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Reflexiones de un Administrador de Fincas Colegiado sobre la Ley de Propiedad Horizontal

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Reflexiones de un administrador de fincas

Reflexiones de un Administrador de Fincas Colegiado sobre la Ley de Propiedad Horizontal

Nuestra querida Ley de Propiedad Horizontal (LPH) desde su entrada en el B.O.E. 176, del 23/07/1960, Ley 49/1960, ha sufrido diversas modificaciones, sin embargo, estas, lejos de mejorar la Ley, lo que han hecho es añadirle parches, en algunos casos acertados, pero en otros muchos desacertados. El Poder Legislativo no ha resuelto los problemas que demanda la Sociedad, generando además diversos problemas de interpretación en el ámbito jurídico. Desgraciadamente estamos ante una ley ambigua y poco transparente, dejando a criterio de los Tribunales a través de su jurisprudencia, la aplicación correcta de los criterios transmitidos por el Legislador. Pero aún en estos casos, los Juzgados de 1ª Instancia, las Audiencias Provinciales, etc. son contradictorias en sus propias sentencias. Todo esto conlleva a una cierta indefensión de los propios comuneros y en muchos casos de los propios profesionales que ejercen su labor como Administradores de Fincas.

Voy a describir a continuación un compendio de carencias que entiendo se deben de mejorar en la LPH.

  • Se debería obligar por Ley a cualquier propietario que vaya a comprar una vivienda, un banco que proceda con una ejecución hipotecaria o dación en pago, etc. que pagaran toda la deuda pendiente que tenga dicho piso o local con la Comunidad de Propietarios. Obligar a que en la venta estuviera previamente toda la deuda pendiente. La Comunidad no tiene por qué perjudicarse en una compra-venta. No se debería limitar el pago de la deuda al nuevo propietario a los 3 años anteriores más el año actual. El que quisiera comprar, ejecutar, etc. debería asumir las cargas del piso por este concepto en su totalidad. Con la ley actual se benefician principalmente los especuladores y la Banca. (art. 9.1.e de la LPH).
  • Se debería obligar vía notarial a que, en la compra-venta de viviendas se entregue un Certificado de hallarse al corriente de pago por quien haga las funciones de Secretario-Administrador. No se debería de admitir en ningún caso que se “exonere” de esta obligación por el adquiriente. Debería ser obligatorio este documento en Notaria, y que el comprador sepa en todo momento la deuda de la vivienda contraída con la Comunidad y la obligación de cancelar toda la deuda antes de la transacción (Art. 9.1.e de la LPH).
  • Se debería obligar a que los pagos a realizar por parte de determinados propietarios fueran domiciliados, con objeto de no retrasar los pagos y generar problemas en la Tesorería de la Comunidad. Todas las Sociedades (S.A., S.L., etc.), Bancos, Administración pública, etc. son los principales morosos de las Comunidades y son precisamente los que deberían dar ejemplo. (Art. 9.1.e).
  • Se debería dejar claro que deudas debe incluir el Secretario-Administrador en los Certificados de hallarse al corriente de pago: Deuda vencida pendiente, derramas pendientes de emisión, último saldo liquidado, lectura de contadores de consumos, liquidación del saldo de la vivienda, etc.
  • En cuanto a la participación en los gastos de las diferentes propiedades, se debería hacer una norma clara. Que gastos deben asumir las viviendas y que gastos deben asumir los locales. Por ejemplo: Gastos de ascensor, etc.
  • El art. 10 de la LPH cuando dice en su apartado 1º “tendrán carácter obligatorio y no requerirán acuerdo previo de la Junta”, me parece surrealista, teniendo en cuenta que la Junta se deberá reunir para aplicar las derramas que afecten a todos los propietarios. Se le ha quitado poder a la Junta de Propietarios. Debe ser la Junta de Propietarios quien debe decidir en “que” y en “como” se debe gastar el dinero.
  • Se debería modificar el actual art.13. Hoy en día es imposible que las funciones del Presidente, Secretario y Administrador recaigan en una misma persona. Se debería limitar y obligar a que se nombren de forma independiente. Por otra parte, considero por la experiencia que es complicado en la práctica diferenciar el cargo de Secretario con el cargo de Administrador. Se deberían unificar estos dos cargos (art. 13.5 de la LPH).
  • El actual artículo 15 de la L.P.H. debería definir con más claridad en que forma se puede delegar el voto. Por escrito, con la firma del propietario que delega, o si esta delegación se podrá realizar por correo electrónico e incluso delegándolo a través de una página web generada a tal efecto. Se debería especificar los requerimientos técnicos mínimos exigidos. Debemos adecuar la ley a los momentos tecnológicos actuales en los que vivimos. Hoy existen herramientas que pueden ayudar a mejorar este punto.
  • La regulación de las convocatorias de las Juntas Generales es muy ambigua. Se debería definir con más claridad quien convoca. Si es el Presidente, si son los promotores de la reunión, o solo para el caso de que una vez solicitado al Presidente la convocatoria de una Junta General y pasado un tiemplo prudencial, si este no convoca, a pesar de la petición de un 25% de los propietarios, pasados por ejemplo 15 días, pueden directamente convocarlo atendiendo a la negativa presunta del Presidente. (art. 16 de la LPH)
  • El art. 17 de la LPH, conjuntamente con el art. 10 y otros artículos, nos da una diversidad de posibilidades en los tipos de acuerdo con sus respectivas mayorías. 1/3, mayoría simple, 3/5, unanimidad. Hay una confusa y desestructurada regulación al respecto. Además de ello en el art. 17.8 establece como se obtienen estos quórums. Se debería incluir un artículo que recoja todas las diferentes posibilidades con sus correspondientes mayorías.

En mi página web tenéis un resumen de las mayorías necesarias en una comunidad de propietarios

Mayorías necesarias en Comunidad de Propietarios

https://adminfergal.es/mayorias-necesarias-segun-la-ley-de-propiedad-horizontal-y-la-jurisprudencia/

Fdo. Miguel Fernández 

Administrador de Fincas en Madrid y Guadalajara

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