El seguro de responsabilidad civil en mancomunidades y subcomunidades de propietarios
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Delimitación jurídica, técnica aseguradora y criterios jurisprudenciales
1. Introducción: la complejidad creciente de la responsabilidad civil en la propiedad horizontal
La evolución de la edificación residencial y la proliferación de complejos inmobiliarios de gran tamaño han incrementado notablemente la complejidad jurídica de la propiedad horizontal. La coexistencia de una comunidad general o mancomunidad junto a diversas subcomunidades de propietarios —portales, bloques, garajes u otros elementos comunes de uso diferenciado— plantea importantes retos en materia de responsabilidad civil y, especialmente, en la adecuada articulación de la cobertura aseguradora.
Desde una perspectiva profesional, uno de los principales focos de riesgo reside en la incorrecta identificación del sujeto responsable del daño y, correlativamente, del asegurado que debe responder a través de su póliza de responsabilidad civil. La experiencia demuestra que muchos conflictos judiciales y extrajudiciales tienen su origen en una deficiente configuración de los seguros, basada en la falsa creencia de que una única póliza contratada por la mancomunidad resulta suficiente para cubrir cualquier siniestro ocurrido en el conjunto del inmueble.
Sin embargo, el análisis jurídico y jurisprudencial evidencia que esta concepción simplista no se ajusta a la realidad normativa ni a la lógica del contrato de seguro, pudiendo generar graves consecuencias económicas para las comunidades y sus propietarios.
2. La mancomunidad y las subcomunidades en la Ley de Propiedad Horizontal
La Ley de Propiedad Horizontal no define expresamente la figura de la mancomunidad, pero proporciona el marco jurídico que permite su existencia. El artículo 24 LPH, al regular los complejos inmobiliarios privados, admite la coexistencia de una comunidad general con comunidades independientes para cada edificio, portal o elemento susceptible de aprovechamiento diferenciado, siempre que así se configure en el título constitutivo o en los estatutos.
Las subcomunidades surgen cuando determinados elementos comunes dejan de servir a la totalidad de los propietarios y pasan a estar destinados al uso exclusivo o preferente de un grupo determinado. En estos casos, la titularidad, administración y conservación de dichos elementos corresponde a la subcomunidad respectiva, que asume las funciones propias de cualquier comunidad de propietarios.
Esta estructura no supone una mera división administrativa, sino la existencia de distintos ámbitos de gestión y decisión, con competencias claramente diferenciadas. En consecuencia, también se generan distintos centros de imputación de responsabilidad frente a terceros.
3. El deber de conservación como fundamento de la responsabilidad civil
El deber de conservación de los elementos comunes constituye el eje central de la responsabilidad civil en la propiedad horizontal. Este deber deriva tanto del artículo 10 LPH como de los principios generales de los artículos 1902 y 1910 del Código Civil.
La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha reiterado que la comunidad de propietarios responde por los daños causados a terceros cuando estos tienen su origen en el incumplimiento del deber de conservación de los elementos comunes. La Sentencia del Tribunal Supremo de 10 de diciembre de 2008 establece que la responsabilidad se fundamenta en la omisión del deber de mantenimiento y en el control efectivo del elemento causante del daño.
En estructuras con mancomunidad y subcomunidades, este deber de conservación se distribuye conforme a la titularidad de los elementos comunes. La comunidad general responde del mantenimiento de los elementos comunes generales, mientras que cada subcomunidad responde de los elementos comunes que le son propios. Esta distribución competencial resulta determinante a la hora de imputar la responsabilidad civil.
4. Criterios jurisprudenciales de imputación de responsabilidad
Las Audiencias Provinciales han perfilado con claridad los criterios de imputación de responsabilidad en comunidades complejas. De forma reiterada se afirma que no puede exigirse responsabilidad a una comunidad que no tiene competencia ni control sobre el elemento causante del daño.
La Audiencia Provincial de Barcelona, en Sentencia de 30 de enero de 2015, rechaza la responsabilidad de la comunidad general por un accidente ocurrido en un elemento común gestionado por una subcomunidad, subrayando que la imputación de responsabilidad exige un vínculo directo entre el daño y el ámbito de gestión del demandado.
En términos similares, la Audiencia Provincial de Madrid, Sección 13.ª, en Sentencia de 22 de febrero de 2016, insiste en que la responsabilidad debe recaer sobre la comunidad que ostenta la titularidad y el control efectivo del elemento común, sin que la pertenencia a un mismo complejo inmobiliario justifique una responsabilidad solidaria automática.
Estos criterios son especialmente relevantes para administradores de fincas y abogados, ya que determinan la correcta identificación del sujeto responsable en caso de reclamación.
5. La personalidad funcional de las comunidades y su relevancia patrimonial
Aunque la comunidad de propietarios carece de personalidad jurídica plena en sentido estricto, la jurisprudencia reconoce de forma pacífica su capacidad para ser sujeto de derechos y obligaciones. La Sentencia del Tribunal Supremo de 25 de octubre de 2011 confirma la legitimación pasiva de las comunidades de propietarios, reconociendo su capacidad procesal y su autonomía funcional.
En la práctica, esta personalidad funcional se traduce en la existencia de un patrimonio separado, integrado por las aportaciones de los propietarios, que responde de las obligaciones de la comunidad. Cuando existen subcomunidades con órganos de gobierno propios, contabilidad diferenciada y CIF independiente, esta autonomía patrimonial se refuerza aún más.
Desde el punto de vista de la responsabilidad civil, ello implica que cada comunidad responde con su propio patrimonio, sin que pueda trasladarse automáticamente la responsabilidad a otra entidad distinta, aunque ambas formen parte de una misma estructura inmobiliaria.
6. El contrato de seguro de responsabilidad civil: principios esenciales
El seguro de responsabilidad civil se rige por los principios generales de la Ley de Contrato de Seguro, entre los que destaca el principio de delimitación del riesgo. La aseguradora solo asume la cobertura de aquellos riesgos que han sido expresamente descritos y aceptados en la póliza.
La Sentencia del Tribunal Supremo de 14 de julio de 2010 subraya que no cabe extender la cobertura del seguro a riesgos no asumidos contractualmente, rechazando interpretaciones extensivas contrarias al contenido del contrato. Este criterio ha sido reiterado de forma constante por la jurisprudencia menor.
En el ámbito de las comunidades de propietarios, este principio implica que la póliza de responsabilidad civil cubre exclusivamente la responsabilidad legal del asegurado designado en el contrato. Si la póliza ha sido contratada por la mancomunidad, la cobertura se limita, en principio, a su ámbito de responsabilidad, sin extenderse automáticamente a las subcomunidades.
7. La delimitación aseguradora en comunidades complejas
Uno de los errores más frecuentes en la práctica profesional consiste en asumir que la póliza de responsabilidad civil de la mancomunidad cubre cualquier siniestro ocurrido en el edificio. Sin embargo, desde el punto de vista asegurador, esta conclusión solo es válida si las subcomunidades figuran expresamente como aseguradas y si los elementos comunes que gestionan están correctamente incluidos en la delimitación del riesgo.
La Audiencia Provincial de Madrid, Sección 18.ª, en Sentencia de 12 de septiembre de 2017, avala la negativa de una aseguradora a cubrir un siniestro ocurrido en un elemento no incluido en la póliza, insistiendo en que la cobertura debe interpretarse conforme a la delimitación objetiva y subjetiva del contrato.
Este criterio obliga a extremar la diligencia en la revisión de las pólizas, especialmente en edificios con estructuras complejas.
8. Modelos de aseguramiento: análisis comparado
Desde un punto de vista técnico, pueden distinguirse dos modelos principales de aseguramiento:
Póliza única integrada
Consiste en una póliza que incluye como aseguradas a la mancomunidad y a todas las subcomunidades, con identificación individualizada y delimitación clara de los elementos comunes cubiertos. Es una opción jurídicamente válida, pero exige un diseño técnico riguroso y una redacción precisa para evitar conflictos interpretativos.
Pólizas independientes
Cada comunidad y subcomunidad contrata su propio seguro de responsabilidad civil. Este modelo es el más habitual y el que ofrece mayor seguridad jurídica, ya que alinea de forma directa la responsabilidad con la cobertura aseguradora.
Desde la experiencia profesional, el segundo modelo suele resultar más eficaz en términos de prevención de conflictos y gestión de siniestros.
9. El papel del administrador de fincas, del abogado y del mediador de seguros
Los profesionales que intervienen en la gestión de comunidades complejas desempeñan un papel esencial en la correcta articulación de la responsabilidad civil y su cobertura aseguradora. El administrador de fincas debe identificar correctamente la estructura jurídica del inmueble y asesorar sobre la necesidad de contratar seguros adecuados. El abogado debe analizar los riesgos desde la perspectiva de la responsabilidad civil y la litigiosidad potencial. El mediador de seguros debe diseñar coberturas coherentes con la realidad jurídica del riesgo.
La falta de coordinación entre estos profesionales es una de las principales causas de infraseguro y conflictos posteriores.
10. Conclusiones finales
- La mancomunidad y las subcomunidades constituyen centros de imputación de responsabilidad diferenciados.
- La responsabilidad civil se asigna en función de la titularidad y el control del elemento común causante del daño.
- La autonomía funcional y patrimonial de las subcomunidades refuerza la necesidad de cobertura aseguradora propia.
- El seguro de responsabilidad civil se rige por el principio de delimitación del riesgo y solo cubre lo expresamente pactado.
- La póliza de la mancomunidad no cubre automáticamente la responsabilidad de las subcomunidades.
- La correcta configuración del seguro es una herramienta esencial de prevención de riesgos jurídicos y económicos.
- Administradores de fincas, abogados y mediadores de seguros deben actuar de forma proactiva para garantizar una cobertura coherente con la estructura real del inmueble.
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