Privación uso de vivienda por ruidos y actividades molestas
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Contestación a una pregunta que nos hace un propietario por las medidas cautelares tomadas por un juez a la privación del derecho de uso de la vivienda por actividades molestas.
P. La comunidad de vecinos me demandó y, de forma cautelar, el juez me ha impuesto la privación del derecho al uso de la vivienda durante tres años (cito literal). Por ende, no puedo tener acceso a ningún tipo de servicio comunitario, entonces ¿quedo libre de pagar las cuotas? Creo que no es lo mismo tener un inmueble cerrado porque no encuentras inquilinos o simplemente no quieres alquilar (por ej.) que la situación en la que me encuentro.
¡Agradezco de antemano su pronta respuesta!
R. Hola Jose. Muy interesante su pregunta porque es la primera vez que nos llega a través de los comentarios de la web.
En primer lugar, veamos que nos dice la ley de propiedad horizontal a este respecto según el artículo 7.2 de la misma.
«2. Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualesquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes.
Si el infractor persistiere en su conducta el presidente, previa autorización de la Junta de propietarios, debidamente convocada al efecto, podrá entablar contra él acción de cesación que, en lo no previsto expresamente por este artículo, se sustanciará a través del juicio ordinario.
Presentada la demanda, acompañada de la acreditación del requerimiento fehaciente al infractor y de la certificación del acuerdo adoptado por la Junta de propietarios, el Juez podrá acordar con carácter cautelar la cesación inmediata de la actividad prohibida, bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia. Podrá adoptar, asimismo, cuantas medidas cautelares fueran precisas para asegurar la efectividad de la orden de cesación. La demanda habrá de dirigirse contra el propietario y, en su caso, contra el ocupante de la vivienda o local.
Si la sentencia fuese estimatoria, podrá disponer, además de la cesación definitiva de la actividad prohibida y la indemnización de daños y perjuicios que proceda, la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años, en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad. Si el infractor no fuese el propietario, la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento.»
De momento y de forma cautelar el juez le ha impuesto la privación del derecho al uso de la vivienda. El juez le ha impuesto la máxima pena según la ley y hay que respetar la decisión de los jueces. Entiendo que sin entrar a juzgar los pormenores de la sanción, esta se le ha impuesto por ser reiterativa en el tiempo.
Que a vd. se le haya puesto esta sanción de privación de uso de la vivienda no significa que no deba de cumplir con sus obligaciones como propietario. Vd. deberá seguir pagando las cuotas y derramas que se vayan generando en la vivienda como cualquier vecino de la finca.
Por suerte o por desgracia hay personas que han recibido sentencias similares a la suya de 12 meses a tres años de inhabilitación, pero tienen que seguir pagando sus cuotas de comunidad. Se le inhabilita al uso de la vivienda, pero no al cumplimiento de sus responsabilidades.
Que dicen las diferentes tribunales con respecto a la inhabilitación de la vivienda, veamos el resumen de alguna de las sentencias con la inestimable ayuda de Sepín:
AP Madrid, Sec. 10.ª, 15-1-2020 Acreditados los comportamientos y actividades molestas practicadas en la vivienda por parte de los demandados procede condenar al cese de las mismas y al desalojo de la vivienda.
AP Guipúzcoa, Sec. 2.ª, 30-12-2019 Acreditado de forma indubitada las actividades y comportamientos de las comuneras, provocando daños en la comunidad y actuando con total desprecio a la convivencia vecinal, procede privarles del derecho de uso de la vivienda.
AP Madrid, Sec. 9.ª, 12-12-2019 Siendo reiterada la actitud del comunero ocasionando molestias graves a los comuneros con los ruidos y golpes durante mucho tiempo a pesar de ser requerido varias veces para su cese, es procedente la privación del uso de la vivienda.
AP Salamanca, Sec. 1.ª, 12-12-2019 No es necesario demandar también a los inquilinos de la vivienda en la demanda de cese de actividad cuando su ocupación es temporal y lo que se solicita es el cese de actividad de arrendamiento temporal \ Acreditadas las molestias ocasionadas por anteriores inquilinos, la privación de uso no puede afectar a los actuales moradores de la vivienda sino al derecho del propietario de volver a arrendarla.
AP Álava, Sec. 1.ª, 14-2-2019 Debe condenarse a la privación de uso de vivienda a los responsables de los ruidos que ya fueron condenadas por los mismos en procedimiento anterior y que han impedido intencionadamente la notificación de cualquier requerimiento de la comunidad.
AP Valencia, Sec. 11.ª, 20-11-2018 Se declara la privación del derecho de uso de la vivienda del propietario demandado por actividades molestas durante un plazo de 3 años, al durar las dichas molestias más de 10 años
AP Pontevedra, Sec. 1.ª, Acreditada la existencia de una actividad insalubre, malos olores procedentes del piso de la propietaria, procede la prohibición de un año de privación del uso de la vivienda, al considerarse un verdadero abuso del derecho de propiedad.
AP Madrid, Sec. 13.ª, 12-01-2014. Consta acreditado que los demandados llevan años realizando actividades molestas, por lo que procede la condena de privación del uso de la vivienda por 12 meses.
AP Sevilla, Sec. 6.ª, 11-01-2013. Se considera ajustada a Derecho la sanción de privación de uso de vivienda durante un año y medio a la propietaria que no ha cesado en su actividad ruidosa, en horas de descanso nocturno, a pesar de las reiteradas solicitudes de la Comunidad.
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Fdo. Miguel Fernández
Administrador de Fincas en Madrid y Guadalajara
Buenos días trabajo en una comunidad de propietarios….ellos han contratado una empresa de servicios la cual me hizo un contrato de limpieza….pero mi contrato pone que es de fin de obra y servicios..además quieren que sea limpieza conserje jardinero..y mantenimiento….tengo que asumir toda esta responsabilidad? Además la empresa de servicios me dice que mi contrato no se cambia que puede estar así años..y cuando seré fijo ..? aparte estás empresas prorratean las pagas extras y parece que ganó más pero la nómina realmente es otra ..esto es legal.?
Estimado Julio Cesar,
Esta es una pregunta que debería realizarla a un asesor laboral. Lo que le podamos decir nosotros podría estar equivocado debido a que tendríamos que tener en nuestras manos dicho contrato. El contrato de obra o servicios determinado se puede aplicar a diferentes tipos de trabajo dentro de lo que es el ámbito de la conserjería siempre que por esas actividades se le de el complemento salarial adecuado. En el convenio de empleados de fincas urbanas se especifica cuales son los complementos salariales que debería abonarse por las diferentes actividades. Si su contrato es de limpieza con la empresa que realiza los servicios externos deberán atenerse a lo que indica dicho contrato. Usted puede realizar las oportunas reclamaciones pero a sabiendas de que la empresa de servicios puede tomar medidas que afecten a su actividad.
saludos
Miguel
691564359
Hola;
tengo una duda en este tema, si el vecino infractor tiene una porción de la propiedad, sólo se le podrá rescindir el derecho de uso de la vivienda por 3 años como mucho, o podría ser revocado su derecho de uso de por vida?¿?¿
Tenemos un vecinos que nos está generando muchos problemas de ruido en la comunidad y este, creemos, que sólo tiene un 25% (o menos) de la propiedad por herencia al fallecer su madre y heredar de esta.
Un saludo.
Estimado Fran:
El artículo 7 de la Ley de propiedad horizontal entre otras cosas habla del tiempo máximo de prohibición por ruido que podría llegar como máximo hasta los tres años. No se le puede limitar el uso de su vivienda de por vida. También es independiente el hecho de que el propietario que hace ruido tenga un % minoritario. Si se presenta una demanda por ruidos y la gana la comunidad, el/los propietarios tendrán que acatarla, independientemente que el que genera los ruidos tenga el 1% o el 99% de la propiedad.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359