Personalidad Jurídica de una Comunidad de Propietarios: Análisis y Evolución Jurídica
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La Comunidad de Propietarios en el régimen de propiedad horizontal es una entidad indispensable para la administración de bienes comunes en los edificios y otros complejos. Sin embargo, en el ordenamiento jurídico español, estas comunidades no poseen personalidad jurídica, aunque las múltiples funciones que ejercen sugieren que podrían ser apropiados un cambio de normativa. Este artículo analiza la situación jurídica actual, el papel que cumplen estas comunidades y plantea los puntos clave de debate en torno a la posible atribución de personal.
1. La Capacidad Procesal de la Comunidad de Propietarios
El Tribunal Supremo ha reconocido que, aunque las comunidades de propietarios carecen formalmente de personalidad jurídica, pueden actuar en procesos judiciales representados por sus órganos. La Ley de Enjuiciamiento Civil (artículo 6.1.5) y varias sentencias del Tribunal Supremo (TS) reconocen a las comunidades la capacidad procesal necesaria para participar activamente en pleitos, tanto en defensa como en demanda. La Sentencia del Tribunal Supremo de 20 de noviembre de 2007 establece que no es necesaria la intervención de cada copropietario en los juicios que afectan al conjunto de la comunidad. Así, el presidente de la comunidad tiene la facultad de actuar en nombre de todos los propietarios en caso de conflicto legal que comprometa los intereses de la Comunidad.
2. Las comunidades de propietarios pueden, en virtud de su capacidad operativa, contratar servicios como la limpieza, la seguridad o la jardinería; contratar seguros para daños en elementos comunes; e incluso contratar empleados. También pueden abrir cuentas bancarias y realizar operaciones financieras necesarias para el mantenimiento de los bienes comunes. Esta operatividad les permite participar activamente en el tráfico jurídico, aunque sin personalidad jurídica independiente.
En términos de responsabilidad, las comunidades de propietarios pueden ser demandadas por terceros y tienen la capacidad para adquirir derechos y asumir obligaciones. Por ejemplo, son responsables de los daños causados por elementos comunes, como ascensores o tuberías. A través de esta capacidad de actuación se permite que la comunidad cumpla sus objetivos de mantenimiento y protección de los elementos comunes del edificio.
3. Limitaciones de la Comunidad de Propietarios en el Registro de la Propiedad
Un tema especialmente problemático es la falta de acceso directo de las comunidades de propietarios al Registro de la Propiedad. La jurisprudencia y doctrina sostienen que, al carecer de personalidad jurídica, estas entidades no pueden inscribir inmuebles a su nombre de manera permanente. La sentencia del Tribunal Supremo de 18 de mayo de 2012 recuerda que las comunidades de propietarios no pueden figurar como titulares de derechos de dominio, aunque pueden realizar anotaciones preventivas en determinados casos, como en situaciones de embargos de propiedades por deudas de propietarios individuales. Estas anotaciones se consideran una medida transitoria, limitada al período en que sea necesaria su intervención, después de la cual el bien se adjudica a los copropietarios o se convierte en un elemento común.
Por otra parte la Dirección General de los Registros y del Notariado (DGRN) en su resolución del 12 de 12 de febrero de 2016 indica que, partiendo de la redacción del art. 9 de la Ley Hipotecaria, añade que «debe admitirse el acceso registral de bienes a favor de la comunidad de propietarios en régimen de propiedad horizontal en los supuestos de ejecuciones judiciales, como una consecuencia normal de la ejecución de un embargo por deudas de uno de los propietarios, pues admitiendo el embargo a su favor, debe admitirse la posibilidad de que la ejecución culmine con su adjudicación. Ahora bien, esta inscripción a favor de la comunidad de propietarios debe reputarse como una situación excepcional y transitoria, pues no constituye finalidad de las comunidades de propietarios en propiedad horizontal, ser titulares permanentes de bienes, por lo que debe reputarse como una situación de tránsito a su posterior transmisión, a su atribución a copropietarios en proporción a sus cuotas o a su conversión en elemento común«.
4. La Comunidad de Propietarios como Patrimonio Separado
La falta de personalidad jurídica se ha tratado de suplir conceptualmente mediante la figura del «patrimonio separado». Esta figura considera a la comunidad como un ente que, aunque no tiene personalidad propia, actúa de manera autónoma en lo concerniente a su patrimonio común. De esta manera, la comunidad gestiona su presupuesto, asume obligaciones fiscales y puede ejecutar actos jurídicos en nombre de todos los propietarios sin involucrarlos directamente. El Tribunal Supremo ha reconocido la existencia de este patrimonio separado, que permite que la comunidad de propietarios opere de forma más autónoma.
La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establece en su artículo 13 que el presidente representa legalmente a la comunidad, mientras que el secretario y administrador desempeñan funciones de gestión financiera y administrativa. Esto permite a la comunidad actuar con cierta autonomía.
5. Jurisprudencia
La ausencia de personalidad jurídica ha sido motivo de diversas discusiones en la doctrina. Autores y expertos en derecho proponen que, dada la operatividad de las comunidades de propietarios y su rol en el tráfico jurídico, deberían contemplarse una reforma que les otorgue personalidad jurídica limitada. La Ley 8/2013 amplió sus facultades permitiéndoles, por ejemplo, gestionar proyectos de rehabilitación y regeneración urbana y actuar en el mercado inmobiliario con plena capacidad jurídica para la ejecución de sus multas.
El Código Civil de Cataluña, por ejemplo, reconoce la personalidad jurídica de las comunidades de propietarios y permite la inscripción de ciertos bienes a su nombre, lo que podría servir de base para una reforma a nivel estatal en España. Asimismo, otras leyes, como la Ley 35/2003 sobre Instituciones de Inversión Colectiva y la Ley de Financiación Empresarial, reconocen la titularidad de derechos de dominio a entidades sin personalidad jurídica en ciertos casos, lo cual refleja una tendencia hacia la aceptación de estructuras jurídicas. más flexibles en el ámbito patrimonial.
6. Hacia una Nueva Conceptualización de la Comunidad de Propietarios
La operatividad casi plena de la comunidad de propietarios lleva a preguntarse si debería reconocerse formalmente su personalidad jurídica. Este cambio permitiría a la comunidad, entre otras cosas, inscribir bienes inmuebles de forma permanente, realizar contratos en nombre de la entidad y no de cada propietario, y asumir plenamente derechos y obligaciones en el tráfico jurídico.
Argumentos a favor del reconocimiento de personalidad jurídica
- Reducción de trámites burocráticos
- Fortalecimiento de la seguridad jurídica
- Adaptación a las realidades actuales
- Posibles conflictos internos
- Implicaciones fiscales y legales.
7. Conclusión
La Comunidad de Propietarios en régimen de propiedad horizontal tiene, en la práctica, una capacidad operativa que se asemeja a la de una persona jurídica. Puede actuar en el ámbito procesal, contratar servicios y gestionar patrimonios comunes, aunque carezca formalmente de personalidad jurídica. La normativa actual ha evolucionado para otorgarle capacidad en muchos aspectos, y algunas resoluciones han permitido inscripciones transitorias en el Registro de la Propiedad, lo que representa un avance en el reconocimiento de su operatividad.
Sin embargo, los límites actuales para que una comunidad inscriba bienes inmuebles a su nombre o acto como un ente jurídico independiente revelan la necesidad de reconsiderar su estatus legal. La experiencia de otras normativas, como el Código Civil de Cataluña, y el reconocimiento creciente de entidades sin personalidad jurídica en leyes especiales sugiere que el ordenamiento español podría beneficiar de una reforma que contemple la personalidad jurídica de las comunidades de propietarios.
La evolución del marco jurídico español debería considerar esta posibilidad para simplificar la operatividad de las comunidades de propietarios y adaptarse a las necesidades contemporáneas del tráfico inmobiliario y jurídico. Este cambio fortalecería la capacidad de las comunidades para cumplir sus objetivos y mejorar la gestión.
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Fdo. Miguel Fernández
Administrador de Fincas en Ávila, Madrid y Guadalajara
