Mayoría necesaria para el cambio de cuota
Compartir
Mayoría necesaria para el cambio de cuota
P: Hola, he leído que con la nueva LPH ya no es necesario que algunas decisiones sean unánime, sino que bastaría con 3/5 partes de los vecinos/cuotas de participación, me gustaría saber si con este cambio podríamos modificar la cuota que pagamos de comunidad ya que en nuestra comunidad hay mucha diferencia entre lo que pagan unos vecinos u otros. Gracias
R: La contestación a tu pregunta viene definida en los diferentes artículos de la LPH.
Art. 9.1.e «Son obligaciones de cada propietario contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales y responsabilidades que no sea susceptibles de individualización».
Art. 9.1 f «Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación a la dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad de propietarios para atender las obras de conservación y reparación de la finca, y en su caso para las obras de rehabilitación».
La nueva redacción del art. 17.6 dice «Los acuerdos no regulados expresamente en este artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios, que a su vez, represente el total de las cuotas de participación».
El artículo 17 indica, a veces no de una forma demasiado clara, cuando se podrá requerir la aprobación sin que sea necesaria la aplicación de la unanimidad. Se refiere a instalación de infraestructuras comunes, obras, portería, conserjería, vigilancia, arrendamiento de elementos comunes, instalaciones, servicios, etc., pero en ningún caso hace referencia a la modificación de las cuotas de la comunidad de propietarios. Los tribunales son muy taxativos a la hora de la interpretación, exigiendo siempre que haya una modificación de las cuotas, que haya unanimidad tanto de votos como coeficientes. En el momento que haya un voto en contra no se puede realizar el cambio de cuotas porque va en contra del título constitutivo (división horizontal) y/o estatutos de la comunidad.
Otro tema diferente es que el título constitutivo tuviera unas cuotas según coeficientes que se determinase en el mismo y en un momento determinado se hubieran cambiado la determinación de las cuotas y se hubiera aprobado por el 100% en una Junta de Propietarios. Si se quisiera volver a las cuotas dictadas en el título constitutivo no sería necesario el 100% sino una mayoría simple.
Les adjunto otros enlaces de nuestro sitio web que pueden ser de vuestro interés:
Incremento cuota Comunidad con derrama para gastos futuros
Cuota no reflejada en el Acta
Fdo. Miguel Fernández
Administrador de Fincas en Madrid y Guadalajara
Buenas tardes. Han publicado en el portal de mi comunidad la supresión de los servicios comunes de ascensor y limpieza de forma temporal hasta nuevo acuerdo. Yo estoy de alquiler en el sexto piso con hijos pequeños. Pueden hacer ésto en la comunidad?
Buenos días Luis.
Debo de entender que el motivo de la interrupción temporal de limpieza y del ascensor se debe a la decisión que se haya tomado en Junta debido a la falta de liquidez en la tesorería de la comunidad y no por un capricho del Presidente. Si es por una cuestión de falta de dinero y la interrupción de los dos servicios puede estar justificado, en este caso no tendrá mas remedio que aceptarlo. Ahora bien, esta situación puede conllevar a un cambio en las condiciones que tiene vd. firmado con su arrendador, en este caso dependerá como tenga vd. el contrato negociado, podría llegar a reclamar daños y perjuicios o bien conseguir que se le compense por estos dos servicios que son básicos en la comunidad y que no se le están dando. Incluso podría ser motivo, si la situación de la comunidad se alarga, a llegar a pedir la resolución del contrato sin ningún tipo de penalización e incluso con posible indemnización.
Desde mi punto de vista la solución a esta situación se la debe de dar el arrendador y que sea este quien vaya contra la comunidad si entiende que es ajeno a la situación tomada y que tiene que indemnizar a su arrendatario.
Entiendo que si vd. no puede vivir en un sexto deberán regularizar el contrato o bien deberán facilitarle otra vivienda de forma temporal hasta que se arregle su situacion.
Buenas tardes,
En la Comunidad que vivo, el Administrador tiene la costumbre de repartir a partes iguales las partidas relacionadas con los gastos de: administración, la cuota del canal isabell II y la lectura del contador.
En los Estatutos hace referencia que el reparto sea según indique la Ley
En el 2015, en Junta Extraordinaria se indicó en el Orden del Día volver a lo indicado en los Estatutos, siendo aprobado por mayoría simple.
EN el 2016, en la Junta Ordinaria se indica en el Orden del Día seguir a partes iguales siendo aprobado por mayoría simple
Qué mayoría se necesita ???
Puede mantenerse ese acuerdo para el 2017 y el resto de años ??
O se puede interpretar de manera puntual para ese año, no pudiendo aplicarse para el siguiente y por consiguiente poder impugnarlo ??
Muchas gracias por su respuesta
Buenos días Jorge.
Vayamos por partes, el Administrador no es el que tiene que decidir como se reparten los gastos, será la Junta de Propietarios quién deberá hacerlo. Cualquier partida contable deberá adecuarse a lo que indique el artículo 9 de la ley de propiedad horizontal en su apartado e) que dice textualmente: «Son obligaciones de cada propietario, contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización».
Verá que indica cuota de participación o especialmente establecido, lo especialmente establecido podría ser el repartir a partes iguales algunas de las partidas como podría ser las que vd. indica.
Lo que no se puede hacer Jorge es estar cambiando de forma continuada aunque legalmente se puede hacer sobre todo sino se impugna. No puede ser que en el año 2.015 se vuelva a lo indicado en los Estatutos y en el 2016 seguir a partes iguales.
Con respecto a las mayorías se lo indico brevemente, pasar de lo que dice los Estatutos que concuerda con la ley a partes iguales requiere la unanimidad porque cambia el concepto de reparto de gastos y por lo tanto cambia lo indicado en los Estatutos. Recuerde lo que dice el artículo 17.6 de la Ley de Propiedad Horizontal, que dice textualmente: «Los acuerdos no regulados expresamente en este artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación.»
Sin embargo, si en su momento hubo una modificación de coeficientes a partes iguales y ahora se quiere volver de nuevo a coeficiente sería suficiente la mayoría simplo de los propietarios presentes y representados con derecho a voto, así lo indica las diferentes sentencias que forman la jurisprudencia.
Si en el año 2.016 en la Junta General se indicó en el orden del día seguir a partes iguales y nadie impugnó el acta, el acuerdo es válido, recuerde que el art. 18 de la LPH que habla sobre las impugnaciones y que dice lo siguiente:
Los acuerdos de la Junta de propietarios serán impugnables ante los Tribunales, de conformidad con lo establecido en la legislación procesal general, en los siguientes supuestos:
Cuando sean contrarios a la Ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.
3. La acción caducará a los tres meses de adoptarse el acuerdo por la Junta de propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la Ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año. Para los propietarios ausentes dicho plazo se computará a partir de la comunicación del acuerdo conforme al procedimiento establecido en el artículo 9.
Al ser algo contrario a los Estatutos o a la Ley tiene vd. un año para impugnarlo.
Un cordial saludo.
Miguel 691564359
Hola, he adquirido un local y quiero convertirle en dos viviendas. Por lo tanto la cuota de la comunidad también se tendría que dividir (sin afectar al resto de propietarios). ¿Cuantos votos necesito para que lo apruebe la comunidad?
Muchas gracias
Buen día,
Si un acuerdo modifica el reparto del gasto de una o todas las partidas, y si no se impugna se entiende que solo es válido durante la anualidad, ya que no ha existido un acuerdo expreso de modificar definitivamente y por unanimidad lo establecido en los Estatutos
Es correcto ???
Muchas gracias
Extracto de una sentencia:
TERCERO.- La valoración de las particulares circunstancias concurrentes en el supuesto enjuiciado ha de
conducir a conclusión distinta de la alcanzada por la juzgadora de instancia, pues realmente no se trata de
un supuesto en que la Junta de Propietarios haya adoptado el acuerdo de modificar el título constitutivo
respecto a las cuotas de participación en los gastos generales, ni tampoco cabe afirmar que exista un acuerdo
expreso en virtud del cual se aprobase el reparto por igual de determinados gastos comunes, supuestos en
los cuales, si los acuerdos se hubiesen adoptado con carácter definitivo y por unanimidad, como exige el
artículo 16 regla primera de la anterior Ley de Propiedad Horizontal , serían válidos y obligatorios para todos
los comuneros
Buenas tardes Jorge.
Con relación a su pregunta, creo que poco hay que decir, efectivamente si se quiere modificar el reparto de gastos que deberá de ajustarse a lo que indica la escritura de división horizontal y estatutos para el reparto de cuotas, deberá decidirse por la unanimidad de los propietarios, ahora bien, si se decide cambiar el reparto de gastos y se decide realizar el mismo por una mayoría o bien se hace a criterio de la Junta de Gobierno, este nuevo reparto tendrá validez tanto en cuanto no haya una impugnación del mismo. No es un acto nulo de pleno derecho sino un acto anulable, para ello se deberá aplicar el art. 18 en relación a las impugnaciones. Si al año siguiente, vuelve a ocurrir lo mismo, desde mi punto de vista, se tendrá que impugnar otra vez el cambio de reparto que no se ajusta a lo que indica la escritura o los estatutos.
Un saludo.
Buen día MIguel
Solo por aclaración tras su última respuesta …
El acuerdo que modifique el reparto por mayoría y no por unanimidad, tendrá validez en la anualidad que no se impugnó ???
Pudiendo impugnarse en la siguiente anualidad, ya que rigen los Estatutos y dicho acuerdo no fue de carácter definitivo y por unanimidad ???
Muchas gracias
Así es Jorge. Desde mi punto de vista lo deberá impugnar nuevamente cuando venga el reparto de gastos porque estos no se acogen a lo que indica los Estatutos.
Un cordial saludo.
Miguel
Pertenezo a una Comunidad de Propietarios que hace tres años acordó por unanimidad que el Local quedaría exento del pago de la limpieza de escalera y del consumo eléctrico. Sin embargo la Administración y el Local entienden que es una exención de mantenimiento que conlleva que no tenga que pagar el Local por otras cosas, como la instalación de Antena o la pintura de la Escalera. El Local tiene una cuota del 27% en la Escritura.
Mi pregunta es si, visto el continuo problema de tener que defender cada año que el Local asuma gastos comunes más allá de la limpieza o la luz de la escalera comunitaria, puede cambiarse el acuerdo para volver a las cuotas que figuran en la Escritura y si se requiere para ello unanimidad o mayoría. ¿Se puede volver a la situación anterior –mucho más clara y sin posibilidad de interpretaciones que cada año emergen– con la mera constatación de que un propietario no está de acuerdo (es decir: no hay ya unanimidad con lo acordado años antes) con que se mantega el cambio de cuota implícito en las actuaciones año tras año?
Entiendo que se pueda necesitar mayoría para un cambio y no unanimidad, pues en caso contrario un solo vecino afectado por el cambio podría negarse, cuando pudiera ser de interés de todos. Pero ¿la falta de unanimidad –un voto solamente en contra– podría llevar a exigirretomar las cuotas del título de propiedad, que con buena voluntad se cambiaron unánimemente, pero que ahora dan problemas por tendenciosas interpretaciones que favorecen a un solo vecino?
Si fuera el caso –que no se pudieran cambiar las cuotas acordadas diferentes a las del título de propiedad por negación de la unanimidad, cuando se requería unanimidad para aprobarlas, creo que los propietarios tendrían que sopesar mucho el dar unanimidad a una petición de exención de gastos o a un cambio de cuota, pues sería como atarse las manos largamente. Si es asó, aconsejo pues a todos los propietarios que se piensen con mucho cuidado tales acuerdos, que con un sólo voto discordante se evitan.
Estimado Antonio:
Cuando se decide aprobar un reparto de gastos diferente al reparto que figura en la escritura de división horizontal y después de diferentes interpretaciones se quiere volver a lo que indica la propia escritura en el reparto de gastos y coeficientes no es necesario que esto se vuelva a producir por unanimidad será necesario que exista una mayoría simple de los propietarios presentes y representados con derecho a voto. La jurisprudencia así lo entiende a través de diferentes sentencias.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
buenas, tengo una vivienda que viene por una segregación de dos viviendas, la antigua tenia el 9.29% y no han segregado en una del 4,99% y otra del 4,30%, siendo la mía mucho menor y de igual características de otra que tienen una cuota de 3,14% y la otra afectada tiene un tamaño y características a otras que tienen mas de un 6%. Osea pienso que esta mal aplicado el coeficiente en la segregación y así están inscritas en el registro de la propiedad, como debo actuar? sino están de acuerdo en modificarlas en reunión debo denunciar?
Estimado Santiago:
Para constatar que tiene vd. toda la razón yo solicitaría un informe a un arquitecto para que nos confirme que efectivamente el coeficiente de su vivienda no es el que debería de ser en función de los m2 de la misma y los coeficientes generales de la comunidad, una vez tengamos constatados a través de dicho informe que esto es así, notificaría la Junta de Gobierno este hecho para que en una próxima reunión se hable de este tema y se decida el cambio de los coeficientes en base a dicho modificación. Si la Junta de Propietarios reconoce dicho cambio no hay ningún problema, se lleva al notario para que redacte el informe y posteriormente se lleva al Registro de la Propiedad, si la comunidad no le diera la razón, habría que impugnar el acta para que sea el juez quien decida en base a los informes si procede el cambio de los coeficientes.
Un saludo
Miguel
691564359
Buenos dias:
hace 17 años que se hicieron los pisos donde vivo. En las primeras reuniones no estaban viviendo todos los vecinos(somos 9) y se acordo pagar todos por igual.
Yo ya desde el año pasado, he estado mirando que no debería se así. Lo comente con el vecino que lleva la administracion, y le dije que hiciera una reunion para hablar del tema. han pasado 5 meses y le volvi a decir.
Me dice que no va hacer la reunion hasta que toque, claro a él no le interesa, su piso e s un duplex y el que mas metros tiene. Al contrario que yo. La reunión la voy hacer yo para informar al resto de vecinos. mi pregunta es,(porque aunque me leo la LPH) no veo claro
Para cambiar el pago a coeficientes en lugar de cuota igual, que porcentaje de vecinos lo debemos votar? y si estamos todos deacuerdo y el se niega, que podemos hacer?
Estimada Silvia:
Si en un momento determinado se decidió votar que todos los pisos votaran por igual y no se llevó dicha comunicación al Registro de la propiedad y en los estatutos pone claramente que los pisos pagarán por coeficiente y si no lo pone los estatutos lo indica la ley de propiedad horizontal a través del art. 9.e, para volver a pagar en función del coeficiente solo es necesario votarlo por la mayoría simple de los propietarios presentes y representados con derecho a voto.
Un saludo
Miguel
691564359
Buenas Tardes. Expongo mi consulta
tengo un local comercial, hay en el edifico calefacción general excepto en algunos pisos, yo no estoy conectado a calefaccion general ni tengo aparatos .
Hasta ahora durante 15 años no he pagado nada por el concepto de carburante y reparaciones de calderas, ahora de pronto me cargan por ese concepto.
Es legal?, acaso una junta de propietarios puede decidir que ahora debo pagar.
Hay jurisprudencia sobre el tema
muchas gracias
Estimado Juan Carlos,
Antes de que le demos una respuesta tendrá que verificar en la Escritura de División horizontal o los Estatutos si hay algo en relación a la calefacción. Ahí le dirá si hay alguien que esta exento de la calefacción o bien todos deben de contribuir al pago de la calefacción centralizada en proporción a su coeficiente de participación. Si no dice nada hay que entender que debemos ir a lo que se ha indicado en el reparto de gastos. Parece coherente que a ud se le ha eximido del gasto de calefacción al no tener ningún elemento, también habrá que tener en cuenta si el cambio se ha producido porque se hayan individualizado los gastos de calefacción.
Nosotros desde aquí no tenemos elementos de juicio suficiente porque ademas desconocemos el motivo del cambio, nuestra opinión es que debería consultarlo con un abogado experto en derecho civil que profundice en su situación personal ante la comunidad de propietarios.
no deje de consultar a un profesional porque a nosotros personalmente nos parece muy extraño que se haya cambiado el reparto de gastos sin que se haya dado las justificaciones necesarias en la junta donde se decidió el cambio de dicho reparto. Entiendo que ud no estuvo en la reunión y por eso no lo sabe de primera mano y desde aquí recomiendo a todos los propietarios incluido sobre todo los propietarios de locales para que vayan a las reuniones correspondientes.
Si necesita algún abogado civilista nosotros le podemos recomendar varios.
Miguel
591564359
Buenas tardes, en mi Comunidad, hay un vecino que quiere repartir las cuotas de la Comunidad a partes iguales en lugar de por coeficiente. Para ello, dice que basta con mayoria simple, porque en los Estatutos se reflejan los coeficientes pero no se dice expresamente que las cuotas de la Comunidad serán por coeficiente. Es asi? O es necesario Unanimidad para hacer este cambio?
Hola Angel.
Todo lo que tenga relación con un cambio de reparto de cuotas deberá hacer por unanimidad. El artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal dice lo siguiente: «En el mismo título se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o resolución judicial. Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.»
Cambio de reparto de los gastos a partes iguales por unanimidad.
Un cordial saludo
Miguel
691564359
Hola a todos. No suelo entrar en foros, pero deseo ayudar indicando que el 11 de marzo de 2020 el TS ha declarado la nulidad de los acuerdos cuya distribución del gasto sea contraria a lo que dicte el título constitutivo.
ROJ: STS 854/2020 – ECLI:ES:TS:2020:854
Nº de Resolución: 163/2020
Tipo Órgano: Tribunal Supremo. Sala de lo Civil
Municipio: Madrid
Ponente: ANTONIO SALAS CARCELLER
Nº Recurso: 8/2017
Fecha: 11/03/2020
Tipo Resolución: Sentencia
RESUMEN: Propiedad horizontal. Impugnación de acuerdos. El acuerdo de reasignación de cuotas de participación en un modo distinto al previsto en el título constitutivo, sin cumplir los requisitos legales para la modificación del título, es nulo y no es vinculante.
Hola Juan Carlos.
Gracias por su comentario. En este caso y por la importancia del mismo lo dejamos reflejado en los comentarios.
Muchas Gracias
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Adriana
Buenas tardes, en mi comunidad hemos pagado desde hace más de 20 años la misma cuota de comunidad todos los vecinos, en la reunión hay un vecino que quiere pagar por coeficiente, en la nota simple de inscripción registral de la finca dice:
como norma complementaria LOS GASTOS DE LIMPIEZA,PINTURA,Y ALUMBRADO DEL ZAGUÁN DE ENTRADA,VESTÍBULOS Y ESCALERAS SERÁN SATISFECHOS,POR IGUALES PARTES,POR LOS CINCO PISOS DE QUE SE COMPONE LA CASA.
¿ Cuantos votos necesita para ello? ¿Eso sería modificar el titulo constitutivo ? En dicho documento también viene dado los coeficientes de cada vivienda. Gracias.
Estimada Mª Luisa,
Dice la LEy que el pago de la cuota se debe de pagar por coeficiente o a lo especialmente establecido. Si hasta ahora se ha pagado por partes iguales y un propietario quiere que se pase a pagar por coeficiente será suficiente la mayoría votación del cambio a coeficiente por mayoría simple, por lo tanto si esa mayoría simple existe tendrá que admitir los cambio oportunos, si no se da este hecho ustedes pueden seguir gestionando todos sus gastos a partes iguales.
Recordar que si en la Escritura de división horizontal o en los Estatutos de la comunidad hay una parte que se tendrá que pagar a partes iguales, esta se tendrá que tener en cuenta y el tema de los coeficientes en caso de que saliera por mayoría no afectaría a lo que indica la Escritura de División horizontal que ud ha consultado en su pregunta.
un saludo
Miguel
691564359
Buenas días Miguel, comentarle que su articulo me fue de gran ayuda en la junta. y darle las gracias.
Quisiera hacerle una pregunta que ni el administrador sabía contestar,
Existe un piso turístico en la comunidad, y el dueño se lo tiene alquilado a una empresa.Se le ha comentado entre todos los vecinos que la cuota de la comunidad le va ha subir un 20%.El ha comentado que solo se le puede hacer dicho incremento cuando el apartamento esté alquilado.
Mi pregunta es, Si se lo tiene alquilado a una empresa ,¿ como vamos ha saber cuando tiene inquilinos?…..
Gracias por todo. UN saludo.
Estimada Maria Luisa.
Con referencia a este tema tenemos que estar a lo que dice el artículo 17.12 de la ley de propiedad horizontal, que indica textualmente lo siguiente: «12. El acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%. Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos».
Según mi interpretación desde que el incremento de cuota sea establecido con los 3/5 de la cuota de participación, solo por el hecho de tener una vivienda de uso turístico independientemente si está o no contratada o alquilada el propietario tiene la obligación de pagar la cuota con su correspondiente incremento.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
En mi comunidad pusieron una cuota de pago hace 19 años diferente a la distribución que realizo el coeficiente,marcaron todas las cocheras con 12€ y los pisos con 20€, pagando en proporción las cocheras casi 6 veces mas que los pisos. Quiero volver a que cada uno pague por coeficiente y no por una cuota fija que fijaron 5 de los 9 propietarios, los otros cuatro no asitieron a esa junta. ¿Que debo hacer?
Hola Miguel
Para modificar una cuota de forma definitiva hay que hacerlo por la unanimidad de los propietarios. El artículo 9 de la ley de propiedad horizontal en su apartado e) dice lo siguiente: «e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.», lo especialmente establecido se refiera al cambio de la cuota por la decisión tomada en junta de propietarios.
El cambio se debe de realizar por la unanimidad de todos los propietarios. Véase lo que dice el artículo 5 de la ley de propiedad horizontal en este sentido: «El título constitutivo de la propiedad por pisos o locales describirá, además del inmueble en su conjunto, cada uno de aquéllos al que se asignará número correlativo. La descripción del inmueble habrá de expresar las circunstancias exigidas en la legislación hipotecaria, y los servicios e instalaciones con que cuente el mismo. La de cada piso o local expresará su extensión, linderos, planta en la que se hallare y los anejos, tales como garaje, buhardilla o sótano.
En el mismo título se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o resolución judicial. Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.
El título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad.
En cualquier modificación del título, y a salvo lo que se dispone sobre validez de acuerdos, se observarán los mismos requisitos que para la constitución.»
Si se ha consolidado otra cuota que no sea por coeficiente como así estará establecido en los estatutos deberemos a hacer una votación en junta para cambiar al sistema de coeficientes anterior. En este caso la jurisprudencia dice que se haría por mayoría simple de los propietarios presentes y representados con derecho a voto.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
B días.
Mi pregunta es la siguiente. Vivo en una comunidad de 146 vecinos que pagamos por coeficiente todos. Pero en este mes nos viene subida la comunidad casi un 20% sin previo aviso y sin acta de ninguna junta ya que solo hubo una reunión de la junta directiva por el tema covid.
Tiene la junta directiva potestad para subir esa cantidad sin el resto de vecinos?
Estimada Ana María:
Para poder hacer ese incremento sólo sería justificable si estuviera previsto en los estatutos o en alguna junta anterior. Seguramente el incremento habrá sido necesario por alguna actuación puntual o un incremento de los gastos habituales, pero para aprobarse sería necesario que la mayoría de los propietarios puedan decidir o no la conveniencia, un mal menor sería por ejemplo la posibilidad de hacer una encuesta que fuera vinculante ante la imposibilidad de poder hacer una reunión. Si en esta encuesta hubiera una mayoría simple el Presidente o la Junta de Gobierno tendría la justificación para poder el incremento del 20%.
Le paso un artículo escrito por nosotros sobre las encuestas en las comunidades si les puede servir de referencia.
https://adminfergal.es/encuestas-en-las-comunidades-de-propietarios/
Un cordial saludo.
Saludos
Miguel
691564359
Hola buenas,
En relación a su artículo me gustaría saber si las personas que se encuentren en situación de morosidad tienen derecho a voto respecto a este tema sobre subir las cuotas de la comunidad. Si no es así, bastaría con votos por unanimidad excluyendo a los morosos, ¿no?
Un saludo.
Buenas tardes Silvia.
Para hablar de los posibles cambios de cuota que no de coeficiente es suficiente una mayoría simple y esto va regulado en base a las necesidades de los presupuestos de la comunidad. Cuestión distinta es si se desea realizar un cambio en la cuota de participación a que se refiere el artículo 9 de la LPH. En este caso si se podría impugnar un acuerdo de la Junta relativo al establecimiento o alteración de las cuotas de participación .
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Hola buenas dias vivo en una comunidad de 18 con pisos con 12 propietarios hace unos días avia junta acudiron solo 5 propietarios y han aprobado a doblar las quotas co 4 votos a favor y 1 en contra esto tiene validez o no.Gracias
Hola Angel.
Si tiene validez. En segunda convocatoria se puede realizar con la mayoría simple de la mayoría de los propietarios presentes y representados con derecho a voto.
Saludos
Miguel
691564359
buenas . se trata de jubilacion anticipada de portero con contrato relevo. se vota si se queda con la mitad o el 75% de la jornada. si se queda con el 75 el contrato relevo sera de 3 años(hasta jubilacion a los 65)+ 2 años. esto ultimo supone a la comunidad un gasto de 22.000 euros. S tienen que votar i se vota, que porcentaje de propietarios tiene que hacerlo y cuantos votos a favor tienen que salir? GRACIAS
Buenas tardes Mari Carmen:
La reducción de jornada será de un mínimo del 25% y un máximo del 50%, pudiendo llegar al 75% si el contrato de relevo es a jornada completa y por tiempo indefinido además de cumplir el resto de requisitos.
El acuerdo sería tomado por mayoría simple de asistentes y cuotas de participación.
Saludos
Miguel
691564359
Buenas, era para hacerle la consulta siguiente: tengo la semana próxima la reunión de comunidad y en el segundo de los apartados indica: aprobación -si procede- para efectuar el pago de los recibos ordinarios de la comunidad en función de la cuota de participación de cada propietario, y no por partes iguales como hasta ahora se ha realizado.
El inmueble tiene 42 años de antigüedad y desde su constitución, se distribuyeron la cuotas de comunidad a partes iguales, tiene doce pisos, dos por planta y la cuestión principal es la siguiente a todos, menos los dos áticos que tienen terraza amplia, nos resultan las cuotas de participación respectivamente a 71€ y 74€ y al resto a 90€ y a 88€, según sean izq. o dcha. Lógicamente la mayoría de vecinos «no querrán» volver a su porcentaje de participación y seguir pagando todos los 80€ mensuales.
Entonces si un servidor no está de acuerdo con que se siga en esta línea de cuota, al no existir ya la «unanimidad» se puede instaurar el pago según estipula la Ley de Propiedad Horizontal. O necesariamente tiene que haber una mayoría «simple», que nunca se va a conseguir por sentido común del resto de propietarios. Por cierto, los estatutos se hicieron con posterioridad y sin aprobación de la comunidad y lo puedo demostrar. Lesionando los derechos del que suscribe la citada consulta y siendo contrario a la Ley. Que forma tengo de proceder si no se atienden mis alegaciones, (evidentemente no tengo calefacción en la terraza, pero como si la tuviera y demás gastos comunes a partes iguales). Muchas gracias de antemano, por todo. Un saludo y hasta pronto.
Estimado Luis:
Aunque llevéis muchos años participando de una forma igualitaria, lo que mandan son los Estatutos y la escritura de división horizontal. Si ella dice que se debe de gestionar las cuotas por coeficientes, hay que respetarlo. Ahora bien, para cambiar otra vez de pagar por partes iguales a coeficientes, es necesario que se haga una reunión y que se acepte el cambio por mayoría simple de los propietarios presentes y representados con derecho a voto.
Saludos.
Miguel
691564359
Buenas tardes, mi duda es sobre un inhremento de la derrama. Vivo en un bloque en el q hace unos años se detecdtó aluminosis. Desde ese momento se empezaron a hacer varias derramas de diferentes cuantías según se iban necesitando y según cuota de cada piso. El año pasado por previsión para las futuras obras se decidió hacer una derrama fija según coeficiente, pues se prevé que el gasto será grande. Mi coeficiente es del 7% y mi cuota era de 273 euros mensuales de derrama. la cual pague mensualmente. El día 26 se hizo una reunión de propietarios para tratar varios asuntos y a la cual no pude asistir. En esa reunión y tras hablar con el arquitecto se acordó con el arquitecto pedirle el proyecto de obra costará 5mil euros y ya tenemos ahorrado 70 mil) para poder empezar a pedir presupuestos para los trabajos a realizar. El caso es que entre los asistentes se acordó subir la cuota de la derrama un 67% subiendo a 455euros mensuales lo que me toca pagar de derrama, algo totalmente inasumible por mi parte. En la comunidad hay ahorrado 70 mil euros y con la anterior cuota ya se ingresaban más de 5mil euros mensuales entre todos. El caso es que aún no hay ningún presupuesto ni sabemos cuanto costará ni cuándo se realizarán las obras, o sea que es sólo para ir ahorrando.. El caso es que no se si pueden obligar a pagar esa subida sin tener ni un presupuesto ( que conste que no tengo problema en seguir pagando la cuota de 273 euros) y que porcentaje de votos son necesarios para una cosa así.
A la reunión asistieron 8 de los 13 propietarios siendo un total de la suma del coeficiente de un 62,80% de los propietarios. En esa votación sólo 1 propietario ( con un coeficiente del 7,9%) voto en contra. S¿si notifico por escrito mi negativa al incremento de la derrama (mi coeficiente es del 7%) pueden dar como aprobada la subida o no tienen votos y coeficiente suficiente? Según mis cuentas se habría aprobado con solo un 47, 9 % del coeficiente de los propietarios aunque contándome a mi y mi opinión sería 9 asistentes con 7 votos a favor y 2 en contra. Los propietarios totales son 13. Por si es necesario soy de Cataluña. Gracias
Estimada Marisol:
La propiedad horizontal en Cataluña se rige por el código civil de Cataluña, por lo tanto tienes unas mayorías específicas, pero si es verdad que lo que plantea se rige por mayoría simple para la derrama. Lo normal es que una derrama sea para una obra ya establecida con un presupuesto conocido, pero también es verdad que ante la situación de duda y visto el volumen de la obra sea necesario ir anticipando derrama hasta que se tome la decisión final de la obra. Lo que si le puedo decir e que las posibles derramas se hacen por la mayoría simple de los propietarios presentes y representados con derecho a voto. No se tienen en cuenta ni abstenciones ni mayorías cualificadas.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Los gastos de ascensor, limpieza y luz de escalera, al ser gastos que disfrutan todos los propietarios por igual y que, tanto el ascensor, como la limpieza y la luz, no entran en las viviendas, pienso que el sostenimiento debe de hacerse a partes iguales por ca>da propietario y no aplicar los coeficientes de participación, Gracias
Buenos días Jesus:
El reparto de gastos irá siempre en función del coeficiente de la vivienda y no a partes iguales a no ser que se decida cambiar de coeficiente a partes iguales por unanimidad. Así lo estable el artículo 9 de la LPH que dice lo siguiente:
Art.9.1.e:
e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización
Un cordial saludo
Miguel
691564359
Me han subido la cuota de participación por mayoría simple porque el administrador alega que no se requerirá de unanimidad en segunda convocatoria. ¿Es esto cierto?
Estimada Ana:
Esto que me dice vd. es correcto. Las modificaciones de las cuotas se deciden por mayoría simple de los propietarios presentes y representados con derecho a voto.
Un cordial saludo
Miguel
691564359