Los propietarios de una Comunidad pueden presentar demandas sin aprobación previa de la Junta

Los propietarios tienen capacidad para presentar acciones individuales ante el Juzgado

La pregunta que muchos nos hacemos es si en régimen de propiedad horizontal un propietario puede realizar acciones individuales y en que supuestos puede realizarlos.

El artículo 18 de la LPH nos dice claramente que cualquier propietario puede defender sus intereses cuando los acuerdos de la Junta sean contrarios a la Ley o a los Estatutos y dichos acuerdos sean lesivos para la Comunidad o supongan un grave prejuicio para cualquier propietario. Para saber cuando un propietario está legitimado y que plazos serán aplicables tenemos un artículo en Adminfergal que creo explica con todo detalle este apartado: https://adminfergal.es/impugnacion-de-acuerdos-en-junta-de-propietarios/

La impugnación para la realización de acciones individuales pasa preferentemente por la impugnación en Junta, aunque no siempre como veremos a continuación. Recordemos que la impugnación se podrá realizar siempre que se haga constar el voto negativo en la junta o bien que se “salve el voto”, también la ley permite la posibilidad de impugnar a los propietarios ausentes, precisamente porque no votaron a favor.

Con la ayuda de Sepín Editorial Jurídica vamos a detallar diferentes sentencias donde la acción individual de un propietario/comunero está totalmente justificada.

Para poder presentar una acción individual por parte de un propietario es necesario actuar en beneficio de la Comunidad, así tenemos las siguientes sentencias:

Es necesario actuar en beneficio de la Comunidad

•  El comunero que ejercita acciones en defensa de elementos comunes, pero en contra de lo dispuesto por la Comunidad, no puede basar su legitimación activa en una actuación en beneficio de la Comunidad.
• AP Cantabria, Sec. 2.ª, 23-1-2014.

•  El comunero carece de legitimación activa ante la decisión de la Comunidad de modificar el elemento ornamental, al no actuar en beneficio de la Comunidad.
• AP Madrid, Sec. 12.ª, 13-2-2014.

Un propietario puede actuar frente a otro propietario reclamando sus derechos siempre que exista una pasividad u oposición por parte de la Comunidad o bien por propia iniciativa no siendo necesario acreditar dicha pasividad. Veamos diferentes sentencias:

•  Cada propietario, pese a la representación orgánica que ostenta el Presidente de la Comunidad, está legitimado para actuar en defensa de sus derechos en los casos de oposición o pasividad de la Comunidad.
• TS, Sala Primera, de lo Civil, 30-10-2014

•  Acreditada la pasividad de la Comunidad en reacción al cerramiento ejecutado sin seguir las directrices acordadas por esta, la comunera está legitimada para interponer la acción judicial.
• AP Málaga, Sec. 4.ª, 10-6-2015

 No es necesario acreditar la pasividad de la Comunidad

•  No es preciso acreditar pasividad de la Comunidad para que el comunero pueda accionar en defensa de los intereses de esta.
• AP Madrid, Sec. 20.ª, 28-7-2015

•  Ejemplos Actividades molestas. Cese de actividad Requerimiento previo Es válido el realizado por el comunero ante la pasividad del Presidente.

•  Se reitera como doctrina jurisprudencial que el comunero tiene legitimación activa para iniciar la acción de cesación del art. 7 LPH en beneficio propio ante la inactividad del Presidente o de la Junta.
• TS, Sala Primera, de lo Civil, 18-5-2016.

•  Legitimación de un comunero, sin necesidad de acuerdo previo de la Junta, para instar acción en defensa de un elemento común.
• TS, Sala Primera, de lo Civil, 6-4-2006

 Es válido el realizado por el administrador

•  No puede considerarse incumplido el requisito de requerimiento previo al vecino que ejercita la actividad molesta por el hecho de que este sea practicado por el administrador, y no por el Presidente.
• AP Álava, Sec. 1.ª, 7-11-2017

 Acción de forma subsidiaria tras el requerimiento

•  Si el Presidente o la Junta de Propietarios no toman ninguna iniciativa, el propietario individual que sufre actividades ilícitas de un copropietario, y tras los requerimientos oportunos, tiene la acción de cesación.
• TS, Sala Primera, de lo Civil, 18-10-2017

•  Legitimación activa de un comunero para el ejercicio de la acción de cesación, con los requerimientos oportunos, sin necesidad de acuerdo previo de la Junta, ante la inactividad del Presidente.
• AP Madrid, Sec. 8.ª, 20-2-2018

•  Son requisitos para el ejercicio de la acción de cesación la existencia de un requerimiento previo del Presidente al infractor y de un acuerdo comunitario autorizándolo, aunque se permite que lo realice un copropietario.
• AP Cantabria, Sec. 2.ª, 20-1-2017

 Obras en elementos comunes Está legitimado

•  No supone mala fe del comunero que exige la retirada del cerramiento en la terraza común realizada sin consentimiento comunitario, pese a que existan otras similares, pues estas, aunque posteriores, tampoco han sido admitidas por la Comunidad.
• TS, Sala Primera, de lo Civil, 24-10-2011

•  Que la Comunidad acordara no demandar a los propietarios que habían abierto huecos en la fachada no impide que otros comuneros tengan legitimación activa para establecer acciones en defensa de los elementos comunes del edificio.
• AP Murcia, Sec. 1.ª, 18-6-2018. Con Comentarios

•  Cualquier propietario está legitimado para ejercitar acción de reposición en caso de alteración de elementos comunes sin autorización de la Comunidad, siendo irrelevante que también obtenga un beneficio propio al ejercer dicha acción.
• AP Madrid, Sec. 21.ª, 12-6-2018

•  Ante la pasividad de la Comunidad, está legitimado el actor para actuar en el proceso en defensa, además de su propio derecho como propietario del inmueble principalmente afectado por el cerramiento realizado por los comuneros.
• AP Madrid, Sec. 11.ª, 16-9-2016

•  Que el comunero que demanda a otro por obras que afectan a elementos comunes haya efectuado obras similares no le deslegitima para la interposición de la acción.
• AP Granada, Sec. 5.ª, 20-7-2007

•  Legitimación de un comunero para reclamar contra la obra que afecta a su seguridad, aunque se hayan tolerado otras obras por la Comunidad.
• AP Valencia, Sec. 7.ª, 23-6-2008

 Posesión/ocupación de un elemento común

•  Un comunero tiene legitimación activa para reclamar o defender la posesión de un elemento común frente a otro comunero.
• AP Vizcaya, Sec. 3.ª, 20-10-2017

•  Cualquier comunero tiene legitimación para demandar a otros comuneros que ocupan espacios comunes para fines personales sin autorización de la Comunidad.
• AP Jaén, Sec. 1.ª, 5-10-2017

•  La propietaria del local tiene legitimación activa para ejercitar acciones contra otro comunero y el uso indebido de elementos comunes en defensa de los intereses de la Comunidad.
• AP Las Palmas, Sec. 5.ª, 4-5-2017

 Cumplimiento del reglamento de régimen interior

•  Legitimación de los propietarios individuales en régimen de propiedad horizontal para defender los intereses comunes en beneficio de la Comunidad, en este caso el cumplimiento de una norma de régimen interno.
• AP A Coruña, Sec. 4.ª, 5-2-2015

 Reivindicación de un elemento común

•  Está legitimado el comunero para ejercitar la acción reivindicatoria de la propiedad, que corresponde a la Comunidad, cuando de dicho ejercicio se deriva un beneficio para los intereses de esta.
• AP Cádiz, Jerez de la Frontera, Sec. 8.ª, 20-6-2016

 Acciones frente a terceros

 Reclamación de vicios de construcción

 Está legitimado

•  Los comuneros tienen legitimación activa para reclamar por defectos constructivos.
• AP Baleares, Sec. 3.ª, 22-10-2019

•  El comunero que litigó en beneficio de la Comunidad contra la constructora para la reparación de un elemento común debe entregarle a la Comunidad la cantidad percibida en tal procedimiento.
• AP Madrid, Sec. 20.ª, 7-2-2017

 Está legitimado el comunero que realizó la reparación urgente de la cubierta por ser obras necesarias y estar obligada la Comunidad al mantenimiento, correspondiendo los gastos a todos los propietarios, y no solo a uno.

AP Valencia, Sec. 8.ª, 8-5-2015

•  Legitimación de un comunero para ejecutar obras urgentes de reparación en elementos comunes ante la pasividad de la Comunidad.
• AP Barcelona, Sec. 13.ª, 2-2-2006

  Reclamación del cumplimiento de contratos Está legitimado.

 Un comunero está legitimado frente a la empresa de reparaciones cuando actúa en beneficio de la Comunidad de Propietarios contratante de las mismas ejercitando acción contractual, pero no en interés propio en ejercicio de acción extracontractual.

AP Asturias, Oviedo, Sec. 5.ª, 30-11-2018

 Cobro de la renta en el arrendamiento de un elemento común Está legitimado

•  El comunero tiene legitimación activa para reclamar las rentas impagadas por el arrendamiento de un inmueble de la Comunidad al actuar en beneficio de esta.
• AP Madrid, Sec. 13.ª, 19-12-2017

 Acciones frente a la Comunidad

 Reparaciones necesarias o urgentes

 Está legitimado

•  No puede alegarse falta de legitimación activa de un comunero para reclamar la reparación de un elemento común en estado ruinoso cuando los comuneros pueden ejercitar las acciones en beneficio del interés común de la Comunidad.
• AP Madrid, Sec. 11.ª, 26-7-2018

 Está legitimado previo requerimiento

 Solo procederá el reembolso por la Comunidad al comunero que haya ejecutado unilateralmente obras en zonas comunes cuando se haya requerido previamente al secretario-administrador o al Presidente. Doctrina jurisprudencial.

TS, Sala Primera, de lo Civil, 2-2-2016.

  Peticiones Inclusión de un punto en el orden del día

•  Dado que la petición de inclusión de un tema en el orden del día de la Junta se ha hecho al administrador y no al Presidente, tal y como exige la ley, no es nula por no haberse incluido.
• AP Madrid, Sec. 13.ª, 7-11-2017

•  La Junta no puede limitar el derecho de los propietarios a solicitar que se traten temas en la siguiente Junta, aunque el Presidente sí puede descartar aquellas peticiones contrarias a la ley hechas en interés propio de un comunero.
• AP Las Palmas, Sec. 5.ª, 8-5-2015

 Supresión de barreras

•  Existe abuso de derecho de la Comunidad al denegar la instalación de un ascensor acuático para su uso por persona discapacitada, aunque el uso del mismo solo se haga durante unos días del verano.
• AP Valencia, Sec. 6.ª, 18-5-2016

•  Acreditado que en el edificio donde pretende instalarse el ascensor hay personas mayores de 70 años y minusválidos, solo es necesario el voto de la mayoría simple para acordar la obra, siendo indiferente que esta sea su segunda vivienda.
• AP Granada, Sec. 4.ª, 4-3-2011

 Ejecución de acuerdos

•  Adoptado en Junta el acuerdo de proceder contra los propietarios por obras que alteran elementos comunes, y no habiendo sido llevado a cabo por la Comunidad, está legitimado el propietario que interpone la acción en defensa de la Comunidad.
• AP Málaga, Sec. 5.ª, 29-10-2015

  Legitimación Presentes que salvan el voto

•  Se declara como doctrina jurisprudencial que la expresión “hubieren salvado su voto” debe interpretarse en el sentido de que no obliga al comunero que hubiera votado en contra, sino solo al que se abstiene.
• TS, Sala Primera, de lo Civil, Pleno, 10-5-2013

 Que votan en contra

•  La comunera que votó en contra del acuerdo está legitimada para la impugnación del mismo, sin necesidad de que tenga que salvar el voto para ello.
• AP Madrid, Sec. 21.ª, 4-10-2019

 Que se abstienen

•  Habiéndose abstenido el marido de la comunera en la votación sin que salvara el voto, no está legitimada la comunera para impugnar el acuerdo sobre la reparación de la cubierta.
• AP Cantabria, Sec. 2.ª, 5-11-2019

•  Los apelantes no votaron en contra o se opusieron de cualquier manera o salvaron su voto en los acuerdos comunitarios adoptados respecto de las derramas y eliminación de escaleras del portal al sótano. Se rechaza la impugnación.
• AP Vizcaya, Sec. 4.ª, 5-12-2018

 Propietarios privados ilegítimamente del derecho de voto

•  Tienen legitimación activa para la impugnación del acuerdo los comuneros que fueron privados de su derecho de voto, sin permitírseles aportar documentación que acredite la consignación o pago de las cantidades adeudadas.
• AP Sevilla, Sec. 8.ª, 9-6-2016

 Que abandonan la Junta

•  El propietario que abandona la Junta antes de la votación está legitimado para impugnar el acuerdo si manifestó su disconformidad con el acuerdo ya antes de su formalización.
• AP Madrid, Sec. 21.ª, 23-5-2019

•  El comunero que abandona la Junta y no vota para el resto de acuerdos tiene legitimación activa para impugnar aquellos acuerdos sobre los que no ha emitido voto alguno.
• AP Ciudad Real, Sec. 2.ª, 24-9-2018

 Propietarios representados Expresa

 Los comuneros estuvieron representados en la Junta, y si estos quedaron decepcionados por el sentido del voto de su representante, será contra este contra quien deban dirigirse.

AP Santa Cruz de Tenerife, Sec. 4.ª, 10-5-2019

•  En el acta de la Junta consta que el acuerdo se adoptó por unanimidad, estando debidamente representado el propietario demandante, por lo que carece de legitimación para impugnarlo.
• AP Guipúzcoa, Sec. 2.ª, 12-4-2019

 Tácita

•  Debe reconocerse la legitimación activa de la demandante para la impugnación del acuerdo cuando la Comunidad la ha aceptado como comunera en las Juntas sin contrastar su condición de propietaria.
• AP Ciudad Real, Sec. 1.ª, 28-3-2019

 Ausentes Acuerdos de unanimidad/mayoría cualificada General

•  Que el propietario ausente no conteste en el plazo de 30 días en los acuerdos de unanimidad o mayorías cualificadas no priva de la posibilidad de impugnar judicialmente el acuerdo.
• TS, Sala Primera, de lo Civil, 9-5-2013.

•  El copropietario ausente que no discrepa puede impugnar el acuerdo, salvo si la impugnación se funda en la no concurrencia de la mayoría cualificada por la ausencia de su voto. Doctrina jurisprudencial.
• TS, Sala Primera, de lo Civil, 16-12-2008.

•  La demandante está legitimada para impugnar el acuerdo, pese a no haber acudido a la Junta ni haber mostrado su disconformidad en el plazo de 30 días, pues este requisito solo será de aplicación cuando la impugnación verse sobre mayorías cualificadas.
• AP Toledo, Sec. 2.ª, 17-10-2013

 Excepciones

•  Legitimación del propietario ausente, que no manifestó discrepancia del acuerdo que permitía el aprovechamiento privativo de un elemento común conforme a la excepción del art. 17.8 LPH.
• AP Pontevedra, Vigo, Sec. 6.ª, 30-5-2016

 Acuerdos de mayoría simple

•  La acción para impugnar el acuerdo no habrá caducado, al no haberse comunicado a los propietarios ausentes el acta de la Junta de forma fehaciente, requisito este establecido en los estatutos de la Comunidad.
• AP Las Palmas, Sec. 4.ª, 22-2-2018

•  Solo los propietarios ausentes de la Junta o disidentes del acuerdo de la Junta rectora pueden impugnarlo, no así la Comunidad como ente único.
• AP Las Palmas, Sec. 5.ª, 15-1-2016

•  Para que los ausentes puedan impugnar acuerdos para cuya adopción bastaba la mayoría simple, no es requisito previo mostrar la discrepancia.
• AP A Coruña, Santiago de Compostela, Sec. 6.ª, 29-5-2009

•  En los acuerdos de mayoría simple no es necesario comunicar la discrepancia por parte de los ausentes.
• AP Granada, Sec. 4.ª, 3-4-2009

 Nuevo propietario

•  La condición de propietario a efectos de legitimación para impugnación de acuerdos se entiende transferida al adquirente de quien lo fuera al momento de adoptarse el acuerdo, si bien el plazo para impugnar el mismo contará desde su aprobación.
• AP Cádiz, Sec. 2.ª, 27-12-2017

 Plazo Un año

•  Se infringió la normativa en relación con el orden del día y sistema de cuotas de gastos, pero ello no puede conllevar la nulidad de los acuerdos, dado que caducó la acción para impugnarlos por transcurso del año.
• TS, Sala Primera, de lo Civil, 17-3-2016. Con Comentarios

 Tres meses

•  Siendo el motivo de impugnación del acuerdo el perjuicio a los comuneros, el plazo para impugnarlo es de tres meses, por lo que, habiendo vencido el plazo en agosto, está caducada la acción.
• AP Madrid, Sec. 8.ª, 20-9-2019

•  El plazo de caducidad para impugnar acuerdo de elección de Presidente, cuando anteriormente se venía haciendo de forma rotatoria, es de tres meses.
• AP Madrid, Sec. 9.ª, 4-4-2019

 Interrupción

•  La fecha en que se reanuda el plazo de caducidad para la impugnación del acuerdo comunitario es la fecha de la resolución administrativa que decide sobre la asistencia jurídica gratuita, y no la fecha de notificación de la misma.
• AP Madrid, Sec. 12.ª, 2-2-2017

•  La acción de impugnación de acuerdos ha caducado al haber transcurrido el plazo de tres meses para su interposición, no interrumpiendo la caducidad las diligencias previas iniciadas, que eran innecesarias para la interposición de la acción de nulidad.
• AP Baleares, Sec. 4.ª, 20-7-2010

•  La petición de conciliación no interrumpe el plazo de impugnación del acuerdo comunitario.
• AP Madrid, Sec. 21.ª, 6-3-2007

 Caducidad

•  El plazo de caducidad de un año para la impugnación de un acuerdo es computado de fecha a fecha.
• AP Madrid, Sec. 19.ª, 26-9-2019

•  No puede presentarse una demanda el día hábil posterior al vencimiento del plazo de un año para la nulidad de los acuerdos comunitarios, ya que esa posibilidad solo es válida para los plazos procesales una vez iniciado el procedimiento.
• AP Burgos, Sec. 2.ª, 1-2-2017

•  No puede combatirse la caducidad de la acción de impugnación del acuerdo alegando la presentación de la demanda antes de las 15 horas del siguiente día hábil al cumplimiento del plazo.
• AP Palencia, Sec. 1.ª, 25-11-2016

 Dies a quo Presentes en la Junta

•  El plazo para impugnar los acuerdos comunitarios comienza desde la fecha de celebración de la Junta y la adopción del acuerdo para los comuneros que han acudido a la misma.
• AP Sevilla, Sec. 8.ª, 30-5-2018

 Ausentes en la Junta

•  Para el inicio del cómputo del plazo de la acción de impugnación se debe probar el conocimiento del acuerdo, y no su mera existencia. Doctrina jurisprudencial.
• TS, Sala Primera, de lo Civil, 22-12-2008. Con Comentarios

•  Incumplimiento de los requisitos en cuanto a la convocatoria y sin que comience el plazo para la impugnación cuando no ha existido notificación del acuerdo.
• TS, Sala Primera, de lo Civil, 28-6-2007

•  Al no haberse notificado el acuerdo a la parte actora, el plazo de tres meses empieza a contar desde la conciliación previa.
• TS, Sala Primera, de lo Civil, 3-5-2007

•  Cómputo del plazo desde el conocimiento del acuerdo.
• TS, Sala Primera, de lo Civil, 10-11-2004

 Nuevos propietarios

•  Vinculación de los acuerdos tomados con anterioridad a la compra de la propiedad, aunque no estaban inscritos, pues, una vez conocidos, no se impugnaron.
• TS, Sala Primera, de lo Civil, 25-4-2013

•  La condición de propietario, a efectos de legitimación para impugnación de acuerdos, se entiende transferida al adquirente de quien lo fuera al momento de adoptarse el acuerdo, si bien el plazo para impugnar el mismo contará desde su aprobación.
• AP Cádiz, Sec. 2.ª, 27-12-2017

 Requisitos Estar al corriente de pago De todas las deudas pendientes

•  Que los propietarios estén al corriente de pago de las cuotas y recibos de una de las viviendas pero no del resto de las que son titulares, no les legitima para impugnar las Juntas.
• AP Madrid, Sec. 21.ª, 15-4-2013

•  Es necesario estar al corriente, tanto de la deuda principal como de los intereses, para poder impugnar.
• AP Cantabria, Sec. 1.ª, 20-4-2005

 Momento Celebración de la Junta

•  La sentencia recurrida confirma que faltaba el requisito de procedibilidad para impugnar el acuerdo de la Junta, dado que el demandante constaba como deudor de una derrama comunitaria en el momento de celebración de la Junta.
• TS, Sala Primera, de lo Civil, 3-4-2019

•  No puede admitirse la demanda de impugnación del acuerdo sobre exoneración de contribución.
• AP A Coruña, Sec. 3.ª, 27-9-2019

 Aunque la comunera haya consignado la deuda en el momento de presentar la demanda, carecía de legitimación para impugnar los acuerdos al haber sido privada correctamente del derecho de voto, por cuanto era morosa en el momento de iniciarse la Junta.

AP Madrid, Sec. 11.ª, 26-6-2018

 Interposición de la demanda

•  La exigencia de que el copropietario se encuentre al corriente de pago de las cuotas comunitarias devengadas para la impugnación de los acuerdos, se refiere al momento de interposición de la demanda.
• AP Guipúzcoa, Sec. 2.ª, 17-4-2019

 Excepciones Procede la impugnación del moroso

•  No se puede invocar por parte de la Comunidad de Propietarios la falta de legitimación para impugnar por ser moroso, cuando no se ha dado la oportunidad de efectuar el pago de la deuda.
• AP Córdoba, Sec. 1.ª, 22-9-2017

 Modificación del sistema de reparto Procede

•  No es necesaria la consignación/pago de cuotas como requisito para la impugnación del acuerdo sobre la modificación de la forma de contribución a los gastos comunes según el coeficiente fijado en el Título Constitutivo y la manera indicada en los estatutos.
• TS, Sala Primera, de lo Civil, 5-11-2019. Con Comentarios

•  La excepción para impugnar cuando un propietario no está al corriente de pago se aplica también cuando el acuerdo se refiere a la modificación en el sistema de reparto de gastos. Doctrina jurisprudencial.
• TS, Sala Primera, de lo Civil, 22-10-2013. Con Comentarios

 Modificación del sistema de cuotas

•  Aun no estando al corriente de pago, los comuneros están legitimados para impugnar el acuerdo cuando el mismo trata del reparto de cuotas y su modificación en los costes de instalación del ascensor.
• AP Santa Cruz de Tenerife, Sec. 3.ª, 28-10-2016

 Pago y/o consignación Inexistencia

•  Dado que el comunero deudor no ha consignado las cantidades objeto de condena correspondientes a las cuotas adeudadas, no puede admitirse a trámite el recurso de apelación.
• AP Soria, Sec. 1.ª, 17-5-2019

•  Carece de legitimación para impugnar acuerdo el moroso que no ha pagado o consignado, aunque no lo haya alegado la Comunidad, pues es apreciable de oficio.
• AP Vizcaya, Sec. 5.ª, 19-10-2010

•  No puede el actor impugnar el acuerdo adoptado por la Comunidad, toda vez que al momento de presentar la demandada no se encontraba al corriente de pago de las deudas vencidas con la misma, pues los días inhábiles no se excluyen del cómputo.
• AP A Coruña, Santiago de Compostela, Sec. 6.ª, 14-10-2010

•  La falta de consignación de las deudas vencidas, aunque se refieran exclusivamente al acuerdo impugnado, privan al actor de legitimación activa.
• AP A Coruña, Sec. 3.ª, 10-1-2008

Otros artículos que pueden ser de vuestro interés:

Fdo. Miguel Fernández

Administrador de Fincas en Madrid y Guadalajara