Las terrazas y los patios como elementos comunes de uso privativo

Las terrazas y los patios en comunidades de propietarios representan elementos que suelen ser motivo de controversia debido a su especial naturaleza jurídica. Estos espacios pueden ser clasificados como elementos comunes de uso privativo, lo cual genera diversas obligaciones y derechos tanto para los propietarios individuales como para la comunidad. En este artículo, exploraremos en profundidad qué significa que una terraza o patio sea un elemento común de uso privativo, la normativa que lo regula y algunos de los problemas comunes que suelen presentarse en este ámbito.

Elementos Comunes de Uso Privativo: Definición y Marco Legal

En las comunidades de propietarios, un elemento común de uso privativo es un espacio que pertenece a todos los vecinos de la comunidad, pero cuyo uso está restringido a un solo propietario. Es decir, aunque la titularidad del elemento pertenece al conjunto de propietarios, el disfrute exclusivo es de uno de ellos. Ejemplos claros de esto son las terrazas que acompañan a los pisos áticos o los patios interiores a los que sólo tienen acceso algunas viviendas.

El artículo 396 del Código Civil es el que define los elementos comunes, incluyendo los patios y terrazas, y establece que estos espacios pueden ser objeto de uso exclusivo por parte de un propietario si así se encuentra especificado en el título constitutivo o en los estatutos de la comunidad. Por su parte, la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) regula cómo se deben gestionar estos espacios dentro de una comunidad de propietarios.

El artículo 3.b de la Ley de Propiedad Horizontal establece que la copropiedad sobre los elementos comunes no implica necesariamente el uso conjunto. En algunos casos, como en el de las terrazas y patios, la comunidad otorga el uso privativo de estos espacios a un propietario específico, aunque siga manteniendo la titularidad común. Para que este uso exclusivo sea legal y no genere conflictos futuros, debe estar claramente delimitado en el título constitutivo del edificio o ser aprobado mediante el acuerdo unánime de la junta de propietarios, conforme al artículo 17.6 de la LPH.

Naturaleza Jurídica de los Elementos Comunes de Uso Privativo

La naturaleza jurídica de estos elementos es una de las principales causas de conflictos en las comunidades. Por un lado, la propiedad de la terraza o patio es de la comunidad; por otro, el uso exclusivo corresponde a un propietario particular. Esto plantea situaciones complejas, especialmente cuando se necesita realizar reparaciones o se quieren llevar a cabo modificaciones en el espacio.

El artículo 10 de la LPH establece que cualquier obra o modificación que afecte la seguridad, estructura o configuración externa del edificio necesita ser aprobada por la comunidad de propietarios. Esto incluye, por ejemplo, el cerramiento de terrazas o la modificación de patios para añadir instalaciones como pérgolas, toldos o suelos. En este sentido, la unanimidad o al menos el voto de tres quintas partes de los propietarios es requerido para efectuar dichas modificaciones, ya que pueden afectar al aspecto general del edificio o incluso a la seguridad del mismo.

¿Qué Derechos y Obligaciones tiene el Propietario con Uso Privativo?

El uso privativo de un elemento común implica derechos, pero también conlleva obligaciones importantes para el propietario que disfruta de ese espacio. Entre los derechos más evidentes se encuentra el de disfrutar exclusivamente de la terraza o patio para actividades como tomar el sol, colocar plantas, instalar mobiliario de exterior, entre otros. Sin embargo, el propietario con uso privativo también tiene la responsabilidad de mantener el espacio en buen estado.

Según la normativa vigente, el mantenimiento ordinario del elemento común de uso privativo corre a cargo del propietario que tiene el uso exclusivo. Esto incluye limpieza, pequeñas reparaciones y la conservación en general del espacio. Por otro lado, si se trata de reparaciones extraordinarias o estructurales, como el arreglo de filtraciones, problemas en la tela asfáltica o fallos en el forjado, la responsabilidad es de la comunidad de propietarios. En estos casos, la comunidad debe costear las reparaciones, ya que estos problemas afectan a la integridad del edificio en su conjunto.

Obras y Modificaciones en Terrazas y Patios de Uso Privativo

Uno de los aspectos que más controversias genera en las comunidades de propietarios son las obras y modificaciones que se desean realizar en las terrazas y patios de uso privativo. De acuerdo con la LPH, cualquier modificación que altere la estética, la seguridad o la estructura del edificio debe ser aprobada por la junta de propietarios. Por ejemplo, si un propietario desea cerrar una terraza o instalar una pérgola, deberá contar con la autorización de la comunidad.

No obstante, hay algunas particularidades que deben tenerse en cuenta. Si otros propietarios han realizado modificaciones similares en sus terrazas o patios y estas han sido aprobadas previamente, puede considerarse que existe un precedente y, en consecuencia, es más probable que la comunidad otorgue el permiso necesario. Aun así, es imprescindible contar con el respaldo de la mayoría de los propietarios, ya que cualquier cambio afecta a la configuración externa del edificio y puede influir en el valor de todas las propiedades.

Por otro lado, si un propietario realiza obras sin contar con la autorización de la comunidad, esta puede exigir la restitución del espacio a su estado original, así como reclamar los daños y perjuicios que se hayan podido causar. Para evitar este tipo de conflictos, es esencial actuar siempre conforme a la normativa y asegurarse de obtener los permisos necesarios antes de emprender cualquier obra.

Problemáticas Frecuentes Relacionadas con el Uso de Terrazas y Patios

El uso de terrazas y patios como elementos comunes de uso privativo suele generar diferentes tipos de conflictos. A continuación, se presentan algunas de las problemáticas más comunes:

1. Daños en el Elemento Común: Muchas veces, los propietarios con uso privativo de terrazas o patios realizan obras o modificaciones que terminan dañando el elemento común. Por ejemplo, el mal uso de jardineras puede provocar problemas de filtración de agua que afectan a otros vecinos. En estos casos, si se demuestra que el daño ha sido causado por el uso indebido, el propietario deberá asumir los costos de reparación.
2. Alteración de la Estética del Edificio: Otro conflicto frecuente tiene que ver con la instalación de toldos, pérgolas o elementos decorativos que alteran la estética del edificio. Este tipo de modificaciones deben contar con el respaldo de la comunidad, ya que afectan la imagen del inmueble. El artículo 10 de la LPH establece que cualquier cambio que afecte la fachada debe ser aprobado por la junta de propietarios.
3. Uso Inadecuado del Espacio: El uso inadecuado de los patios y terrazas también es fuente de conflictos. Estos espacios no deben utilizarse para almacenar materiales peligrosos, escombros o cualquier tipo de enseres que puedan causar molestias o representar un peligro para el resto de los vecinos. Es fundamental que el propietario con uso privativo respete las normas de convivencia y seguridad establecidas por la comunidad.
4. Problemas de Insalubridad: En algunos casos, la falta de mantenimiento de los patios y terrazas de uso privativo puede derivar en problemas de insalubridad, lo que afecta no solo al propietario en cuestión sino a toda la comunidad. La acumulación de residuos, la presencia de plagas o la falta de limpieza son problemas que deben ser atajados cuanto antes, y la comunidad tiene derecho a exigir al propietario con uso privativo que mantenga el espacio en condiciones adecuadas.

Cesión del Uso Privativo y Acciones Legales

En ocasiones, la comunidad de propietarios puede decidir ceder el uso privativo de un elemento común a un propietario de forma definitiva. Este tipo de acuerdos requiere de la unanimidad de todos los propietarios y debe formalizarse ante notario e inscribirse en el registro de la propiedad para tener validez legal. La cesión del uso privativo de un patio o terraza implica que el propietario puede disfrutar de manera exclusiva de dicho espacio, aunque la titularidad siga perteneciendo a la comunidad.

No obstante, si un propietario se apropia unilateralmente de un patio o terraza sin el acuerdo de la comunidad, esta puede actuar por la vía judicial para exigir la devolución del espacio. Es importante destacar que el artículo 1963 del Código Civil establece que las acciones reales sobre bienes inmuebles prescriben a los treinta años. Esto significa que, si la comunidad no reclama el uso indebido de un patio o terraza en ese plazo, el propietario podría alegar prescripción adquisitiva.

Por otro lado, en el caso de que un propietario quiera alquilar un patio o terraza que tenga uso privativo, es necesario contar con la aprobación de las tres quintas partes de los propietarios, tal y como establece el artículo 17.3 de la LPH. La cesión del uso privativo para actividades lucrativas debe ser aprobada por la comunidad, ya que afecta al destino del inmueble y puede generar problemas de convivencia.

Recomendaciones para Evitar Conflictos

Para evitar conflictos en la comunidad de propietarios relacionados con el uso de terrazas y patios de uso privativo, es fundamental seguir una serie de recomendaciones:

1. Consultar Siempre a la Comunidad: Antes de realizar cualquier modificación, el propietario con uso privativo debe informar a la comunidad y solicitar los permisos necesarios. Actuar sin consultar puede llevar a conflictos legales y problemas de convivencia.
2. Respetar las Normas de Convivencia: Los propietarios con uso exclusivo de terrazas y patios deben respetar las normas de convivencia, evitando actividades que puedan causar molestias al resto de los vecinos.
3. Mantener el Espacio en Buen Estado: La responsabilidad del mantenimiento ordinario de estos espacios recae en el propietario que tiene el uso privativo. Mantener el espacio en buen estado es una obligación que no solo beneficia al propietario, sino a toda la comunidad.
4. Formalizar los Acuerdos: Cualquier acuerdo sobre el uso privativo de un elemento común debe formalizarse por escrito y, de ser necesario, inscribirse en el registro de la propiedad. Esto garantiza la seguridad jurídica y evita conflictos futuros.

Conclusión

Las terrazas y los patios como elementos comunes de uso privativo son una fuente frecuente de conflictos en las comunidades de propietarios debido a la complejidad de su naturaleza jurídica. Estos espacios, aunque de titularidad común, son disfrutados en exclusiva por un propietario, lo cual genera una serie de derechos y obligaciones que deben ser gestionados con cuidado.

Es fundamental que los propietarios entiendan bien cuáles son sus derechos y deberes respecto a estos elementos, y que actúen siempre en coordinación con la comunidad para evitar conflictos. La consulta a profesionales, como administradores de fincas, y el respeto por la normativa vigente, son claves para garantizar una convivencia pacífica y un adecuado mantenimiento de estos espacios. De esta forma, las terrazas y patios pueden ser disfrutados plenamente, beneficiando tanto al propietario con uso privativo como al conjunto de la comunidad.

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Fdo. Miguel Fernández

Administrador de Fincas en Madrid, Avila y Guadalajara