El juicio de equidad en la ley de propiedad horizontal
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EL JUICIO DE EQUIDAD EN LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL
Muchos de los profesionales del ámbito de la administración de Fincas y también muchos de los propietarios, nos hemos preguntado cómo se debe aplicar el art. 17.7 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) cuando se habla de un posible “juicio de equidad”. Recordemos lo que dice el art. 17.7 de la LPH: “Para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representa la mayoría de las cuotas de participación. En segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes siempre que esté presente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.
Cuando la mayoría no se pudiera lograr por los procedimientos establecidos en los apartados anteriores, el Juez a instancia de parte deducida en el mes siguiente a la fecha de la segunda Junta, y oyendo en comparecencia los contradictores previamente citadas, resolverá en equidad lo que proceda dentro de veinte días, contados desde la petición, haciendo pronunciamiento sobre el pago de costas.”
Desmenucemos que significado tiene, como y cuando se aplica en el entorno de las Comunidades de Propietarios. El juicio de equidad es aquel juicio que se realiza ante el Juzgado de 1ª instancia para dar solución a una desavenencia surgida entre los propietarios de una comunidad cuando la mayoría no se consiga lograr por los procedimientos establecidos. El Juez a instancia de parte, una vez realizada una segunda junta y pasados un mes oyendo en comparecencia a las dos partes que están en contradicción resolverá en “equidad”.
Por tanto, para que se dé un juicio de equidad se darán las siguientes premisas:
- Que aquello que se debata en el punto del orden del día no se haya dado la doble mayoría. Ejemplo: 9 propietarios que tengan un 45% y 1 propietario que tengan un 55%. Habrá mayoría de propietarios, pero no de coeficientes.
- Que se celebre obligatoriamente una segunda junta extraordinaria y que tampoco se llegue a la doble mayoría.
- Que una de las partes decida llevar al Juzgado la situación de desacuerdo para que el juez de 1ª instancia aporte una solución a través del juicio de equidad teniendo en cuenta los hechos, las circunstancias de la finca y el propio sentido común.
- El juez deberá resolver en “equidad”, o sea que el hará de árbitro, supliendo a la Junta y dando una solución a la misma. Dará una solución que considere más adecuada para la comunidad.
Aunque hay sentencias que hablan de que el juicio de equidad puede aplicarse cuando no hay mayoría necesaria en acuerdos de mayoría cualificada o unanimidad, lo habitual es que el Juez participe solo como árbitro en las decisiones que tengan el alcance de la doble mayoría simple.
El Juicio de equidad se tramita en el juzgado de primera instancia donde radique la comunidad de propietarios, con una petición o instancia, con el objetivo de dar audiencia a los contradictores. La solicitud solo la podrán hacer los propietarios asistentes a la Junta, no los propietarios ausentes. La solicitud o instancia podrá presentarse por un propietario presente que se convertirá en el representante de todos los que votaron en una determinada posición o bien por los propietarios que solicitan el juicio de equidad.
El escrito al Juzgado no es necesario que vaya con la firma de un abogado ni de procurador.
Se debe nombrar a los contradictorios con sus domicilios respectivos para hacerles llegar la solicitud del “juicio de equidad”. Se expondrá en el escrito todas las circunstancias de la Junta celebrada, el punto debatido y no aprobado, las distintas posturas y las razones argumentales. Una vez escuchado el Juez los diferentes argumentos dictará una resolución “equitativa”, esta resolución no se sujeta a las normas de la ley de enjuiciamiento civil.
La resolución final del juzgado en “equidad” no debe limitar a un propietario que hubiera votado en contra llevar a cabo la impugnación prevista en el art. 18.1 de la LPH. Hay que tener en cuenta que la “equidad”, en ocasiones no tiene en cuenta los derechos y las obligaciones legales de los propietarios.
Os paso un enlace externo sobre el juicio de equidad que puede ser de vuestro interés:
Podéis ver el vídeo de este artículo en nuestro canal de Youtube:
Os adjunto dos enlaces de mi sitio web sobre temas relacionados con las mayorías:
https://adminfergal.es/ley-de-propiedad-horizontal-artitulo-17-y-sus-diferentes-mayorias/
Fdo. Miguel Fernández
Administrador de Fincas en Madrid y Guadalajara
Es la primera vez que leo que para acudir al juicio de equidad sea necesario celebrar una segunda Junta en la que no se alcance la doble mayoría.
Mi interpretación es que cuando la Ley dice «el Juez a instancia de parte deducida en el mes siguiente a la fecha de la segunda Junta», se refiere a la segunda convocatoria.
No sé si te basas en alguna sentencia que exija esa segunda Junta o hay por ahí algún artículo doctrinal que desconozco.
Buenos días Juan.
No todo está escrito, ni siquiera jurisprudencialmente hablando, como bien sabes, y hay cuestiones que están sujetas a la interpretación. Por mi parte en las reuniones que hemos tenido en la comisión de criterios cuando se ha hablado de este tema se ha hecho referencia a la necesidad de que haya dos reuniones hablando del mismo tema y con los resultados negativos al no alcanzarse la doble mayoría. La frase del segundo párrafo del art. 17.7 de la LPH que dice textualmente: «Cuando la mayoría no se pudiera lograr por los procedimientos establecidos en los apartados anteriores, el Juez, a instancia de parte deducida en el mes siguiente a la fecha de la segunda junta….. Se esta hablando claramente de Junta y no de la segunda convocatoria. No obstante es una cuestión de interpretación. Por ejemplo, Vicente Magro en uno de sus artículos indica textualmente lo siguiente: «Quiere esto decir que para acudir a la equidad el tema debe haber sido tratado al menos en dos juntas y en sentido negativo, es decir, que el acuerdo no se haya alcanzado en ninguna de las dos, lo que obliga a un comunero que quiera acudir al juez en equidad a intentar del presidente que «ese mismo tema haya sido tratado al menos dos veces en dos juntas y que no se haya alcanzado el acuerdo”, por lo que debemos entender que es posible que un tema que ya ha sido tratado en junta se vuelva a tratar de nuevo, sea en el mismo año o en otros años precedentes, porque la negativa a alcanzar un acuerdo en junta no produce una especie de cosa juzgada como en las sentencias por lo que cualquier tema puede volver a reiterarse bien en el mismo año o en años diferentes, y con mayor razón en este último caso. Pero es más, es que la propia dicción del art.17.7 LPH -EDL 1960/55- exige que siempre y en todo caso los acuerdos puedan someterse de nuevo a junta si alguien lo interesa, tanto el mismo año como en años diferentes, ya que el comunero que lo interesa no puede acudir al juicio de equidad si no aporta los dos acuerdos en sentido negativo como requisito de procedibilidad para que la demanda de juicio de equidad pueda ser admitida por el órgano judicial». Esto se puede encontrar en el siguiente enlace: https://elderecho.com/cuestiones-practicas-relativas-a-la-forma-de-convocatoria-de-una-junta-de-propietarios, pero también hay opiniones diferentes, donde se dice que la interpretación de la ley hay que dársela en el mismo sentido que tu comentas. Os paso el enlace: https://elderecho.com/es-preciso-repetir-una-junta-en-la-que-no-se-alcanza-un-acuerdo-para-poder-acudir-al-juicio-de-equidad-del-art-17-7-lph . En sus conclusiones después de haber hecho el análisis con diferentes expertos, dice lo siguiente: «Cuando la ley se está refiriendo a la «segunda junta» en el art.17.7 se refiere a la «segunda convocatoria». Así, si no hubiera quórum suficiente de asistentes en la primera convocatoria y hubiera que convocar en segunda, si tras la celebración de ésta no se alcanzara la doble mayoría y sí sólo una, se podría recurrir a dicho proceso de equidad.
En definitiva, que no es necesario – ni factible – celebrar dos juntas sobre la misma cuestión para tratar de lograr las dos mayorías que exige la Ley para alcanzar un acuerdo comunitario. Basta con que celebrada la primera no se obtuviesen aquéllas para acudir al Juez en equidad.»
Mi opinión, es que se hiciera siempre una segunda junta para hablar de un tema que genera polémica y no existe la doble mayoría con objeto de que los propietarios ausentes hayan sido conocedores de esta situación y voten en consecuencia. Se da posibilidad a que los propietarios puedan situarse con mejor conocimiento o al menos se les da oportunidad para que lo hagan.
Un cordial saludo
Quería saber si el administrador junto al presidente tiene la potestad de contratar nuevas empresas de servicios: portería, jardinería, piscina y limpieza sin haber hecho reunión ni consultar de forma alguna a los propietarios cuán la suma de toas ellas representa una tercera parte de los presupuestos anuales de la comunidad.
Un cordial saludo
Estima Rocio,
Con relación a los presupuestos que nos indica comentarle que lo suyo es que se decidan en junta de propietarios según
indica el art.14 de la LPH, puede haber excepciones a mi entender que justifique el cambio siempre que este se haga por una razón muy justificada y que si no se tomaran decisiones podrían perjudicar a los intereses de la comunidad. Esta parte viene bien definido en el articulo 10 de la LPH en su apartado primero.
Por lo tanto, sería recomendable que si se tomara una decisión de este tipo por la junta de gobierno actual se refrendara el cambio en la próxima junta de propietarios.
un saludo
Miguel
691564359
Buenas, en mi comunidad se ha decidido instalar ascensor pero también se votó incluso antes de elegir presupuesto que todos pagaremos por igual, pese a no tener estatutos que lo justifique. Yo vivo en el bajo, desde hace 5 años, creo que se me está engañando ya que voy aportar la misma parte que el que vive en el ático cosa que para mi no tiene el mismo beneficio un ascensor.
Tanto el propietario del otro bajo y yo les hemos propuesto muchas opciones pero no aceptan nada, ni siquiera pagar por coeficientes porque no los tenemos calculados y se atrincheran en que desde siempre se ha pagado todo a partes iguales. Podría este tipo de jucio ayudarme en algún sentido. Leyendo la LHP veo que hay artículos que no se están respetando a la hora de instalar un ascensor.
Estimado David:
Lo primero que tendrá que hacer es solicitar una copia de la escritura de división horizontal del edificio en el Registro de la Propiedad de la zona de su demarcación, allí se especificará diferentes cuestiones entre ellas lo que se indica en el artículo 5 de la ley de propiedad horizontal en relación al título constitutivo. Dice este artículo en su párrafo 2º lo siguiente:
«En el mismo título se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución judicial. Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.
El título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad.»
Solo s3 justificaría que se pagara todos por igual si esto se hubiera decidido en una junta de propietarios y hubiera sido aprobado por unanimidad.
Saludos.
Miguel
691564359