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El caciquismo en las comunidades de propietarios

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P. Buenas tardes, vivimos en una comunidad de vecinos en la que hace un tiempo la junta directiva la preside solo una persona (Presidente) pues los demás vocales ,tesorero, secretario etc, dimitieron por ciertas irregularidades cometidas por esta persona. El mismo nombró a su esposa administradora y a su vez le hizo un contrato de 40 horas mensuales ( en realidad sólo atiende la oficina dos horas a la semana) sin consultarlo.
Los únicos autorizados en el banco son ellos dos ,hacen y deshacen a su antojo, tiene prohibido al personal de mantenimiento (3 empleados) que realicen ningún tipo de trabajo para los propietarios fuera o dentro de horario laboral, (pues los realiza y cobra el) y alegan que en los estatutos de la comunidad se hace referencia a que tiene permiso aprobado en Junta para realizar este tipo de trámite sin permiso de los propietarios (se le pide una copia pero nunca llegan),refleja incentivos etc para los trabajadores en la contabilidad ,se pregunta a los empleados y o no lo han percibido o fue menos de la cantidad mencionada, las cuentas no se ven claras, su señora percibe una cantidad mensual para el gasoil ,parking etc sin haberse aprobado tampoco ….En fin como eso un millón de cosas más, hemos pedido que se contraté a un administrador de fincas pero se niega rotundamente…otra cuestión es que a las reuniones lleva un número muy significativo de autorizaciones de propietarios ausentes que no facilita, osea que votemos lo que votemos siempre gana su decisión, dicho sea de paso las votaciones se hacen a mano alzada cuando se ha pedido reiteradamente que se haga de forma privada, muchos de los vecinos temen represalias por lo que votan a su favor.
Solo les pedimos ayuda para poder resolver esta situación que para la mayoría es ya insostenible.
Se puede pedir una auditoría de cuentas de forma individual? Cuánto costaría? Correría a cargo de la comunidad ?
Saludos y gracias de antemano

R. Buenos días Sara:
Intentaré contestar a cada uno de los puntos que solicita.
Deberían hacerse con unos estatutos y la escritura de división horizontal de la comunidad de propietarios a través del registro de la propiedad de la zona que le corresponda, en estos estatutos le dirá ciertas cuestiones que vds. necesitan saber, entre otras, si los miembros de la junta de gobierno pueden dimitir o están obligados a mantenerse en su puesto directivo. Hay estatutos que dicen que ese puesto es irrenunciable, durante el tiempo que corresponda.
Por lo que me indica, el Presidente debe de estar cometiendo muchas y diversas irregularidades, como por ejemplo el nombramiento de su esposa administradora; el contrato de 40 horas de servicio cuando solo atiende dos horas a la semana; el que estén ellos exclusivamente como autorizados en el banco; que los empleados no puedan hacer ningún trabajo fuera del horario de trabajo para cobrarlo él; que haya una diferencia de incentivos entre lo que se cobra por parte de los trabajadores y lo que aparece en contabilidad; el no permitir que se contrate a un administrador de fincas; las autorizaciones de propietarios ausentes en las votaciones, etc.
No se debe de permitir que una persona lleve siempre a las reuniones los mismos votos delegados y que sirvan de forma permanente para conseguir los objetivos que este «Presidente» pretende.
También quiero indicarle que todas las votaciones se deben de hacer a mano alzada, vamos que no se permite el voto secreto. Todo el mundo tiene derecho a saber lo que opina el otro propietario. Le pongo un enlace de nuestros compañeros de Prevent donde explican con todo detalle lo relacionado al voto secreto: https://www.prevent.es/blog-mis-vecinos/se-puede-votar-en-secreto-en-las-juntas-de-propietarios
Las votaciones por lo tanto siempre deberán ser a mano alzada.
Permítame que les diga que se han dejado quitar toda autoridad y que este Presidente tiene que salir de ahí de forma inmediata. No pueden permitir que ese «cacique de pacotilla» siga haciendo las funciones de Presidente, bueno mas que Presidente yo diría «dictadorzuelo».
Para hacerlo de forma legal deberían de hacer una junta general extraordinaria con el 25% de los propietarios o bien el 25% de las cuotas de participación, cualquiera de los dos, y quitarle la capacidad a este Presidente para que vuelva a hacer de las suyas con el voto delegado. En esta ocasión tendrán que poner un punto del orden del día donde se indique que la delegación de voto solo sirva para esta convocatoria y solo se permitirá que se presenten votos delegados donde se especifique estrictamente que sirven para esa ocasión además lógicamente, además de esto deberán poner el punto del orden del día de renovación del cargo y quien va a sustituir a este señor en la Presidencia.
Echar a un Presidente no es un tema complicado, solo se deberán poner manos a la obra y que los propietarios se impliquen, si no hacen eso tienen lo que se merece, que un dictadorzuelo de tres al cuarto se haga con las riendas de la comunidad.
Para el tema de la convocatoria le recomiendo la lectura del siguiente artículo de nuestra web: https://adminfergal.es/orden-del-dia-en-convocatoria-de-la-junta-de-propietarios/
No se puede pedir una auditoría de forma individual ni de forma colectiva porque el Presidente no va a permitir que nadie revise las cuentas. Primero tienen que quitarle de Presidente y luego harán aquello que crean conveniente para los intereses de la comunidad. Las auditorías no dan derecho a nada en una comunidad de propietarios. Creo que el artículo que le detallo a continuación puede venirla bien sobre el tema del «posible» dinero que se haya gastado de forma irregular.


La auditoría de cuentas siempre cuesta dinero y claro está siempre correría a cargo de la comunidad.

Fdo. Miguel Fernández

Administrador de Fincas en Avila, Madrid y Guadalajara

4 Comentarios

  1. Buenos días, en mi caso no hago el pago total de las cuotas, ingresó la cantidad que puedo por problemas económicos graves, al administrador mi abogada le propuso un fraccionamiento de la deuda la cual rechazo, en todo caso debido a mi situación económica y no es justificación lo se, no puedo hacer frente a la totalidad de la cuota. Estoy esperando resolución judicial el administrador me grita por tel, cuelga etc, por ese motivo me comunicó con el por gmail incluso por gmail se dirige a mi no por mi nombre si no por MOROSA que puedo hacer puesto que este señor incluso dudo que comunique a los vecinos que hago un ingreso mensual, mi balcón que se está callendo como la mayoría no se está arreglando entiendo que no tengo derecho a pedir que se arregle coml los demás. Este señor no aparece colegiado ni en Valencia / Castellón

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    1. Miguel Fernández 10 julio, 2021

      Estimada Amparo:
      Para exigir lo primero que tiene que hacer es pagar. Si la fachada o bien la terraza se está cayendo, es obligación de la comunidad hacer frente a esta situación, ahora bien, solo puede hacer frente si los propietarios van pagando las cuotas y las derramas. Si vd. no paga difícilmente podrán arreglar la vivienda.
      Recuerde que el administrador no es quien debe de negociar estas situaciones sino que será la junta de gobierno a través de su Presidente. El Administrador solo debe de sugerir.
      Será el Juez quien en su resolución judicial le dirá como ha de resolver la situación de impago y si se puede llegar a algún acuerdo.
      Saludos.
      Miguel
      691564359

  2. Sofia 30 septiembre, 2021

    Buenas tardes, vivo a 300 km de mi segunda vivienda, 3º piso. Recibo mensaje de que en 4 días debo acudir a al piso para sustituir bajantes de amianto pues mi vecina del piso inferior 2º piso tiene una mancha de humedad en el baño. Parece que la avería procede de las bajantes del 4º y último piso (presidente de la comunidad). Envio mensaje diciendo que no me niego a que accedan a mi vivienda pero que me es imposible ese día. Recibo aviso del administrador que de no asistir urgentemente me lo solicitarán via legal. Consigo hablar con empresa que realizará la obra. Me indica que van a sacar la tubería de amianto hecha trozos por mi baño (creo que sin ningún tipo de medida de seguridad), y como medida de protección lo mojarán. Además que no es un tema tan urgente, y que hacía tiempo le habían solicitado esta obra. Solicito administrador me explique las actuaciones que habrá en mi vivienda y el plazo que durará la obra. Sin contestación, me está presionando para que ceda. Me informó el domingo y estamos a jueves. Entiendo un abuso total de poder, y caciquismo evidente en otras cuestiones de comunidad por parte de presidente-administrador-algún vecino. ¿que derechos tengo? ¿me tiene que informar por escrito? ¿como puedo defenderme? ¿puedo negarme a que saquen todos los tramos de tubería por mi baño? Gracias por su ayuda.

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    1. Miguel Fernández 12 octubre, 2021

      Estimada Sofía:
      Con relación al tema del amianto sería interesante que leyera nuestro artículo en referencia a este material. https://adminfergal.es/podemos-encontrar-amianto-en-bajantes-o-tejados-de-nuestra-comunidad/, con relación al tema de cuando deberán actuar en su vivienda deberán acomodarse a los intereses de ambas partes. Vd. tiene una obligación de servidumbre y ellos tienen la obligación de acomodarse a sus intereses como vecina a sabiendas donde se encuentra y el problema del traslado. Si no puede ser un día determinado será un día que les venga bien a ambas partes, pero no por imposición. Poco vale la vía legal si no hay negativa por su parte.
      Un cordial saludo.
      Miguel
      691564359

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