La propiedad heredada en comunidades de propietarios
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¿es obligatoria la entrega del documento de aceptación de herencia?
Cuando una persona fallece y transmite bienes a sus herederos, uno de los supuestos más comunes es la transmisión de viviendas, locales u otros elementos privativos integrados en una comunidad de propietarios. Esta situación plantea una cuestión práctica fundamental para el correcto funcionamiento de la comunidad: ¿debe el administrador exigir al nuevo titular la presentación del documento de aceptación de herencia o basta con una mera comunicación?
1. Naturaleza jurídica de la herencia y su efecto en la propiedad
En Derecho español, el patrimonio de una persona fallecida se transmite a sus herederos por sucesión mortis causa, regulada por el Código Civil y, en su caso, por el Derecho civil foral o autonómico (como el navarro, catalán, gallego o vasco). Según el artículo 661 del Código Civil, “los herederos suceden al difunto por el mero hecho de su muerte”, pero esta disposición debe interpretarse junto con los artículos 988 y siguientes: la herencia no se adquiere plenamente hasta que ha sido aceptada.
El heredero que aún no ha aceptado la herencia se encuentra ante una “herencia yacente”, es decir, un patrimonio sin titular concreto pero con existencia jurídica, que puede ser sujeto pasivo de obligaciones, como el pago de deudas comunitarias. La aceptación de la herencia puede ser expresa (por escritura pública o documento privado) o tácita (por actos que impliquen voluntad de aceptar, como alquilar el inmueble o asistir a juntas).
2. Las obligaciones del administrador según la Ley de Propiedad Horizontal
El artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) enumera las funciones del administrador, entre las que se incluyen la custodia de la documentación de la comunidad, la preparación del plan de gastos y cobros, y la ejecución de los acuerdos adoptados en junta. A su vez, el artículo 9.1.e) establece que el propietario debe comunicar a la comunidad el cambio de titularidad, aunque no impone expresamente la forma documental de dicha comunicación.
En la práctica, sin embargo, el administrador debe actuar con diligencia, ya que necesita contar con la identidad exacta del titular registral para efectos de:
- Reclamación de deudas en caso de impago.
- Actualización del libro de propietarios.
- Emisión de certificados.
- Notificación de convocatorias, derramas y acuerdos.
3. ¿Comunicación verbal o documentación acreditativa?
Esta es la cuestión central. Ante el fallecimiento de un propietario, el administrador suele recibir comunicación por parte de un familiar, heredero o incluso un vecino. Aunque esta comunicación tiene valor informativo, no es jurídicamente suficiente para que el administrador incorpore al nuevo titular en los registros de la comunidad. Veamos dos posibles escenarios:
a) Aceptación informal o verbal
Un heredero manifiesta que ha recibido la vivienda en herencia pero no presenta documentación alguna. El administrador, por urgencia o informalidad, podría incluirlo como nuevo titular. Esta práctica, sin embargo, comporta varios riesgos jurídicos:
- El heredero puede no haber aceptado aún la herencia.
- Pueden existir varios herederos y aún no haberse adjudicado el bien.
- La persona que se comunica con la comunidad puede no tener legitimidad jurídica.
En estos casos, el administrador sigue expuesto a litigios, especialmente si hay deudas impagadas o conflictos sobre la titularidad.
b) Documentación acreditativa de aceptación de herencia
El heredero entrega una copia de la escritura pública de aceptación de herencia (o del cuaderno particional), donde consta que se le adjudica el inmueble. Idealmente, también ha inscrito dicha adjudicación en el Registro de la Propiedad.
En este supuesto, el administrador puede proceder con toda seguridad a:
- Registrar al nuevo titular.
- Emitir certificaciones.
- Incluirle en las convocatorias de junta.
- Reclamar cuotas o derramas con plena eficacia jurídica.
4. Jurisprudencia aplicable y doctrina de la DGSJyFP
La Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (DGSJyFP) ha sostenido en reiteradas resoluciones que la inscripción registral de una herencia es declarativa, pero aporta presunción de titularidad (arts. 32 y 38 de la Ley Hipotecaria). Por tanto, para el tráfico jurídico —y por extensión para la comunidad de propietarios— es recomendable basarse en la documentación fehaciente.
En la STS de 5 de julio de 2018, el Tribunal Supremo analizó un supuesto de impago de cuotas por parte de los herederos de un propietario fallecido. El Alto Tribunal señaló que “los herederos no pueden ser considerados propietarios a efectos comunitarios si no han aceptado formalmente la herencia”. Esta doctrina refuerza la necesidad de que el administrador actúe con prudencia.
5. Legislación autonómica relevante
En España coexisten regímenes civiles especiales que pueden influir en el modo en que se transmite la propiedad:
- Cataluña: Según el Código Civil de Cataluña (art. 411-1 y ss.), la aceptación de la herencia puede tener efectos inmediatos si así se pacta o si se presume en función de actos concluyentes.
- Navarra: El Fuero Nuevo permite una aceptación tácita más amplia, aunque igualmente exige adjudicación clara para que se entienda la transmisión.
- Galicia y País Vasco siguen criterios similares al Código Civil, con algunas particularidades en la partición.
A pesar de estas diferencias, en todos los casos es necesario un título sucesorio válido para acreditar la nueva titularidad ante terceros, como lo es una comunidad de propietarios.
6. Sugerencia de actuación para administradores
Ante el fallecimiento de un propietario y la notificación de un supuesto heredero, el administrador debería seguir este protocolo:
- Solicitar formalmente el documento acreditativo de aceptación y adjudicación del inmueble (escritura pública o cuaderno particional).
- En caso de negativa o demora, seguir dirigiendo comunicaciones a la última dirección conocida del propietario fallecido y/o a la herencia yacente.
- Si hay cuotas impagadas, iniciar procedimiento judicial contra la herencia yacente o requerir judicialmente a los herederos identificados.
- Mantener informada a la junta de propietarios sobre el estado del procedimiento sucesorio.
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