El Tribunal Supremo avala el alquiler turístico en ausencia de prohibición expresa en los estatutos
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El Tribunal Supremo establece que las disposiciones estatutarias de una comunidad de propietarios no prohíben el uso turístico de las viviendas, salvo que exista una cláusula expresa que lo limite. Los propietarios pueden destinar sus inmuebles a alquiler vacacional, siempre que no se infrinjan normas legales o estatutarias específicas.
Una comunidad de propietarios demanda a varios copropietarios que destinaban su vivienda al alquiler turístico. La comunidad alegaba que esta actividad era contraria a los estatutos comunitarios ya que no estaba permitido destinar las viviendas a dicho uso y al considerar que el alquiler turístico constituía una actividad molesta e incómoda para la convivencia.
El juzgado de primera instancia desestimó íntegramente la demanda al considerar que la actividad de alquiler turístico no estaba prohibida expresamente en los estatutos de la comunidad además de no probarse que esta actividad fuera molesta o incómoda, conforme a la LPH art.7.2.
La comunidad de propietarios recurrió la sentencia en apelación. La Audiencia revocó la sentencia de primera instancia y estimó la demanda por entender que la actividad de alquiler turístico era contraria a los estatutos comunitarios, ya que estos limitaban el uso de las viviendas al destino de residencia del propietario o arrendatario. Consideró, además, que el cambio de uso de residencial a terciario (alquiler turístico) infringía las normas estatutarias por lo que ordenó el cese inmediato de la actividad de alquiler turístico y prohibió expresamente su realización en el futuro.
Los propietarios demandados interponen recurso de casación ya que entienden que la doctrina del Tribunal Supremo establece que las limitaciones a las facultades dominicales deben constar de manera expresa en los estatutos. La mera descripción del destino de los inmuebles en el título constitutivo no supone una prohibición de uso por lo que la interpretación de la Audiencia Provincial suponía una limitación injustificada de estas facultades dominicales
Para Tribunal Supremo las limitaciones al uso de los inmuebles en régimen de propiedad horizontal deben constar de manera expresa en los estatutos o en el título constitutivo. La mera descripción del destino de los pisos no implica una prohibición de actividades como el alquiler turístico. En este caso, los estatutos no contienen una cláusula expresa que prohíba el alquiler turístico. Las actividades prohibidas en los estatutos (como consultorios de enfermedades infecto-contagiosas o actividades molestas) no incluyen el alquiler turístico, y no se ha probado que esta actividad sea molesta o incómoda.
Por lo tanto, el Tribunal Supremo estima el recurso de casación y deja sin efecto la sentencia de la Audiencia, reafirmando su doctrina.
Limitaciones a las facultades de uso y disfrute
Las facultades de uso y disfrute son objeto de limitaciones de naturaleza voluntaria o legal. En el primer caso, son los propios propietarios de común acuerdo o mediante su aceptación cuando ingresan en la comunidad los que fijan para una mejor convivencia determinadas limitaciones a las facultades inherentes a todo propietario. En el segundo, es la LPH la que expresamente determina qué tipo de actividades están prohibidas en todo caso.
Por la propia naturaleza de la prohibición -realización de una determinada actividad en el seno de una comunidad de propietarios- el infractor puede ser tanto el propietario de la vivienda o local como aquel que ostenta su posesión, esto es, el arrendatario, usufructuario o simple poseedor sin título. Ello, claro está, salvo que la limitación haya sido acordada en junta con posterioridad a la posesión del no propietario, y, mientras que aquella no haya sido objeto de inscripción. El infractor será, en todo caso, el que sufra la sanción.
Con carácter general, se establece que al propietario y al ocupante del inmueble no le está permitido desarrollar en él o en el resto de la finca actividades prohibidas en los estatutos. Esta posibilidad debe conectarse con la de que las comunidades de propietarios establezcan en sus estatutos las normas por las que ha de regirse el uso y destino de los diferentes pisos y locales, instalaciones y servicios que componen aquella (LPH art.5.3º)
De esta forma, los propios propietarios de común acuerdo o mediante su aceptación cuando ingresan en la comunidad pueden fijar en los estatutos de cada comunidad, para una mejor convivencia, determinadas limitaciones a las facultades inherentes a todo propietario.
Debe tenerse en cuenta, sin embargo, que dichas cláusulas pueden ser consideradas nulas si prohíben a priori cualquier actividad supeditada a la voluntad de la junta, así como que no pueden ser indeterminadas o abiertas a la voluntad de los vecinos.
No son admisibles las que impliquen una limitación del derecho de propiedad que afecte a sus propias condiciones esenciales, como el derecho a arrendar o a disponer del mismo, o que impliquen de facto la arrogación por parte de la comunidad de facultades dominicales que solo corresponden al propietario (AP Madrid 11-2-2015), en el caso de plazas de garaje). Sí son admisibles, sin embargo, cuando su objetivo sea moldear estos derechos en atención a la existencia de otros propietarios (AP Barcelona 30-6-21.
No obstante, en lo que se refiere a la actividad de alquiler de viviendas para uso turístico, la LPH sí permite a la comunidad de propietarios adoptar medidas restrictivas del derecho dominical.
Limitación de las viviendas de uso turístico
Las comunidades de propietarios tienen la posibilidad de limitar o condicionar el ejercicio de la actividad de alquiler turístico con el voto favorable de las 3/5 partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las 3/5 partes de las cuotas de participación, con independencia de que modifiquen o no el título constitutivo o los estatutos de la comunidad.
Esta flexibilización de las mayorías necesarias para limitar la actividad de alquiler turístico se aplica desde 6-3-2019. Hasta ese momento, este tipo de restricciones suponían una modificación de los estatutos o del título constitutivo que, como tal, requería el apoyo unánime de toda la comunidad (LPH art.17.6. Ello suponía que, si ya había algún vecino que viniera destinando una vivienda a alojamiento turístico o tuviera la intención de hacerlo, era prácticamente imposible conseguir la un acuerdo en contra de la misma.
Se ha planteado y debatido doctrinalmente cuál es el alcance de la expresión «limitar o condicionar» que contiene la norma, es decir, si las juntas de propietarios pueden solo con una mayoría de 3/5 prohibir sin justa causa el alquiler turístico o si solo pueden establecer unos límites o condiciones que el propietario ha de cumplir para poder dedicar la vivienda a esta actividad y solo en caso de los mismos no se cumplan prohibir la misma. No obstante, en unificación de doctrina el Tribunal Supremo ha interpretado definitivamente esta expresión considerando que permite a las comunidades de propietarios prohibir el ejercicio de esta actividad con estas mayorías y sin necesidad de unanimidad (TS 3-10-24; TS 3-10-24
• Puesto que ser regula una excepción a la regla de la unanimidad, sería contradictorio someter la prohibición de los alquileres turísticos al régimen de unanimidad. Ello sería tanto como hacerla imposible, ya que bastaría el voto en contra del propietario del piso en el que se pretende ejercer la actividad para impedirlo.
• En la interpretación literal, la expresión legal «limitar o condicionar» establece dos supuestos distintos y alternativos con términos que son sinónimos, no tiene sentido emplear ambos términos de forma redundante, y no para ampliar las posibilidades que ofrece.
• En cuanto a la finalidad pretendida por la norma, la voluntad del legislador al modificar la LPH en esta materia (por RDL 7/2019, es favorecer el arrendamiento residencial frente al alquiler turístico, que se pretende restringir, para incrementar el parque de viviendas para la venta y arrendamiento. Condicionar o restringir la actividad no soluciona en la misma medida la problemática de acceso a la vivienda, que su prohibición.
El acuerdo se puede adoptar con el voto presunto de los propietarios ausentes.
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