Diferentes respuestas sobre accesibilidad

Tenemos en nuestra web diferentes artículos relacionados con la accesibilidad:

• https://adminfergal.es/pago-derrama-para-instalacion-ascensor-en-garaje-por-accesibilidad/
• https://adminfergal.es/soluciones-de-accesibilidad-que-pueden-instalarse-en-comunidades-de-propietarios/ Este artículo en colaboración con la empresa Valida.
• https://adminfergal.es/ascensor-o-salva-escaleras-para-la-comunidad/
• Etc.

Hoy con la ayuda de Sepin vamos a desgranar desde el ámbito de la ley y la jurisprudencia diferentes consultas realizadas sobre accesibilidad y supresión de barreras arquitectónicas:

La Comunidad, ¿está obligada a la supresión de barreras arquitectónicas?

La respuesta, en principio, sería que sí, está obligada, pero habrá de estarse al supuesto concreto, así, hay que tener en cuenta que, el artículo 10.1. b) de la Ley de Propiedad Horizontal, establece que tendrán carácter obligatorio y no requerirán el acuerdo previo de la Junta, entre otras, las obras y actuaciones necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas por los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios personas con discapacidad o mayores de 70 años, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de las doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. Siendo también obligatorias estas obras cuando las ayudas públicas a las que la Comunidad pueda tener acceso alcancen el 75% del importe de estas.

Si la citada obra fuese de un importe superior, existen dos posibilidades:

– Que el propietario solicitante asuma el resto.

– Que se someta a Junta el acuerdo y, adoptado por la mayoría de la totalidad de cuotas y propietarios, es decir, no solo de los presentes, sino también de los ausentes, todos estarán obligados al pago de los gastos generados como establece el artículo 17.2 de la citada LPH.

Así, la Comunidad estará siempre obligada en el primero de los supuestos, con independencia del resto de obras que sean necesarias en la Comunidad, pero superando el citado importe, solo lo estará si la Junta, mediante el correspondiente acuerdo comunitario, mayoría de la totalidad de cuotas y propietarios, así lo decide.

¿Debe pagar el local las obras de accesibilidad para bajar el ascensor a cota cero?

La jurisprudencia es clara y terminante, y la última Sentencia del Tribunal Supremo de 5 de abril de 2019 se ha pronunciado diciendo que una cosa son las obras de «conservación» del ascensor, de las que puede estar exonerado el local, bien expresamente, por aparecer así en los estatutos, o tácitamente, porque se le ha venido exonerando de los gastos, y otra muy distinta, el cambio de este caso, en el que se baja a la cota cero para cumplir con las normas generales de accesibilidad.

En cualquier caso, si el local considera que no ha de pagar gasto alguno derivado del ascensor, debería impugnar judicialmente en la forma y plazos del art. 18 LPH, entendiendo, en este caso, que resulta perjudicial para sus intereses, en aplicación del apdo. 1 c) del citado precepto legal. Sin embargo, bajo nuestro criterio, el proceso tendría pocas posibilidades de éxito.

Obras necesarias para facilitar la accesibilidad de entrada a la Comunidad

El art. 10, letras a) y b) de la Ley de Propiedad Horizontal determinan la obligación de llevar a cabo las obras necesarias para la «accesibilidad universal» y añade que «en todo caso» aquellas que lo soliciten personas con discapacidad o mayores de 70 años.

Pues bien, evitar que la entrada a la finca desde la calle sea un tanto complicada para personas de la finca y ajenas, por la gran diferencia que parece existe, creemos que es obligación de la Comunidad, siempre que esa diferencia se considere técnicamente como molesta en general para todos, para los que lleven bolsas, coches de niños, etc. etc., con independencia de que tenga o no la condición de discapacitado el solicitante.

En todo caso, si la Comunidad considera que no es necesario, sería conveniente contar con un informe técnico al respecto, toda vez que si el propietario solicitante, sea o no discapacitado, procede a la denuncia administrativa o el proceso judicial correspondiente. solo acreditando que esta petición es un «exceso» innecesario, la Comunidad se libraría de hacer una especie de rampa o inclinación desde la calle al portal.

Requisitos para la aprobación de instalación de una rampa de accesibilidad universal

A efectos de este tipo de instalaciones, no hace falta ni acuerdo en Junta, a tenor de lo dispuesto en el art. 10.1 a) de la Ley de Propiedad Horizontal, simplemente que sea necesaria la supresión de barreras arquitectónicas.

Además, en este caso concreto el tema fue aprobado por unanimidad en Junta por los tres propietarios que existen en la Finca. Y el problema está que, en otra asamblea posterior, en cuanto al Presupuesto se refiere, hay dos votos a favor de uno de ellos y uno en contra, pero el problema es que este tiene por sí mismo el 50 % de coeficiente, con lo cual no existe acuerdo al respecto, porque en todos los casos cualquier tipo de mayorías deben ser de cuotas y a la vez de número de propietarios.

Lo que corresponde, teniendo en cuenta que solo se necesita mayoría simple para la aprobación del presupuesto, es que cualquiera de las dos partes acuda al juicio de equidad previsto en el art. 17.7 de la Ley de Propiedad Horizontal, es decir, no se necesita acudir al art. 18 para impugnación, únicamente pedir al Juez (después de convocar otra Junta) que determine en «equidad» lo que estime conveniente.

Al respecto no hay antecedentes de jurisprudencia, pero es lo que corresponde a tenor de los preceptos señalados, por lo menos según el criterio de Sepín.

¿La Comunidad puede realizar las reparaciones necesarias sin acuerdo de la Junta?

Este quizá sea uno de los temas más polémicos, pues aunque el art. 10.1. a) establece el carácter obligatorio de este tipo de obras, señalando que, no se necesita acuerdo de la Junta de Propietarios, incluso cuando se modifique el Título o estatutos y aunque está claro que, la Comunidad siempre ha estado obligada a llevar a cabo las obras necesarias para el «adecuado mantenimiento», «conservación», «seguridad», «habitabilidad», «accesibilidad universal», aunque no haya discapacitados en la finca, y cualesquiera otras que se impongan por la Administración del «deber legal de conservación», no obstante, salvo en este último supuesto, ¿quién lo ordena?, ¿quién determina si es o no necesario unas determinadas obras para la conservación, mantenimiento?, ¿quién toma las decisiones al respecto?

El propio art. 10.2 a) de esta LPH establece la obligatoriedad de que sea la Junta la que decidida el reparto de gastos, en concreto señala, la necesidad de que se acuerde la distribución de la derrama pertinente y la determinación de los términos de su abono, pero habrá de entenderse que no se trata solo de eso, sino de la conformidad de la Comunidad para determinadas obras y su decisión sobre si son realmente necesarias o no, salvo cuando vengan impuestas por vía administrativa, pues podría darse el caso de que siendo obras en principio obligatorias, no se aprobase este acuerdo, es decir, si tenemos en cuenta que la ejecución de reparaciones necesarias por la Comunidad, al amparo de lo dispuesto en el art. 10.1 a) LPH, no requiere acuerdo previo de la Junta de propietarios, pero sí se exige para la distribución de la derrama pertinente y los términos de su abono, como señala el apdo. 2 a) de este precepto legal, ¿se podrá votar en contra de este acuerdo de reparto de la citada derrama? En este caso, ¿qué opciones existirían.

Por otra parte, y si se requiere una actuación urgente, ¿cabe que lo ordene el Presidente?, en principio, no, por lo ya expuesto, salvo que sea algo de tanta urgencia o necesidad que este adopte las medidas oportunas, sin perjuicio de que luego informe a la Junta de los motivos de su decisión, aunque con el riesgo de que le pidan responsabilidad si dichas circunstancias no se daban en el caso concreto.

De este modo, a menos que se trate de las repetidas obras urgentes o impuestas por la administración, mi recomendación es que siempre se sometan previamente al acuerdo comunitario, siendo suficiente, en este caso el quorum de la mayoría simple de la regla 7 del citado artículo 17.

Determinación obras de reparación necesaria o de mejora

Por regla general, no se trata de criterios objetivos, por lo que, habrá de valorarlo en cada supuesto debiendo determinarse por la Junta de propietarios.

Así, hay que tener en cuenta que, el artículo 10 de la LPH establece: «1. Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:

Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.»

De la lectura de este precepto queda claro que la Comunidad está obligada a llevar a cabo las reparaciones para el mantenimiento de los servicios y elementos comunes. No obstante, salvo aquellas que vengan impuestas por la Administración o las que, por su entidad, pueden considerarse urgentes y que podrán incluso, llevarse a cabo por cualquier comunero, siempre que sean notificadas al Administrador, como señala el art. 7.1.de la LPH o al Presidente como también admite el TS en sentencia de la Sala Primera, de lo Civil, 16/2016, de 2 de febrero , y que se pueda demostrar la pasividad de la Comunidad, el resto de obras, pueden tener un carácter subjetivo, como ya hemos señalado.

El art. 17.4 de la LPH establece que este tipo de obras, mejoras, podrán acordarse por las tres quintas partes de la totalidad de cuotas y propietarios y cuando la cuota exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja. Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la innovación, habrá de abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal. Se trata, por lo tanto, de una cuestión a determinar en cada caso, por lo que, dependerá de cada finca, de las características propias, por eso, quién lo decide es la Junta, los comuneros.

Habrá, por tanto, que estarse al acuerdo adoptado en Junta, y en el acta debe aparecer claramente que se trata de una obra de mejora. Si no se estableciese tal calificación, consideramos que el disiente no podrá, por la simple manifestación de discrepancia, exonerarse del pago, pues aunque existe jurisprudencia que así lo considera, sería el citado comunero con su voto en contra el que decidiese y no la Comunidad, por eso, nuestra recomendación es impugnar para evitar que ante una reclamación de la Comunidad el propietario haya quedado indefenso por haber dejado transcurrir el plazo legal para poder hacerlo de acuerdo con lo dispuesto en el art. 18 de la LPH. En este sentido se han pronunciado, entre otras, las sentencias de la AP Guipúzcoa, Sec. 3.ª, 41/2015, de 3 de marzo, AP Granada, Sec. 3.ª, 244/2011, de 3 de junio  o AP Madrid, Sec. 11.ª, 226/2004, de 11 de febrero.

De este modo y por lo expuesto, en el caso consultado, si, en la primera de las Juntas celebradas se determinó que la obra aprobada era una «Mejora» habrá de estarse a ese acuerdo, entendiendo que, si se vuelve a tratar el mismo asunto en otra Junta, se trataría de una revocación del acuerdo adoptado, lo que no podrá hacerse en perjuicio de un propietario como señala, entre otras, la sentencia de la AP Alicante, Sec. 5.ª, 195/2014, de 17 de junio .

Ahora bien, si no fue este el caso consultado, entendemos que debe figurar de una manera clara que se trata de una mejora, y no solo «mejorar el portal» que podría entenderse como «repararlo», tratándose solo de reparaciones necesarias o así lo consideró la Junta, nuestro criterio es que, el disidente deberá impugnar el acuerdo en la forma y plazos del citado artículo 18.

Fdo. Miguel Fernández

Administrador de Fincas en Madrid, Ávila y Guadalajara