El Administrador está obligado a presentar los documentos, pero no a entregarlos a un propietario
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EL ADMINISTRADOR ESTA OBLIGADO A PRESENTAR LOS DOCUMENTOS, PERO NO A ENTREGARLOS A UN PROPIETARIO
Con fecha 15 de octubre del 2015 y con la sentencia 297/2015 de la Audiencia Provincial de Madrid, esta ratificó lo que el Colegio de Administradores de Fincas de Madrid (Cafmadrid) venía diciendo a sus colegiados. El Secretario-Administrador de una comunidad de propietarios, está obligado a presentar a aquellos propietarios de una comunidad la documentación que se le solicite, pero no a entregarla y mucho menos a enviarla por algún medio.
La Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid viene a ratificar la sentencia dada por el juzgado de 1ª instancia nº 4 de Móstoles.
En el escrito de recurso se plantean dos cuestiones: una, la de determinar cuáles son los Estatutos a los que está sometida actualmente la Comunidad de Propietarios demandada, y otra, la de determinar cuál es el alcance del derecho de información de los copropietarios,
Con respecto a esté ultimo tema la sentencia dice:
Por lo que se refiere a la extensión o contenido del derecho de información de cada uno de los copropietarios de una Comunidad de Propietarios, hay que decir que éste deriva de la obligación que el artículo 20 LPH impone al administrador de la Comunidad (e) “Actuar, en su caso, como secretario de la Junta y custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad”. Se trata de un «derecho de acceso» a la información que conserva y custodia el Administrador de la Comunidad, cuya dinámica no necesita que se tenga que acudir a la analogía del derecho de información de los socios de una sociedad de capital, como ya se apuntaba en la STS núm. 376/1993 de 16 de abril (RJ 1993/2887). Criterio que es mantenido más recientemente (STS núm. 426/2011 de 28 de junio (RJ 2011/5842), que recalca que «» ni del espíritu del artículo 15 de la Ley sobre Propiedad Horizontal, en su texto vigente, tras la Ley de 23 de febrero de 1988 [hoy artículo 16.2 LPH, tras la reforma operada por la Ley 8/1999, de 6 de abril], puede entenderse que exista un auténtico derecho de información a favor de los copropietarios, como ocurre en el ámbito de las sociedades anónimas»»). Nada impide que un copropietario pueda acudir a la oficina del administrador a examinar o comprobar la documentación relativa al funcionamiento de la Comunidad. Pero eso no significa que el Administrador (o la Comunidad a través de él) esté obligada a «entregar» a un copropietario, o a varios copropietarios, la documentación que aquel está obligado a conservar, con el gasto que ello puede conllevar y con el riesgo de deterioro o pérdida que se puede generar.
Queda muy claro con la Sentencia que los Secretarios-Administradores estamos obligados a informar y presentar en nuestro despacho la documentación a aquellos propietarios que lo soliciten, pero no a facilitar ninguna fotocopia o que se lleven del mismo alguna copia original.
presentación de documentación en el despacho, si. siempre que la entrega de dicha documentación no sea privada y suponga una actuación en contra de la ley orgánica de protección de datos, Fotocopias o envío de documentación via e-mail, correo ordinario, etc. no
Puedes ver el vídeo en nuestro canal de youtube:
Les adjuntamos otros enlaces de nuestro sitio web que pueden ser de vuestro interés:
Documentación a entregar por el Administrador a un propietario que lo solicite
Fdo. Miguel Fernández
Administrador de Fincas en Madrid y Guadalajara
Estimado Sr.
le pido por favor que me aclare un asunto si es usted tan amable de hacerme ese favor.
vivimos en una comunidad de propietarios donde el administrador y presidenta están haciendo lo que le dan la gana por la espalda de los propietarios, le hemos pedido copia de varios documento al administrador tanto email, como verbal y por burofax, a la presidenta igual manera y siguen haciendo caso omiso, gastos doble etc.
quiero saber si estoy en mi derecho de pedirle unos contrato de empresa de mantenimiento que tenemos aquí, entre otros si esta obligado a darnos como propietarios a darnos copia sin que nos venga con el cuento de la protección de datos, tema que conozco bastante, donde se escuda para evitarlo dar, claro que sabemos que no nos puede dar de donde venga de un operario por ser temas personales, pero no de empresas contratadas o facturas pagadas por cualquier gestión
y que podemos hacer para acabar con tal mala gestión y la presidenta de hacer las cosas a sus ancha e incluso de gastar dinero sin llevarlo a junta.
muchas gracias anticipadamente.
un cordial saludo
Buenos días Juan José.
Vds. como propietarios tienen todo el derecho para ver un documento de la Comunidad de Propietarios. Ese derecho se restringe según jurisprudencia, a que vd. lo solicite y el Administrador le dé una cita para que lo vea en su despacho. El Administrador en este caso, deberá limitarse a dejarle este documento y que vd. lo pueda ver tranquilamente en el despacho. El puede ocultar aquellas cuestiones que sean de índole mas personal como dni de la persona de la comunidad que ha firmado el contrato, etc. pero el resto de la información debe de estar a su disposición. El Administrador no está obligado a darle copias, pero si está obligado a que se les presente los documentos. Esta cuestión viene regulada en el art. 20.e) que dice textualmente: «El Administrador debe actuar, en su caso, como secretario de la Junta y custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad.»
Nada tiene que ver la protección de datos con la información documental a un propietario que lo solicite. Otra cuestión diferente sería si vd. pide información personal o sensible como podría ser la nómina de un portero, pero nunca temas relacionados con contratos. En nuestro caso los contratos, eliminando aquella información personal, los tenemos a disposición de los propietarios en el despacho virtual, accediendo a dicha documentación con un nombre de usuario y una contraseña, de esta forma todo el mundo tiene acceso a la información y haces un ejercicio de transparencia con la Comunidad de Propietarios.
Un cordial saludo.
buenas tardes
En caso de que por motivos de reducción del presupuesto se proponga por ejemplo eliminar la seguridad de la comunidad, si en la junta donde se deben aprobar dichos presupuesto piden al administrador que enseñe todas las partidas de la comunidadad para proponer una solución alternativa, ¿tiene el administrador obligación de mostrar los documentos?
Buenas tardes.
Se deberán entregar los documentos que se precisen para hablar de aquello que se quiere plantear. No siempre esto es posible porque a veces hay mucha documentación y no se puede llevar toda ella a la junta, pero siempre que se pueda se debe de solicitar.
Recuerde que siempre que se quiera cancelar un servicio que se aprueba con una mayoría cualificada de los 3/5, se cancelará con las mismas mayorías.
El Administrador junto con el Presidente tienen la obligación de informar de todas las partidas y buscar las alternativas necesarias siempre que estas no vayan contra los intereses básicos de la comunidad.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Buenas Miguel , mi problema es el siguiente, he pedido en 3 ocasiones los contratos de limpieza, ascensores y mantenimiento de piscina y el empleado del administrador se niega a dármelos, me dijo que con la presencia del presidente si lo haría y ahora que iba a ir con el presidente me dice que el administrador y presidente quieren hablar conmigo, me dio a entender (el empleado) que no me van a dejar ver , ni dar ningún documento, yo los quiero para buscar presupuestos más económicos ya que me parecen desorbitados los actuales.
Otro problema es que hay derramas o gastos/imprevistos y ningún vecino sabe de lo que son y se niegan a dejarnos ver las facturas.
Es legal lo que estan haciendo ???
Que podemos hacer ?
Muchas gracias de antemano.
Un cordial saludo.
Hola Mary:
No entiendo el porque de no dejar ver la información que requiere. A vd. no le pueden negar esta información si bien si pueden negarse a dársela y solo enseñársela en el despacho del administrador. El propio artículo de donde viene esta cuestión se lo explica perfectamente.
El Presidente puede pedir fotocopias de los contratos y se los puede aportar a vd. si lo ve conveniente, también se puede exigir esta documentación para que se presente en una próxima junta general ordinaria cuando se hable de los gastos. Negar esta información es generar problemas con los vecinos de forma innecesaria. La transparencia es la base de trabajo entre un administrador de fincas y los propietarios.
Saludos.
Miguel
691564359
Estimado Sr. Miguel. El motivo de mi consulta es que he ido a la gestoría que lleva la comunidad del bloque donde vivo (y que soy propietario de un piso), para pedirle una copia de los documentos relacionados con la modernización de los ascensores y la instalación de un video portero en la comunidad-
Un empleado me dice que, por la protección de datos, no me da ninguna copia de dichas gestiones (facturas y acuerdos) porque yo no tengo que saber el acuerdo llegado con esas empresas
También me dice que me puede enseñar dichos documentos en la oficina, pero no tengo porque tenerlo, negándose a entregar una copia.
Después de leer la aclaración de su página de los artículos y las obligaciones de los administradores a tal efecto Mi pregunta es, como propietario No tengo derecho a tener una copia de las gestiones antes mencionada, para tener información de las gestiones y empresas que realizan los trabajos? Y si hay alguna forma legal de conseguir una copa de dichos documentos?
Estimado Javier:
El título del artículo le contesta claramente. El Administrador está obligado a presentarle la documentación para que la lea en su despacho pero no a darle fotocopias de dicha información.
Reciba un cordial saludo
Miguel
691564359
Buenas taedes, somos una asociación de vecinos, le hemos solicitado en varias ocasiones como tal, a la administradora de fincas y la junta directiva, los nombres y empresas que tenemos contratadas en la cominidad de Vecinos, así como que legítimicen que los componentes de la junta directiva son propietarios, ya que creemos que no lo son.
La junta directiva ni contesta que dice que no nos reconoce a nuestra asociación para contestarnos. Las administradoras que sólo nos atienden como propietarios, si queremos ver algún documento en su despacho, no nos han dado ni los nombres de las empresas. Por otro lado que si son o no los miembros de la junta directiva propietarios, que ellas no tienen la obligación de darnos esa información (que sabemos que es requisito según la ley horizontal y nuestros estatutos para formar parte de la junta directiva), nos contestan que se lo preguntemos de forma privada e individual a los componentes de la junta por si ellos nos lo quieren aclarar. ¿Esta información no están obligadas cómo administradoras a darnosla?
Gracias
Saludos
Buenos días.
La Asociación de vecinos debe ser propietaria del local o vivienda, si es así, se supone que alguna persona/personas estarán legitimadas para representar a dicha asociación, si es así, la administradora no debería tener inconveniente en que en su despacho pudiera informarle de aquellos temas que se consideraran de interés para la comunidad y para vds. como propietarios. La información a la que se refiere como nombres y teléfonos, etc. no tiene porque darlos porque se supone que la Secretaria-Administradora de la Comunidad es la que custodia dichos datos y la responsable de los mismos. Darle una relación de los proveedores solo debería estar en manos del Presidente si se requiere por necesidad. No se deben dar mas información del estrictamente requerido para el funcionamiento de la Comunidad. Ningún propietario puede pedir los nombres, teléfonos, etc. si no está totalmente justificado para el funcionamiento de la comunidad. Por ejemplo, hay administradores que ponen en el tablón de anuncios los teléfonos del Seguro, del canal, de los bomberos, etc.
Miguel
691564359
Buenos dias
Yo quisiera saber hasta que punto la junta directiva de la comunidad puede efectuar gastos. Porque en la mía , están decidiendo todo por su cuenta incluso el contratar a una persona de mantenimiento sin estar aprobado en junta, y otra cosa, en la última, aprobaron poner valla para la piscina pero no presentaron presupuestos, no deberían aportarlos para votarlo en junta? porque lo han elegido ellos sin nosotros saber nada, y nos ha costado encima pagar una derrama.
El administrador no da parte de la documentación que vamos a votar en junta, y los que delegamos nuestro voto a otra persona, se lo pedimos pero aun así se vota el punto (sin el nuestro, por no saber lo que votamos..), esto es legal? se puede impugnar la junta?
Hay algún tope de aumento de gasto de la comunidad? porque a nosotros de golpe nos ha subirlo un 37%, con excusa de que se han aprobado los presupuestos que presento la gestora pero sin más datos que un excell que enseñó, no deberían ajustarse los gastos a los ingresos?. en este caso luego hubo muchas quejas, porque no explico que aprobar dichos presupuestos supondría
dicho aumento.
gracias
Estimada Carolina:
Voy a intentar contestarla a todas sus preguntas que no son pocas.
La unta Directiva puede tomar decisiones directamente siempre que estas tengan relación con el artículo 10 que le trascribo:
1. Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:
a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.
b) Las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. No eliminará el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido.
Poner una valla en la piscina puede considerarse como un elemento de seguridad y por lo tanto no sería necesario presentar varios presupuestos. Con la decisión en junta de gobierno sería suficiente. La junta en ese caso se haría por la aprobación de la derrama, como se indica en el artículo 10 en su punto 2. Teniendo en cuenta el carácter de necesarias u obligatorias de las actuaciones referidas en las letras a) a d) del apartado anterior, procederá lo siguiente:
a) Serán costeadas por los propietarios de la correspondiente comunidad o agrupación de comunidades, limitándose el acuerdo de la Junta a la distribución de la derrama pertinente y a la determinación de los términos de su abono.
Con relación a lo que se vota y con objeto de que se pueda delegar adecuadamente en otro propietario, es necesario que en las convocatorias se incluya claramente que es lo que se desea votar y cual es el objetivo de esa votación.
Los incrementos de las cuotas, siempre que estén justificadas no hay límite para ponerla y siempre que esta tenga una relación directa con los gastos reales de la comunidad. Si hay calefacción centralizada, por ejemplo, y se han incrementado sus costes de una manera importante, será necesario incrementar sus cuotas para mantener la calefacción en el tiempo. Aunque duela, siempre hay que eplicar del porqué de los incrementos.
Saludos.
Miguel
691564359
BUENOS DIAS, TUVE UN JUICIO CON LA COMUNIDAD, EN PRIMERA INSTANCIA NOS DIERON CULPA COMPARTIDA Y EN APELACIÓN DESESTIMARON TODAS LAS PRETENSIONES DE LA COMUNIDAD. EN REUNION SE HA EXPLICADO ESTO Y LA PRESIDENTA HA SOLICITADO QUE DEN COPIA DE LA SENTENCIA A TODOS LOS PROPIETARIOS.
EN REUNION NO SE SOMETYIO A VOTACIÓN, SIMPLEMENTE LO PIDIO LA PRESIDENTA Y EN EL ACTA EL ADMINISTRADOR DICE QUE PONEN TODA LA DOCUMENTACIÓN DE TODO EL JUICIO A DISPOSICIÓN DE LOS PROPIETARIOS.
¿ESO SE PUEDE HACER? HAY ALGUNA LIMITACION POR PARTE DE LA LOPD? TENGO UN NEGOCIO Y NO ME APETECE QUE MI SENTENCIA SEA COMENTADA POR TODO EL PUEBLO.
MUCHAS GRACIAS
Buenos días Laura.
En principio felicitarla porque ha conseguido cambiar de culpa compartida a culpa de la comunidad, en la Audiencia Provincial. Esto no es fácil. Con respecto a la resolución de la audiencia debo decir que es lógico que se pueda compartir esta sentencia con el resto de los propietarios de la comunidad. La documentación solo se puede ver en el local de la administración para aquella gente que quiera verla, no hacer copias. La copia solo debería ser entregada a la Presidenta. Si se entrega copia por parte del administrador a todo vecino que lo pida se está extralimitando a mi juicio en sus funciones, pero si en el acta pone eso y no se impugna se da validez para que el administrador pueda repartir dicha copia.
Un cordial saludo
Miguel
691564359
Buenas tardes. Si el Administrador no puede entregar documentación alguna, en el caso de que hayan impugnado las cuentas de la Comunidad, salvando el voto en la Junta correspondiente, ¿se puede escanear toda la documentación desde el despacho del administrador para poder comprobar si existe alguna irregularidad antes de interponer la correspondiente demanda?
Muchas gracias. Un saludo
Buenas tardes Victoriano:
La jurisprudencia dice que la documentación de la comunidad se debe de ver en el despacho del Administrador. No escanearla o fotocopiarla a no ser que el administrador considere que es un documento que no es sensible y que se pueda fotocopiar o escanear. Las supuestas irregularidades en la administración se debe de comprobar en la reunión donde se aprueben las cuentas. Es ahí donde se debe solicitar la documentación que justifique el apunte contable. Está claro que si en esa reunión no se ha solicitado la información o hay una mayoría que no ha aprobado las cuentas no parece necesario que posteriormente se entregue dicha información para poder comprobar si existe alguna irregularidad.
Un cordial saludo
Miguel
691564359
hola miguel quiero hacerte una pregunta …
vivo en una recidencial cerrada solo tengo acceso por el porton principal trasero y delantero que son la misma llave el asunto es que por cosas de la vida perdi dos copias tengo solo una y somos 4 en casa .
comentrarte tambien q yo fui a la adminjstracion de finca para domiciliar y hacer un compromiso mensual de 100 euros mensuales ya que soy deudora ,se han cobrado alguna que otra vez cuando se a podido ya q estamos yo parada y mi marido con problemas de salud. ,bueno, fui a pedir dos copias de las el unico acceso que yo tengo para entrar a mi casa y la administradora me dijo que ella no iba a autorizar para q me hicieran las llaves…. llamo a la policia ,me mandan a la guardia porque en la calle no me puedo quedar aqui viven 5 o 6 vecinos que no tengo relacion cn ellos ,la guardia civil me dice q si me pueden negar la entrada y le pregunto como hago para entrar a mi casa y me dice pague para que me den las llaves ojala pudiera pagar!!!! q ellos no pueden hacer nada le explique q mi intencion era pagar por eso hice un compromiso pero desgraciadamente estoy en una mala cituacion en la cual a estas alturas prefiero gastar en comida para casa.ahora solo tengo una copia q habiamos guardado y me estan negando por ser deudora ….porfavor te pido que aconsejes ,que me orientes….muchas gracias
Estimada Claudia:
Si tiene una llave, entiendo que podrá hacer copias de la misma para que su familia tenga las llaves que necesita. Entiendo que las pérdidas las debe asumir el propietario que las ha perdido. Cuestión distinta es que las llaves sean especiales y no se pueda hacer en la cerrajería, cosa que no creo.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Hola Miguel, me gustaría hacerte una pregunta y ver hasta donde puedo llegar. Te comento, en mi comunidad se han llevado a cabo unas actuaciones en nuestros jardines, y le he solicitado al responsable del mantenimiento de las zonas verdes que producto ha usado, ante el silencio del mismo, se lo he solicitado a la administradora, la cual me dice que desconoce la información y que no puede hacer mas, que la información que tiene la sabe a titulo personal por la conversación que ha mantenido con el responsable, y que no puede decirme el nombre del producto aplicado. Le solicito la factura del servicio prestado así como que justifique la cantidad que nos exige por el servicio prestado además del informe del técnico donde dicta la cantidad a tratar , y me dice que solo tiene un recibo con la cantidad que nos exige pero que la factura del producto en cuestión no, y que no me la va a facilitar. Cómo propietaria, que derechos tengo ante esta situación ?? El presidente de la comunidad no se encuentra en un estado de salud muy bueno y no da noticias de nada, tampoco quiero mostrarme insensible con su situación y evito las preguntas con el , porque no me extraña que no esté ni al corriente de lo acontecido al ser una comunidad de segunda residencia.
Gracias, espero que puedas ayudarme
Hola Rous:
Vd. como propietario tiene todo el derecho para solicitar la factura del servicio prestado. La Administradora tiene la obligación de enseñársela en su despacho, no tiene la obligación de hacerla una copia pero si de enseñarla y de que vd. pueda leerlo.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359