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¿El Presidente Comunidad tiene capacidad legal para cambiar póliza seguros?

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¿El Presidente Comunidad tiene capacidad legal para cambiar póliza seguros?

¿El Presidente Comunidad tiene capacidad legal para cambiar póliza seguros?

P. Buenas tardes:
Me gustaría saber si el Presidente de una Comunidad puede cambiar el seguro de la misma por otra compañía al ser más económica y tener más coberturas.
Gracias.
Espero su respuesta.
Atte.

R. Buenos días.
Buena pregunta que me ha hecho revisar los conceptos sobre los derechos en exclusiva de la Junta de Propietarios, los derechos y deberes del Presidente, las consultas a Sepin y a la propia jurisprudencia. Finalmente mi opinión se la daré con una palabra que habitualmente no me gusta utilizar. Depende.

Veamos diferentes posibilidades que se pueden dar:

1º) El art. 14 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) dice que corresponde a la Junta de propietarios aprobar los presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación de la finca sean ordinarias o extraordinarias, y ser informada de las medidas urgentes adoptadas por el administrador de conformidad con lo dispuesto en el artículo 20 c).

Parece claro mediante este artículo 14, que si no hay urgencia en el cambio del seguro sera la junta de propietarios quien debería tomar la decisión en base a diferentes presupuestos presentados en la Junta.

Por otra parte al Presidente hay diferentes artículo de la propia LPH que podrían avalarle en diferentes supuestos:

2º) El artículo 10 de la LPH dice que tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de Propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos y, vengan impuestas por las Administraciones Públicas solicitadas a instancia de los propietarios las siguientes actuaciones, a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato…”

En este caso nos encontramos con que un cambio de seguro con mejores coberturas supondría una satisfacción de los requisitos básicos de seguridad y habitabilidad, entre otros. Imaginemos que la póliza anteriormente no tenía cobertura por daños por agua y en en la nueva póliza si tiene cobertura, el Presidente con su actuación está mejorando este requisito básico y estará cumpliendo con lo que se indica en el artículo 10.1.a).

c) Por otra parte el art. 13.3 de la LPH dice textualmente: “El presidente ostentará legalmente la representación de la comunidad en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que le afecten”.
El Seguro afecta directamente a la comunidad y por lo tanto está dentro de su competencia.
Ahora, que se haga una actuación puntual para la mejora de las coberturas de la póliza y que además mejores el coste con la consiguiente mejora para el presupuesto de la comunidad, no debe ser una actuación que se perpetúe en el tiempo. Ha podido ser un caso especial y considerado necesario en este caso, que debería, desde mi punto de vista,  ir refrendado  y explicado en un punto del orden del día de una próxima junta para que los propietarios puedan escuchar los motivos y vean que la actuación de su Presidente ha sido proporcional a los intereses de la comunidad. Estas cuestiones cuando se realicen de forma excepcional conviene dejarlas reflejadas en el acta.
Si miramos las consultas y la jurisprudencia a través de Sepín, encontramos diferentes opiniones que paso a detallarle para que vea otras interpretaciones de la ley:
En una consulta a Sepin en el año 1.998 sobre este tema, dice los siguiente:

Facultad de contratar Póliza Seguros por el Presidente
«Estamos en favor de la facultad del Presidente, como representante legal de la Comunidad, para que pueda contratar y firmar la Compañía de Seguros, siempre que esté dentro de las previsiones presupuestarias, no siendo necesario convocar Junta Extraordinaria para ello. En todo caso, si la Comunidad considera que ha actuado mal, lo único que puede hacer es pedir su dimisión, pero nada más, salvo que hubiera existido una estafa o actuación irregular…..»

Espero que toda esta información le permita situarse mejor en su opinión basada en diferentes artículos de la LPH y otros puntos de vista.

Por dar una conclusión debemos entender que si el cambio se ha hecho con buen criterio y mejorando los intereses de la comunidad, el Presidente tiene el aval de la ley para poder realizarlos.

Un saludo.

Otros artículos que puedan ser de interés:

Las limitaciones como Presidente de una Comunidad de Propietarios

Responsabilidad civil y penal del Presidente de una Comunidad

Fdo. Miguel Fernández

Administrador de Fincas en Madrid y Guadalajara

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6 Comentarios

  1. Antonia 15 octubre, 2018

    Buenas noches,
    ¿podría la junta de la comunidad añadir al seguro asesoramiento y actuación jurídico por impagado de cuotas? ¿es necesario que sea aprobado en una reunión?

    Muchas gracias

    Responder
    1. Miguel Fernández 16 octubre, 2018

      Buenos días Antonia.
      Se puede añadir a un seguro de la Comunidad la cláusula de defensa jurídica de la comunidad. Esta cláusula supondrá un cambio en las condiciones de la póliza, entre ellas las económicas. Un Presidente tiene capacidad a mi entender de añadir la cláusula a la póliza general del seguro, por entender que es una cláusula que mejorará las condiciones de seguridad de la comunidad, si bien, sugiero que antes de tomar la responsabilidad de forma individual se trate este tema en la próxima junta general de propietarios. Tenga en cuenta que será una forma de gestionar la reclamación de la deuda de impagados y es conveniente que los propietarios tengan una opinión al respecto.
      Saludos.

  2. Jorge 4 diciembre, 2018

    Buenas tardes,

    EL presidente tiene capacidad para contratar una empresa de limpieza por un importe de 3.200 euros al año ?
    Sin haberse incluido dicho acuerdo en ninguna JUnta

    ANteriormente estaba una persona que hacía la limpieza, y cuyo importe de gasto en esa partida ascendía a 1.850 euros

    Responder
    1. Miguel Fernández 5 diciembre, 2018

      Buenos días Jorge.
      El artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal dice lo siguiente:» 1. Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del Título Constitutivo o de los Estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:
      a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.»
      El Presidente tiene capacidad para actuar como máximo representante de la Comunidad para realizar todo aquello que resulte necesario para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble, ahora bien, en este caso debo de entender que no es algo urgente que necesariamente se haya tenido que tomar una decisión sin contar con la Junta, entiendo que es algo habitual y que la decisión se podía haber tomado en la Junta de Propietarios, máxime cuando ha habido un incremento de la limpieza y que puede trastocar el presupuesto de la Comunidad. Recordemos lo que dice el artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal en sus apartados b y c: Corresponde a la Junta de propietarios:
      b) Aprobar el plan de gastos e ingresos previsibles y las cuentas correspondientes.
      c) Aprobar los presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación de la finca, sean ordinarias o extraordinarias, y ser informada de las medidas urgentes adoptadas por el Administrador de conformidad con lo dispuesto en el artículo 20.c.
      Desde mi punto de vista solo se podría hacer el cambio de proveedor de limpieza cuando hubiera una justificación urgente para realizar dicha actuación, si no la hay debería ser en la Junta de Propietarios donde se propusiera el cambio.
      Un cordial saludo.
      Miguel

  3. SARA GONZALEZ 8 abril, 2020

    He sido presidenta de una comunidad de 110 vecinos.
    Buenos dias:
    permitáme exponerle mi grave situación a lo que espero su respuesta.
    El Administrador hizo presupuesto sin partidas basándose en uno de 2 años atras con deficit, no incluyó gastos previstos ya efectuados a cobrar en mi etapa,ni incluye fondo de reserva y para más inri no calculó el ipc de 2016, ni la subida de salarios del conserje y limpiadora , sueldo base, plus convenio y trienios que cumplian 1 mas cada uno, para la contratación .

    El presuesto en acta no aparece, y en orden del dia solo las cuotas a pagar que dan una cantidad que impide abarcar las necesidades y obligaciones de la comunidad a mi entrada.
    Este hecho lo desconociamos vicepresidenta y presidenta, el administrador nos realizó un documento de lo que nos competia conocer del acta.
    Se contrató una empresa en su despacho la más barata y fue eficiente. Se prestó los suedos adeudados y finiquito que permitieran la subrogación.

    El acta donde se me designa tardó 3 meses en entregármela a la firma, acordaron según orden del dia en junta rescindir contrato empresa limpieza, presentó 3 empresas,( los vecinos facultaron a la junta directiva a escoger la mas idonea excepto una). En acta entregada figura solo el acuerdo de rescindir contrato de limpieza, el resto lo omite.
    Añadió un punto fuera del orden del dia explayándose en que se debían prestar a conserje y limpiadora los salarios adeudados por la empresa anterior.

    En otro punto del orden del dia, facultan a mi como presidenta a cobrar morosos y demandarlos en su caso.
    Para colmo, la empresa de ascensores y garaje tenia un trabajador dedicado a realizar actos vandálicos en las comunidades, destrozó trasteros, ascensores con lesionado, puerta de garage y cuadro de mandos y control de acceso, fui denunciando y obteniendo la comunicación indemnizaciones del seguro para dichos actos.
    Al estar verificando deudas de morosos confrontando con apuntes bancarios, aprecio salidas de dinero comunitario a la cuenta del administrador, le solicité justificase como secretario las cantidades.
    pasados dos meses sin acreditación alguna le requiero recibiendo en su lugar malos modos y negativa.
    Denuncio como copropietaria con detalle bancario sellado de las detracciones, aún no habia entregado el acta.
    Decidimos presidenta y vice, comunicarlo en junta extraordinaria,: los desvios del administrador y el desfase inicial de las cuentas, los actos vandálicos de la empresa de ascensores que sufriamos, la comunicacion de la empresa de limpieza de solicitud de novación por cambio de nombre por retirar a un socio.

    Se acuerda realizar en dos dias nueva convocatoria extraprdinaria explique desfase y desvios el administrador, requerir a mantenimiento de ascensores cumpla con su contrato y reclamarle RC por los daños causados en 7 dias, caso contrario rescinsión del contrato y facultaron a Vicepresidenta y presidenta a solucionar la cuestión, contratando nueva empresa consta en acta que comentamos que solo conociamos la que estuvo 10 años en la comunidad desde su constitución, seria y 45 € mas cara mensual, pero con mayores prestaciones..
    Refirieron nuevamente que querian ssoluciones dejandolo a nuestro criterio.
    sobre la empresa de limpieza pidieron realizara obras en cubiertas necesarias por goteras si las dejaba a buen precio y en plazos flexibles, incrementando el tiempo de contrato inicial 1 año o mas.

    Ejecutamos ambas lo acordado.

    El administrador creó una comisión entre los propietarios para entregarle justificación, solo 4 de los 19 apuntes les justificó, decidimos y consta en ese acta vice y presidenta con propietarios asistentes contratar auditoria externa. la cual advirtió desfases, extracciones injustificadas, devoluiciones de luz y servicios…un desorden total, fechas de inicio del ejercicio con saldo bancario no coincidente , etc.

    La empresa de ascensores despedida se puso en contacto con los miembros de la comisión para recondicir la comunidad ya que una propietaria decia que creian a Sara., consta en acta como anexo.
    en REUNION EXTRAORDINARIA de cese del administrador acordada por desconfianza.

    La nueva puso en orden los ascensores dado el estado de abandono por valor de 5000 € aprox. para iniciar el manteniimiento a coste cero como deferencia comercial.
    la empresa de limpieza se le firmó nuevo contrato y los presupuestos a plazzos de cubiertas, cumpliendo lo acordado en junta, nadie reservó el voto ni impugnó.
    Entre el administrador , sus fieles de la comisión y la de la empresa de ascensores reconducieron la comunidad en mi contra.
    Así de la desconfianza volvieron a instaurar al mismo administrador con la total confianza.
    Pidieron mi remoción y acreditara gastos obligatorios como reparaciones urgentes y necesarias de los grupos de presión, cambio de control de acceso , cuadro de control , puerta del garaje -( indemnizado por Seguro), elementos de seguridad obligatorio: puerta banda antiapastamiento, fotocélulas, semaforo obsoleto ya no quedaban bombillas, se cambio por led, tengo constancia whatsapp el daba el vº bº y estaba en presupuesto. y era muy buena presidenta.
    Se me olvidaba el sistema antiincendio y ventilación forzada caducados 2 años antes, con el consenso de administrador , vice y presi se puso al día.
    Decir que fueron abonados en la cuenta de la comunidad sin ningún problema.
    Atodo esto los mandos nuevos del garaje dió el primero la administracción y la mantenedora lo ratifica en mail y precio a cobrar el segundo.
    En esta comunidad existen: caja presidenta, caja conserje y caja administrador, para gastos.
    los talones se hacian en la Administracción conjuntos firma vice y presidenta con el vº bº del Administrador para pequeñas reparaciones necesarias ,urgentes y obligatorias: reparar puerta de bomberos, materiales para reconstruir el estado de abandono dejado por la anterior empresa de limpieza, jardineria y mantenimiento,tubos leds fundidos del garaje…, gsastos de ferreteria.
    Me justificó el primer trimestre los gastos con las facturas entregadas por mí , pero el 2º trimestre canceló la cita , llevé todas las facturas originales al juzgado quedando en depósito, y teniendo copia sellada que se le entregó a la comunidad, por temor a destrucción.
    LLevó a tres vecinas de testigo la junta directiva de 2013, las cuales dijeron que los desvios lo mandaron ellas siendo para gastos de luz, archivó la juez provisionalmente.
    Me removieron despues de ejecutar los acuerdos comunitarios y un punto extra al orden del día señaló que no justificaba los gastos cuando con insistencia pedia me diera cita , todo estaba planeado para enervar a los propietarios, resolvieron que si no justificaba fuera demandada.y además decretaron nulas las actas de los acuerdos ejecutados, sin más contrario al art. 18 LPH…reclamandome los daños y perjuicios que se ocasionaran por su nueva decisión.
    Y los gastos obligatorios asumidos por la comunidad desde el inicio.
    Tuve las dos empresas de limpieza y ascensores que una renunció a las obras y otra renunció al cobro de la rescinsion anticipada. por ser honesta y diligente…
    Los vecinos casi no acuden a las juntas , no estan de acuerdo, pero saben que pretenden un lucro injusto a mi costa por ser la nueva .
    Reclaman la diferencia de la empresa despedida con la contratada que según administrador estaba en presupuesto…, los gastos justificados de caja presidenta por no estar en presupuesto, exigieron derrama mal cuantificada con 4 partidas de los gastos obligados y urgentes: centralita garaje, puerta garaje , mandos, elementos de seguridad de la puerta de garaje,mandos que entegó el Administrador, por no estar en presupuesto, la ventilación forzada y filtros caducados por no estar en presupuesto.

    Total me enfrento a 26000€ mal cuantificados con abuso de derecho porque este Señor se está nengando y quiere arruinarme por completo soy discapacitada. pero por demás omiten el presupuesto entregarselo como prueba al juzgado. unicamente figuran sus actas sesgadas de contenido de los acuerdos.

    Perdone mi extensión. Agradecería me diera luz padezco una ansiedad y depresión enorme x esta situación injusta.

    Muy agradecida por sus buenos consejos.

    Sara

    Responder
    1. Miguel Fernández 18 abril, 2020

      Hola Sara.
      Esta claro que no le puedo aconsejar dada las cuestiones que se plantean y la situación tan enrarecida generada a lo largo de estos años. En estos casos lo que se debe es poner en manos de un abogado experto en civil para que le ayude en la solución del problema. Tiene que luchar por cada euro de los 26.000 € que se le reclama. Si no tiene ningún abogado nosotros podemos sugerirle varios.
      Un cordial saludo
      Miguel
      691564359

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