La Justicia frente a los vecinos molestos: Prostitución

Con la ayuda de Sepin y basado en la información aportada por el abogado Daniel Madurga Soriano, vamos a revisar la jurisprudencia de interés de los últimos años, procediendo a analizar las resoluciones que hacen referencia a la conflictividad generada por vecinos molestos en los diferentes ámbitos de una comunidad de propietarios, en este caso se analiza lo relacionado con la prostitución en las viviendas de las comunidades de propietarios.

XIX. Prostitución

La utilización de un piso para la prostitución resulta para los vecinos algo bastante incómodo. La prostitución, como actividad libremente consentida entre adultos no es ilegal, aunque su carácter marginal hace que no esté apenas regulada en el ámbito administrativo (en Cataluña sí hay regulación expresa por medio del Decreto 217/2002 del Departamento de Interior de la Comunidad Autónoma).

Por supuesto, es susceptible de ser encuadrada entre «las actividades que constituyan una incomodidad por los ruidos«, recogidas en el Reglamento aprobado por Decreto 2414/1961. Y, a falta de otra regulación, podemos acudir a principios generales para establecer los límites. Así, opondremos el derecho de todo ciudadano al descanso, a la dignidad y su imagen frente a terceros, a mantenerse socialmente aceptado dentro de su entorno o a no ver alterado el uso o utilización normal de sus bienes, incluidos los compartidos con otros propietarios, derechos que se conculcan con los efectos directos e indirectos de la prostitución ejercida en un edificio de viviendas donde sus moradores ninguna relación desean con quienes la desarrollan.

Así lo expresa la AP Madrid, Sección 11.ª, 467/2016, en su Sentencia de 14 de noviembre (Recurso 527/2015. Ponente: MARÍA JOSÉ RODRÍGUEZ DUPLA, que, en definitiva, considera que se trata de una práctica molesta, incardinable en el art. 7.2 LPH aunque no esté expresamente prohibida en Estatutos. Con cita de otras resoluciones dice:

«Las sentencias de esta Audiencia Provincial así lo vienen reconociendo en supuestos similares. Así, la sentencia de esta misma Sección de fecha 18 de febrero de 2005, citando la de 3 de febrero de 1999, de la Sección 14, indica «… junto a la valoración social negativa, aparecen factores adicionales que hacen insoportable convivir con su ejercicio. Así la perturbación constante y continua del descanso nocturno, dado el horario de ejercicio, la posibilidad de confusiones más que lamentables, y los mas que frecuentes altercados promovidos en su alrededor. Si a estos factores unimos otros de carácter criminógeno que suelen acompañarla, llegaremos a la consecuencia de que la sentencia de instancia es adecuada, y plenamente confirmable», y asimismo el auto de fecha 13 de junio de 2003, Sección 25, recuerda que en un inmueble residencial «… se esperan comportamientos acordes con ese uso por parte de sus vecinos y de quienes con ellos se relacionen, pero no de actividades comerciales que, pese a no ser nominalmente ilícitas, puedan resultar molestas, ofensivas o poco gratas para los habitantes del edificio, que no desean sentirse confundidos con los practicantes de ese tipo de comercio, por obvias razones, ni sufrir las incomodidades derivadas del trasiego de clientela tan especial por los elementos comunes de aquel, ni verse abocados a recibir, de rebote, el rechazo social por tolerar la práctica de una actividad mal vista en general, por muy libre y legal que se pretenda. Todas esas quejas, y alguna más, se desprenden las cartas dirigidas por los vecinos al Presidente de la comunidad protestando por la actividad desarrollada en la vivienda alquilada por la demandada. El desarrollo de esa conducta puede calificarse como dañino para los elementos comunes en cuanto deterioran el uso y conservación del mismo con arreglo a las reglas sociales de convivencia, tal como así lo entendió esta misma Sección de la Audiencia Provincial de Madrid en sentencia de 3 de febrero de 2001, o como actividad inmoral, como lo consideró la Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de mayo de 1993 de acuerdo con la terminología vigente en la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964. También, y de forma más evidente, podría reputarse como actividad molesta encuadrable en el catálogo de actos prohibidos por el artículo 7.2 LPH, como así lo entendió la sentencia de la Sección 14.ª de esta Sala de 3 de febrero de 1999, resaltando la carga de reproches y factores peyorativos socialmente adjudicados a la actividad de las prostitutas, que junto a otros factores pueden hacer insoportable la convivencia…».

Se condenó, en esta sentencia, al infractor al cese de actividad, al pago de indemnización de 3.000 € y a la privación de uso del inmueble por un año.

No obstante, a la hora de perseguir el cese de esta actividad no hay que confiarse y, como en todos los casos, hay que prescindir del inmediato y genérico sentimiento de rechazo y trabajar sobre la realidad que se vive en la finca, aportando prueba de las intolerables molestias que ocasiona. Más allá de que nos pueda generar cierta reprobación moral, hay que focalizar el reproche en los problemas objetivos que implica la actividad y demostrar hechos concretos, empezando por la existencia de la propia actividad de prostitución, y siguiendo con los episodios repetidos que perturban al vecindario, como puede ser el trasiego de personas por la finca y los ruidos elevados y reiterados. La inmoralidad fue suprimida de la norma como causa de cesación de una actividad, por su contenido ambiguo y relativo.

Esta sentencia habla de la dificultad de descubrir la existencia de prostitución en el piso, pero el conjunto de pruebas resulta convincente: folletos ofreciendo servicios sexuales, oficios remitidos a compañías telefónicas en relación a los teléfonos de contacto y la ambigüedad del propietario a la hora de declarar, incurriendo en contradicciones e incapaz de aclarar quién es la mujer que ocupa el piso, que no estaba en el contrato de alquiler.

Por su parte, en la Sentencia de la AP Álava, Sección 1.ª, 168/2012, de 29 de marzo (Recurso 618/2011. Ponente: ÍÑIGO MADARIA AZCOITIA, los testigos informan de «la indudable y acreditada existencia de molestias, causadas por ruidos, usos de los timbres equivocados y entradas en el edificio de extraños en horas intempestivas, así como la presencia de colillas y otros restos». Ello representa una actividad realmente incardinable en la regulación del art. 7.2 LPH y se estima la demanda de la comunidad, resolviendo el contrato de arrendamiento del ocupante con el consiguiente cese de actividad.

En este litigio, para acreditar la propia actividad, se aportó prueba de ofertas de servicios de prostitución por internet en ese domicilio. Además, se consiguió implicación de la policía y los agentes elaboraron un informe en el que explican cómo «no uniformados de la Policía Municipal se presentaron en la vivienda de autos, el 11 de septiembre de 2009, sobre las 20:50 horas, siendo recibidos por una mujer joven, quien a la pregunta de si se les podía prestar servicios de carácter sexual, les manifestó que sí, y que en la vivienda se encontraban algunas chicas que podían atenderles. Al identificarse los agentes como tales la misma persona manifestó que solo realizaba labores de limpieza. Tras identificar a la interlocutora y otra, los agentes se pusieron en contacto telefónico con el demandado, como propietario del establecimiento, de quien los agentes tienen referencias de haber regentado otros establecimientos similares».

A ello se añade la evidencia de que el arrendatario no tiene su residencia fijada en ese piso, no consiguiendo explicar quiénes son los verdaderos ocupantes y por qué título ocupan la vivienda.

La AP Vizcaya, Sección 3.ª, 165/2015, en su Sentencia de 29 de mayo (Recurso 151/2015. Ponente: MARÍA CARMEN KELLER ECHEVARRÍA, considera la prostitución una actividad molesta y recoge en su condena una privación de uso de la vivienda por un año, con lanzamiento de arrendatarios y condena solidaria a propietario e inquilino al pago de indemnización de 3.000 €. Dice así:

Y que el ejercicio de la prostitución es una actividad molesta o incómoda, como lo puede ser la existencia de una consulta o academia, según las circunstancias, se deduce de la testifical analizada en la sentencia, pues de ella se infieren datos que revelan que frente al libre ejercicio de la actividad y del principio de mantenimiento de los contratos, este debe decaer, cuando por la propia naturaleza de la actividad la perturbación es constante y continuada, incluso en horario nocturno (pensemos en el horario de ejercicio de esta actividad normalmente), alterando el descanso de los vecinos (llamadas al portero automático, confusión de puertas o pisos…), a lo que se une la posibilidad de confusiones que pueden resultar incomodas y lamentables para quienes las sufren (véase la testifical de la Sra. Gracia), lo que determina que diariamente incidan en el natural sosiego de la vecindad, siendo ello independiente de que tal no pueda considerarse una actividad molesta desde un punto de vista administrativo, pues lo que la Sala estima es que con tal situación se produce una vulneración de la normas civiles reguladoras de las relaciones de vecindad».

De acuerdo con esa línea jurisprudencial unívoca, probada la existencia de prostitución tendremos mucho avanzado para el éxito de la demanda. El esfuerzo probatorio debe apuntar a ello, sin olvidar por supuesto la acreditación de molestias concretas, pues siempre la existencia de perjuicio real es determinante para mover al juzgador a impartir justicia.

La Sentencia de la AP Madrid, Sección 21.ª, 67/2019, de 19 de febrero (Recurso 84/2018. Ponente: GUILLERMO RIPOLL OLAZABAL. SP/SENT/1028738), incide en que la prostitución no es una actividad ilegal, pero sí es molesta y recoge copiosa jurisprudencia en dicho sentido:

«… Partiendo de que la demandada admite que en la vivienda arrendada se desarrolla una actividad de prostitución, la misma tiene mal encaje legal en el concepto de actividad ilícita del artículo 27.2.e) de la Ley, por lo que en esta cuestión, bastante discutible, un buen número de resoluciones judiciales se inclinan por orillar el tema de la actividad ilícita y enfocar la resolución contractual desde el aspecto de las actividades molestas, pudiendo citarse en tal sentido las sentencias de las Secciones 19 y 12 de esta Audiencia Provincial de Madrid de fechas 26 de mayo de 2006 y 8 de abril de 2008, respectivamente, la sentencia de la Sección 5.ª de la Audiencia Provincial de Baleares de 17 de enero de 2000, de la Sección 1.ª de la Audiencia Provincial de Barcelona de 10 de abril de 2006, o de la Audiencia Provincial de Zamora de 4 de noviembre de 2008, aunque otras, como la de la Sección 6.ª de la Audiencia Provincial de Asturias de 5 de noviembre de 1999 y la Sección 2.ª de la Audiencia Provincial de Lugo de 20 de febrero de 2002 no apreciaron ni que la actividad fuera ilícita ni que en aquellos casos ocasionaran molestias, y lo mismo entendió la sentencia de la Sección 14.ª de la Audiencia Provincial de Madrid de 27 de febrero de 2002, pero para un supuesto un tanto particular y distinto del presente, al tratarse el inmueble arrendado de un chalet dedicado a actividad hotelera, alejado del núcleo urbano…».

La Sentencia AP Guipúzcoa, Sec. 2.ª, 1551/2021, de 2 de diciembre (Recurso 2712/2021. Ponente: ANE MAITE LOYOLA IRIONDO, dice que, aunque no esté expresamente contemplada la actividad de prostitución como prohibida en los estatutos, debe considerarse la misma como molesta y dañina para la vida de la comunidad y debe ordenarse su cese en el inmueble del demandado.

La AP Zaragoza, Sección 4.ª, 54/2020, de 19 de febrero (Recurso 493/2019. Ponente: JUAN IGNACIO MEDRANO SÁNCHEZ, dispone el lanzamiento de los arrendatarios al quedar probada la prostitución y las molestias:

«Y más allá de lo concluyente de la prueba documental aportada, la prueba testifical practicada, visionado el juicio, desvela de manera incontestable que en la vivienda se ejercita la prostitución generándose molestias inaceptables a los vecinos causados por las personas que acuden a la vivienda alquilada, en términos que cumplen los requisitos de la Ley de Propiedad Horizontal para que los comuneros puedan exigir el cese de la actividad».

Del mismo modo, la AP Madrid, Sección 14.ª, 21/2019, de 1 de febrero (Recurso 509/2018. Ponente: JOSÉ ZARZUELO DESCALZO, tiene por probada la actividad y las molestias:

«… Y en el presente caso las pruebas documentales, de interrogatorio de parte y testificales, en declaraciones de Don Urbano, vecino de la vivienda del n.º NÚM001, colindante con la vivienda donde se radica la actividad reprochada y Doña Felicísima, hija de los vecinos del n.º NÚM002 igualmente colindante y con presencia casi de continuo en la misma, evidencian no solo el ejercicio de la actividad de prostitución en la vivienda arrendada, sino con claridad las molestias y perturbaciones sufridas por el resto de los vecinos del inmueble cuando se relata con rotundidad que se reciben continuas visitas de clientes en horarios intempestivos por equivocación, penetrando en propiedades ajenas accediendo más allá de las cancelas existentes, relatándose de manera muy gráfica por ambos la perturbación en un entorno familiar, cuando en el caso del primero incluso se refiere la presencia de dos esposas buscando a sus maridos creyendo que se encontraban en dicha vivienda por confusión y en el otro caso haber presenciado la utilización de substancias de forma explícita e inadecuada para mantener la erección dejando los viales abandonados en un parterre.

Por tanto, a pesar de la dificultad que suele entrañar la prueba del ejercicio de actividades de esa clase en un ámbito privado, al haber existido en este supuesto una cierta publicidad, plasmada en folletos –cuyas copias obran en el procedimiento– y plenamente corroborada por el testimonio del agente NÚM003 que da cuenta de varias intervenciones constatando sin duda alguna el ejercicio de la prostitución cuando, simulando que pretendía organizar una fiesta y consultando los servicios, le fueron ofrecidos los de tres señoritas con masaje y «final feliz», todo ello permite concluir en la certeza de los hechos soporte de la acción ejercitada y las evidentes molestias asociadas a dicha actividad en concreto».

Corrigiendo al Juzgado de Primera Instancia, la Sentencia AP Madrid, Sec. 12.ª, 228/2022, de 8 de junio (Recurso 688/2021. Ponente: MARÍA JOSÉ ROMERO SUÁREZ, declara molesta la actividad de masajes eróticos llevada a cabo en la vivienda.

«Tras el visionado de las grabaciones, se patentiza que, debido al tipo de actividad que se ejerce en el piso, los vecinos han tenido que soportar clientes esperando en el descansillo, zona común del inmueble, incluso ebrios, así como han tenido que soportar continuas llamadas a los telefonillos a cualquier hora del día, y el portero sufrió varios enfrentamientos con los clientes y con una de las trabajadoras del centro por dejar abierto el portón que da a la calle o al garaje, facilitando el acceso a personas ajenas al inmueble, con la grave inseguridad que ello conlleva.

El propio presidente de la Comunidad a fecha de presentación de la demanda, como voz de los propietarios, describió testificalmente las quejas que los vecinos le habían trasladado, como que alguno de ellos, con hijos menores o no, temían que estos (sobre todo las hijas) se encontrasen con extraños o gente ajena a la comunidad en un horario en el que sólo estaban los clientes esperando en la puerta o en el descansillo común de edificio. Declaró también sobre los ruidos de jadeos sexuales procedentes del negocio, que llegan al piso de arriba, que no dejan estudiar a los hijos. Igualmente depuso sobre el trasiego permanente de personas ajenas a la comunidad, incluso en periodo de pandemia, en el que disminuyó pero continuaba, y concretó, por tanto, las molestias y el perjuicio, así como las continuas llamadas de quien fuese el portero por clientes ebrios a la entrada, y por problemas de seguridad respecto al acceso al garaje. E igualmente describió la llegada de 7, 8 o 9 personas en un microbús que acudieron al piso. Finalmente concretó el grave perjuicio económico que ello había supuesto a varios propietarios a efectos de vender sus pisos, por la existencia del negocio instalado en el inmueble arrendado.

De tales declaraciones, y fundamentalmente de la prestada por una de las que fuese vecina del inmueble, se concretó y pormenorizó también las molestias y los perjuicios. No solo se refirió a las llamadas continuas al telefonillo a todas horas, sino que refirió el indeseable incidente sufrido a las 14.00 hs, con uno de los clientes que preguntaba por la «casa de putas» y que le preguntó a ésta si ella trabajaba allí, porque le gustaban las maduritas. Refirió también los graves daños causados en el garaje por causa de la bañera de hidromasaje, así como que los clientes bajaban al garaje, que los encontraban también en el descansillo sentados en sillas, comentando las «jugadas», que el portero que había lo pasó fatal, y en definitiva, se deduce de todo ello, más que una «cierta molestia por el tipo de actividad», una autentica intranquilidad, así como una grave molestia para la comunidad, que genera una situación de inseguridad y desasosiego generalizado entre los residentes del inmueble demandante …».

En general, al demandado le cabe, a la desesperada, negar la mayor, tratando de generar dudas razonables sobre las aportaciones probatorias del actor. Pero también procurará tensionar el procedimiento con cuestiones técnicas, como puede ser el cumplimiento de los requisitos de procedibilidad.

Véase la AP Madrid, Sección 12.ª, 818/2013, de 28 de octubre (Recurso 647/2012. Ponente: JOSÉ LUIS DÍAZ ROLDÁN, en la que la comunidad no se siente capaz de probar la actividad de prostitución y se decanta por reclamar en base al conjunto de molestias derivadas de la presunta actividad. La parte demandada trata de rebatir la interpretación del conjunto de pruebas. Además, cuestiona la comunicación a los propietarios relativa a las actividades molestas, alegando que en la misma se alude expresamente a la prostitución, cuando en la demanda se reclama en base a ciertas molestias y daños y perjuicios derivados de esa supuesta actividad.

La cuestión es que, al ser la prostitución una actividad difícil de probar, por desarrollarse dentro de una vivienda, en intimidad, y careciendo la comunidad de propietarios de pruebas que demostrasen la oferta de este servicio en concreto, se rectificó sobre la marcha la reclamación. Así, aunque en el requerimiento prejudicial se alude a la prostitución, en la demanda se insta al cese de esa actividad, pero también a la cesación de molestias perjudiciales derivadas de la misma. Visto que en el escrito de oposición se defendía la inexistencia de prostitución, la parte actora renuncia a atacar expresamente esa actividad y prosigue solo por las molestias. El juzgado considera probadas esas molestias y la insalubridad:

«En un examen de las pruebas testifícales practicadas en el acto del juicio se aprecia que el Presidente de la Comunidad pone de manifiesto la entrada de hombres y mujeres en la vivienda litigiosa, la existencia de gritos, llamadas al telefonillo, la aparición de preservativos usados en la escalera, orín, las quejas se refieren a los meses de julio y agosto. La testigo Dña. Yolanda declaró que tenían muchas llamadas al telefonillo a todas horas y preguntan por señoritas por compañía y por la vivienda litigiosa, incluso han llamado a su puerta, ocurre solo en verano, julio y agosto, ha visto en el portal bastantes veces a señores con mujeres que se dedican a la prostitución. La testigo Dña. Custodia, veían prostitutas que salían y entraban en la casa, sabe que llamaban personas de la calle al telefonillo a otros vecinos, veía cervezas, en el portal. El problema era en verano en julio y agosto, era una pesadilla para todos, en la misma línea testificaron los testigos Luis María (mujeres que suben con clientes, entran y salen personas a esa vivienda de madrugada, le han llamado alguna al telefonillo a altas horas de la noche preguntando por la casa de putas, incluso que unas prostitutas le manifestaron que una señora de dicha vivienda alquilaba camas, todo ocurrió en los años 2009 y 2010). La testigo Dña. Natividad ratificó los hechos anteriores, concretando que un día entraron una pareja de noche la siguieron y vieron que entraban en la vivienda controvertida, y que las llamadas al telefonillo eran a todas horas, finalmente testificó Dña. Encarna, vecina también de la Comunidad de Propietarios, manifestó que estando en la vivienda no se hacía actividad molesta alguna.

Valorada la prueba testifical conforme a la regla de sana crítica –artículo 376 de la LEC– cabe concluir que ha quedado plenamente acreditado que en la vivienda litigiosa se vinieron desarrollando durante los meses de julio y agosto de los años 2009 y 2010 una actividad molesta con un ir venir permanente de personas ajenas a la Comunidad a todas horas y especialmente por la noche, con llamadas continuas a los telefonillos, y en ocasiones a las puertas, generadora de ruidos y molestas e inquietud entre el resto de vecinos, que constituye en su conjunto una actividad molesta insalubre sin que el requerimiento realizado a los propietarios sirviera para el cese de la misma«.

La parte demandada cuestiona también, como avanzábamos, la validez de la notificación formal previa del art. 7.2 LPH, por cuando la misma se refiere en particular a la prostitución y no a lo demás. La audiencia considera que está realizada en forma la notificación y que además constaban a los implicados las quejas de los vecinos por otros medios, por lo que la demanda prosperó con condena a privación de uso por tiempo de dos meses (concreta en julio y agosto, por ser los meses en los que se venía desarrollando la actividad). Pero en otras ocasiones hemos visto cómo el juzgador insiste en la idea de que la acción del art. 7.2 LPH es una vía excepcional, de contenido punitivo muy severo, que requiere para su ejercicio la estricta observancia de los requisitos formales. De modo que, para evitar que la demanda fracase por estos pequeños detalles, sobre los que además se podría revisar la negligencia del administrador o el abogado que venía asesorando a la comunidad, es conveniente dar la importancia debida al proceso de elaboración y remisión de la carta de advertencia a propietarios y ocupantes y a la construcción del acuerdo en junta de propietarios.

Algo parecido se dio en el caso revisado por la AP Asturias, Oviedo, Sección 4.ª, 95/2019, de 6 de marzo (Recurso 42/2019. Ponente: FRANCISCO TUERO ALLER. SP/SENT/998666). En el supuesto concreto, es el arrendatario el que está ocasionando las molestias al resto de los comuneros, al destinar la vivienda para el ejercicio de la prostitución, pero no es la actividad propia, sino las consecuencias de la misma, las que provocan el cese de la actividad; las molestias derivadas por las llamadas a telefonillos constantes y a cualquier, los ruidos, peleas, discusiones, etc., derivan en la aplicación de lo dispuesto en el art. 7.2 LPH, es decir, en este caso, suponen la resolución del contrato de arrendamiento.

Cabe destacar también de esta sentencia el reproche al propietario, cuya pasividad probada durante años en relación a las quejas sobre la actividad de sus inquilinos, le hace acreedor a la condena de privación de uso del piso durante tres meses.

Aunque se ha polemizado al respecto, parece lógico que el propietario acabe sufriendo las consecuencias, pues de otro modo se podría burlar fácilmente la condena y perpetuarse la molestia. Por vía del art. 7.2 LPH se consigue expulsar a los inquilinos, articulando un desahucio que no quiso intentar el propio arrendador, satisfecho con que le paguen la renta y despreocupado del padecimiento de los vecinos. Lanzado un inquilino, ese propietario desaprensivo puede simplemente novar el contrato de arrendamiento para que figure un tercero que no conste en la sentencia. Existiría un claro fraude de Ley, conforme al art. 6.4 del citado Código Civil, y una actuación en contra de la buena fe o con abuso de derecho, a tenor del art. 7 del mismo cuerpo legal (SP/DOCT/114119. Opinión. Julio 2021. Autor: María José Polo Portilla. Directora de sepín Propiedad Horizontal. Abogada).

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Fdo. Miguel Fernández

Administrador de Fincas en Madrid, Avila y Guadalajara