La responsabilidad civil de las comunidades de propietarios
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La responsabilidad civil de las comunidades de propietarios es un tema de gran relevancia dentro del derecho civil, en particular dentro del marco de la propiedad horizontal. A través de diferentes sentencias, tanto del Tribunal Supremo como de otras instancias judiciales, se han definido y precisado los límites de dicha responsabilidad, tanto en lo que respeta a la conservación de los elementos comunes como en la responsabilidad de los propietarios y de las empresas. que prestan servicios en la comunidad.
Falta de conservación de los elementos comunes
La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establece como obligación de la comunidad de propietarios el mantenimiento y conservación de los elementos comunes del inmueble. El artículo 10.1a) LPH menciona que las comunidades deben realizar los trabajos necesarios para garantizar la seguridad, habitabilidad y accesibilidad, así como el mantenimiento.
Diversas sentencias del Tribunal Supremo (STS) refuerzan esta obligación. Por ejemplo, la STS de 12 de enero de 2022 sostiene que esta responsabilidad no depende de un acuerdo de la comunidad, ya que se trata de un deber legal. De igual manera, la STS de 30 de junio de 1992 responsabiliza a la comunidad por el fallecimiento de un niño debido al desprendimiento de una cornisa, destacando la falta de diligencia en el mantenimiento de la fachada, a pesar de haber contratado previamente trabajos de restauración. . Asimismo, sentencias posteriores subrayan que la comunidad debe actuar con mayor diligencia para evitar daños derivados del mal estado de los elementos comunes.
Impermeabilización defectuosa de la cubierta de terraza privativa.
El Tribunal Supremo ha resuelto que, en casos de humedades causadas por una terraza privativa, la comunidad es la responsable de las reparaciones cuando los daños provienen de elementos comunes, como la estructura o la impermeabilización de la terraza. En diversas sentencias, como la STS de 8 de abril de 2011 o la STS de 18 de junio de 2012, se ha establecido que las deficiencias en elementos estructurales como el forjado o la tela asfáltica colocando la responsabilidad en la comunidad.
Caídas en edificios en régimen de propiedad horizontal
El Tribunal Supremo ha abordado numerosos casos de caídas en edificios, determinando que la comunidad de propietarios puede ser responsable si se demuestra la falta de mantenimiento o medidas de precaución en elementos comunes. Por ejemplo, la STS de 20 de octubre de 2000 responsabilizó a la comunidad por una caída debido al mal estado del pavimento, al no haber tomado las precauciones necesarias. Sin embargo, también existen casos en los que la comunidad ha sido exonerada, como en la STS de 17 de julio de 2003, donde no se pudo probar que la causa de la caída (un producto resbaladizo en el portal).
Otros supuestos de responsabilidad
En otros casos, la comunidad ha sido responsable solidariamente con terceros, como en la STS de 12 de diciembre de 2002, en la que se condenó a la comunidad y a una empresa instaladora por la muerte de un operario debido a una electrocución provocada por la negligencia
Filtraciones de agua
Los propietarios también pueden ser responsables civilmente por daños causados por filtraciones de agua provenientes de sus instalaciones privativas. La STS de 19 de julio de 2007 demostró al propietario responsable por los daños ocasionados a un local debido a filtraciones de agua desde su vivienda. No obstante, en otros casos, los propietarios han sido exonerados si no se ha demostrado negligencia por su parte, como en la STS de 6 de abril de 2001, donde no se probó que el propietario estuviera al tanto de los problemas en las conductas.
Incendios en la vivienda
En los casos de incendios provocados por instalaciones defectuosas en una vivienda, la responsabilidad recae en el propietario de la misma. La STS de 28 de mayo de 2008 determinó que el propietario debía asumir la responsabilidad por los daños causados a otras viviendas y los elementos comunes del edificio.
Responsabilidad civil de la empresa mantenedora del ascensor
El Tribunal Supremo también ha abordado casos en los que la empresa encargada del mantenimiento del ascensor es responsable de los daños causados por su mal estado. En la STS del 25 de octubre de 2001, la empresa mantenedora fue condenada solidariamente con la comunidad de propietarios por no haber informado adecuadamente sobre el mal estado del ascensor, lo que provocó la caída del mismo y graves daños a los actores. En este caso, el Tribunal consideró que la empresa debería haber paralizado el uso del ascensor debido al riesgo evidente.
En otros casos, sin embargo, la comunidad ha sido exonerada de responsabilidad cuando no se ha demostrado que su actuación o la de la empresa mantenedora fuera la causa del daño, como en la STS de 19 de febrero de 2007, en la que no se pudo probar que la comunidad o la empresa hubieran actuado de manera negligente en el accidente de un ascensor.
Conclusiones
La responsabilidad civil de las comunidades de propietarios se articula en torno a dos grandes áreas: la responsabilidad por el mantenimiento y conservación de los elementos comunes y la responsabilidad de los propietarios por daños que tengan origen en sus propiedades privativas. Las sentencias del Tribunal Supremo muestran una tendencia a imputar responsabilidad a las comunidades de propietarios cuando los daños tienen su origen en la falta de mantenimiento de los elementos comunes o en deficiencias estructurales. Sin embargo, en muchos casos, la responsabilidad puede compartirse con empresas mantenedoras o quedar exonerada
El deber de conservación de los elementos comunes es una obligación legal de la comunidad de propietarios, y su incumplimiento puede generar responsabilidad civil. Este debe incluir no solo los elementos estructurales del edificio, como pilares y cubiertas, sino también las instalaciones que sirven a todos los propietarios, como las canalizaciones de agua y los ascensores. A su vez, los propietarios individuales pueden ser responsables de los daños causados por sus propiedades si estos son consecuencia de un uso negligente o de defectos en las instalaciones privadas. En definitiva, la jurisprudencia española en materia de propiedad horizontal busca equilibrar las responsabilidades de la comunidad y de los propietarios individuales.
Puedes ver el vídeo de este artículo en el siguiente enlace de nuestro canal de Youtube:
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Buenas
EN MI COMUNIDAD, EL PROPRIETARIO DEL PISO BAJO , TENIA UNAS INFILTRACIONES DEL PRIMERO DE UN PLATO DE DUCHA, Y DECIDIO HACER EL MISMO LOS ARREGLOS AUNQUE NO ES PALETA. HEMOS DE PASAR EL ITE, Y EL ARQUITECTO AFIRMA QUE DEBIDO A ESTA ACTUACION DEL PROPRIETARIO DEL BAJO, Y POR LOS MALOS ARREGLOS LA ESTRUCTURA DE EDIFICIO ESTA DAÑADA Y EL PROPRIETARIO EXIGE LA COMUNIDAD DE REPARAR LA ESTRUCTURA. TENGO GRABACION DE LO QUE AFIRMA EL ARQUITECTO Y DE QUE NO SE ACTUO DE MANERA CORRECTA Y NO CREO QUE ES JUSTO PAGAR ERRORER Y ACTOS IRESPONSABLES DE OTRO PROPRIETARIO. QUE DEBO HACER, Y QUE ME ACONSEJA? GRACIAS
Hola Mónica:
Hola, gracias por tu consulta. Lo que describes es una situación delicada pero bastante común en comunidades de propietarios. A continuación, te explico qué pasos puedes seguir y qué argumentos podrías tener a tu favor.
SITUACIÓN RESUMIDA:
Hubo una filtración desde el primer piso hacia el bajo.
El propietario del bajo realizó una reparación por su cuenta, sin ser profesional cualificado.
Ahora, el arquitecto afirma que la estructura del edificio está dañada como consecuencia de esa intervención.
El propietario del bajo exige que la comunidad pague la reparación estructural.
Tú tienes una grabación donde el arquitecto afirma que la actuación fue incorrecta y mal ejecutada.
TU PUNTO DE VISTA (válido):
La comunidad no debería pagar por daños estructurales causados por una intervención privada, mal ejecutada y no autorizada. Es el propietario del bajo quien actuó de forma negligente.
¿QUÉ PUEDES HACER?
1. Solicita una junta extraordinaria
Pide que se convoque una junta de propietarios para tratar exclusivamente este asunto. Pide que se deje constancia en acta de:
La actuación del propietario del bajo.
Las conclusiones del arquitecto (si es posible, que emita un informe por escrito).
Que se ha actuado sin autorización ni licencia.
2. Solicita un informe técnico
Aunque tengas la grabación, es fundamental un informe técnico por escrito (del arquitecto o de un perito independiente) que:
Describa los daños estructurales.
Relacione directamente los daños con la intervención negligente.
Establezca si hubo responsabilidad directa del propietario del bajo.
3. Informa al seguro de la comunidad
En paralelo, notifica al seguro del edificio. Aunque pueda no cubrir la reparación, debe quedar constancia del incidente, por si luego hay un procedimiento legal.
4. Responsabilidad individual
Si se confirma que los daños fueron causados por una intervención no profesional y sin autorización, la responsabilidad podría recaer exclusivamente en el propietario del bajo por daños y perjuicios. Esto se basa en el Artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, que prohíbe a los propietarios alterar elementos comunes sin permiso.
5. Validez de la grabación
La grabación que tienes puede ser válida como prueba, siempre que:
No se haya obtenido de forma ilícita.
Sea en una conversación en la que tú participas o se ha hecho en una reunión comunitaria (no privada sin consentimiento).
Guárdala bien.
6. Consulta con un abogado
Si el propietario del bajo insiste o demanda a la comunidad, lo mejor es acudir a un abogado especializado en propiedad horizontal. Es probable que la comunidad tenga defensa legal incluida en la póliza del seguro.
¿Qué no debes hacer?
No aceptes ni votes a favor de pagar nada sin un informe pericial claro que determine de quién es la responsabilidad.
No permitas que se impute el gasto a la comunidad sin que se haya seguido el procedimiento legal.
RESUMEN:
Acción ¿Por qué?
Convocar junta extraordinaria Para documentar todo formalmente
Solicitar informe técnico Esencial para probar la causa del daño
Notificar al seguro Protección y registro del incidente
Rechazar asumir los costes sin pruebas Para evitar que la comunidad cargue con un error ajeno
Consultar a abogado Para preparación legal si hay conflicto
Un cordial saludo
Miguel
691564359
Buenas Tardes:
Mi hijo en la comunidad que tiene piscina se hizo un corte de 7 cm por la sujeción del flotador de socorro que es cortante y de acero. He hecho fotos de la sujeción del flotador y fotos de las facturas de la farmacia de antibióticos, cremas, etc., de hecho se le ha quedado una cicatriz muy marcada.
Puedo reclamar daños?
UN saludo y gracias
Hola Sayle:
Sí, en principio puedes reclamar. Te resumo los puntos importantes:
Responsabilidad de la comunidad
La comunidad de propietarios (o la empresa de mantenimiento si la hay) tiene el deber de mantener las instalaciones en condiciones seguras.
Un soporte metálico cortante en una piscina se considera un riesgo previsible y evitable.
Prueba del daño y la relación causal
Ya cuentas con fotografías del soporte cortante.
También tienes facturas de medicamentos y tratamientos.
Es recomendable contar con un informe médico (urgencias, pediatra o dermatólogo) que detalle la herida, la necesidad de tratamiento y la cicatriz residual. Esto es clave para acreditar la relación entre el accidente y la lesión.
Tipos de daños reclamables
Daños materiales: gastos médicos, farmacia, transporte, etc.
Daños personales: dolor, sufrimiento y la cicatriz (que puede considerarse daño estético permanente).
Vía de reclamación
Lo primero es comunicar por escrito el accidente al administrador de la comunidad para que lo traslade al seguro de responsabilidad civil de la comunidad.
Normalmente el seguro abre un expediente, solicita documentación médica y puede enviar un perito.
Si el seguro lo rechaza o ofrece una cantidad insuficiente, queda la vía judicial (demanda civil).
Plazos
El plazo de prescripción para reclamar daños personales en España es de 1 año desde la estabilización de las secuelas (en este caso, desde que la cicatriz está consolidada).
👉 Mi consejo práctico:
Reúne toda la documentación (fotos de la instalación peligrosa, fotos de la herida y la cicatriz, informes médicos y facturas).
Notifica cuanto antes al administrador de la comunidad solicitando la apertura del parte al seguro.
Si no hay respuesta satisfactoria, puedes acudir a un abogado especializado en responsabilidad civil.
Un cordial saludo
Miguel
691564359