Humedades en las edificaciones: causas, impacto y soluciones
Compartir
Las humedades son uno de los problemas más comunes y persistentes en las edificaciones, afectando tanto a la estructura de los inmuebles como a su habitabilidad. Aunque a menudo parecen inconvenientes menores, pueden escalar rápidamente en gravedad si no se atienden de manera adecuada. Este artículo explora las causas principales de las humedades, sus impactos y las mejores estrategias para prevenirlas y solucionarlas, con un enfoque técnico, legal y práctico.
Causas principales de las humedades
El origen de las humedades puede ser muy diverso y depende de factores como la ubicación del inmueble, los materiales de construcción y las condiciones de mantenimiento. Las causas se dividen generalmente en dos categorías principales: internas y externas.
1. Filtraciones externas
Las filtraciones externas ocurren cuando el agua penetra desde el exterior hacia el interior de un edificio debido a fallas en la envolvente del inmueble. Estas filtraciones pueden originarse por:
- Cubiertas deterioradas: Goteras en tejados o terrazas planas mal impermeabilizadas.
- Fachadas y ventanas: La ausencia de sellados adecuados o grietas permite la entrada de agua de lluvia.
- Sótanos y cimientos: En edificaciones sin barreras antihumedad, el agua subterránea puede filtrarse hacia los niveles inferiores.
2. Condensación
La condensación es un fenómeno interno provocado por la acumulación de humedad en el aire. Al entrar en contacto con superficies frías, esta humedad se convierte en agua líquida, formando gotas que se depositan en paredes, ventanas o techos.
- Factores que la agravan:
- Mal aislamiento térmico.
- Falta de ventilación.
- Actividades domésticas que generan vapor, como cocinar, lavar o ducharse.
3. Capilaridad
Este fenómeno afecta principalmente a edificaciones antiguas. Ocurre cuando el agua del terreno asciende por los poros de los materiales de construcción, como ladrillos o mortero. La capilaridad suele detectarse en las plantas bajas y puede ser más evidente en periodos húmedos.
4. Fugas internas
Las humedades también pueden originarse por fallos en las instalaciones internas:
- Tuberías rotas o mal conectadas.
- Problemas en las juntas de las duchas o bañeras.
- Fugas en sistemas de calefacción central o aire acondicionado.
5. Vicios constructivos
Los errores en el diseño o ejecución de una edificación son una causa frecuente de humedades. Algunos ejemplos comunes son:
- Falta de impermeabilización en puntos críticos.
- Uso de materiales de baja calidad.
- Sistemas de drenaje mal diseñados.
6. Aguas freáticas y saneamiento
En áreas con niveles freáticos elevados, la falta de protección adecuada en los cimientos permite que el agua subterránea se infiltre en el edificio. Asimismo, los sistemas de saneamiento defectuosos o mal mantenidos pueden generar fugas y filtraciones.
Impactos de las humedades en las edificaciones.
El impacto de las humedades en los inmuebles puede ser considerable, afectando tanto a los materiales de construcción como a la calidad de vida de sus habitantes. A continuación, se describen sus principales efectos.
1. Daños estructurales
La exposición prolongada a la humedad debilita los materiales de construcción. Entre los efectos más graves se incluyen:
- Corrosión en armaduras de acero del hormigón.
- Desintegración de materiales porosos, como ladrillos y mortero.
- Riesgo de colapso en elementos portantes.
2. Pérdida estética
Las humedades suelen manifestarse en forma de manchas, desconchados y moho en paredes y techos, afectando la apariencia y la percepción de calidad del inmueble.
3. Problemas de salud
El ambiente húmedo fomenta la proliferación de hongos y bacterias que liberan esporas. Esto puede ocasionar:
- Alergias y problemas respiratorios.
- Agravamiento de condiciones como asma.
- Malos olores que afectan el confort en el hogar.
4. Costos económicos
El impacto económico de las humedades es significativo:
- Reparaciones: Los trabajos para solucionar la humedad pueden ser costosos, especialmente si se requiere intervenir en la estructura del edificio.
- Devaluación del inmueble: Un edificio con humedad tiende a perder valor de mercado.
- Conflictos legales: Los litigios entre propietarios o con compañías aseguradoras aumentan los costos y el tiempo necesario para resolver el problema.
5. Afectación a la convivencia
En comunidades de vecinos, las humedades pueden ser un motivo frecuente de tensiones, especialmente cuando no hay consenso sobre las responsabilidades de reparación.
Prevención y solución de las humedades.
La prevención es la mejor estrategia para evitar los problemas asociados a las humedades. Sin embargo, cuando ya se han manifestado, es fundamental diagnosticar correctamente su causa y aplicar soluciones efectivas.
1. Prevención
Adoptar medidas preventivas desde el diseño y durante el mantenimiento del inmueble puede reducir significativamente el riesgo de humedad.
- Diseño adecuado: Asegurarse de que el edificio cuente con barreras antihumedad en cimientos y cubiertas impermeabilizadas.
- Aislamiento térmico: Mejora la eficiencia energética y reduce la formación de condensación.
- Mantenimiento regular: La limpieza de canales, la revisión de juntas y el control de sistemas de drenaje son esenciales.
2. Diagnóstico preciso
Identificar correctamente la causa de la humedad es clave para su solución. Los métodos comunes incluyen:
- Inspección visual para detectar manchas o moho.
- Uso de cámaras termográficas para localizar filtraciones ocultas.
- Pruebas con sensores de humedad.
3. Soluciones técnicas
Las estrategias para solucionar las humedades varían según su origen:
- Impermeabilización externa: Se aplican membranas líquidas, láminas impermeables o recubrimientos en cubiertas y fachadas.
- Corrección de capilaridad: Inyecciones de resina o la instalación de sistemas de drenaje que reduzcan el contacto del agua con los cimientos.
- Reparación de fugas: Sustitución de tuberías dañadas o renovación de juntas en baños y cocinas.
- Mejoras en la ventilación: Instalación de sistemas mecánicos o apertura de ventanas estratégicamente ubicadas.
Aspectos legales y normativos
En España, las humedades suelen considerarse inmisiones ilícitas cuando afectan la propiedad de terceros. Según la normativa vigente, los responsables están obligados a solucionar el problema ya indemnizar a los afectados.
1. Código Civil
El artículo 1902 establece la obligación de resarcir los daños causados a terceros, mientras que el artículo 1908 menciona específicamente los daños producidos por filtraciones de agua.
2. Ley de Propiedad Horizontal
Los elementos comunes de un edificio, como cubiertas, fachadas y bajos, deben ser mantenidos por la comunidad de propietarios, incluso si solo afectan a una vivienda.
3. Jurisprudencia
Los tribunales han dictado numerosas sentencias que refuerzan la obligación de reparar y prevenir las humedades. Algunos puntos clave son:
- La reparación de elementos comunes es un deber imperdonable, incluso si el daño deriva de un defecto constructivo.
- Las comunidades de propietarios no pueden retrasar las reparaciones, ya que esto perjudica a los afectados y puede generar daños mayores.
Tendencias y avances en el tratamiento de humedades.
El tratamiento de las humedades ha evolucionado significativamente en los últimos años gracias al desarrollo de nuevas tecnologías y enfoques más sostenibles.
1. Materiales avanzados
- Membranas impermeabilizantes de última generación con mayor durabilidad.
- Aislamientos térmicos ecológicos que reducen la condensación y mejoran la eficiencia energética.
2. Sensores inteligentes
- Los sensores conectados a sistemas de monitoreo remoto permiten detectar problemas de humedad antes de que sean visibles.
3. Enfoque integral
- Soluciones que integran impermeabilización, aislamiento térmico y eficiencia energética, como fachadas ventiladas con paneles solares.
Casos prácticos
- Humedades en una terraza comunitaria Una comunidad de vecinos fue condenada a reparar filtraciones provenientes de una terraza común que afectaba a un piso inferior. Aunque algunos propietarios intentaron rechazar la responsabilidad, el tribunal determinó que el mantenimiento de elementos comunes es un deber colectivo.
- Condensaciones en fachadas de edificios antiguos Un edificio construido en los años 70 fue rehabilitado con un sistema de aislamiento térmico exterior. La inversión permitió eliminar los problemas de condensación y mejorar la eficiencia energética, aumentando el valor de las viviendas.
- Fugas en sistemas de calefacción central En un edificio con calefacción central en anillo, las tuberías empotradas en un piso presentaban una fuga que afectaba al vecino de abajo. La comunidad estaba considerando la reparación, dado que las instalaciones eran parte del sistema común.
Conclusión
Las humedades en las edificaciones no solo son un problema técnico, sino también un desafío social y legal. Su prevención y solución requieren de un enfoque integral que combine tecnología, conocimiento técnico y colaboración entre las partes involucradas.
Actuar con rapidez y responsabilidad no solo protege los inmuebles, sino que también mejora la calidad de vida de sus ocupantes y fomenta la convivencia en las comunidades. Las soluciones modernas, junto con una adecuada gestión normativa, son herramientas clave para abordar problemáticamente esta problemática, asegurando la sostenibilidad y habitabilidad de nuestras edificaciones.
Puedes ver el vídeo en el siguiente enlace de Youtube:
Otros artículos que pueden ser de vuestro interés:
Fdo. Miguel Fernández
Administrador de Fincas en Madrid, Avila y Guadalajara
