Entrada a garaje por otro portal. Servidumbre de paso

Servidumbre de paso. Predio dominante y predio sirviente.

Contestación a una propietaria que solicita información por salida al garaje de otro portal de la Mancomunidad

P. Buenas tardes Miguel,
Le expongo mi caso:
Vivo en una urbanización compuesta de 17 bloques que todos tiene acceso directo al garaje subterráneo comunitario menos nuestro bloque, que es el 17. Nosotros accedemos a través del portal del bloque 5 porque no tenemos acceso directo. Fue el promotor quien dio las indicaciones de acceso, y así se ha hecho durante 40 años. Cierto es, que no hay nada reflejado ni en los estatutos ni en el régimen interno.
El bloque 5, ha cambiado la puerta de entrada al portal porque estaba estropeada y nos obliga a pagar el 50% si queremos acceder al garaje por su puerta.(el bloque 17 no se niega pero no son la formas)
Además, quieren llevar a votación en la junta general imputarnos un gasto por el mantenimiento del portal.
Mis preguntas:
Todos los vecinos pagamos en base a la cuota de participación los gastos generales, .¿pueden imponer al bloque 17 el pago de otra cuota mensual a parte.? .¿esto no sería una modificación de la cuota de participación y requiere la unanimidad de propietarios?
¿.como se determina el gasto del uso que hacen los vecinos del bloque 17 de la luz, limpieza, …por entrar por el portal del bloque 5?
Muchas gracias de antemano( hemos hecho consultas jurídicas y ninguno se moja…..)
Rosana

R. Hola Rosana:
Muy buena pregunta. El promotor podría haber dejado en los estatutos de la Mancomunidad, en la escritura de división horizontal y por escrito algo sobre la servidumbre de paso del bloque 17 al bloque 5. Si bien el no dijo nada, si que hay una realidad evidente y es que hay que crear una servidumbre de paso. Por ello el bloque 5 sufre un deterioro mucho mayor en algunas zonas de los elementos comunes.

Solo como bien dices en el planteamiento, la puerta del portal conlleva un deterioro por la apertura y cierre permanente de la puerta, pero también existe otros gastos como son la limpieza del portal por el acceso al parking, la luz que de forma permanente está encendida por el paso permanente de las diferentes personas del bloque 17, el deterioro de la puerta de acceso al garaje, el suelo e incluso que no se si se aplicaría en este caso, la posibilidad de bajar en el ascensor a la cota 0 o la cota de acceso al garaje.
Si no hay nada nada por escrito, ni en los estatutos, ni en la escritura de división horizontal, etc. yo como Administrador de Fincas soy partidario de llegar a un acuerdo para dejarlo por escrito y que sirva para el futuro. La servidumbre del predio dominante y predio sirviente, de esto hablamos en otro de nuestros artículos del cual le dejo un enlace https://adminfergal.es/distribucion-gastos-mantenimiento-y-conservacion-en-las-servidumbres-de-comunidad/ debe de quedar totalmente clarificada y de total obligación para ambas partes. Para ello se debe de fijar cuales son los derechos y las obligaciones y fijar una cuota o pago por poder ejercer dicha servidumbre.
Esta claro que además de los bienes materiales que se procederá a su desgaste hay otro factor a tener en cuenta que es el riesgo que procede al portal 5 el tener un trasiego permanente de personas de otro portal, esto supone tener un seguro que de cobertura también a este riesgo con una póliza de riesgo superior y que gestione la posible responsabilidad civil teniendo en cuenta esta servidumbre de paso.
Por lo tanto, lo primero es fijar a que elementos comunes puede afectar y que gastos se debe intervenir, ya lo hemos dicho anteriormente, Puerta de acceso, bombines, llaves, desgaste de suelo y escalera, luz para el acceso al garaje que se sobreentiende que tendrá en esa zona un sensor de presencia, puerta de acceso al garaje, ascensor si procede y participación en el seguro al tener una mayor rotación con el consiguiente riesgo por la servidumbre.
Una vez tengamos todo definido y una valoración de su coste, el portal 17 deberá pagar al portal 5 este gasto que estoy seguro nada tendrá que ver con el 50% que la otra parte pretende, y esa cuota la soportará el bloque 5 que la tendrá que trasladarla de forma individualizada a los diferentes propietarios del portal 17 que tenga plaza de garaje y que tengan que pasar obligatoriamente por el.

Puedes ver el video de este artículo en el siguiente enlace:

Otros artículos que pueden ser de vuestro interés:

Fdo. Miguel Fernández
Administrador de Fincas en Madrid, Avila y Guadalajara