La Justicia frente a los vecinos molestos: Uso indebido de espacios comunes y okupación

Con la ayuda de Sepin y basado en la información aportada por el abogado Daniel Madurga Soriano, vamos a revisar la jurisprudencia de interés de los últimos años, procediendo a analizar las resoluciones que hacen referencia a la conflictividad generada por vecinos molestos en los diferentes ámbitos de una comunidad de propietarios, en este caso se analiza lo relacionado con el uso indebido de espacios comunes y okupación

XVI. Ocupación o uso indebido de espacios comunes y enganches a la luz comunitaria

La acción del art. 7.2 LPH ofrece a la comunidad un mecanismo muy severo para controlar la convivencia, pero no puede ser utilizado para cualquier incidencia.

En la Sentencia de la AP Madrid, Sección 9.ª, 123/2013, de 15 de marzo (Recurso 346/2012. Ponente: JOSÉ MARÍA PEREDA LAREDO, la comunidad emprende batalla contra una vecina que tiene el uso del patio, en cuyas paredes ha ido colocando macetas y jardineras. No se trata, por tanto, de un evento molesto; subyace un pulso del presidente, que parece querer dejar claro que, aunque esta propietaria tenga el privilegio de utilizar el patio, no puede considerarlo suyo y hacer lo que quiera en él.

La demanda fracasa, por su enfoque desproporcionado. Si se hubiesen demostrado daños recurrentes por atrancos del sumidero o por humedades por exceso de riego o por taladrar las paredes, podría haber tenido alguna oportunidad.

La AP Lugo, Sección 1.ª, en Sentencia 346/2019, de 11 de julio (Recurso 218/2019. Ponente: DARÍO ANTONIO REIGOSA CUBERO, condena al cese de conductas indebidas de un comunero, pero no se atreve a privarle del uso de la vivienda, ello a pesar de haber quedado acreditadas las siguientes incidencias:

Primero, la ocupación del portal y rellanos con elementos que impiden el uso de los mismos, dificultando incluso el acceso a ellos, así como las labores de limpieza y acondicionamiento de las áreas comunes.

Y segundo, la conexión de la luz de la vivienda de los demandados al contador comunitario, actividad ilegal y peligrosa.

No consideró probada la causación de humedades y tampoco se admitió indemnización por no acreditarse daño alguno.

La AP Sevilla, Sección 8.ª, en Sentencia 147/2021, de 16 de marzo (Recurso 1036/2021. Ponente: JOAQUÍN PABLO MAROTO MÁRQUEZ, también condena al infractor al cese de su conducta, pero no a la privación temporal de uso de su inmueble.

En este caso, se le reprocha que deja aparcada la motocicleta de gran cilindrada en el vestíbulo de entrada al edificio. Esto es bastante típico, pues al usuario de motocicleta no le compensa pagar precio por una plaza de parking, salvo en las contadas ocasiones en que existan espacios delimitados para ello a un precio proporcionado. Por tanto, hay quien utiliza la picaresca buscando un rincón donde no llame demasiado la atención, en el garaje o en algún otro espacio comunitario, para dejar su vehículo. Si no molesta, quizás tenga la suerte de que nadie se queje. Pera hay quien no encuentra lugar discreto o, simplemente, no tiene respeto a sus vecinos, y se topa con la resistencia de la comunidad:

«Que el apelante aparque su motocicleta de gran cilindrada en el vestíbulo de acceso de la comunidad de la que no es vecino como propietario, es contrario a las reglas de convivencia mínimas. De por sí, ya la falta de civismo supone o integra la molestia, pero si además los vecinos expresan en autos su temor y su incomodidad que también puede ser estética tenemos que la pretensión de la apelada apela a la necesidad de que se retire el artefacto, no a la mera conveniencia y mucho menos al capricho.

El Juzgador hace bien en calificar el egoísmo que supone la conducta molesta del recurrente. Aplica y transcribe la mejor jurisprudencia aplicable sobre el artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal».

AP Madrid, Sección 8.ª, 563/2012, de 15 de octubre (Recurso 774/2011. Ponente: MARÍA DEL CARMEN GARCÍA DE LEANIZ CAVALLE): El propietario de un local se hizo también con varias plazas de garaje próximas a la rampa de acceso al garaje. Parece que ha abierto sin permiso un acceso desde el local y ha hecho alguna obra o instalación para cerrar la zona de sus plazas y parte de la rampa, con el propósito de montar un negocio de lavado de coches.

La audiencia entiende, como no puede ser de otra manera, que la instalación de una estructura en la rampa de acceso al garaje, sin contar con el consentimiento de la comunidad, supone una extralimitación de las facultades de los propietarios independientemente del material utilizado en la obra.

Es común también que en las viviendas a las que se accede por un último tramo de escalera o un pasillo por el que no transitan habitualmente el resto de vecinos, se haga ocupación de los espacios comunes. Así, hay vecinos que convierten de hecho el descansillo y las escaleras en un zaguán de entrada en que dejan la bici, el carrito del niño, el carro de la compra… Es ilegal y se puede articular demanda frente a esto.

XVII. Okupas

Que me lo expliquen. ¿Cómo es posible que alguien justifique la ocupación en un sistema civil en el que se supone sacrosanta la propiedad privada? No solo es un ilícito, es que se trata de un concepto perverso que ha dado amparo a un sinfín de problemas detrás de los que están sufriendo miles de familias.

Cuando algún sector entusiasta y revolucionario aplaude al antisistema que okupa la propiedad privada de otros, se está fomentando la idea de que eso es legítimo. Bajo ese prisma, veremos bien que se robe para comer o que se mate por venganza. Tenemos que tener claro que el ilícito no es nunca una opción, por mucho que los actos que lo configuran puedan responder al instinto o necesidad de un ser humano. Lo que nos distingue de los animales, entre otras cosas, es que hemos sido capaces de convenir unas normas para garantizar estabilidad a largo plazo, seguridad jurídica. Lo que no es de recibo es que las normas se impongan a los demás, pero que nos autojustifiquemos para transgredirlas cuando nos conviene.

Bajo el paraguas de la okupación, muchos pisos son utilizados por delincuentes o por colectivos marginales que, en muchos casos, carecen del más mínimo respeto a lo ajeno. Son frecuentes los ruidos y altercados, los enganches a la luz comunitaria y las fugas de agua, dañando durante meses o años a los pisos inferiores y colindantes.

Imaginemos lo que es para los vecinos afectados vivir así, sin posibilidad de vender el piso y sin margen económico para un alojamiento alternativo, en una comunidad tomada por los okupas, soportando ruidos a todas horas e inmisiones de aguas sucias sobre sus techos.

Como en el caso del alojamiento turístico, nos preguntamos si los propietarios tienen obligación de responder por los daños ocasionados por los ocupantes a la comunidad y a otros vecinos. La AP Barcelona, Sección 16.ª, 407/2019, de 10 de octubre (Recurso 490/2019. Ponente: RAMÓN VIDAL CAROU. SP/SENT/1025656. Jurisprudencia comentada. Abril 2021., parece concluir que ello dependerá del comportamiento del propietario ante las quejas.

Veamos ahora la Sentencia de la AP Madrid, Sección 20.ª, 40/2021, de 28 de enero (Recurso 556/2020. Ponente: MARÍA ÁNGELES MARTÍNEZ DOMÍNGUEZ. La reclamación se sustenta en que:

«Desde hace más de ocho años la AGENCIA DE LA VIVIENDA SOCIAL DE LA COMUNIDAD DE MADRID se ha desentendido del inmueble de su propiedad situado en la DIRECCIÓN000 n.º NÚM000, NÚM001 de Madrid, lo que ha dado lugar a continuas ocupaciones ilegales de la vivienda por terceros, con los consiguientes problemas para el resto de los vecinos, tales como: ruidos, peleas, suciedad, inseguridad, continuas obras en la vivienda, fugas de agua, roturas reiteradas de la cerradura del portal, enganches en el contador de la luz de la escalera de la comunidad y en contadores particulares, daños en la marquesina del local bar, daños en portal y escalera, amenazas de los ocasionales ocupantes al resto de vecinos, modificaciones de conducciones comunitarias dentro de la vivienda, continuos atascos en la red de saneamiento, etc.; molestias que en numerosas ocasiones se han puesto en conocimiento de la parte demandada, sin que por esta se haya realizado actuación alguna tendente a evitarlas».

La sentencia estima la demanda entendiendo que:

«La incoación tardía de un expediente administrativo, cuando las molestias se han venido prolongado al menos durante ocho años, no obsta al acogimiento de la demandada; siendo lo cierto que no consta contestación por parte de la Agencia demandada a ninguno de los requerimientos que le dirigió la comunidad de propietarios actora durante todos estos años como tampoco al último remitido el día 18 de febrero de 2019, ni que a fecha de la presentación de la demanda se hubiese producido la cesación de las molestias ni materializado el restablecimiento de la seguridad en el inmueble».

En este caso, no entendemos por qué la comunidad no instó también acción frente a los ocupantes, ya que el resultado final nos lleva a esperar un nuevo proceso entre la Agencia y los ocupantes, mientras que por vía del art. 7.2 LPH se podría haber logrado la condena directa al lanzamiento.

Comentamos ahora la Sentencia de la AP Castellón, Sección 3.ª, 193/2018, de 24 de mayo (Recurso 785/2017. Ponente: ADELA BARDÓN MARTÍNEZ.  La comunidad de propietarios demanda a los ocupantes de varios pisos y consigue su lanzamiento.

Para demostrar la ocupación y la falta de título, consta intervención de la Guardia Civil, que pudo identificar a varios okupas que reconocieron no tener contrato de alquiler, cosa que confirmó la entidad propietaria. Además, como estas personas consultaron a los Servicios de Orientación Jurídica, consta por oficio a dicha entidad que designaron este domicilio. También aparecen condenados por delito de defraudación eléctrica en la finca.

Por el principio de facilidad probatoria, son los okupas los que tendrían que probar que residen allí con justo título. No es el demandante el que tiene que probar la ausencia de título, pues se trataría de una prueba negativa, que no está a su alcance.

Aparte del problema de los enganches a la luz de escalera, los vecinos y el conserje declararon que estos okupas hacían uso y abuso de la piscina comunitaria, llegando incluso a hacer fiestas, tras las que la comunidad tenía que asumir una limpieza en profundidad, llegándose incluso a clausurar dado el estado en que quedaba el recinto.

Se documentó mediante fotografías que invadían con una furgoneta la zona de rodadura del garaje, dificultando a los demás usuarios el aparcamiento.

La AP Lugo, Sección 1.ª, 346/2019, de 11 de julio (Recurso 218/2019. Ponente: DARÍO ANTONIO REIGOSA CUBERO), condena a una familia que venía ocupando varios pisos a que cese en la invasión de elementos comunes, en los que dejan todo tipo de objetos, y a que cese el enganche en el fluido eléctrico de la comunidad. Sin embargo, no parece que este tipo de personas sea permeable a condenas tan declarativas. Está por ver qué habrá ocurrido en ejecución, pues supondremos el incumplimiento, frente al que solo cabe que el juzgado se aplique en la sanción por desobediencia.

La Sentencia de la AP Cádiz, Sección 2.ª, 310/2020, de 10 de noviembre (Recurso 179/2020. Ponente: CONCEPCIÓN CARRANZA HERRERA, confirma la privación de uso del piso por tiempo de un año a unos vecinos que durante mucho tiempo atormentaron a la comunidad. Se citan los siguientes hechos: ha quedado acreditada con Sentencia condenatoria la actividad ilegal de venta de estupefacientes, el enganche a la luz de la comunidad con Sentencia condenatoria por defraudación eléctrica, peleas y riñas continuas en el interior de la vivienda con intervención de policía y detenciones por malos tratos físicos en el ámbito familiar en varias ocasiones; también constan las quejas de los vecinos e intervenciones de policía por volumen de la música muy alto, intervenciones de bomberos y policía constatando insalubridad, informe de la empresa de limpiezas…

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Fdo. Miguel Fernández

Administrador de Fincas de Madrid, Ávila y Guadalajara