La Justicia ante los vecinos molestos: Vecino antisocial

Con la ayuda de Sepin y basado en la información aportada por el abogado Daniel Madurga Soriano, vamos a revisar la jurisprudencia de interés de los últimos años, procediendo a analizar las resoluciones que hacen referencia a la conflictividad generada por vecinos molestos en los diferentes ámbitos de una comunidad de propietarios, en este caso se analiza lo relacionado con el vecino antisocial.

XXI. Vecino antisocial

Dejando aparte otros temas que ya hemos abordado (okupas, aires acondicionados, mascotas…), queremos recopilar en este epígrafe los casos en los que nuestros vecinos se comportan de manera poco civilizada. Partimos de la evidencia de que la vida en comunidad debe influir en nuestro comportamiento, que debe estar siempre presidido por el respeto a los demás. Ajustando, sin mucho esfuerzo, ciertos hábitos, podemos satisfacer nuestras necesidades sin incidir negativamente en los derechos del vecino. Es una cuestión de sentido común y de educación, pero no todos los ciudadanos gozan de estas cualidades.

Algunas familias viven crispadas por problemas de pareja o por las dificultades económicas. También hay personas que provienen de otras culturas o que tienen horarios atípicos. Hay aficionados al bricolaje que no descansan nunca. Tenemos personas con problemas psíquicos, alcohólicos, drogadictos… Hay gente que se apropia de las zonas comunes…

Aquí, la solución está en el art. 7.2 LPH, por cuanto solo el desahucio de los ocupantes o la privación temporal de uso al propietario pueden corregir el problema. Sin embargo, sabemos que para que prospere esta acción es preciso convencer al juzgador de que la situación es insostenible; y no es fácil probar sucesos determinantes. Hay que construir prueba con paciencia y no confiar en que las evidencias o la simple acumulación de indicios sea suficiente para decantar el resultado.

En algunos casos, puede ser conveniente poner los hechos en conocimiento de la Administración pública, siendo posible que se aperturen expedientes que favorezcan el cese del problema. Así en el caso del síndrome de Diógenes, vemos la siguiente opinión doctrinal:

Noviembre 2015

«El llamado síndrome de Diógenes es una enfermedad que se presenta en algunas personas solitarias y de edad avanzada, consistente, entre otros aspectos, en acumular compulsivamente grandes cantidades de basura y vivir en condiciones de pobreza. Suelen rechazar cualquier ayuda, se resisten a abandonar su domicilio y muestran rechazo a cambiar de conducta.

Estimamos que, como primera y urgente medida, aunque sin seguridad de que tenga resultado, habría que poner los hechos en conocimiento del Ayuntamiento. Es posible, aunque no habitual, que este adopte medidas que solucionen el problema. Así, debería abrir el correspondiente expediente y, tras la pertinente comprobación, requerir formalmente a la ocupante de la vivienda para que, por motivos de salubridad pública, proceda a la inmediata limpieza y, en su caso, desinfección o desinsectación de la vivienda. En este supuesto, también habrían de intervenir los Servicios Sociales para atender a la vecina, y los de Limpieza, para proceder a estas labores, en el previsible supuesto de que la vecina se niegue a hacerlo.

Es decir, a juicio de sepín, la vía ha de ser, en primer lugar, la administrativa.

Y, en caso de fracaso o ineficacia de esta, cabría subsidiariamente, o incluso de forma alternativa, acudir a un procedimiento civil ordinario, con base en lo dispuesto en el art. 7.2 LPH, que se denuncie esa actividad molesta, insalubre y nociva de la vecina, en virtud del Reglamento de Actividades Molestas, Insalubres, Nocivas y Peligrosas, aprobado por Decreto 2414/1961, de 30 de noviembre (que resulta de aplicación en aquellas comunidades y ciudades autónomas que no tengan normativa específica aprobada sobre la materia), y también por incumplimiento, por parte de la propietaria de la vivienda, de su obligación de «mantener en buen estado de conservación su propio piso o local e instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba responder», fijada en el art. 9.1 b) de la Ley de Propiedad Horizontal, solicitando a la vez, aunque de forma subsidiaria, la entrada en el piso [art. 9.1 d) LPH] para que se haga directamente la limpieza si la interesada no cumple la sentencia; petición que, dada la urgencia de la situación, cabe realizar con carácter de medida cautelar. Todo ello sin perjuicio de la exigencia posterior de gastos, daños y perjuicios».

En Sentencia de AP Sevilla, Sección 8.ª, 64/2016, de 10 de marzo (Recurso 10413/2015. Ponente: FEDERICO JIMÉNEZ BALLESTER, se condena al lanzamiento al ocupante de una vivienda por almacenamiento de chatarra en la casa y la proliferación de plagas de insectos y olores fétidos. Se consideró una actividad insalubre prohibida en la LPH suficiente para dar lugar a la privación de uso de la vivienda.

La AP Asturias, Oviedo, Sec. 6.ª, en Sentencia 359/2021, de 18 de octubre (Recurso 315/2021. Ponente: MARÍA CAROLINA SERRANO GÓMEZ, dice que la acumulación de basuras por parte del comunero supone un evidente problema de salubridad a la vez que una constante molestia para el resto de los vecinos que se ven obligados a soportar el mal olor que desprende este tipo de actuación. Ha quedado acreditado que el demandado acumula en su domicilio objetos de toda clase así como alimentos en mal estado lo que provoca un constante mal olor que se extiende por todo el edificio con el consiguiente perjuicio para el resto de los vecinos. El demandante ha tenido que abandonar su vivienda, colindante con la del demandado, por el mal olor constante, siéndole imposible arrendar o vender la misma debido al mal olor existente.

La AP Santa Cruz de Tenerife, Sección 4.ª, 243/2012, de 8 de junio (Recurso 108/2012. Ponente: EMILIO FERNANDO SUÁREZ DÍAZ., confirma la Sentencia se instancia que desestimó la demanda a una comunidad de propietarios que reprochaba a una familia un comportamiento antisocial. Se les recrimina incumplimiento de las normas de régimen interno, aparcamiento de coches en zonas no delimitadas para ello, el bloqueo de la célula fotoeléctrica de la puerta de entrada, la no retirada de excrementos de perros, el no dejarlos sueltos en el interior de la urbanización, depositar basura en lugares inapropiados… Pero la Sala entiende que la mención de estos «altercados» en actas se hace de forma genérica y referida al conjunto de propietarios, sin atribuir esos hechos de forma exclusiva a los demandados. No se consideran probados comportamientos incívicos que justifiquen la estimación de la demanda del art. 7.2 LPH.

Sin embargo, la AP Alicante, Sección 5.ª, 59/2012, de 9 de febrero (Recurso 443/2011. Ponente: JOSÉ LUIS ÚBEDA MULERO, corrigió al juzgador de instancia, que había desestimado la demanda de una comunidad desesperada por la conducta incívica de sus ocupantes. Se trataba de una vivienda que en 2004 sufrió un incendio y «que estaba en estado de abandono, con malos olores, falta de luz eléctrica y de los servicios higiénicos mínimos, careciendo incluso de puerta de entrada; está ocupada por el codemandado, hijo de la fallecida titular registral, junto con innumerables personas que se suministran de energía eléctrica sustrayéndola del vecino colindante y de las zonas comunes de la comunidad, produciendo ruidos y altercados continuos, bañándose vestidos en la piscina comunitaria, en la que arrojan jeringuillas, tirando también botellas desde la ventana».

La prueba consistió en la aportación de numerosas denuncias a la policía, juzgado y servicios sociales del ayuntamiento, constancia en actas de la comunidad de propietarios e intentos de notificación a los implicados.

Se condenó a privación de uso por tiempo de tres años.

Privación de uso que también aceptó por el tiempo máximo la Sentencia de la AP Cantabria, Sección 2.ª, 41/2015, de 2 de febrero (Recurso 21/2013. Ponente: MILAGROS MARTÍNEZ RIONDA:

«Tener por acreditado que desde hace años la demandada persiste en mantener, ya sea por desidia o por la desinhibición resultante del abuso del alcohol, hábitos absolutamente antihigiénicos, orinando y vomitando en zonas comunes junto con otras personas que recibe en su domicilio, manteniendo en su propia vivienda residuos y basura que son el foco de propagación de un olor pútrido en los espacios comunes, depositando porquería en los descansillos y en las escaleras, comprometiendo de esta forma la salud y el bienestar de todos los condueños. Consta igualmente probado que, cuando regresa de sus salidas nocturnas, demuestra una absoluta falta de respeto por los horarios de descanso, gritando en la escalera y organizando algarabías con sus acompañantes un día sí y otro también. Su comportamiento indolente e irrespetuoso se manifiesta asimismo en la utilización de sus instalaciones privativas, de manera tal que en varias ocasiones se han producido ingentes inundaciones en la vivienda inferior que/ además, han tenido que ser solucionadas sin su colaboración, recurriendo a la interrupción urgente de los servicios generales de luz y agua, al no haber sido posible acceder a su vivienda pese a los reiterados avisos y llamadas, con las consiguientes molestias y perjuicios para todos y, particularmente, para la titular del negocio de hostelería ubicado en la planta baja, ya que se ve obligada a cerrar su establecimiento cuando estos sucesos tienen lugar».

Menos severa fue la Sentencia de la AP Álava, Sección 1.ª, 186/2014, de 15 de julio (Recurso 223/2014. Ponente: EDMUNDO RODRÍGUEZ ACHÚTEGUI, que nos recuerda los requisitos que integran la acción del art. 7.2 LPH:

«También indicábamos entonces que » es doctrina de las audiencias (SAP Madrid 30 abril 2008; SAP Valencia 26 marzo 2009), que para que estas actividades justifiquen el cese del uso será preciso: 1) cierta continuidad o permanencia en la realización de actos singulares; 2) que la actividad sea incómoda o molesta para los moradores de la comunidad, debiendo existir un sujeto concreto y no indeterminado; 3) que la molestia sea notoria y ostensible, y no un simple trastorno, de modo que concurra una verdadera perturbación que supere lo usual».

El juzgado de instancia condena a una privación de uso por 24 meses. Se considera demostrado que los demandados han utilizado aparatos de música y sonido a volumen excesivo durante todo el día y en la noche, que se dan fuertes golpes en las paredes y suelo de la vivienda, que se profieren gritos, que aparecen en zonas comunes orines, buzones rotos, se cambian felpudos, se colocan alarmas a altas horas de la noche, que ha habido agresiones del demandado a otros vecinos por las que ha sido condenado, que también se han proferido insultos, que la policía ha ido en innumerables ocasiones al edificio.

Se dice que la situación de enfermedad mental del propietario no justifica tener que soportar dicha actitud molesta.

El vecino condenado recurre tratando de restar importancia a esos episodios y poniendo el acento en el hecho de que ha reconducido su comportamiento tras los requerimientos de la comunidad. Incluso estuvo ingresado en hospital psiquiátrico por lo que durante un tiempo fue materialmente imposible que realizase actividades molestas en la finca.

La audiencia se ablanda y considera más proporcionado reducir la privación de uso a seis meses.

De una vecina con enfermedad mental trata la Sentencia de la AP Guipúzcoa, Sección 2.ª, 621/2019, de 27 de septiembre (Recurso 2601/2019. Ponente: FELIPE PEÑALBA OTADUY, condenándola a ella y a la propietaria a la privación de uso por tres años:

«Por todo lo cual, teniendo presente la gravedad de actuación molesta e insalubre desarrollada por la apelante, relacionada a lo largo de toda la fundamentación jurídica de la sentencia, y que no ha sido controvertida en esta instancia (que comprende, entre otros extremos, la condena penal de la ahora apelante como autora de un delito leve continuado de daños, un delito leve de amenazas y un delito leve continuado de lesiones por hechos causados a dos vecinas del inmueble; el mal estado de la vivienda con una plaga de chinches y olores insoportables), así como lo prolongado en el tiempo de la misma (las primeras actividades de las que queda constancia se reflejan en el acta de la comunidad de 20/5/2013), y los reiterados intentos de la comunidad de propietarios demandante por reconducir la situación (numerosos requerimientos y comunicaciones a los titulares de la vivienda y padres de la ocupante, así como a esta), se considera totalmente ajustada a derecho la sanción impuesta, con la que, además, se aquieta la titular de la vivienda y codemandada D.ª Patricia, que se ha allanado a la demanda».

Tres años de privación de uso le caen también a un vecino esquizofrénico y a su madre en la Sentencia de AP Valencia, Sección 7.ª, 97/2020, de 28 de febrero (Recurso 714/2019. Ponente: MARÍA DEL CARMEN ESCRIG ORENGA. Desde que ocupó la vivienda han sido continuos los escándalos, molestias de toda índole, ruidos y amenazas proferidos al resto de los vecinos, lo que les ha obligado a llamar, en repetidas ocasiones a la policía, llegando a amenazar a los vecinos en presencia de los agentes.

«Obran en autos múltiples documentos, expedidos por la policía local, en los que se recogen los actos que se denuncian, como la denuncia de 30 de diciembre de 2014, por amenazas; el día 21 de enero de 2015, en el que se detecta en su domicilio una fuga de gases y amenaza a los vecinos ante los agentes de la policía; el 28 de enero de 2015, por ruidos; el mismo día por gritos por pintar en la pared del requirente; el 15 de febrero de 2016 por lanzar objetos a la vía pública».

La Sentencia de la AP Las Palmas, Sección 4.ª, 47/2015, de 23 de febrero de 2014 (Recurso 96/2014. Ponente: JUAN CARLOS SOCORRO MARRERO, resuelve el contrato de alquiler del Instituto Canario de Vivienda con una inquilina hostil. En la demanda se narran los siguientes hechos realizados por la demandada con reiteración: gritos, portazos, golpes y ruido a todas horas, e insultos, provocaciones y amenazas a los vecinos del edificio, como, por ejemplo, «sois unos hijos de puta», «golfa», «guarra», «chivata», «te voy a matar», «te queda poco«. Tres vecinos corroboran los hechos y la propia entidad arrendadora refiere la conducta retadora de su inquilina y alude a daños en el piso.

La AP Madrid, Sección 13.ª, 19/2014, de 27 de enero (Recurso 895/2012. Ponente: JOSÉ LUIS ZARCO OLIVO. SP/SENT/753780), confirma la condena de instancia de privación de uso por doce meses a los ocupantes de un chalet por mantener un ruido insoportable en su vivienda, utilización de zonas comunes para prácticas no permitidas, como el lavado de su vehículo en la calle cortando la circulación al resto de los vecinos, sacar a pasear sus perros sin atar y dejando las defecaciones en la vía pública, no respetar los límites de velocidad marcados por la urbanización dentro de las vías de circulación, etc.

Se acredita ruido excesivo de los aparatos de música mediante mediciones de la policía local y se constata que cuando tuvieron que bajar el volumen sustituyeron el ruido por cánticos soeces para seguir molestando adrede al vecindario.

La AP Badajoz, Mérida, Sección 3.ª, 22/2014, de 7 de enero (Recurso 363/2013. Ponente: MARÍA ISABEL BUENO TRENADO, condena al desahucio a los inquilinos molestos y a la privación de uso de la vivienda por dos años. Se aprovecharon como prueba las intervenciones policiales positivas, esto es, las que, ante una treintena de quejas a la policía local, y más de veinte a la policía nacional, formuladas por vecinos identificados por teléfono desde el año 2010, constatan objetivamente la existencia de ruidos.

Dos testigos manifestaron que los ruidos por las discusiones en tono elevado y los golpes en el mobiliario, se producen con reiteración en la vivienda de los demandados, por el día y durante el descanso nocturno, en diferentes fechas y durante varias horas seguidas y que las intervenciones policiales no se corresponden con todos los momentos en que se producen tales ruidos porque en muchas ocasiones no llaman a la policía.

La comunidad demandante ha tratado el asunto en diversas juntas.

«En consecuencia, está acreditado que los ruidos, existan o no mediciones –el cumplimiento de la normativa administrativa no excluye la consideración de actividad molesta a los efectos del artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal–, se producen en la vivienda de los demandados de forma notoria, con reiteración, en diferentes fechas, de día y durante el descanso nocturno de los ocupantes de las viviendas del edificio, e incluso edificios cercanos –responden a actos continuos, evidentes y permanentes, no aislados– y son de intensidad y gravedad suficiente para considerar que, de forma notoria, perturban la normal y pacífica convivencia de los ocupantes concretos y determinados de otras viviendas del edificio, esto es, perturban…».

AP Cantabria, Sección 2.ª, 266/2013, de 7 de mayo (Recurso 867/2011. Ponente: MIGUEL CARLOS FERNÁNDEZ DÍEZ, condena al lanzamiento de la ocupante del piso, que al parecer ya en su día fue sancionada por lo mismo. De hecho, en su apelación, la demandada pretende crear cierta confusión haciendo ver que los reproches de los vecinos se refieren a actos molestos de hace años, ya enjuiciados. Sin embargo, la prueba aportada evidencia que los problemas son recientes: música a todo volumen, constantes problemas de gritos, chillidos, insultos, amenazas e improperios con toda la vecindad, tanto menores de edad como adultos.

AP Málaga, Sección 4.ª, 217/2017, de 30 de marzo (Recurso 423/2015. Ponente: JAIME NOGUÉS GARCÍA. SP/SENT/921391): La comunidad demanda a un copropietario por música a muy alto nivel, ruidos molestos, portazos, gritos, insultos, provocaciones y amenazas a vecinos, intentos de daños en otras propiedades, lanzamiento de objetos, excrementos y agua a otras viviendas, etc. Se pide la privación temporal de uso y una indemnización de 6.000 €.

El Tribunal entendió que la comunidad como tal no puede reclamar daños morales, pues en todo caso serían acreedores los concretos propietarios que han soportado las molestias, no una persona jurídica. Y en cuanto a la privación de uso, entiende que no procede porque hay que aplicar dicha sanción con carácter restrictivo, siendo el hecho en este caso que gran parte de los problemas se han sucedido en las relaciones con algún vecino en concreto y que además han sido ya objeto de un juicio de faltas con condena por lesiones a multa e indemnización.

La audiencia considera que, reconocida la conducta incívica, la condena no puede ser meramente declarativa, condenando al cese de la misma, sino que debe tener alguna sanción adicional que estimule al cumplimiento. Por ello, admite la privación de uso, aunque la deja en el plazo simbólico de un mes,

La AP Valencia, Sección 6.ª, 469/2016, de 28 de noviembre (Recurso 762/2016. Ponente: JOSÉ FRANCISCO LARA ROMERO, condena a privación de uso por tiempo de un año a un vecino antisocial. Existen varias denuncias e incluso alguna condena por vejaciones, numerosas intervenciones de la policía local ante las quejas de los vecinos. Dichos vecinos testifican ratificando numerosos episodios que evidencian un comportamiento frecuente y de gravedad que justifica sobradamente la condena, a pesar de los esfuerzos de su letrado por cuestionar el valor de las pruebas.

Las vecinas declararon que el demandado por las noches iluminaba con una linterna hacia su casa y les insultaba; que con frecuencia pone la música muy alta, hace ruido, da golpes, arrastra cosas y profiere insultos y amenazas; que deja la televisión hacia el patio de luces con el volumen muy alto y se marcha; que ha tirado objetos desde la terraza y por el hueco del ascensor; que tira tierra sobre los tendederos y en el rellano; hace pintadas ofensivas, rompe y mancha puertas, llama a los timbres…

«Este abundante conjunto probatorio acredita cumplidamente la realización por parte del demandado, tanto en su vivienda como en los elementos comunes del inmueble, de actividades que cabe calificar -en los términos del citado artículo 7.2- de molestas, insalubres, nocivas e ilícitas, debiendo destacar, a los efectos de los requisitos que indica la jurisprudencia mencionada: que se trata de actos indiscutiblemente dañosos para los bienes privativos y comunes y perjudiciales para la tranquilidad y convivencia normales de los vecinos; que son persistentes y reiterados durante un período de tiempo sumamente prolongado, superior a diez años; que la comunidad ha reaccionado formulando numerosas quejas y denuncias, pero también ha intentado buscar soluciones a dicho comportamiento con el demandado y con su familia, sin obtener resultado alguno; que la actitud del demandado ha sido la de persistir en su conducta, acentuando incluso las molestias en respuesta a las denuncias de los vecinos.

No cabe atender, por otra parte, a los argumentos de defensa expuestos por el demandado: es cierto que únicamente constan dos sentencias condenatorias en vía penal, pero resulta comprensible que los vecinos no denuncien todos y cada uno de los actos molestos del demandado, no obstante lo cual la intervención de la policía se ha producido en muchas más ocasiones, a lo que hay que añadir que la calificación de la conducta del demandado a los efectos que nos ocupan no depende necesariamente de la realización de actos constitutivos de infracción penal. En cuanto a que durante este tiempo ha habido otros vecinos conflictivos, en concreto los arrendatarios de la puerta NÚM002, es un hecho reconocido por el presidente y las testigos, pero que desde luego no arroja dudas sobre la autoría del demandado acerca de los hechos que los mismos relatan, pues así lo describen con todo detalle y precisión, afirmando que han sido testigos presenciales de la mayoría de tales hechos. Por tanto, la prueba del comportamiento descrito realizado por el demandado es contundente y no queda desvirtuada por las citadas alegaciones».

AP A Coruña, Sección 3.ª, 138/2018, de 13 de abril (Recurso 475/2017. Ponente: RAFAEL JESÚS FERNÁNDEZ-PORTO GARCÍA. SP/SENT/955023). En esta Sentencia vemos cómo la prueba va siempre en el alambre y que, dependiendo de lo convincentes que seamos al proponerla o de la libre consideración del juzgador, el pleito puede llegar a éxito o fracasar con los mismos elementos. La ruta para demostrar este tipo de problemas es siempre la misma: dejar rastro de las quejas: denuncias a la policía, constancia en actas, requerimientos al infractor, denuncias de índole penal en relación con hecho concretos que comporten ilícito, fotos, grabaciones… En ocasiones, el juzgador va a descalificar las pruebas por considerarlas preconstituidas, relegando las declaraciones de los vecinos por ser parte interesada; pero en la mayor parte de los casos, la abundancia de quejas durante un cierto período de tiempo darán credibilidad al problema, venciendo la resistencia del juzgador a una condena severa. Véase, en este pleito:

Varios vecinos se vienen quejando desde hace años que don Pascual tiene comportamientos hoscos y amenazantes.

«Exponen que pone música a gran volumen tanto a horas intempestivas de la madrugada, como durante el día que genera ruidos como si fuese con aparatos electrónicos, que propaga a través de los conductos de ventilación de los baños que hace uso de un megáfono, golpes con martillos, portazos y similares habiendo llegado a derramar aceite por zonas comunes. También se quejan de que cuando marchan de casa, él también sale y llama al ascensor, reteniéndolo a fin de que no puedan usarlo. Manifiestan tener miedo, especialmente las mujeres y han llegado a bajar al portal a buscar a sus hijas menores de edad para evitar que suban solas, por si se encuentran con él. Igualmente se manifiestan quejas porque causa daños en elementos comunes.

Esta situación fue reiteradamente tratada en las juntas anuales celebradas en 14 de abril de 2011, 8 de mayo de 2012, 27 de mayo de 2013, 28 de mayo de 2014 y 11 de mayo de 2015. En la última junta se produjeron escenas de tensión e intervenciones que se califican de vehementes, acaloramiento, y «desesperación que tienen muchas familias», autorizándose al presidente a contratar abogados y procuradores para instar acciones judiciales y que cesen las molestias no negando don Pascual ser el autor, limitándose a indicar que responde a molestias que le causan otros vecinos.

Se llegó a instalar cámaras en zonas comunes para grabar quién causaba daños. Se afirmó que se formuló acusación contra don Pascual ante un Juzgado por daños, pero fue absuelto porque en la grabación no se veía bien. Se dice que una propietaria, ante la situación creada, optó por desalojar su vivienda, alquilando otra, hasta que por razones económicas tuvo que volver.

Consta que la Policía Local acudió al edificio en más de treinta ocasiones en los últimos años, resultando ya una actuación cansina.

3.º En cumplimiento de lo acordado en la junta celebrada el 11 de mayo de 2015, se requirió por burofax a don Pascual para que cesase en las perturbaciones que causaba a los demás vecinos. No recogió el envío».

Al recibir la demanda judicial, el demandado se opuso negando los hechos y alegando que no padecía ningún tipo de enfermedad psíquica, que él también formuló quejas por el ruido, no logra comprender la animadversión que genera, ha sufrido daños en su vehículo, le han sustraído el felpudo y le han arrojado huevos.

La audiencia, corroborando la interpretación de prueba del juzgador de instancia, considera sólidas las declaraciones de los vecinos y, aunque puedan considerarse parte interesada, pondera especialmente la testifical del administrador, como profesional que recoge las constantes quejas y que puede declarar sobre la preocupación y desesperación de esos vecinos. También se pone en valor la intervención de un vecino al que no molestaba el demandado, por estar su vivienda muy alejada, y que trató de mediar con él. Ese testigo dijo que el infractor le reconoció sus excesos y su voluntad de reconducirse.

En definitiva, queremos significar que, no solo se trata de llevar muchos testigos, sino de que las declaraciones sean convincentes y que se complementen entre sí. Así, si 4 vecinos van a deponer respondiendo de forma similar, puede llegar a parecer que sus declaraciones están preparadas y que se repiten al dictado de su abogado. Sin embargo, si cada propietario explica los hechos que él ha vivido en primera persona (como testigo real de episodios concretos) y lo distingue de otros sucesos que no ha vivido, pero de los que sabe por los comentarios de otros o por las juntas, el resultado conjunto de la prueba es más enriquecedor, más creíble y contundente.

En esta sentencia que estamos comentando, en concreto (AP A Coruña, Sección 3.ª, 138/2018, de 13 de abril), el resultado fue una condena de privación en su grado máximo: tres años.

Otro ejemplo del carácter decisivo del contenido de las testificales de los vecinos y del administrador es la Sentencia de AP Madrid, Sección 10.ª, 14/2020, de 15 de enero (Recurso 558/2019. Ponente: MARÍA ISABEL FERNÁNDEZ DEL PRADO), en la que se condena al lanzamiento a los ocupantes:

«Las pruebas testificales de D. Luis Pedro y Bernarda resultan suficientes para efectuar un pronunciamiento condenatorio, ya que son los vecinos más próximos a la vivienda sita en el NÚM001 NÚM002, los cuales han manifestado que resulta insoportable la convivencia, debido al olor por fumar marihuana, el uso constante del telefonillo, las discusiones en un tono elevado, la música muy alta.

Por otra parte, el administrador de la Comunidad de propietarios, D. Pablo Jesús, indica que tiene conocimiento de los hechos por lo que los vecinos han dicho, de manera reiterada, en las Juntas de propietarios».

En la Sentencia de la AP Álava, Sección 1.ª, 138/2019, de 14 de febrero (Recurso 1506/2018. Ponente: ÍÑIGO MADARIA AZCOITIA, encontramos un supuesto es que la comunidad ha tenido que acudir a los Tribunales dos veces para lograr la privación de uso, al quedar constatado el desprecio a las más esenciales normas de convivencia de un vecino molesto:

«… Las molestias que se describen en el fundamento cuarto de la sentencia de primera instancia, en relación con la documental aportada con la demanda y no impugnada, pone de relieve la existencia de un muestreo muy significativo en relación no solo con la existencia de los ruidos por encima de los límites de tolerancia y máximos regulados en la referida Ordenanza, sino también con la continuidad y reiteración de la actividad manifiestamente molesta e incluso insalubre, en los términos que coherentemente con la objetividad de las referidas pruebas ponen de relieve las testificales. Además tales hechos constatan la concurrencia de una actitud recalcitrante de las demandadas, que persisten en su comportamiento e insistente incumplimiento de las normativas medioambientales establecidas pese a lo equivocado y perjudicial de tal actitud ya sancionada precedentemente lo cual, si cabe, revela una mayor incidencia en la responsabilidad exigible».

No se explican en la Sentencia de la AP cuáles eran los concretos episodios molestos. El hecho es que merecieron una privación de uso de 18 meses.

La AP Málaga, Sección 4.ª, 202/2017, de 24 de marzo (Recurso 39/2015. Ponente: ALEJANDRO MARTÍN DELGADO, enfrenta otro argumento defensivo. Aquí el apelante cuestiona el requerimiento previo al vecino enfermo, que fue hecho por el administrador y no por el presidente y remitido a la madre del infractor; pero la resolución valida el envío efectuado a los efectos del art. 7.2 LPH.

Sin embargo, superado el impedimento formal, las Sentencias de ambas instancias desestiman la demanda, por no considerar suficientemente probados los problemas. El demandante quiso llevar a declarar a 13 testigos y el juzgado admite la prueba restringiendo las declaraciones a 3, lo que cualquiera entenderíamos como una presunción del juzgador de que con tres declaraciones alineadas dará por supuesto que los otros diez declarantes ratificarían los mismos hechos. Sin embargo, la audiencia reprocha al actor que no recurriese la inadmisión de prueba en relación a los otros testigos, considerando que no son suficientemente concluyentes las versiones de los que depusieron en juicio.

Con base en la libre interpretación de prueba, desprecia la Sala la profusa documental aportada: una Sentencia condenatoria por daños en la finca, la Sentencia de incapacitación, intervenciones de la policía local, quejas de los vecinos tratadas en numerosas actas, burofax remitidos… Considera que no hay causa bastante para considerar una conducta antisocial incompatible con la convivencia y desestima la petición de privación de uso.

Tampoco la AP Cádiz, Sección 2.ª, 102/2017, en su Sentencia de 5 de abril (Recurso 440/2016. Ponente: JOSÉ CARLOS RUIZ DE VELASCO LINARES, encontró motivo para estimar la demanda. La Diputación destinaba una vivienda para alojar personas con trastornos mentales, lo que puede entenderse como actividad prohibida, dañosa o molesta per se para la finca. La comunidad de propietarios trataba de desautorizar ese uso, por destino, tratando de sostener que no es un uso de vivienda propiamente dicho, sino una extensión de servicios asistenciales, pero el juzgador concluye que el destino real es residencial.

En los casos de vecinos antisociales cabe preguntarse hasta qué punto los propietarios pueden hacer algo para evitarlo y, por ello, si procede contra ellos la acción de privación temporal de uso.

En la Sentencia de la AP Asturias, Oviedo, Sección 6.ª, 125/2017, de 31 de marzo (Recurso 73/2017. Ponente: MARÍA ELENA RODRÍGUEZ-VIGIL RUBIO., se analiza un arrendamiento a un grupo de inquilinos de los que se dice que molestan con gritos y alboroto, portazos, arrastre de muebles, y escándalos reiterados a cualquier hora del día y de la noche, que acceden gran número de personas a la vivienda utilizándola como punto de reunión e incluso alojamiento a cualquier hora del día y de la noche etc.

La base probatoria fueron las declaraciones de los vecinos.

Los ocupantes llegaron a un acuerdo para resolver el contrato a raíz de la demanda, y a la propiedad se le condenó a la privación de uso por un año en primera instancia, dado que se le reprocha falta de control en arrendamientos sucesivos. La audiencia sin embargo rebaja la condena a dos meses, al considerar correcta la reacción de la propiedad tras las reclamaciones de la comunidad:

«Ello es así porque si bien se constata por los hechos que han tenido lugar tanto con los arrendatarios anteriores, como con los actuales, una dejación, despreocupación o indiferencia en la selección de las personas a quienes, al menos desde el año 2014, vino alquilando su vivienda. Ello no obstante, no puede estimarse que tal actitud persistiera una vez que fue requerida por la Comunidad, pues tanto en relación a los anteriores arrendatarios, como respecto a los actuales, adopto todas las medidas que estaban en su mano para poner fin a las quejas comunicadas por la Comunidad, ejercitando frente a los anteriores inquilinos la acción de resolución del contrato por tales causas, y negando a los actuales por los mismos motivos la renovación del contrato, cauce que estimo, y se evidenció, a la vista de la duración proceso anterior, más idóneo para dar una rápida solución al problema, logrando finalmente que estos abandonaran el inmueble».

Un supuesto diferente es el de las viviendas y locales abandonados. En ocasiones un inmueble queda desatendido, acumulando suciedad, atrayendo roedores o insectos o provocando inundaciones por obstrucción de los sumideros de terrazas. Ello puede deberse, por ejemplo, al fallecimiento del titular, sin herederos o con disputas hereditarias; a la ruina del propietario, que se desentiende mientras dura el proceso de embargo y subasta por parte de sus acreedores; o a una ausencia prolongada (trabajo en el extranjero, internamientos, prisión…).

Al propietario le incumbe un deber de conservación de su inmueble y, por tanto, puede ser objeto de una reclamación judicial para obligarle a las medidas oportunas. E igualmente se le puede reclamar por inmisiones y solicitar indemnizaciones.

En el caso tratado en la Sentencia (AP Valencia, Sección 11.ª, 19/2019, de 16 de enero. Recurso 301/2018. Ponente: JOSÉ ALFONSO AROLAS ROMERO. SP/SENT/998462), se condena al propietario a una indemnización por daño moral de unos 6.000 €, ya que el abandono del piso derivó en inmisiones de insectos y roedores:

«La Sala no puede desconocer que es indemnizable el daño moral, como comprendido en el más amplio que solicita, y que la demandante, a consecuencia de la presencia indeseable de roedores e insectos en la inmediata proximidad de su hábitat privativo, cual es la terraza comunitaria de su exclusivo uso, sufre ansiedad, angustia e insomnio, que le ha sometido a tomar ansiolíticos, como dictaminan la citada Sra. Natalia y la Dra. Dña. Sandra (f. 53), y ello por la cotidiana presencia de tan repulsivos animales, generadores normalmente de fobia, y el razonable temor de ver invadida su casa por los mismos con la consiguiente preocupación de evitar su acceso a la misma lo cual, atendidas las circunstancias concretas del caso y la pasividad e indiferencia con que la demandada ha actuado ante el problema denunciado, que no obstante conocerlo no ha adoptado medidas subsanatorias de limpieza hasta después de recibida la demanda, determina que la Sala considere como indemnizable una suma de 6.025’75 €, desglosada en 6.000 € por daños morales y 25’75 € por la compra de ratoneras y veneno para roedores que son los únicos que se han justificado por la actora-apelante».

La AP Vizcaya, Sección 4.ª, 307/2013, en Sentencia de 29 de mayo (Recurso 90/2012. Ponente: ANA BELÉN IRACHETA UNDAGOITIA. SP/SENT/764884), condena a una vecina que no dejaba a la comunidad resolver un problema de filtraciones procedentes de su terraza y que además se prodigaba en diversos comportamientos incívicos, como frases amenazantes por teléfono, insultos, daños de diversa índole, denuncias infundadas, ruidos de nivel superior al permitido en horario nocturno de manera intencionada (utilización de volumen muy elevado en televisión y otros aparatos con sonido)… Quedó privada del uso del inmueble por tres años.

También derramar desproporcionadamente agua en grandes cantidades a la terraza inferior, provocando perjuicios y molestias a los comuneros y afectando a su normal uso es una actividad molesta. Así se expresó la AP Palencia, Sección 1.ª, 463/2019, en Sentencia de 26 de diciembre (Recurso 563/2019. Ponente: MAURICIO BUGIDOS SAN JOSÉ. SP/SENT/1043136), que privó del uso de la terraza (no de toda la vivienda) por tres meses a la vecina molesta.

Por supuesto, la utilización del piso como centro de reunión para juergas es actividad molesta. Caso que vemos en la Sentencia de la AP Madrid, Sección 19.ª, 394/2013, de 15 de noviembre (Recurso 412/2013. Ponente: JOSÉ ZARZUELO DESCALZO. SP/SENT/754489), en la que se consideran molestas las reiteradas fiestas organizadas por un arrendatario al haberse acreditado, mediante las cámaras y el portero, el número desproporcionado de personas que acuden a la vivienda de noche excediendo indudablemente la capacidad que de ordinario ha de tener una vivienda de las características de la de autos, provocando ruido y suciedad en el portal. Los vecinos declararon para confirmar el continuo trasiego de acceso a la vivienda, cuando no acciones más perturbadoras o incívicas como la rotura de vidrios, vómitos, orines o prácticas sexuales en el portal.

En la misma línea, la Sentencia de la AP Alicante, Sección 4.ª, 84/2019, de 21 de marzo (Recurso 208/2018. Ponente: MANUEL BENIGNO FLÓREZ MENÉNDEZ. SP/SENT/1006401), dice que responden los padres del menor por el ruido y otras molestias a los vecinos causados por el hijo cuando estuvo la vivienda, propiedad de sus progenitores, como cuartelillo o local de reunión de ocio. Se les condena a pagar a la perjudicada 12.709,11 €. La parte demandada trató de escapar de la reclamación, sin éxito, aduciendo que la demandante tenía trastornos alimentarios y que por tanto sus problemas estaban asociados a enfermedad no relacionada con esos episodios de ruido.

El contrapunto lo pone la Sentencia de la AP Valladolid, Sección 1.ª, 176/2019, de 3 de mayo (Recurso 547/2018. Ponente: EMMA GALCERÁN SOLSONA. SP/SENT/1008858), que cito para poner un ejemplo de intolerabilidad. Siendo la emisión de ruidos algo puntual debido a una fiesta infantil, no puede estimarse la demanda de cese de actividades molestas interpuesta por el comunero frente a los promotores de dicha fiesta. Obviamente, cuando se trata de episodios puntuales, como puedan ser fiestas de cumpleaños, Navidades, eventos deportivos, se puede asumir con naturalidad un nivel de ruido superior a lo normal, inherente a la reunión de un grupo familiar o de amigos en actitud animosa. Aunque siempre es deseable que prevalezca el respeto a los demás, en la medida en que se trate de situaciones excepcionales y no desmadradas, es predicable un amplio margen de tolerancia.

A veces los pisos de planta baja tienen asociado el uso y disfrute de los patios interiores. El aprovechamiento de ese espacio puede traducirse en molestias para los vecinos de las viviendas cuyas ventanas se abren a dicho patio.

La Sentencia de la AP Murcia, Sección 1.ª, 543/2014, de 30 de diciembre (Recurso 522/2013. Ponente: ANDRÉS PACHECO GUEVARA. SP/SENT/799560), no considera probado que el uso del patio haya comportado molestias más allá de lo que corresponde tolerar. Alude la comunidad apelante a ruidos a deshoras, malos olores, tenencia de animales y falta de cuidado en la limpieza, pero se desestima la reclamación.

La AP Córdoba, Sección 1.ª, 284/2021, de 16 de marzo (Recurso 1380/2020. Ponente: MARÍA PAZ RUIZ DEL CAMPO. SP/SENT/1109934), dice sin embargo que debe calificarse como molesta la ocupación del patio con numerosos enseres, estanterías y maquinaria, aunque el comunero demandado tenga atribuido el uso en exclusiva de dicho elemento.

En ocasiones los propietarios convierten sus trasteros en espacios de trabajo e incluso en alojamiento. Como no están preparados para ello, la consecuencia es la producción de molestias a los vecinos.

En la Sentencia de la AP Zaragoza, Sección 5.ª, 818/2019, de 16 de octubre (Recurso 1017/2019. Ponente: JUAN CARLOS FERNÁNDEZ LLORENTE. SP/SENT/1028465), tenemos el caso de unos trasteros ubicados en planta sótano que fueron reconvertidos en una pequeña vivienda para su arrendamiento. Al forzar la conexión de sus tuberías a la red de saneamiento de la comunidad, las arquetas se desbordaban y se ocasionaban inundaciones de aguas residuales. Tanto el juzgado de primera instancia como la audiencia condenan a la empresa propietaria a desconectar esas tuberías cesando en la actividad molesta y a indemnizar a la comunidad por los daños ocasionados.

En la Sentencia de la AP Barcelona, Sección 19.ª, 297/2019, de 6 de junio (Recurso 880/2017. Ponente: CARLES VILA I CRUELLS. SP/SENT/1008913), un propietario había reutilizado sus trasteros como un alojamiento turístico, cual si fuera una habitación de un hotel, pero sin los servicios propios, afectando a la convivencia normal en la comunidad y causando múltiples molestias a los vecinos del inmueble. La actividad hostelera estaba prohibida en Estatutos, por lo que hubo condena al cese de actividad en ambas instancias.

Recordemos aquí también el caso que ya hemos tratado de un trastero utilizado como aviario, en el que se amontonaban jaulas de canarios, alentando su canto con música a todas horas.

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Fdo. Miguel Fernández

Administración de Fincas de Madrid, Avila y Guadalajara