Los trasteros en la Ley de Propiedad Horizontal y la Jurisprudencia
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Con la ayuda de Sepin vamos a exponer 6 consultas distintas sobre trasteros que esperamos puedan ser de vuestro interés.
Estas son las siguientes:
¿Se puede tener un trastero en la plaza de garaje?
Hay que tener en cuenta que, si se trata de la utilización del espacio privativo de las plazas de garaje, no se están invadiendo elementos comunes.
Es decir, en principio, el propietario de cada plaza de garaje, a tenor de lo preceptuado en el art. 3 a) de la Ley de Propiedad Horizontal, puede llevar a cabo en su espacio privado las obras que estime oportunas, dentro de los límites de los arts. 7.1 y 9, regla 1 a), de la citada Ley, siempre que no afecte a los elementos comunes y que los estatutos que rigen la Comunidad no establezcan nada al respecto. De este modo, dentro de estos requisitos, no existirá obstáculo legal que impida que un determinado comunero coloque en su plaza de garaje y al fondo de la misma un armario o, incluso, haga un pequeño trastero, siempre que no perjudique al resto de propietarios en su movilidad o espacio para maniobrar ni realice obras en elementos comunes.
Es una práctica extendida el hecho de que, si una determinada plaza tiene superficie suficiente, sea utilizada por dos coches o por un coche y una moto, la instalación de un armario al final de la plaza o, como sucede en el presente supuesto, la utilización de la propia plaza como trastero, etc., del tal modo que, consideramos que nada tendría que objetar la Comunidad, pues, repetimos, se trata de un espacio privativo, no común.
Ahora bien, sí es importante el seguro de esas plazas, pues podría darse el caso de que la cobertura solo sea aplicable si se estaciona, por ejemplo, un único vehículo en cada plaza. Si este fuera el supuesto, se debería acordar en Junta la retirada de estos enseres, teniendo en cuenta que, en caso contrario, podrían derivarse responsabilidades del propietario a estos efectos.
Acuerdo para instalar casetas prefabricadas para trasteros
Entendemos que estas casetas prefabricadas para destinarlas a trastero se instalarían en un elemento común que no tiene un destino especifico.
Si es así, nuestro criterio es que se trata de la creación de un nuevo servicio común de interés general, por lo que sería aplicable el art. 17.3 LPH, siempre que así sea, es decir, que se construyan, en este caso se instalen, trasteros para todos o al menos que, si se aprueba como una mejora, se deje espacio para los que, aunque ahora no asumen el gasto, puedan tener también trastero, aplicando en este supuesto lo dispuesto en el art. 17.4 LPH.
En ambos casos, para el acuerdo, sería preceptiva la adopción por las 3/5 partes de la totalidad de cuotas y propietarios, con algunas diferencias. Si se aprobase como un nuevo servicio común de interés general, todos deberían abonar los gastos que se generen. Si la Junta decide que se trata de una mejora, cuando el importe de esta instalación excede de tres mensualidades de gastos comunes, solo los que voten a favor estarán obligados al pago. Los disidentes, para acceder, deberán abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal. Así pues, se trataría de construir trasteros para todos o, al menos, si se aprobase como una mejora, que exista la posibilidad de que se puedan construir en un futuro, es decir, que exista espacio para ellos.
Ahora bien, si el aprovechamiento de esos trasteros es para solo unos cuantos propietarios o se pretende atribuir a cada propietario de forma privativa, la decisión debe ser unánime, por aplicación de lo dispuesto en el art. 17.6 LPH, pues se trata de la modificación del Título, ya que, en este caso, un elemento común, pasaría a ser elemento privativo.
Transformación de trastero en vivienda
Lo primero que habrá de comprobarse es lo dispuesto en el título constitutivo para saber si existe un uso exclusivo o alguna prohibición, pues, en caso contrario, un trastero puede transformarse en vivienda, siempre desde el punto de vista de la LPH, pues aquí no entramos a valorar si tiene los metros para considerarse como tal.
Ahora bien, lo que no podrán realizarse sin el consentimiento comunitario son obras en elementos comunes, tales como ventanas o huecos, aunque sean necesarios para acceder a servicios como luz o agua; incluso vemos pocas posibilidades de poder acceder a los servicios generales si no existen, por lo que, repetimos, si son necesarias las obras en elementos comunes se requeriría, al menos, el acuerdo de las tres quintas partes de la totalidad de cuotas y propietarios, como señala el art. 10.3 b) LPH.
Si se cambia el uso, nuestro criterio es que no se les podrían aplicar las cláusulas propias de los trasteros; en este caso, si existiesen deberán pagar como viviendas, sin que se modificasen las cuotas, es decir, se debería pagar de acuerdo con la nueva realidad física, por ejemplo, si estaba exonerado de determinados gastos por ser trastero y ahora pasa a ser vivienda, ya no se le podrán aplicar.
Acuerdos para la construcción de trasteros en el porche, para todos los propietarios
En principio, entendemos que el porche no tiene ningún destino y de que se trata de construir trasteros en una zona común.
Si es así, nuestro criterio es que se trata de la creación de un nuevo servicio común de interés general, por lo que no sería aplicable el art. 10.3 b) LPH, sino el art. 17.3 LPH, esto es, como un nuevo servicio común de interés general, siempre que así sea, es decir, que se construyan trasteros para todos o al menos que, si se aprueba como una mejora, se deje espacio para los que, aunque ahora no asumen el gasto, puedan tener también trastero, aplicando en este supuesto lo dispuesto en el art. 17.4 LPH.
En ambos casos, para el acuerdo, sería preceptiva la adopción por las 3/5 partes de la totalidad de cuotas y propietarios, con algunas diferencias. Si se aprobase como un nuevo servicio común de interés general, todos deberían abonar los gastos que se generen. Si la Junta decide que se trata de una mejora, cuando el importe de esta instalación excede de tres mensualidades de gastos comunes, solo los que voten a favor estarán obligados al pago. Los disidentes, para acceder, deberán abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal. Así pues, se trataría de construir trasteros para todos o, al menos, si se aprobase como una mejora, que exista la posibilidad de que se puedan construir en un futuro, es decir, que exista espacio para ellos.
Ahora bien, si el aprovechamiento de esos trasteros es para solo unos cuantos propietarios o se pretende atribuir a cada propietario de forma privativa, la decisión debe ser unánime, por aplicación de lo dispuesto en el art. 17.6 LPH.
Posibilidad de segregar el trastero del piso que es anejo
Segregar y crear fincas independientes, sean de trasteros, garaje, etc., cuando están anexionadas a un piso o local, con existencia de un solo coeficiente global, necesita del acuerdo de la unanimidad, pues así lo exige el art. 17. 6 de la Ley de Propiedad Horizontal, al suponer una modificación del Título.
Si este acuerdo se adoptara, habría que determinar el reparto de los nuevos coeficientes y modificar el actual Título, mediante la oportuna escritura pública e inscripción registral, acreditando que todo ello se ha decidido en la Junta de Propietarios por acuerdo de todos los comuneros.
Construcción de trasteros en la bajocubierta
De conformidad con lo previsto en los arts. 10.3 b) y 17.3 LPH, si el acuerdo consigue los 3/5 del total de propietarios y cuotas, en principio, cabe que se lleve a cabo la construcción de trasteros en la bajocubierta, pues estas modificaciones y nuevas construcciones vienen contempladas en dichos preceptos, incluso aunque supongan modificación del Título. No obstante, si los propietarios de la última planta consideran que ello les resulta perjudicial, pueden acudir a la impugnación de los acuerdos de la Junta, al considerarse perjudicados, a tenor de lo dispuesto en el art. 18.1c) LPH
Puedes ver el vídeo en el siguiente enlace:
Otros artículos que pueden ser de vuestro interés:
Fdo Miguel Fernández
Administrador de Fincas en Ávila, Madrid y Guadalajara
Necesito saber si puedo rehubicar la puerta de mi trastero dando acceso al mismo desde la calzada del garaje comunitario por así decirlo dado de que ya existen trasteros con accesos desde esa calle del garaje. No afecta estructuralmente,no hay cables interiores ni exteriores en esa pared ,no existe fontanería que pase por la pared y la puerta se abriría hacia dentro del trastero.
Estimado Julio:
La reubicación de la puerta de un trastero es algo que debería ser aprobado por la junta de propietarios. Entiendo que como no afecta a elementos estructurales se podría llegar a hacer máxime cuando ya existen otros propietarios que lo han hecho. Si lo quiere hacer vd. por su cuenta sin contar con la comunidad corre el riesgo a que esta o algún propietario pudiera denunciarle porque estaría tocando la fachada sin el permiso de la junta. Yo no le puedo recomendar que lo haga y debe seguir los pasos de la normativa vigente en relación a las mayorías. Nadie debe tomarse la justicia por su mano.
Recuerde lo que dicen los artículos de la LPH en relación a las modificaciones: 3. Requerirán autorización administrativa, en todo caso:
a) La constitución y modificación del complejo inmobiliario a que se refiere el artículo 17.6 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, en sus mismos términos.
b) Cuando así se haya solicitado, previa aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes; el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte; la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas comunes, cuando concurran los requisitos a que alude el artículo 17.6 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio.
Para que fuera legal sería necesario la aprobación por lo 3/5 del total de los porpietarios.
Saludos
Miguel
691564359
Buenas noches Miguel,
Tengo una consulta. En mi comunidad se quiere permitir hacer una vivienda y dos trasteros en una antigua lonja. El acceso a la lonja se lleva a cabo por el portal. Desde ese acceso (puerta 1), por obligación del ayuntamiento, se entra a un hall que tiene dos puertas: la de la vivienda y otra que da a dos trasteros privados que se pueden enajenar o arrendar a los propietarios de la comunidad. La cuestión es si ese hall es un elemento privativo de uso común o no, dado que la puerta 1 entiendo que se le permite por unanimidad porque sale a un elemento común pero al final el hall da acceso a los trasteros. La idea es si el resto de vecinos tienes acceso libre a ese hall o no.
Y otra cuestión, la puerta 1 que sale al elemento común entiendo que requiere de unanimidad pero la posibilidad de establecer dos trasteros, ¿requieren de 3/5 o de unanimidad?
Un saludo,
Muchas gracias
Hola Ana:
Tu exposición no me permite darte una contestación clara.
Si la lonja se va a convertir en una vivienda y dos trasteros se entiende que el título constitutivo lo permite y que el ayuntamiento también permite el cambio de oficina (lonja) a vivienda.
La antigua lonja tiene acceso por el portal, accediendo primero a un hall y desde allí se entraría a la vivienda y a los trasteros, que estos además se pueden alquilar o vender a los propietarios de la comunidad. El hall es un elemento común que podría ser de uso privativo para aquellas personas que disfrutarían de la antigua lonja.
Con relación a la decisión del cambio de uso de la lonja y de los dos trasteros no tiene que3 decidir nada la comunidad a no ser que fueran los propietarios de esa zona, en este caso, la desafectación de la lonja para convertirlo en vivienda y trasteros se debería decidir por los 3/5 de la totalidad tal y como se indica en el artículo 10.3.b sería por la mayoría de los propietarios. Dice textualmente este artículo lo siguiente:
b) Cuando así se haya solicitado, y de acuerdo con el régimen establecido en la legislación de ordenación territorial y urbanística, previa aprobación por la mayoría de propietarios que en cada caso proceda de acuerdo con esta Ley, la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes, el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte, la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas comunes».
Saludos
Miguel
691564359
Me surge una duda que me gustaría que me aclarara. En mi edificio, hace 20 años construimos en la terraza 28 trasteros (se dejó la parte correspondiente a otros 28 para cuando los demás propietarios decidan hacer construirlos). Ahora, con el tiempo la pintura y la cubierta se están deteriorando y el presidente de la comunidad ( que no tiene ahí su trastero), decidió que hay que pintarlos y reparar la cubierta ( que peligrosa no está). Contrató a una empresa e incluso había dado orden a la administradora que nos cobrará a los propietarios cada mes 100 euros más. Cuando nos lo comunicó, muchos de los propietarios le dijimos que paralizará las órdenes. Lo ha hecho. Mi pregunta es,las paredes del trastero se consideran fachada?, Nos corresponde a los dueños pintarla o es de la comunidad? Nos puede obligar la comunidad a pintar sí no queremos? He decir que se han instalado placas solares para toda la comunidad encima de nuestros trasteros. No sé si eso influye en algo.
Muchas gracias
Hola Ana María:
Como siempre digo lo primero que tendremos en cuenta es lo que diga la escritura de división horizontal/Estatutos sobre este tema, si no dice nada habrá que estar a lo que se decida por parte de la junta de propietarios y lo que esté reflejado en el acta y si no hay información sobre este asunto, habrá que estar a lo que diga la Ley con respecto a este asunto. En este punto el Presidente decidió realizar unas obras ateniéndose a lo que indica el artículo 10 de la LPH.»Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:
a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.»
Si vds. los propietarios han decidido parar dicho mantenimiento, se ha parado el mantenimiento y por supuesto la derrama.
A quien corresponde pintar las paredes del trastero, entiendo que será a los propietarios que tienen los trasteros. Estos no se consideran fachada sino paredes de los trasteros que ni siquiera estarán legalizados seguramente. La Comunidad pueden obligarles a que se haga todas las gestiones necesarias para un buen mantenimiento. Las placas asolares no tendrían por que afectar a la zona donde se hayan puesto las mismas, esto va mas a criterio de optimizar las horas de sol y el peso de las placas no es significativo.
Si no hay otra cosa que lo diga, serán los propietarios que tienen los trasteros quienes deban actuar y solucionar cualquier incidencia de las paredes o de la cubierta.
Saludos.
Miguel
691564359