Problemas Prácticos Sobre la Legitimación del Presidente en las Comunidades de Propietarios
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Introducción
En el régimen de propiedad horizontal, las comunidades de propietarios se encuentran en una situación legal peculiar: no poseen personalidad jurídica pero tienen capacidad para ser parte en procesos judiciales. Sin embargo, la representación procesal recae en el presidente de la comunidad, quien debe actuar en nombre y representación de esta según lo establecido en la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) y la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC). Esto genera diversos problemas prácticos relacionados con la legitimación, especialmente cuando no se cumplen ciertos requisitos formales o se confunden conceptos jurídicos.
Este artículo explora los desafíos más comunes asociados con la legitimación del presidente de la comunidad, basándose en jurisprudencia relevante y análisis doctrinal. También se ofrecen propuestas para mejorar la gestión de estas situaciones en beneficio de las comunidades de propietarios.
Conceptos Previos
Para comprender los problemas de legitimación, es crucial distinguir entre tres conceptos clave:
- Capacidad para ser parte: Es la aptitud de una comunidad de propietarios para ser demandante o demandada en procesos judiciales. Esto está reconocido en el artículo 6.1.5 de la LEC.
- Capacidad procesal: Representa la posibilidad de actuar de manera válida en el proceso. En las comunidades de propietarios, esta capacidad se delega al presidente, como se establece en el artículo 13.3 de la LPH.
- Legitimación: Se refiere a la titularidad de la relación jurídica objeto del litigio, según el artículo 10 de la LEC. En las comunidades, la legitimación activa o pasiva corresponde a la comunidad, no al presidente.
Es importante evitar confundir estos conceptos, ya que ello puede derivar en errores procesales que compliquen el litigio.
La Representación del Presidente
El presidente es el representante legal de la comunidad, tanto dentro como fuera del ámbito judicial. Sin embargo, su actuación está supeditada a ciertos requisitos:
- Autorización de la junta de propietarios: La jurisprudencia, incluyendo sentencias como la STS 422/2016, exige que el presidente cuente con un acuerdo comunitario previo que le autorice para ejercitar acciones judiciales. Esto busca asegurar que las decisiones reflejen la voluntad colectiva de la comunidad.
- Diferenciación entre acciones activas y pasivas: Mientras que para demandar es necesario un acuerdo previo, para contestar demandas algunos tribunales han flexibilizado esta exigencia debido a la urgencia procesal.
- Representación en casos excepcionales: En situaciones de urgencia, como demandas con plazos procesales breves, algunos fallos judiciales han admitido actuaciones sin acuerdo previo, siempre que luego se subsanen.
- Autorización implícita en los estatutos: En algunas comunidades, los estatutos pueden incluir disposiciones que otorgan facultades generales al presidente, lo que puede ser una solución útil para evitar problemas en situaciones de litigio urgente.
Problemas Frecuentes
1. Falta de Acuerdo Previo
Uno de los problemas más comunes surge cuando el presidente inicia acciones judiciales sin contar con la autorización de la junta. Esto puede derivar en que la parte contraria alegue falta de legitimación, poniendo en riesgo el proceso. Aunque la falta de representación es subsanable según el artículo 231 de la LEC, su corrección depende del criterio del tribunal. Este problema puede ser especialmente crítico en situaciones donde el tiempo es un factor determinante.
2. Confusión entre Conceptos
En numerosos casos, se confunden los términos “falta de legitimación” y “falta de representación”. Esto no solo genera errores procesales, sino también dilaciones innecesarias en los procedimientos judiciales. La jurisprudencia, aunque abundante, no siempre utiliza una terminología clara, lo que perpetúa esta confusión.
3. Autorizaciones Genéricas vs. Específicas
La jurisprudencia diverge respecto a si es suficiente una autorización genérica para actuar en nombre de la comunidad o si se requiere una autorización específica para cada acción judicial. Mientras algunas audiencias provinciales consideran válidas autorizaciones amplias, otras exigen mayor especificidad. Esta disparidad refleja la falta de criterios uniformes en la interpretación de la normativa vigente.
4. Subsanación de Defectos
Cuando no se acompaña el acta de autorización con la demanda o contestación, algunos tribunales permiten subsanar el defecto en la audiencia previa, mientras que otros lo consideran insubsanable. Esta disparidad genera inseguridad jurídica y pone en desventaja a las comunidades que no pueden cumplir con los plazos establecidos por razones administrativas o de gestión.
5. Actuaciones de Urgencia
En procesos con plazos ajustados, como los verbales, es casi imposible que la comunidad convoque una junta para autorizar al presidente. Esto plantea un dilema: priorizar el cumplimiento formal o garantizar la defensa efectiva de la comunidad. Algunos tribunales han aceptado que el presidente actúe sin acuerdo previo en estos casos, pero la falta de un criterio uniforme complica la situación.
6. Problemas de Coordinación
En comunidades grandes o con alta rotación de presidentes, la falta de comunicación entre administradores, propietarios y órganos de gobierno puede agravar estos problemas. La documentación incompleta o desactualizada también contribuye a generar conflictos en los procedimientos judiciales.
Jurisprudencia Destacada
- STS 622/2015: Establece que el presidente necesita acuerdo previo para demandar, salvo que los estatutos dispongan lo contrario o actúe como copropietario.
- STS 1/2019: Permite actuaciones sin acuerdo previo en casos urgentes, como contestar demandas.
- AP Cantabria 254/2024: Declara válida la actuación del presidente para recurrir sin acuerdo específico cuando existe una autorización genérica previa.
- AP Barcelona 61/2023: Considera suficiente una autorización genérica para ejercer acciones judiciales en defensa de la comunidad.
- STS 204/2012: Subraya que la falta de representación es subsanable si se aporta la documentación adecuada antes de la audiencia previa.
Propuestas de Mejora
1. Modificaciones Estatutarias
Incluir en los estatutos una cláusula que autorice al presidente a actuar judicialmente en casos urgentes o de interés prioritario podría simplificar muchos procedimientos. No obstante, es esencial limitar esta facultad para evitar abusos y garantizar que las decisiones reflejen la voluntad de la comunidad.
2. Adopción de Acuerdos Genéricos
Aún sin modificar los estatutos, las comunidades pueden adoptar acuerdos que confieran al presidente una autorización amplia para representarles en procesos judiciales, siempre que esto no contravenga decisiones específicas de la junta. Esto resulta especialmente útil en comunidades con alta litigiosidad.
3. Formación para Administradores y Presidentes
Capacitar a los administradores y presidentes sobre sus responsabilidades legales y los procedimientos judiciales puede reducir errores y conflictos derivados de una gestión inadecuada. Los programas de formación podrían incluir simulaciones de casos prácticos y talleres sobre normativa vigente.
4. Fomento de la Mediación
En lugar de recurrir de inmediato a litigios, las comunidades deberían fomentar mecanismos alternativos de resolución de conflictos, como la mediación. Esto podría minimizar los problemas derivados de la representación procesal y reducir los costos asociados a los litigios prolongados.
5. Reformas Normativas
Se podría proponer una modificación legislativa que regule de forma más clara y uniforme la necesidad de autorización previa y la subsanabilidad de los defectos de representación. Esto garantizaría mayor seguridad jurídica y evitaría interpretaciones divergentes por parte de los tribunales.
6. Uso de Herramientas Digitales
La implementación de herramientas digitales para la gestión documental podría agilizar la toma de decisiones y asegurar que los acuerdos de la junta estén siempre disponibles. Estas plataformas también podrían incluir recordatorios automáticos sobre plazos procesales y requisitos legales.
Conclusión
La legitimación del presidente en las comunidades de propietarios es un tema complejo que exige un equilibrio entre el cumplimiento de los requisitos legales y la garantía de una adecuada defensa de los intereses comunitarios. Si bien la jurisprudencia ha avanzado en clarificar algunos aspectos, persisten dudas y disparidades que requieren atención. Implementar las propuestas de mejora aquí descritas podría contribuir a una gestión más eficiente y armoniosa de estos conflictos.
Una mayor uniformidad en la aplicación de las normas, combinada con una mejor formación y el uso de tecnología, podría transformar significativamente la forma en que las comunidades enfrentan sus desafíos legales.
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Fdo. Miguel Fernández
Administrador de Fincas en Madrid, Ávila y Guadalajara
