Plazo de prescripción de obras realizadas por los propietarios en elementos comunes

Aunque en principio, podría considerarse que este plazo sería el de 30 años en general, también existe otra que defiende la prescripción de 5 años, cuando lo que se realizan son obras en elementos comunes de uso privativo, como señala la sentencia del TS, Sala Primera, de lo Civil, 3/2012, de 6 de febrero.

Con la ayuda de Sepin vamos a incorporar algunas sentencias para dejar claro el tiempo de la prescripción de las obras:

Treinta años

• Carácter real de la acción entablada para la supresión de una conducción de desagüe por el forjado sin consentimiento de la comunidad, por lo que prescribe a los 30 años

TS, Sala Primera, de lo Civil, 540/2016, de 14 de septiembre.

En este caso se trata de la ocupación de un espacio -del que es titular la comunidad- para crear una servidumbre de desagüe a favor de unos locales que no gozaban de tal derecho según la escritura de constitución del régimen de propiedad horizontal.

• Al haberse construido el trastero en la plaza de garaje hace 28 años, no está prescrita la acción de demolición del mismo al no haberse adquirido la propiedad por usucapión de los elementos ocupados.

Que es la usucapión: «posesión en concepto de dueño», es un concepto legal que se refiere al proceso mediante el cual una persona puede adquirir la propiedad de un bien mueble o inmueble, así como derechos reales sobre ese bien, a través de la posesión continua, pacífica, pública y sin oposición durante un período de tiempo determinado, que varía según la legislación de cada país.

Los principales elementos de la usucapión son:

Posesión: El individuo debe poseer el bien como si fuera el propietario durante un período de tiempo continuo. Esto significa que debe ejercer el control efectivo y el uso del bien de manera continua y sin interrupciones.

Continua y Pacífica: La posesión debe ser continua y sin interrupciones significativas, y no debe haber disputas legales o conflictos que impidan la usucapión. La posesión pacífica significa que no se adquiere por medio de la fuerza o la violencia.

Pública: La posesión debe ser pública, lo que significa que debe ser conocida y evidente para cualquier persona interesada. No puede ser una posesión oculta o secreta.

Período de Tiempo: Cada jurisdicción establece un período de tiempo específico durante el cual se debe cumplir con los requisitos de posesión continua y pacífica. Este período de tiempo varía de un lugar a otro, pero suele ser de varios años.

Una vez que se cumple con los requisitos de la usucapión según la ley aplicable, el poseedor adquiere la propiedad o los derechos reales sobre el bien en cuestión de manera legal y sin necesidad de un acto de transferencia adicional. Este proceso se utiliza para resolver disputas sobre la propiedad y para permitir que los bienes sin dueño conocido o abandonados vuelvan a utilizarse de manera productiva.

AP Madrid, Sec. 10.ª, 194/2022, de 4 de abril

(Sobre la usucapión puedes ver el artículo escrito por nosotros en el siguiente enlace:

https://adminfergal.es/que-es-la-prescripcion-adquisitiva-o-usucapion/ )

• Las acciones de restitución de cualquier elemento común a su estado anterior frente al titular del elemento privativo que pudiera beneficiarse de la alteración, es de carácter real y el plazo de prescripción aplicable a las mismas es el de 30 años

AP Huelva, Sec. 2.ª, 281/2020, de 7 de mayo

• Las acciones por las que la comunidad reclama la restitución de cualquier elemento común a su estado anterior frente al titular del elemento privativo es de carácter real y por tanto el plazo de prescripción es de 30 años.

AP Madrid, Sec. 9.ª, 396/2019, de 24 de julio

• La acción entablada pretende obtener una condena de los demandados a reintegrar a su estado anterior el forjado que cubre el sótano y que ha sido alterado para pasar a través del mismo ciertas conducciones de desagüe. De ahí que el carácter real de la acción resulte indiscutible.

AP Valencia, Sec. 8.ª, 161/2019, de 11 de marzo

• es claro que el plazo de prescripción para la acción ejercitada por la Sra. Inés es el de treinta años (artículo 1963 Código Civil) y no el de quince años. Señala el Sr. Perito en su informe que el formato y diseño de los revestimientos cerámicos (pavimento y alicatados) datan al menos de hace treinta años, pudiendo fechar de igual manera el mobiliario y la chimenea del interior del recinto, considerando en definitiva que los elementos fueron instalados en la cubierta hace más de treinta años (años 80). Pero sin perjuicio de tal resultando probatorio, el cómputo para el plazo de la prescripción debe realizarse conforme a lo establecido en el artículo 1969 del Código Civil, esto es, desde el día en que pudo ejercitarse la acción y no desde la fecha en que ha quedado fijada la realización de la obra.

Cinco años. Artículo 1964. CC

• Prescripción de la acción ejercitada por una comunera para la retirada de una construcción realizada por otro comunero en la terraza comunitaria cuyo uso ostenta al haber transcurrido más de 15 años (en la actualidad 5)

TS, Sala Primera, de lo Civil, 3/2012, de 6 de febrero

Tal y como se declara, entre otras, en la sentencia de esta Sala citada por la parte recurrente en apoyo del interés casacional que sostiene su recurso, tienen una naturaleza real las acciones ejercitadas en el ámbito de la propiedad horizontal que se dirigen a obtener el reintegro de espacios comunes de titularidad comunitaria que son o han sido ocupados por algún copropietario. Se trata de acciones reivindicatorias tendentes a recuperar el dominio de un concreto espacio, que teniendo naturaleza común, ha sido objeto de apropiación por parte de un copropietario.

B) Sin embargo esta doctrina no es aplicable al supuesto que se ahora se analiza, ya que la parte recurrente, en su día demandante, no ha ejercitado ninguna acción de naturaleza real por la que se pretendiera la recuperación del dominio de un espacio común invadido ilegítimamente por algún copropietario. La demandada es propietaria de una vivienda que tiene atribuido, para su uso privativo, una terraza de naturaleza común. Ninguna de estas circunstancias ha sido objeto de debate ni, por tanto, negada por la parte recurrida: el espacio donde está situada la terraza de cuyo uso disfruta es un elemento común de uso privativo. La parte demandante ha formalizado una demanda mediante la que únicamente pretendía que se retirara por parte de los demandados la construcción realizada en la terraza de cuyo uso privativo disfrutaban porque, afectando a un elemento común, había sido ejecutada sin el consentimiento unánime de la comunidad de propietarios.

• El plazo de prescripción de la acción de la comunidad para declarar la ilegalidad de las construcciones hechas por los comuneros en el patio de luces sin consentimiento comunitario es de 5 años

AP Madrid, Sec. 18.ª, 142/2022, de 31 de marzo

• El plazo aplicable a la acción de la comunidad para la retirada de una construcción realizada en zona común de uso privativo sin autorización comunitaria es el fijado en el al art.1964 CC.

AP Granada, Sec. 3.ª, 34/2022, de 27 de enero

¿Cuándo prescriben las obras y se incurre en una infracción urbanística en el Ayuntamiento?

La prescripción de las obras y las infracciones urbanísticas en un ayuntamiento puede variar según la legislación específica de cada jurisdicción local y regional. Por lo tanto, es fundamental consultar las leyes locales y los reglamentos urbanísticos de tu área específica para obtener información precisa sobre los plazos de prescripción en tu ubicación.

En muchos lugares, las infracciones urbanísticas y las obras ilegales pueden prescribir después de un cierto período de tiempo, lo que significa que las autoridades locales ya no pueden tomar medidas legales contra el infractor después de que haya transcurrido ese plazo. Estos plazos pueden variar, pero suelen oscilar entre 4 y 15 años o más, dependiendo de la gravedad de la infracción y las regulaciones locales.

Es importante destacar que la prescripción de las obras y las infracciones urbanísticas generalmente comienza a contar desde el momento en que se comete la infracción o se finaliza la obra ilegal. Sin embargo, estos plazos pueden interrumpirse o suspenderse en ciertas circunstancias, como cuando las autoridades inician procedimientos legales contra el infractor.

Para obtener información precisa sobre los plazos de prescripción de obras y las infracciones urbanísticas en tu área, os recomiendo consultar con el departamento de urbanismo del ayuntamiento o buscar asesoramiento legal local. Las regulaciones específicas pueden cambiar con el tiempo y pueden ser diferentes de una jurisdicción a otra.

Apoyándonos en los que comenta Fernando Ortega Cano, abogado experto en Derecho Urbanístico, cuando se realizan obras sin permiso del ayuntamiento se incurre en una infracción urbanística, y es posible que nos veamos sometidos a la apertura de un procedimiento sancionador, que puede implicar desde el pago de multas, la demolición de lo construido y el pago de indemnizaciones a terceros, etc.

Sin embargo, no siempre el ayuntamiento detecta a tiempo la construcción de una obra sin permiso, y si pasa demasiado tiempo es posible, de acuerdo con nuestro sistema legal, que la infracción urbanística prescriba.

¿Qué obras sin permiso del ayuntamiento pueden ser objeto de prescripción?

Pueden ser objeto de prescripción las siguientes obras sin permiso del ayuntamiento:

Obras menores

Son aquellas que necesitan licencia de obra menor y que no implican una obra nueva o la modificación de una estructura.

Obras mayores

Son aquellas que implican una mayor movilización de recursos y modificación de espacios, para los que hace falta un proyecto o informe técnico, permiso de la comunidad y licencia de obra mayor.

Son ejemplos de obras de esta clase los cerramientos de terraza y otras modificaciones de una fachada común, la construcción de una vivienda, la demolición o reconstrucción de edificios, hacer modificaciones a la estructura de una edificación, ampliaciones, transformaciones de local a vivienda o viceversa, construcción de piscinas, etc.

En general, pueden prescribir todas aquellas obras sin permiso del ayuntamiento que se hayan realizado en suelo urbano o en suelo no urbanizable común.

No prescriben aquellas obras sin permiso del ayuntamiento que se hayan hecho en suelos no urbanizables agrícolas (aunque algunas comunidades califican los suelos agrícolas como suelo no urbanizable común), en áreas verdes o zonas protegidas.

En algunas comunidades tampoco prescriben las infracciones urbanísticas cometidas en suelos dotacionales, terrenos o edificios considerados de dominio público, o que sean parte del patrimonio municipal, regional o nacional.

Es al promotor o responsable de la infracción a quien le corresponde demostrar que las obras sin permiso del ayuntamiento han prescrito.

¿Cuándo prescribe una obra sin permiso del ayuntamiento?

Las infracciones urbanísticas deben prescribir a los 4 años. Sin embargo, el plazo de prescripción de las obras sin permiso del ayuntamiento varía de acuerdo con la legislación de cada comunidad autónoma, y va desde 1 año, cuando se considera una infracción leve, hasta 15, cuando se trata de infracciones graves en la comunidad de Galicia.

Los plazos de prescripción por comunidad son los siguientes:

Asturias, Canarias, Cantabria, Castilla-La Mancha, Extremadura, La Rioja, Madrid, Navarra, Valencia y País Vasco: 4 años.

Andalucía y Cataluña: 6 años.

Aragón: 1 año, si se considera una falta leve; 4 si es grave y 10 si es muy grave.

Baleares: 8 años.

Castilla y León: 4, 8 y 10 años para leves, graves y muy graves.

Galicia: 15 años.

Seguros:

La reclamación a la Comunidad por el que ha sufrido daños, o por la Cia. de Seguros que ha pagado la indemnización, debe hacerse en el plazo máximo de un año contado desde que el mismo ha tenido lugar, conforme el artículo 1968 del C. Civil, habida cuenta que estamos ante una responsabilidad extracontractual del artículo 1902 del mismo cuerpo legal. Por el contrario, este plazo de prescripción no cuenta si lo que se pide a la Comunidad es solamente que repare o arregle elementos comunes.

Podéis ver el video en el siguiente enlace de Youtube:

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Fdo. Miguel Fernández

Administrador de Fincas en Madrid, Avila y Guadalajara