La validez de la delegación indefinida de asistencia y voto en las Juntas de Propietarios: análisis jurídico y práctica comunitaria
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En el ámbito de la propiedad horizontal, regulada principalmente por la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) en España, una de las cuestiones que con mayor frecuencia suscita dudas es la relativa a la representación de los propietarios en las Juntas. En particular, el supuesto de otorgar una delegación con carácter indefinido, es decir, sin limitar su vigencia a una junta concreta, genera debates acerca de su legalidad y alcance práctico.
El presente artículo examina la validez jurídica de estas delegaciones, atendiendo a la normativa aplicable, la doctrina jurisprudencial y las implicaciones técnicas que conlleva.
1. Marco normativo: el artículo 15.1 LPH
El punto de partida lo encontramos en el artículo 15.1 de la LPH, que dispone lo siguiente:
“La asistencia a la Junta de propietarios será personal o por representación legal o voluntaria, bastando para acreditar ésta un escrito firmado por el propietario”.
El precepto establece claramente:
- La asistencia puede ser personal o representada.
- La representación puede ser legal o voluntaria.
- Para acreditar la representación basta un escrito firmado por el propietario.
Además, regula supuestos específicos:
- En casos de pro indiviso, los cotitulares deben designar un representante.
- En casos de usufructo, corresponde al nudo propietario la asistencia y voto, salvo que delegue en el usufructuario.
No obstante, el artículo 15.1 LPH no impone limitación temporal alguna a la representación. Tampoco distingue entre delegaciones especiales (para una junta concreta) o generales (para varias o indefinidas). Esta ausencia de restricción normativa abre la puerta a interpretaciones amplias.
2. Naturaleza jurídica de la delegación
La delegación para asistir y votar en una Junta de Propietarios se configura como un acto jurídico unilateral de apoderamiento, en virtud del cual el propietario faculta a un tercero para ejercer sus derechos de asistencia y voto.
Este apoderamiento comparte características con el mandato civil regulado en el Código Civil (arts. 1709 y ss.), aunque con particularidades:
- Forma: la LPH exige un escrito firmado, descartando la validez de una mera manifestación verbal o tácita.
- Ámbito: se limita a las facultades de asistir y votar en el marco de la Junta.
- Revocabilidad: como todo poder, puede revocarse en cualquier momento por el poderdante.
La Audiencia Provincial de Valencia (Sentencia de 3 de mayo de 2017) sostuvo que el art. 15.1 LPH no restringe la forma del apoderamiento más allá de exigir el documento escrito, y reconoce incluso la posibilidad de ratificación a posteriori.
3. La temporalidad de la representación
El debate surge en torno a la vigencia de la delegación: ¿puede otorgarse de manera indefinida?
La jurisprudencia ha abordado esta cuestión en distintas ocasiones:
- AP Málaga (21 y 22 de junio de 1999): reconoció que no existe inconveniente en un apoderamiento general e indefinido, incluso para Juntas extraordinarias, sin perjuicio de la facultad de revocación en cualquier momento.
- AP Baleares (16 de noviembre de 2010): confirmó la validez de la representación otorgada de manera especial (para una sola Junta) o general (para comparecencias indefinidas).
Por tanto, los tribunales avalan la posibilidad de delegaciones indefinidas, siempre que no contravengan los estatutos de la comunidad o disposiciones internas que establezcan lo contrario.
4. Implicaciones prácticas en la vida comunitaria
Si bien jurídicamente es viable, la delegación indefinida plantea cuestiones prácticas:
- Concentración de poder en manos de un representante.
Si varios propietarios delegan indefinidamente en un mismo vecino, este podría acumular una representación significativa, alterando los equilibrios en las votaciones. - Posible falta de actualización de la voluntad del propietario.
Una delegación indefinida puede quedar desfasada respecto a la evolución de la comunidad o a la situación personal del propietario, lo que podría generar conflictos. - Recomendación de control administrativo.
El administrador de fincas debería custodiar las delegaciones y comprobar periódicamente su vigencia, solicitando ratificación en casos de duda.
5. Aspectos jurídicos adicionales
- Revocación: como todo poder, la delegación indefinida puede revocarse en cualquier momento, bastando comunicación escrita al administrador o al presidente.
- Limitaciones estatutarias: si los estatutos de la comunidad establecen que las delegaciones deben ser específicas para cada Junta, una delegación indefinida sería nula.
- Compatibilidad con acuerdos especiales (art. 17 LPH): en determinados casos de obras extraordinarias o mejoras, la representación debe ser expresa, lo que exige una mención clara en el poder otorgado.
- Control judicial: en caso de abuso o fraude en el uso de delegaciones indefinidas, cualquier propietario puede impugnar los acuerdos de la Junta conforme al art. 18 LPH.
6. Perspectiva doctrinal
Algunos autores sostienen que la delegación indefinida puede vaciar de contenido la participación directa en la vida comunitaria, fomentando el absentismo de los propietarios. Otros, en cambio, destacan que facilita la gestión, especialmente en comunidades con gran número de morosos o propietarios desinteresados, al permitir la formación de mayorías estables.
La clave reside en conjugar la flexibilidad jurídica que reconoce la ley con mecanismos de control que garanticen la transparencia democrática en el funcionamiento de la comunidad.
Conclusión
La delegación de asistencia y voto en una Junta de Propietarios con carácter indefinido es jurídicamente válida, siempre que se formalice por escrito, no contravenga los estatutos de la comunidad y respete el derecho de revocación del propietario.
La jurisprudencia de diversas Audiencias Provinciales ha confirmado la posibilidad de otorgar representaciones generales e indefinidas, sin que exista una limitación temporal en la LPH.
No obstante, desde una perspectiva práctica, resulta recomendable que el administrador controle la vigencia de estas delegaciones y que, en la medida de lo posible, se actualicen periódicamente para reflejar la voluntad real y presente de los propietarios.
En definitiva, la delegación indefinida constituye un instrumento válido y eficaz en el marco de la propiedad horizontal, pero debe gestionarse con prudencia para evitar abusos y garantizar la correcta participación democrática en la vida de la comunidad.
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