Morosidad y derecho a votación en junta de propietarios
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MOROSIDAD Y DERECHO A VOTACIÓN EN JUNTA DE PROPIETARIOS
P. Buenos días, mi nombre es Fabián y querría hacer un par de preguntas sobre la morosidad y derecho a votación en junta de propietarios. Soy propietario de dos pisos y un local en un edificio de 6 plantas. Estoy al corriente de pago en las viviendas y sin embargo tengo pendiente de pago algunas cuotas del local, cantidad adeudada que pretendo liquidar antes de la Junta a celebrar en el próximo mes de septiembre de 2.018. Para liquidar la deuda que tengo actualmente lo puedo hacer a través de un pagaré o cheque o tengo que pagarlo en efectivo. ¿Puedo dárselo al Administrador o tengo que hacer un ingreso en cuenta? Por otra parte, me gustaría preguntarle si al tener varias propiedades y dos de ellas tenerlas al día en el pago me permite votar por aquellas en las que no tengo deuda pendiente.
Muchas Gracias.
R. Buenas noches Fabián, sobre estos dos temas quisiera hacer varias reflexiones. En primer lugar, el pago de la deuda solo la puede hacer vd. en metálico y deberá de hacerse el ingreso en la cuenta de la Comunidad antes del comienzo de la reunión. La forma de justificarlo es presentar una copia del ingreso en cuenta para que la Administración haya tenido la oportunidad de verificar el ingreso en la misma. No es válido ir con el dinero en efectivo ante el Administrador y tampoco lo es el presentarlo el día de la reunión ya que el Administrador no tiene la obligación de hacerse cargo del dinero efectivo. El Administrador de Fincas no está obligado a recibir los pagos efectivos en su despacho.
No se puede presentar como justificante de pago en el momento de la reunión, un cheque o bien un pagaré ya que estos medios de pago no justifican el haber realizado el pago y permitan el derecho a votar sobre cualquier punto del orden del día. Debemos de recordar que un cheque o un pagaré se puede devolver, con el consiguiente problema que esto pudiera ocasionar. Podría haberse votado sobre un tema sensible y después este voto no fuera válido por la devolución del cheque o pagaré.
Los propietarios, como es su caso, que tienen varias viviendas en una comunidad, deben de estar al corriente del pago de todas las propiedades. Si vd. tiene la deuda de la comunidad del local, no podrá votar como propietario por tener una deuda pendiente en una de las viviendas, debe de estar al corriente de todas las deudas de todas las propiedades sin excepción.
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Fdo. Miguel Fernández
Administrador de Fincas en Madrid y Guadalajara
Hola,
Tengo una comunidad con 8 grupos de gastos mas el grupo de gastos general del edificio con los gastos que son de todos.
Y tengo 1 inmueble que es el 20% del edificio que me hace tener un déficit a final de año de 6.000e por el impago de las cuotas, por lo que me obliga a realizar cuota extra para afrontar ese déficit.
El hecho es que mi intención al ser una sola comunidad es plantear cuota extra para subsanar ese déficit de 6.000e a repartir entre todas las propiedades del edificio, es decir entre el grupo de gastos general, independientemente del resto de grupos de gastos y de que afecte a un grupo de gasto u otro el que no pague las cuotas ordinarias, ESTO SE PODRIA?
O solo puedo aplicar esa cuota extra a cada grupo de gasto que afecte?
Estimada Rocio.
Si vd. lleva los saldos individuales por cada grupo de gasto, vd. sabe en que grupo se está produciendo el deficit por lo tanto se deberá solicitar la derrama en base a cada grupo de gasto. Como bien dice es posible que en un grupo de gastos afecte menos que en otros. Si lleva el pago por grupos pero no lleva los saldos individuales por propietario será mas difícil saber a que grupo de gasto corresponde y por lo tanto deberá de llevar la derrama por coeficiente como dice el artículo 9 de la LPH.
Un saludo.
Buenas tardes
Vivo en una comunidad de propietarios en el que se ha planificado instalar un ascensor, en un principio todo estaba yendo bien, se sabia el proyecto, el presupuesto y se estaban pagando las derramas que según el administrador salíamos en función del presupuesto. Al tiempo el Ayuntamiento denegó el proyecto de ejecución porque decía que no cumplía la normativa, entonces se tuvo que elaborar otro proyecto de ejecución (estamos esperando a que el Ayuntamiento de el visto bueno), mi pregunta es…..si la derrama que estaba pagando estaba en función de un presupuesto que hoy por hoy no es válido, es obligatorio seguir pagando la derrama? A todo esto, entre licencias y demás cosas, llevamos 7-8 años con el tema…..de ahi mi desconfianza
Hola Mamen
Entiendo su desconfianza ante esta situación. Desde luego antes de iniciar las obras de algo se debe tener la licencia de obras para poder llevarlo a efecto. No se puede comenzar una obra de este calibre y de esta importancia sin tener la licencia de obras del Ayuntamiento. Si el ayuntamiento ha denegado el proyecto y si el nuevo proyecto supone un incremento sobre la derrama primera aprobada lo que yo entiendo, es que vds. deberían seguir pagando la derrama hasta la finalización y puesta en marcha de la construcción del ascensor. Que se justifiquen adecuadamente los posibles incrementos que haya. O esto, o bien retroceder las derramas y abandonar el proyecto en marcha con las inversiones realizadas en gestiones que se han hecho hasta el momento y volver a empezar.
Demos un voto de confianza a su Administrador y Presidente y pensemos que todo se ha realizado con buena voluntad e intenciones y que la modificación del proyecto de ejecución hará que se apruebe la licencia y puesta en marcha de la obra del ascensor.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Buenos días
Muchas gracias por la respuesta.
En el caso de que quiera solicitar el retroceso de las derramas ya pagadas (5000 €) hasta el momento, como debería hacerlo?
Un saludo
Mamen
Buenos días Mamen.
Para que se le devuelva una derrama por parte de la Comunidad por un proyecto que no se ha puesto en marcha, primero se deberá aprobar en Junta de Propietarios la cancelación del proyecto y como consecuencia la devolución de la derrama, cuando se apruebe se podrá retroceder la misma a cada propietario. Mientras exista el proyecto y no se haya decidido cancelar el mismo, la derrama sigue vigente.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Buenas noches.
Me gustaría consultarle la siguiente situación, si aprobada en junta de propietarios una nueva cuota anual (antes no se pagaba) para algunos propietarios de trasteros en el portal, y en dicha junta los propietarios no señalan una fecha para pagar la mencionada cuota, ni tampoco se refleja en la correspondiente acta, en caso de no pagar esa cuota por la falta de fecha, trascurrido un año de la aprobación, podríamos considerar al propietario que no paga, como moroso???
Gracias por su atención, un saludo.
Hola Pako.
Si hay una aprobación en junta pero no queda reflejada en el acta los puntos aprobados es como si no se hubiera celebrado la junta y por tanto el propietario no está obligado. Deberán hacer una nueva junta para ratificar el acuerdo y a partir de ese momento es cuando nacerá la obligación.
Saludos.
Miguel
691564359
Buenas Miguel,
Tal vez no lo he explicado correctamente, la cuota está aprobada y redactada en acta, lo que no se específica en el acta es la fecha de pago de dicha cuota, la pregunta es, se tiene que aprobar también en junta de propietarios la fecha de pago de la cuota o con la simple aprobación de la cuota basta para exigir el pago???
Buenas tardes Pako.
Disculpa si no lo hemos entendido bien, pero son tantos comentarios que nos hacen que no siempre estamos acertados.
Lo normal es que una cuota se pague a partir del mes siguiente a la celebración de la junta sino se dice lo contrario. Otra cosa diferente es si fuera una derrama que en ese caso hay que especificar el comienzo y la finalización de la misma.
Un cordial saludo
Miguel
691564359
Buenas, en la última reunión de vecinos de la urbanización donde vivo votaron dos vecinos que no están al corriente de pago. Me di cuenta al día siguiente revisando en casa la lista de morosos, la administradora los contabilizo en los votos. Cómo hago para reclamar a la administradora para que no cuente esos dos votos. Gracias
Buenos días Alicia.
Entendemos que la votación con los dos votos de los impagados cambiaría el sentido de la misma. Si no va a haber cambios significativos no merecerá la pena su esfuerzo.
Lo primero avisar al Administrador para que antes de que haga el acta rectifique la misma en función de los votos reales (con derecho a voto). Si a pesar de avisar al Administrador se decidiera por parte de él o el Presidente contabilizar esos votos por motivos ajenos que no vamos a comentar, tendrá que impugnar el acta una vez recibida para dejarla sin efecto y que se vuelva a repetir la reunión.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Estimada Rocio:
Si tienes un acuerdo de pago y esta reconocido por parte de la comunidad no pueden negarte el acceso al parking. Lo que tienes es que poner en manos de tu abogad@ esta situación para hacerles una clara advertencia que no pueden negarte el acceso a tu plaza de garaje.
Están obligados a dejarte.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Hola debo 1700 e de los gastos de la comunidad de vecinos me quede sin trabajo y con uns hija de 13. Años me es imposible pagarlo todo pues hicieron una reunión y me lo an metido por vía judicilae pueden quitar mi piso que ya lo tengo pagado por esa cantidad de dinero son 1700€ espeor respuesta y iqe me diga que puedo hacer gracias
Estimada Rosa:
Por 1700 € que debe a la comunidad no le pueden quitar la vivienda. No hay ningún juez que por esta cantidad lo haga, si que es verdad que lo primero que harán será ir contra la cuenta corriente suya o de su pareja si tienen el piso en gananciales, luego irán contra los vehículos que tengan den su propiedad, camiones, turismos, motos, etc. y contra sus bienes muebles como pueden ser, los muebles de su vivienda. Lo que no se hace por esta cantidad es ir contra su vivienda.
Lo que debe de hacer es llegar a un acuerdo con la comunidad para ir pagando las cantidades que vd. pueda y hasta ir liquidando la deuda pendiente, una buena forma de hacerlo es ponerse de acuerdo en el juzgado e ir liquidando la deuda en la manera de lo posible.
Un cordial saludo
Miguel
691564359
Tengo una duda, si uno de los propietarios es moroso, y el mismo día en el que se celebra la junta hace una transferencia bancaria pagando el importe total de la deuda. Presenta el justificante de la transferencia en el que se indica el pago el mismo día de la Junta ¿Podría votar sin problema? o ¿hasta que el ingreso no se refleje en la cuenta de la comunidad no recupera el derecho de voto?.
Estimado Javier:
A mi criterio si al Secretario-Administrador se le enseña el justificante de haber realizado el ingreso debería ser suficiente para dar el voto como válido.
Un saludo
Miguel
691564359