Cuando nadie quiere ser presidente: el colapso silencioso de muchas comunidades de propietarios
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Son las ocho de la tarde. La junta ordinaria de la comunidad avanza con aparente normalidad. Se aprueba el acta anterior, se revisan las cuentas, se comentan pequeñas incidencias del edificio y se mencionan futuras reparaciones. Llega entonces el punto más incómodo del orden del día: el nombramiento de presidente. El ambiente se enfría. Se produce un silencio espeso. Nadie levanta la mano. Nadie quiere ser presidente.
Esta escena, que hace años era excepcional, se ha convertido en una constante en muchas comunidades de propietarios. No es una anécdota ni un problema puntual, sino el síntoma de un problema estructural que afecta a la gobernanza interna de las comunidades y que, si no se aborda correctamente, conduce a un colapso silencioso: lento, progresivo y profundamente dañino.
Cuando nadie quiere ser presidente, la comunidad no se bloquea de un día para otro, pero entra en una dinámica de deterioro que afecta a la convivencia, a la toma de decisiones y a la seguridad jurídica del conjunto.
1. El presidente en la Ley de Propiedad Horizontal: una figura clave
La Ley de Propiedad Horizontal configura al presidente como una pieza esencial del funcionamiento comunitario. No se trata de un cargo simbólico, sino de una figura con funciones claramente definidas:
- Representar legalmente a la comunidad frente a terceros.
- Convocar y presidir las juntas de propietarios.
- Ejecutar los acuerdos válidamente adoptados en junta.
- Actuar como interlocutor con el administrador, proveedores y administraciones públicas.
Desde el punto de vista legal, el presidente es la cara visible de la comunidad, aunque no su órgano decisorio exclusivo. La soberanía reside en la junta de propietarios, que adopta los acuerdos conforme a las mayorías legalmente establecidas. Esta distinción es fundamental y, sin embargo, una de las más olvidadas en la práctica diaria.
2. Evolución del cargo: de responsabilidad asumida a función rechazada
Durante décadas, el cargo de presidente se asumía como una carga temporal, razonable y compartida. Las comunidades eran más pequeñas, los servicios más simples y los conflictos menos judicializados. Sin embargo, el contexto actual ha cambiado de forma radical.
Hoy las comunidades gestionan presupuestos más elevados, instalaciones más complejas, normativas más exigentes y una convivencia más tensionada. A ello se suma una mayor judicialización de los conflictos vecinales y una creciente desconfianza entre propietarios.
Este nuevo escenario ha transformado el cargo de presidente en una figura hiperexpuesta, sometida a presión constante y, en muchos casos, injustamente responsabilizada de problemas que no le corresponden.
3. ¿Por qué nadie quiere ser presidente? Análisis de las causas reales
El rechazo generalizado al cargo no es casual. Responde a una combinación de factores que se repiten de forma sistemática en muchas comunidades.
3.1. Miedo a la responsabilidad personal
Existe la creencia, muy extendida, de que el presidente responde personalmente con su patrimonio de cualquier incidencia que ocurra en la comunidad: accidentes, deudas, problemas con obras o reclamaciones judiciales. Este miedo, alimentado por la desinformación jurídica, es uno de los principales factores de rechazo.
3.2. Conflictos vecinales enquistados
En comunidades con tensiones previas, el presidente se convierte en una figura expuesta. Cada decisión se interpreta como parcial, cada error como negligencia y cada silencio como dejación.
3.3. Falta de apoyo real de la comunidad
Muchas comunidades delegan absolutamente en el presidente, pero no lo acompañan. Aparecen exigencias y reproches, pero desaparece la corresponsabilidad colectiva.
3.4. El efecto “presidente quemado”
Cuando un presidente termina su mandato agotado o enfrentado con varios vecinos, el mensaje se transmite rápidamente al resto de propietarios: “yo no quiero pasar por eso”.
3.5. Confusión de roles
Se mezclan las funciones del presidente, del administrador y de la propia junta, generando expectativas irreales y una presión indebida sobre el cargo.
4. Consecuencias del vacío de liderazgo
Cuando nadie quiere asumir la presidencia, la comunidad no se paraliza de forma inmediata, pero entra en una fase de deterioro progresivo:
- Juntas largas, tensas y poco productivas.
- Acuerdos que se aprueban, pero no se ejecutan.
- Obras necesarias que se posponen indefinidamente.
- Falta de interlocución clara con proveedores.
- Incremento de los conflictos internos.
- Mayor riesgo de impugnaciones judiciales por defectos formales.
Este deterioro afecta tanto a la convivencia como a la seguridad jurídica de la comunidad.
5. ¿Es obligatorio ser presidente? Marco legal y límites reales
Desde el punto de vista legal, el cargo de presidente es obligatorio. El nombramiento puede realizarse por elección, por turno rotatorio o por sorteo.
La ley permite solicitar el relevo judicial cuando concurran causas justificadas, como enfermedad, edad avanzada o imposibilidad material. No obstante, conviene aclarar varios aspectos esenciales:
- No basta con alegar falta de tiempo o de interés.
- La causa debe acreditarse adecuadamente.
- El procedimiento judicial tiene costes y demora.
- Mientras no exista resolución judicial, el nombramiento es plenamente válido.
Esta realidad jurídica, mal explicada, incrementa el miedo al cargo y refuerza el rechazo colectivo.
6. Responsabilidad del presidente: lo que realmente dice la jurisprudencia
La jurisprudencia ha sido constante y clara en este punto:
- El presidente actúa como representante legal, no como gestor individual.
- No responde personalmente de los acuerdos adoptados válidamente por la junta.
- La responsabilidad personal solo surge cuando actúa con negligencia grave, dolo o al margen de los acuerdos comunitarios.
Este criterio jurisprudencial desmonta uno de los grandes mitos que rodean al cargo y debería formar parte de la información básica de cualquier comunidad.
7. La junta de propietarios como órgano soberano
Uno de los errores más frecuentes es convertir al presidente en un gestor único, olvidando que la junta de propietarios es el órgano soberano de la comunidad. Decide, delibera y asume colectivamente las consecuencias de sus acuerdos.
Cuando la junta se desentiende y delega todo en una sola persona, el sistema deja de funcionar correctamente y el cargo se vuelve insostenible.
8. El administrador de fincas como elemento de equilibrio
El administrador no sustituye al presidente, pero es una pieza clave para que el cargo sea asumible. Un administrador proactivo:
- Asesora jurídicamente.
- Ordena la gestión.
- Previene conflictos.
- Acompaña al presidente en decisiones complejas.
- Reduce la exposición personal innecesaria.
Cuando esta relación funciona, el rechazo al cargo disminuye de forma notable.
9. Dimensión técnica, jurídica y organizativa del bloqueo presidencial
El problema de que nadie quiera ser presidente no es solo una cuestión de voluntad individual. Tiene una clara dimensión técnica y organizativa.
La comunidad funciona como un sistema de equilibrios: la junta decide, el presidente representa y ejecuta, y el administrador gestiona. Cuando falla la presidencia, todo el sistema se resiente, generando sensación de desgobierno y descoordinación interna.
10. Riesgos jurídicos derivados de la falta de presidencia efectiva
Una comunidad sin una presidencia clara o con un cargo permanentemente cuestionado se expone a riesgos relevantes:
- Impugnaciones de acuerdos.
- Problemas de legitimación procesal.
- Retrasos en reclamaciones de deuda.
- Inseguridad jurídica frente a terceros y administraciones públicas.
La falta de presidencia funcional no exime de responsabilidad, sino que puede agravarla.
11. Responsabilidad civil, penal y administrativa: aclaraciones necesarias
Conviene diferenciar claramente los distintos ámbitos de responsabilidad:
- Responsabilidad civil: recae sobre la comunidad, salvo actuación negligente del presidente.
- Responsabilidad penal: solo existe ante conductas dolosas o gravemente imprudentes, algo excepcional.
- Responsabilidad administrativa: corresponde, con carácter general, a la comunidad como sujeto jurídico.
Estas aclaraciones reducen miedos infundados y devuelven racionalidad al análisis del cargo.
12. El falso dilema entre imposición y dejación
Muchas comunidades oscilan entre imponer forzosamente el cargo o permitir una dejación colectiva. Ninguno de estos modelos funciona. La solución pasa por un enfoque intermedio basado en información clara, apoyo profesional y reparto equilibrado de responsabilidades.
13. Presidencia, mediación y prevención del conflicto
En comunidades con alta conflictividad, muchos problemas no son jurídicos, sino relacionales. La mediación comunitaria, la comunicación no confrontativa y la prevención temprana del conflicto reducen de forma significativa el desgaste del cargo.
14. El coste invisible de no querer presidente
No querer presidente también tiene un coste: deterioro de la convivencia, pérdida de oportunidades de mejora, aumento de litigios y, a medio plazo, desvalorización del inmueble. El rechazo colectivo no elimina los problemas; simplemente los pospone y los agrava. Esta situación es especialmente frecuente en la práctica diaria de los administradores de fincas en Madrid, donde no son pocas las comunidades que encadenan años de presidencias forzadas, rotatorias o directamente inexistentes, con el consiguiente deterioro de la convivencia y de la gestión ordinaria
Conclusión
Cuando nadie quiere ser presidente, la comunidad no falla por una persona concreta. Falla un modelo de funcionamiento que ha dejado de ser equilibrado. El rechazo al cargo no es un capricho ni una moda, sino el reflejo de comunidades cansadas, mal informadas y, en muchos casos, mal acompañadas.
La solución no pasa por imponer, sino por gestionar mejor, informar mejor y prevenir antes que reaccionar. Solo así el colapso silencioso puede transformarse en una oportunidad real de mejora, estabilidad y convivencia para las comunidades de propietarios.
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