Gastos anteriores a la constitución formal de la Comunidad de Propietarios

Responsabilidades y Normativa Aplicable

La adquisición de una propiedad dentro de una comunidad de propietarios conlleva una serie de responsabilidades, tanto antes como después de la constitución formal de la Comunidad. Entre ellas, los gastos asociados a los servicios y elementos comunes, que suelen generar dudas sobre quién debe asumirlos y en qué momento. Este artículo aborda las principales cuestiones relacionadas con los gastos que se generan antes de la constitución formal de la Comunidad de Propietarios, a la luz de la normativa vigente en España y la jurisprudencia aplicable.

La constitución formal de la Comunidad: ¿Es una obligación del promotor?

Una de las primeras preguntas que surgen es si el promotor está obligado a constituir formalmente la Comunidad de Propietarios. La respuesta es negativa. Según la normativa española, la comunidad existe desde el momento en que hay copropiedad y elementos comunes compartidos por varios propietarios, aunque no se haya constituido formalmente.

Aunque la constitución formal de la Comunidad aún no se haya realizado, los copropietarios están obligados a pagar los gastos comunes desde el momento en que adquirieron sus propiedades, de acuerdo con el artículo 395 del Código Civil.

La constitución de la Comunidad sin cédula de habitabilidad

Una duda frecuente es si se puede constituir la Comunidad cuando las viviendas aún no tienen cédula de habitabilidad. La respuesta depende de si las propiedades han sido entregadas materialmente a los compradores y si se están disfrutando de los servicios comunes esenciales, como el agua, el alumbrado o los ascensores. Conforme al artículo 1462 del Código Civil, la compraventa se considera perfeccionada en el momento en que se firma la escritura pública o se entrega la vivienda, ya a partir de ese momento los propietarios adquirieron sus derechos y obligaciones.

Por tanto, aunque las viviendas no cuentan con cédula de habitabilidad, los propietarios tienen la responsabilidad de pagar los gastos comunes desde el momento en que se les entregan las propiedades. Sin embargo, también tienen derecho a reclamar daños y perjuicios al promotor si la falta de dicha cédula les impide ocupar o explotar comercialmente las propiedades

Responsabilidad de los propietarios tras la entrega de la vivienda

La constitución formal de la Comunidad no determina el inicio de las obligaciones económicas de los propietarios. Desde el momento en que se perfecciona la compraventa, los propietarios están obligados a asumir los gastos comunes de acuerdo con su coeficiente de participación. Esta obligación comienza en el momento en que se firma la escritura pública o se entrega materialmente la vivienda, sin importar si la Comunidad ha sido constituida formalmente o no.(Gastos anteriores a la …).

Es fundamental tener en cuenta que los gastos comunes deben ser sufragados por los propietarios de manera proporcional, según los coeficientes asignados a cada propiedad. Esto está regulado en el artículo 9.1 e) de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH). Si el promotor ha adelantado los gastos, como por ejemplo los relacionados con el alto de servicios básicos, puede reclamar el reembolso de estos gastos a los propietarios una vez que se haya constituido formalmente la Comunidad.

Entrega de viviendas por fases y la liquidación de los gastos relacionados con la alta de servicios comunes

En los casos en los que la entrega de las viviendas se realiza por fases, es esencial distinguir entre los gastos generales y aquellos específicos de cada grupo de propietarios. Por ejemplo, los gastos relacionados con la alta de servicios comunes, como la electricidad o el agua, deben ser asumidos por todos los propietarios, independientemente de cuándo recibieron sus viviendas, ya que estos servicios benefician a la Comunidad en su conjunto.

Sin embargo, los gastos relacionados con servicios particulares, como la vigilancia o la conserjería, solo deben ser pagados por los propietarios que ya han recibido sus propiedades y se benefician de dichos servicios. En este sentido, el promotor es responsable de cubrir los gastos correspondientes a las viviendas que aún no han sido entregadas.

Gastos de propiedades no construidas dentro de la Comunidad

Otra cuestión frecuente es que, si las propiedades que aún no han sido construidas, pero que ya forman parte de la Comunidad, deben asumir los gastos comunes. Si en la escritura de división horizontal ya se ha asignado un coeficiente a esas propiedades, su responsabilidad en el pago de los gastos comunes está clara. Aunque las viviendas no estén construidas y no se utilicen los servicios comunes, la Ley de Propiedad Horizontal, en su artículo 9.2, establece que todos los copropietarios deben contribuir a los gastos comunes, incluso si no hacen uso de los servicios.

Eximir a estas propiedades del pago de los gastos comunes requeriría un acuerdo unánime de la Junta de Propietarios o, en su defecto, recurrir a los tribunales para modificar la escritura de división horizontal. De no lograrse esta exoneración, las propiedades no construidas seguirán siendo responsables de su cuota correspondiente​.

Gastos antes de la entrega de la propiedad: ¿Quién es responsable?

El promotor tiene la obligación de entregar todos los servicios básicos en condiciones óptimas para que la Comunidad pueda gestionar su alta, pero no está obligado a realizar los trámites de alta en nombre de la Comunidad. Si el promotor ha adelantado ciertos gastos comunes antes de la entrega de las viviendas, tiene derecho a reclamar el reembolso de estos a los propietarios una vez que se haya constituido formalmente la Comunidad.

La normativa vigente es clara en cuanto a que los propietarios deben asumir los gastos comunes desde que se perfecciona la compraventa. A partir de ese momento, los propietarios tienen la responsabilidad de pagar todos los gastos relacionados con los servicios y elementos comunes, independientemente de si la Comunidad ha sido constituida formalmente o no.

Exoneración de gastos a parcelas no construidas

Un tema que suele generar controversia es si las parcelas no construidas pueden quedar exoneradas del pago de determinados gastos comunes, como el mantenimiento de la piscina u otras instalaciones compartidas. Si bien los estatutos de la Comunidad pueden prever ciertas exenciones temporales, la Ley de Propiedad Horizontal es clara en que, en general, todos los copropietarios deben contribuir a los gastos comunes, incluso si no hacen uso de las instalaciones.

La exoneración de los gastos de mantenimiento a parcelas no construidas podría ser impugnada judicialmente, ya que se consideraría un enriquecimiento injusto para los futuros propietarios, quienes, al recibir sus propiedades, se beneficiarán de unas instalaciones que han sido mantenidas por el resto de los copropietarios.​

La desaparición del promotor y la participación en los gastos.

En situaciones en las que el promotor desaparece antes de completar ciertas instalaciones o servicios comunes, los propietarios deben asumir los gastos necesarios para finalizar dichas instalaciones. Conforme al artículo 5 de la LPH, los gastos se repartirán en función de los coeficientes asignados a cada propiedad. Si bien la Junta de Propietarios puede acordar un reparto diferente, como por ejemplo repartir los gastos por partes iguales, los propietarios disidentes pueden impugnar dicho acuerdo en los tribunales, y es probable que estos favorezcan el reparto en base a los coeficientes.

Las conclusiones principales del documento destacan que, aunque la constitución formal de una Comunidad de Propietarios no es obligatoria para el promotor, la comunidad ya existe desde que hay copropiedad y elementos comunes. A partir de la entrega de las propiedades o la firma de la escritura pública, los propietarios están obligados a asumir los gastos comunes.

En caso de que las viviendas se entreguen por fases, todos los propietarios deben contribuir a los gastos generales de servicios, mientras que los específicos, como la vigilancia, son responsabilidad de quienes ya hayan recibido sus propiedades.

El promotor puede reclamar los gastos comunes que haya cubierto antes de la constitución formal de la Comunidad. Además, la exoneración de gastos para parcelas no construidas puede ser impugnada judicialmente, y en caso de desaparición del promotor, los propietarios deberán asumir los gastos para finalizar.

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Fdo. Miguel Fernández

Administrador de Fincas en Ávila, Madrid y Guadalajara