La Junta amañada. Los personajes de la Junta Rectora III

LA “DOBLE MAYORIA” Y EL AMAÑO DE LA VOTACIÓN EN JUNTA GENERAL ORDINARIA DE AGOSTO 2016

Ahí estábamos mi vecino y yo, en nuestra urbanización de Guadalajara, en el auditorio semivacío, haciendo el recuento y verificación de todos los votos que traía en una carpeta de anillas el Sr. presidente, en calidad de interventores. Sin orden numeral o nominal alguno. Parecía como si los hubieran metido todos a bulto, deprisa y corriendo.

José, María, Juan, todos con las fotocopias de los DNI’s grapados… en algunos las firmas se parecían, en otros, ¡ni de lejos! – ¿Qué es esto? ¿Qué pasa aquí?, éstos no podremos darlos por válidos hasta, al menos, localizar al propietario y consultar si efectivamente delegó en el Sr. presidente. ¡Su firma se parece como un huevo a una castaña! – Algo que pudimos averiguar pues la Junta Rectora se había sacado de la manga (es decir, sin previa aprobación en junta de Propietarios), como condición sine qua non para poder ejercer tal derecho, la aportación de una fotocopia del Documento nacional de Identidad.

En el próximo capítulo explicaremos por qué este hecho resultaría abusivo y viciaría de nulidad cualquier votación o acuerdo en Junta.

La Ley de Propiedad Horizontal en su artículo 15.1, solo hace referencia que para la representación o delegación del voto bastará con un escrito firmado por el propietario para su representación. No indicando que es obligatorio aportar, además, fotocopia del Documento Nacional de Identidad.

El presidente se quedaba mudo. No se daba cuenta de que sus orejas enrojecidas daban aún más crédito, si cabe, a nuestras sospechas. 

El Bigotes se acercó con gesto chulesco y, con aires altílocuos, nos indicó que dejáramos aquellos que fuesen duda aparte. Que luego se cotejarían.

¡Pobres de nosotros, que a estas alturas todavía nos creíamos que ahí hacíamos algún tipo de labor o que nuestra solicitud, en aras de la legalidad y la transparencia, iba a ser escuchada!

Seguíamos pasando página tras página mi vecino y yo – Luis con la fotocopia de su DNI grapada, Diana, idem…… “Empressa 1 S.A.”,  “Empressa 1 S.A.”, “Empressa 1 S.A.” (sin aportación de CIF o escritura alguna) …. pero ¡si esta empresa no está al corriente de pago! – sabíamos que esta empresa ostentaba la titularidad de, al menos una treintena de parcelas en nuestra comunidad y se encontraba en situación concursal o, al menos, atravesaba una situación económica delicada. Por tanto, pagaban como podían mediante pagarés, que la mayoría de las veces no disponían de fondos para hacer frente a las cuotas comunitarias trimestrales.

Por tanto, ¿por qué deberíamos computar como válidos dichas delegaciones? No teníamos constancia alguna de que estuviese, dicha S.A., al corriente de sus cuotas comunitarias. Ni el presidente, ni el administrador aportaban justificación alguna del cobro de dichos pagarés. Por tanto, y según el artículo 15.2 de la Ley de Propiedad Horizontal “los propietarios que en el momento de iniciarse la junta no se encontrasen al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la Comunidad y no hubiese impugnado judicialmente las mismas o procedido a la consignación judicial o notaria de la suma adeudada, podrán participar en sus deliberaciones, si bien no tendrán derecho a voto. El acta de la junta reflejará los propietarios privados del derecho a voto, cuya persona y cuota de participación en la comunidad no será computada a efectos de alcanzar las mayorías exigidas en esta ley”

El Sr. presidente, o, mejor dicho, El Bigotes, había preparado la carpeta con un buen puñado de votos delegados de propietarios que eran la misma entidad jurídica y las computaba de la siguiente manera: una parcela, un voto. En vez de seguir, lo que indicaba la ley: Un voto por propietario, independientemente del número de propiedades de las que disponga y la suma de sus coeficientes.

Cuando indicamos que así era la norma, la respuesta estuvo lejos de ser la esperada, ya no de un presidente (que puede desconocerla) sino la de un administrador, bien aleccionado por El Bigotes:

– ¡Siempre hemos votado así y no va a venir Ud. a imponernos cambios de criterio! – contestó vehementemente el Administrador y con una sonrisa mafiosa por parte de El Bigotes, quien divisaba todo desde cierta distancia en el Auditorio.

• ¿Cambio de criterio? – pregunté en un tono que denotaba ya cierta exaltación- ¡esto no es un criterio!, ¡Es lo que indica la Ley! –

Seguí insistiendo, aún sin dar crédito al “tongo” al que estábamos asistiendo todos los presentes – Sr. Administrador, ¡ahora puedo llegar a entender por qué Ud. no está colegiado! – espeté en tono jocoso – ¿Sería tan amable de explicar a todos los presentes (y para que conste en Acta), en qué consiste la DOBLE MAYORÍA, entonces? – pregunté sabiendo que era muy probable que no diese las explicaciones oportunas, contestase con evasivas o de forma dubitativa. Fue esto último.

• No se preocupe. Me he preocupado de documentarme para la ocasión y explicaré a mis vecinos, con mucho gusto, en qué consiste –

Para la validez de los demás acuerdos de la junta, en segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes (artículo 17.7). Con este quórum se podrán adoptar, entre otros, los siguientes acuerdos:

Nombrar y renovar los cargos de la comunidad
Aprobar el presupuesto anual de ingresos y gastos de la comunidad
Aprobar las cuentas anuales de la comunidad
Determinar las normas de régimen interior
Ratificar la subsanación de los defectos o errores del acta

Me van a permitir los lectores un pequeño inciso a modo de ejemplo que puede ser bastante esclarecedor (este mismo ejemplo, lo puse como explicación a mis vecinos de concepto de DOBLE MAYORÍA, que técnicamente puede resultar algo enredoso de entender)

Ej- Empressa 1 S.A. tiene 30 parcelas, cada una de ellas de 500m2 (que coincide con el coeficiente asignado a cada titular. Cada propietario tiene un coeficiente igual al número de m2 que tiene su parcela).

Por tanto, Empressa 1 S.A. tendría, aplicando la ley, 1 voto (no 30) y la suma de sus coeficientes (500 m2 x 30 = 15.000 m2)

Ahora bien, en la Junta hay otros 20 vecinos. Cada uno de ellos tiene una única parcela de 500 m2.

Llega la hora de la votación: Empressa 1 S.A. vota en contra de uno de los puntos del orden del día y el resto de los 20 vecinos restantes, a favor.

¿Cómo quedaría el resultado de la votación?

Total de asistentes: 21                      Representados: 0

Total m2 asistentes: 25.000 m2        M2 representados: 0

VOTOS A FAVOR: 20

VOTOS EN CONTRA: 1

COEFICIENTE A FAVOR: 10.000 m2

COEFICIENTE EN CONTRA: 15.000 m2

Se produce entonces una mayoría en los votos a favor, pero no así en el coeficiente. Por tanto, el acuerdo en un primer momento no saldría adelante, pues necesitaríamos la mayoría en número de votos y la mayoría en el coeficiente de los propietarios.

Volviendo al relato que nos ocupa, lo que pretendía la Junta Rectora en cuestión es que, por un lado, diésemos por bueno los acuerdos de pago de Empressa 1 S.A., sin darnos más justificación de que efectivamente estaban al corriente (por tanto, dedujimos que no) y, por otro, pretendían que cada parcela de Empressa 1 S.A. constase como un voto, lo que le confería al Sr. Presidente una clara ventaja estratégica frente a los vecinos ahí presentes.

Con el Acta posterior a la Junta, todos los vecinos asistentes nos quedamos estupefactos. Aún y con todas las explicaciones legales que dimos en relación a la forma de voto y posterior aprobación de los puntos del orden del día, los mismos se volvían a aprobar un año más, según el Sr. presidente y el Administrador no colegiado, con 174 votos delegados que traía el primero, y sin aplicar la Doble Mayoría. Él decidió, de motu proprio, que se daba como válida la delegación a su favor de Empressa 1 S.A. y, además computaban 30 votos a favor y la suma de los coeficientes. Lo que le confería una victoria aplastante y reelección un año más en el cargo.

He de recordar, que los presentes no superábamos el medio centenar.

Un extracto de la incongruencia y el “tongo” en las votaciones que apareció en el Acta posterior:

Resultado votación PUNTO 3

Resultado votación PUNTO 4

Resultado votación PUNTO 5

Si, éramos 50 los presentes y ninguno dábamos crédito al atropello legal al que estábamos asistiendo, ¿realmente creen que 47 de los 50 votaríamos a favor de cualesquiera de estos puntos? ¿De la reelección de un presidente dictatorial?

En definitiva, los vecinos votábamos y luego la Junta “amañaba” el Acta, falseando las votaciones y los resultados.

Si no te gustaba, siempre nos daban la opción de la impugnación vía judicial, previo pago de abogado y procurador. Los vecinos no terminaban de ponerse de acuerdo y el plazo prescribía (un año para acuerdos contrarios a la Ley). Con esto jugaban para seguir auto-postulándose un año más.

Continuará…

Titánide Temis

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