a favor de un propietario en una Comunidad de propietarios
P: Puede alguien decirme cómo es posible que a final de año exista en la comunidad un saldo a favor de un propietario? y si los hay ¿se deberían especificar los pisos y propietarios acreedores al igual que se especifican los morosos en las cuentas anuales de la comunidad?
R: Con relación a su pregunta comentarle que efectivamente puede ser que haya propietarios que entreguen más dinero a la comunidad de lo que les corresponde. Esto puede deberse a diferentes situaciones.
1º) Que en el año anterior se decidió poner una cuota superior a los gastos en principio previstos y haya quedado un remanente. Remanente que no tiene por qué ser igual a cada propietario. Este remanente suele ir en función del coeficiente de la vivienda o local.
2º) Que haya habido un ingreso extraordinario que no estuviera previsto en los presupuestos, o si estaba previsto no estuviera cuantificado. Por ejemplo: una subvención por parte de la Comunidad o Ayuntamiento por una rehabilitación.
3º) Que los gastos que estaban previstos y por los cuales se calculó la cuota hayan sido menores, debido a una mejora en la gestión de los mismos.
4º) Porque se vaya arrastrando un saldo positivo a favor del propietario desde el año anterior debido a la aplicación del 10% del Fondo de Reserva y que no se hubiera utilizado dicho 10%.
A tu segunda pregunta, decirte que efectivamente cuando se hace la liquidación de gastos del ejercicio, es conveniente, aunque ninguna ley haga referencia al respecto, que se indique que saldo del ejercicio es de cada propietario si bien no todos los administradores llevamos este control tan minucioso.
Que se indique los saldos positivos y negativos de los propietarios no significa que dichos saldos haya que repartirlos. Solo se podrá hacer dicho reparto con la aprobación de la mayoría de los propietarios presentes y representados con derecho a voto. Siempre teniendo en cuenta que por prudencia, se deberá de dejar de remanente al menos el 10% del Fondo de Reserva.
Tenga también en cuenta que los saldos positivos de muchos de los propietarios, lo que están haciendo es financiar a la comunidad, principalmente por la deficiencia que supone el que haya propietarios morosos. Esto por desgracia está a la orden del día.
Os adjunto dos enlaces de mi sitio web por si fuera de vuestro interés:
https://adminfergal.es/cuentas-obligacion-de-entregar-las-cuentas-un-propietario-que-lo-solicita/
Ochenta y seis obligaciones de los vecinos en la Comunidad según la Jurisprudencia
Fdo. Miguel Fernández
Administrador de Fincas en Madrid y Guadalajara
Buenas tardes Sr. Fernández.
Comienzo reconociendo la magnífica labor de divulgación que realiza con sus artículos y videos, tan claros y bien documentados con soporte legislativo y jurisprudencia. Gracias.
Paso a realizar una consulta.
Disponemos de un pequeño local en un edificio de viviendas y locales. Únicamente dispone de acceso por la calle. Carece de calefacción.
Los locales participan en los gastos de los grupos 1, 2 y 3, que son generalistas: obras, luz de escalera, administración, seguro, portero, portero automático, antena, etc. Por coeficiente.
Las viviendas participan de estos mismos grupos, también por coeficiente, pero además están afectados por los grupos 7 (ascensor, mantenimiento) y 8 (agua caliente y calefacción).
En junta de junio 2019, se aprobaron las cuentas de 2018, con un saldo de 12,85 € a favor de la comunidad, por una deuda pendiente de pago de 3.800,86 € de combustible de calefacción.
Como consecuencia se acuerdan dos acciones:
1ª) “DERRAMA EXTRAORDINARIA en concepto de NIVELACIÓN DE SALDOS, con una recaudación de 1.000 €/MES repartido por coeficiente de participación, durante los meses de JULIO/19 a OCTUBRE/19.”
2ª) “A la vista de los gastos e ingresos que realiza la comunidad mensualmente, se aprueba por unanimidad AUMENTAR un 10% el importe de los recibos por el concepto de provisión de gastos mes.”
NOTA: En dicha junta, ni en el acta, se presentó ningún presupuesto de gastos para 2019, únicamente el saldo anterior, la relación de ingresos y gastos, y el nuevo saldo (12,85€).
Convocada la junta en 2022, para liquidar los ejercicios pendientes de aprobación (2019, 2020 y 2021), recibimos la convocatoria con las cuentas de cada ejercicio. En una hoja Excel contabilizamos los pagos realizados por nuestro local y los gastos que correspondían por la aplicación del coeficiente de participación en los gastos correspondientes a los capítulos que son de aplicación, 1, 2 y 3. El resultado fue que habíamos pagado un 141,89 % de lo que nos correspondía, es decir un 41,89 % de exceso. Para colmo, el saldo en la comunidad es de 709,74 €. Luego el exceso pagado no está en el saldo.
Enviamos un escrito al administrador solicitando el presupuesto para 2022 (que no se adjuntaba a la convocatoria). Respondió que lo presentaba en la junta. Le indicamos que en tal caso la junta podía alargarse innecesariamente. Respondió presentando un presupuesto “parcial”, en el que se especificaban claramente los grupos 1,2,3 y 7(ascensores), prácticamente nada del grupo 8 (agua caliente y calefacción) pues no se especifica combustible, ni calefactor, que intervienen en ejercicios anteriores.
IMPORTANTE: Para este ejercicio se nos reduce la cuota en un 50%, ya que se nos aplica el coeficiente de participación a las partidas presupuestadas en los grupos 1,2 y 3.
RESUMEN: El saldo inicial para 2022 corresponde con 7.364,43€ caja+pdte. de cobro y 6.654,69€ pendiente de pago gastos caldera. Neto 709,74€.
Hemos estado pagando los locales (con un coeficiente de participación total del 45,36%), gastos de grupos que no corresponden, al no realizar liquidaciones individuales de cada propiedad.
Por razones personales no hemos podido asistir a la junta. Al recibir el acta hemos realizado un escrito al administrador, que se resume, en:
“Por todo lo anterior, no votamos en contra de la aprobación de las cuentas, sino que las rechazamos porque:
No responden a la liquidación de los presupuestos aceptados, por grupos,
Suponen un quebranto económico sistemático para nuestra propiedad,
No han sido atendidas nuestras reclamaciones previas a la junta general, en el ya mencionado escrito, sobre este asunto.
Por todo lo anterior solicitamos de la administración:
La regularización de los cálculos de ingresos y gastos de cada propiedad de los ejercicios 2019, en adelante. Según grupos asignados.
El establecimiento de saldos individuales para cada propiedad. Inicial y final.
La comunicación oficial y actuación que proceda.”
Nos gustaría conocer su opinión sobre este asunto, así como que acciones, lo más amistosas posibles, proceden.
Disculpe la extensión pero tratamos de proporcionar lo más claramente posible la situación, puesto que confiamos plenamente de su opinión y criterio.
Gracias anticipadas.
Estimado Carlos:
Esta información que me ha enviado es muy extensa con lo que si le parece y como excepción puede llamarme al teléfono de referencia y lo comentamos.
Gracias
Miguel
691564359
Buenos días,
La cuenta bancaria de nuestra comunidad asciende al cierre del año de 100.000€ debido a unas cuotas mal calculadas en el pasado.
Se puede pedir que dicho saldo (ya que con las actuales cuotas se va a cubrir el presupuesto) sea devuelto a los propietarios?
Gracias
Estimada Virginia:
Si tenéis un saldo tan alto y pensáis que no es necesario aportar de momento mas dinero, es muy sencillo, podéis decidir si dejáis de aportar cuotas durante un tiempo, podéis reducir la cuota, devolver dichas cuotas a los propietarios, etc. esto es un tema puramente de gestión y para ello solo necesitáis decidirlo por mayoría simple en segunda convocatoria de los propietarios presentes y representados con derecho a voto.
Un cordial saludo
Miguel
691564359
Hola,en la carta que nos envian con los gastos trimestrales le ha salido a mi madre una cantidad en negativo y no sabe si es para pagar o no. En la misma carta hay una lista de deudores donde no esta ella.
Podria explicarnos
Hola Nekane:
Si la cantidad que aparece está en negativo es porque su madre ha aportado en un momento mas dinero del que le correspondería. El Administrador lo ha puesto en negativo para que quede constancia. Esto es positivo para vds. No deben preocuparse.
Saludos
Miguel
691564359