La responsabilidad civil de las comunidades de propietarios
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La responsabilidad civil de las comunidades de propietarios es un tema de gran relevancia dentro del derecho civil, en particular dentro del marco de la propiedad horizontal. A través de diferentes sentencias, tanto del Tribunal Supremo como de otras instancias judiciales, se han definido y precisado los límites de dicha responsabilidad, tanto en lo que respeta a la conservación de los elementos comunes como en la responsabilidad de los propietarios y de las empresas. que prestan servicios en la comunidad.
Falta de conservación de los elementos comunes
La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establece como obligación de la comunidad de propietarios el mantenimiento y conservación de los elementos comunes del inmueble. El artículo 10.1a) LPH menciona que las comunidades deben realizar los trabajos necesarios para garantizar la seguridad, habitabilidad y accesibilidad, así como el mantenimiento.
Diversas sentencias del Tribunal Supremo (STS) refuerzan esta obligación. Por ejemplo, la STS de 12 de enero de 2022 sostiene que esta responsabilidad no depende de un acuerdo de la comunidad, ya que se trata de un deber legal. De igual manera, la STS de 30 de junio de 1992 responsabiliza a la comunidad por el fallecimiento de un niño debido al desprendimiento de una cornisa, destacando la falta de diligencia en el mantenimiento de la fachada, a pesar de haber contratado previamente trabajos de restauración. . Asimismo, sentencias posteriores subrayan que la comunidad debe actuar con mayor diligencia para evitar daños derivados del mal estado de los elementos comunes.
Impermeabilización defectuosa de la cubierta de terraza privativa.
El Tribunal Supremo ha resuelto que, en casos de humedades causadas por una terraza privativa, la comunidad es la responsable de las reparaciones cuando los daños provienen de elementos comunes, como la estructura o la impermeabilización de la terraza. En diversas sentencias, como la STS de 8 de abril de 2011 o la STS de 18 de junio de 2012, se ha establecido que las deficiencias en elementos estructurales como el forjado o la tela asfáltica colocando la responsabilidad en la comunidad.
Caídas en edificios en régimen de propiedad horizontal
El Tribunal Supremo ha abordado numerosos casos de caídas en edificios, determinando que la comunidad de propietarios puede ser responsable si se demuestra la falta de mantenimiento o medidas de precaución en elementos comunes. Por ejemplo, la STS de 20 de octubre de 2000 responsabilizó a la comunidad por una caída debido al mal estado del pavimento, al no haber tomado las precauciones necesarias. Sin embargo, también existen casos en los que la comunidad ha sido exonerada, como en la STS de 17 de julio de 2003, donde no se pudo probar que la causa de la caída (un producto resbaladizo en el portal).
Otros supuestos de responsabilidad
En otros casos, la comunidad ha sido responsable solidariamente con terceros, como en la STS de 12 de diciembre de 2002, en la que se condenó a la comunidad y a una empresa instaladora por la muerte de un operario debido a una electrocución provocada por la negligencia
Filtraciones de agua
Los propietarios también pueden ser responsables civilmente por daños causados por filtraciones de agua provenientes de sus instalaciones privativas. La STS de 19 de julio de 2007 demostró al propietario responsable por los daños ocasionados a un local debido a filtraciones de agua desde su vivienda. No obstante, en otros casos, los propietarios han sido exonerados si no se ha demostrado negligencia por su parte, como en la STS de 6 de abril de 2001, donde no se probó que el propietario estuviera al tanto de los problemas en las conductas.
Incendios en la vivienda
En los casos de incendios provocados por instalaciones defectuosas en una vivienda, la responsabilidad recae en el propietario de la misma. La STS de 28 de mayo de 2008 determinó que el propietario debía asumir la responsabilidad por los daños causados a otras viviendas y los elementos comunes del edificio.
Responsabilidad civil de la empresa mantenedora del ascensor
El Tribunal Supremo también ha abordado casos en los que la empresa encargada del mantenimiento del ascensor es responsable de los daños causados por su mal estado. En la STS del 25 de octubre de 2001, la empresa mantenedora fue condenada solidariamente con la comunidad de propietarios por no haber informado adecuadamente sobre el mal estado del ascensor, lo que provocó la caída del mismo y graves daños a los actores. En este caso, el Tribunal consideró que la empresa debería haber paralizado el uso del ascensor debido al riesgo evidente.
En otros casos, sin embargo, la comunidad ha sido exonerada de responsabilidad cuando no se ha demostrado que su actuación o la de la empresa mantenedora fuera la causa del daño, como en la STS de 19 de febrero de 2007, en la que no se pudo probar que la comunidad o la empresa hubieran actuado de manera negligente en el accidente de un ascensor.
Conclusiones
La responsabilidad civil de las comunidades de propietarios se articula en torno a dos grandes áreas: la responsabilidad por el mantenimiento y conservación de los elementos comunes y la responsabilidad de los propietarios por daños que tengan origen en sus propiedades privativas. Las sentencias del Tribunal Supremo muestran una tendencia a imputar responsabilidad a las comunidades de propietarios cuando los daños tienen su origen en la falta de mantenimiento de los elementos comunes o en deficiencias estructurales. Sin embargo, en muchos casos, la responsabilidad puede compartirse con empresas mantenedoras o quedar exonerada
El deber de conservación de los elementos comunes es una obligación legal de la comunidad de propietarios, y su incumplimiento puede generar responsabilidad civil. Este debe incluir no solo los elementos estructurales del edificio, como pilares y cubiertas, sino también las instalaciones que sirven a todos los propietarios, como las canalizaciones de agua y los ascensores. A su vez, los propietarios individuales pueden ser responsables de los daños causados por sus propiedades si estos son consecuencia de un uso negligente o de defectos en las instalaciones privadas. En definitiva, la jurisprudencia española en materia de propiedad horizontal busca equilibrar las responsabilidades de la comunidad y de los propietarios individuales.
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Fdo. Miguel Fernández
Administrador de Fincas en Ávila, Madrid y Guadalajara
