Apertura de hueco en pared para unir una vivienda y un trastero

Que pasaría jurídicamente si pretendiéramos abrir un hueco en la pared entre la vivienda y el trastero que están a la misma altura del edificio

P. Estimado Miguel:

Tengo una vivienda y un trastero que están a la misma altura en dos edificios que son colindantes uno del otro y que el muro que les separa a ambos edificios no es de carga. Queremos abrir una puerta desde una de las habitaciones para acceder al trastero y seguir manteniendo el trastero como tal, pero con la ventaja de poder acceder directamente desde la vivienda incorporando una puerta en la habitación y quisiéramos sabes que dice la Ley de Propiedad Horizontal y la Jurisprudencia al respecto.

Desde luego en la escritura de la división horizontal y estatutos, no dice nada, ni son restrictivos, con lo que entendemos no hay limitación estatutaria y no perjudica la actuación a realizar tanto en la vivienda como el trastero.

Tenemos un informe de un arquitecto técnico donde se indica entre otras cosas que el muro que separa vivienda y trasteros no es un muro de carga y que se podría hacer un hueco en la pared sin que repercutiese en absoluto en la estructura del edificio. No obstante, queremos hacer las actuaciones a nivel local con el Ayuntamiento de Madrid para pagar aquella licencia si fuera necesaria, a efectos puramente de obra (declaración responsable o licencia urbanística)

¿Es necesario solicitar esta actuación en junta de propietarios o bien se puede actuar sin permiso de la misma y si fuera necesario presentarlo en Junta con que quorum se podría aprobar dicha solicitud?

R. Estimada Elena:

Debemos partir de la base de que en el caso que nos comentas parece claro que no existe un forjado que haya que penetrar y que represente un posible problema estructural con lo que haya que tener una aprobación de las 3/5 de la totalidad de los propietarios con las 3/5 partes de la cuota de participación.

Recordemos lo que dice el artículo 10.3.b de la Ley de Propiedad Horizontal:

“. Requerirán autorización administrativa, en todo caso:

b) Cuando así se haya solicitado, previa aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes; el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte; la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas comunes, cuando concurran los requisitos a que alude el artículo 17.6 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio.

En estos supuestos deberá constar el consentimiento de los titulares afectados y corresponderá a la Junta de Propietarios, de común acuerdo con aquéllos, y por mayoría de tres quintas partes del total de los propietarios, la determinación de la indemnización por daños y perjuicios que corresponda. La fijación de las nuevas cuotas de participación, así como la determinación de la naturaleza de las obras que se vayan a realizar, en caso de discrepancia sobre las mismas, requerirá la adopción del oportuno acuerdo de la Junta de Propietarios, por idéntica mayoría. A este respecto también podrán los interesados solicitar arbitraje o dictamen técnico en los términos establecidos en la Ley.”

En el caso concreto no se ve afectado el forjado y se indica además que la pared contigua entre vivienda y trastero no es muro de carga. Dada la escasa entidad de la obra y ante el informe del arquitecto técnico tal y como nos ha comunicado, se puede sostener que nos hallamos ante un uso del derecho exclusivo de la propiedad y que puesto que los elementos arquitectónicos modificados no implican menoscabo ni alteración de la seguridad, estructura y configuración del edificio y no perjudican los derechos de otros propietarios; no sería exigible el acuerdo de la comunidad por la mayoría prevista en el art. 10.3.b) de la lph. sino habría que estar a lo que dice el artículo 7.1 de la LPH.

Que dice el art. 7.1 de la LPH “el propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquel cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad».

Por otra parte, habrá que tener en consideración lo que dice el artículo 3 de la LPH en referencia a este tema que dice lo siguiente:

“En el régimen de propiedad establecido en el art. 396 del Código Civil corresponde a cada piso o local: a) El derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, con los elementos arquitectónicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no, que estén comprendidos dentro de sus límites y sirvan exclusivamente al propietario, así como el de los anejos que expresamente hayan sido señalados en el título, aunque se hallen situados fuera del espacio delimitado”.

En aplicación de los artículos 7.1 y 3 de la LPH, existe jurisprudencia que indica que siempre que no se alteren el estado exterior del edificio, o interior como los forjados, muros de carga, etc. y siempre que no haya cuestiones jurídicas con relación a coeficientes de participación con relación a lo que se indica en la escritura de división horizontal o los propios estatutos, no sería necesario llevar en la convocatoria este orden del día porque no se altera un elemento común.

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Fdo. Miguel Fernández

Administrador de Fincas en Avila, Madrid y Guadalajara