Acta de la Junta de Propietarios. Artículo 19 de la LPH

Con la inestimable ayuda de Sepin seguimos con el estudio jurisprudencial de los artículos de la Ley de Propiedad Horizontal y, en concreto, en este caso, del art. 19: Las actas de las juntas de propietarios.

En el régimen de propiedad horizontal, la junta de propietarios es el órgano superior de la comunidad donde se han de plantear y resolver todas las cuestiones comunitarias y, una vez adoptados los acuerdos, estos han de quedar reflejados en el acta.

Recordemos lo que dice el artículo 19 de la LPH:

1. Los acuerdos de la Junta de propietarios se reflejarán en un libro de actas diligenciado por el Registrador de la Propiedad en la forma que reglamentariamente se disponga.

2. El acta de cada reunión de la Junta de propietarios deberá expresar, al menos, las siguientes circunstancias:

a) La fecha y el lugar de celebración.

b) El autor de la convocatoria (presidente) y, en su caso, los propietarios que la hubiesen promovido.

c) Su carácter ordinario o extraordinario y la indicación sobre su celebración en primera o segunda convocatoria.

d) Relación de todos los asistentes y sus respectivos cargos, así como de los propietarios representados, con indicación, en todo caso, de sus cuotas de participación.

e) El orden del día de la reunión.

f) Los acuerdos adoptados, con indicación, en caso de que ello fuera relevante para la validez del acuerdo, de los nombres de los propietarios que hubieren votado a favor y en contra de los mismos, así como de las cuotas de participación que respectivamente representen.

3. El acta deberá cerrarse con las firmas del presidente y del secretario al terminar la reunión o dentro de los diez días naturales siguientes. Desde su cierre los acuerdos serán ejecutivos, salvo que la Ley previere lo contrario.

El acta de las reuniones se remitirá a los propietarios de acuerdo con el procedimiento establecido en el artículo 9.

Serán subsanables los defectos o errores del acta siempre que la misma exprese inequívocamente la fecha y lugar de celebración, los propietarios asistentes, presentes o representados, y los acuerdos adoptados, con indicación de los votos a favor y en contra, así como las cuotas de participación que respectivamente suponga y se encuentre firmada por el presidente y el secretario. Dicha subsanación deberá efectuarse antes de la siguiente reunión de la Junta de propietarios, que deberá ratificar la subsanación.

4. El secretario custodiará los libros de actas de la Junta de propietarios. Asimismo, deberá conservar, durante el plazo de cinco años, las convocatorias, comunicaciones, apoderamientos y demás documentos relevantes de las reuniones.

En este trabajo, hemos intentado hacer un estudio exhaustivo del contenido que debe figurar en este documento, la posibilidad de subsanar determinados defectos y, desde luego, su notificación.

Las sentencias explican cuál debe ser su contenido, si se deben incluir las manifestaciones de los propietarios, si es obligatorio adjuntar documentos, qué consecuencias tendría la falta de firmas del presidente o secretario, qué defectos serán subsanables o qué validez tendrá un acuerdo que no se ha reflejado en el acta, además de la forma de envío y a quién se realiza.

El acta no tiene por qué ser fiel reflejo y copia de todo lo que se dice; bastará con una redacción simple, con la suficiente claridad como para incluir los acuerdos, sin necesidad de hacer pormenorizada o exacta referencia de las palabras de unos y otros, ¿tendría alguna consecuencia incluirlas?, ¿podrá o deberán adjuntarse documentos?

Tampoco las manifestaciones vertidas en la Junta tienen un tratamiento muy permisivo en la jurisprudencia del Tribunal Supremo, que no considera injuriosas algunas de ellas, cumplidos los requisitos antes mencionados. El acta debe cerrarse con la firma del secretario y del presidente, pero ¿qué consecuencias tendría si falta alguna de ellas?, ¿es necesario que lo hagan todos los propietarios?

Asimismo, es necesario remitir copia a todos los propietarios, presentes y ausentes, para el envío hay que utilizar el sistema del art. 9.1, regla h), este artículo dice lo siguiente:

h) Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el domicilio en España a efectos de citaciones y notificaciones de toda índole relacionadas con la comunidad. En defecto de esta comunicación se tendrá por domicilio para citaciones y notificaciones el piso o local perteneciente a la comunidad, surtiendo plenos efectos jurídicos las entregadas al ocupante del mismo.

Si intentada una citación o notificación al propietario fuese imposible practicarla en el lugar prevenido en el párrafo anterior, se entenderá realizada mediante la colocación de la comunicación correspondiente en el tablón de anuncios de la comunidad, o en lugar visible de uso general habilitado al efecto, con diligencia expresiva de la fecha y motivos por los que se procede a esta forma de notificación, firmada por quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, con el visto bueno del presidente. La notificación practicada de esta forma producirá plenos efectos jurídicos en el plazo de tres días naturales.

bastando con la colocación de un ejemplar del acta con la diligencia de que sirva de comunicación a todos los titulares a los que no les haya llegado por la vía ordinaria, naturalmente, salvo casos especiales y sin que esto sirva de excusa para que no se cumpla con la obligación de entregar una copia a cada propietario.

La Ley permite subsanar los defectos antes de celebrarse la próxima reunión, se supone que rectificando y aclarando lo que corresponda, ¿cuáles serán estos?

Por último, el acta no tiene carácter constitutivo, por lo que será un medio más de prueba, aunque se presuma la veracidad de lo acordado, así, ¿qué validez tendrá un acuerdo que no se ha reflejado en el acta?

Todas estas preguntas que hemos comentado anteriormente esperamos dar respuesta con las diferentes sentencias que dejamos reflejadas a continuación y que deben de servirnos de guía para las posibles dudas que tengamos:

• El registrador no puede legalizar un nuevo libro de actas de la comunidad cuando no se acredita la legitimidad de quien se persona en el registro como presidente cuando es diferente de quien consta en el libro anterior cuya nulidad se solicita

DGRN/DGSJFP, 6-6-2017

• Obligación del registrador de diligenciar el libro de actas de los propietarios de los garajes, aunque no esté creada una subcomunidad ni se haya previsto un órgano colectivo especial

DGRN/DGSJFP, 20-4-1999

• No se puede legalizar un nuevo Libro de Actas de la Comunidad, ya que el anterior no ha sido hurtado o robado y presentado la correspondiente denuncia ante comisaría, en cuyo caso podría permitirse sin presentar ese, sino que la antigua Junta Directiva se niega a devolverlo, debiendo decirlo un juez

DGRN/DGSJFP, 12-11-2020

• Que la comunidad no tenga libro de actas no hace nulos ni invalida los acuerdos adoptados en las juntas celebradas y por tanto los mismos son de plena aplicación

AP Málaga, Sec. 5.ª, 21-7-2021

• No cabe alegar nulidad de la convocatoria por no constar en las actas el autor de la convocatoria o los propietarios promoventes de la misma, procediendo su rectificación

AP Madrid, Sec. 8.ª, 3-6-2009

• El no expresar en el acta el autor de la convocatoria, es un defecto subsanable

AP Baleares, Sec. 5.ª, 24-7-2007

• No afecta a validez de acuerdo la omisión en el acta de su naturaleza extraordinaria o los coeficientes de los votantes al ser suficiente la mayoría a favor del acuerdo

AP Asturias, Oviedo, Sec. 4.ª, 1-7-2009

• Nulidad del acta al no contemplar el quorum necesario para la constitución de la Junta, si fue en primera o segunda convocatoria e impedía constatar si votaron a favor la mayoría de los propietarios o de los asistentes

AP Santa Cruz de Tenerife, Sec. 4.ª, 7-11-2014

• La indicación de dos fechas en el acta de la Junta indica la existencia de celebración de una segunda convocatoria y cumple por tanto subsana el requisito exigido en el artículo 19 de LPH

AP Santa Cruz de Tenerife, Sec. 3.ª, 12-2-2010

• La ausencia total de identificación de asistentes sí es determinante de la nulidad del acta y, por ende, del acuerdo

AP Asturias, Oviedo, Sec. 4.ª, 5-3-2009

• No es nula el acta por no detallarse en la misma la identificación de los propietarios asistentes cuando es posible subsanarlo, y tampoco por el hecho de que la presidenta no acudiera a la junta, cuando se acredita que fue sustituida por otro cargo

AP León, Sec. 2.ª, 5-3-2020.

• No es preciso que en el acta quede reflejada la identidad y sentido del voto de cada asistente cuando no es relevante para la validez del acuerdo sin que por ello el mismo sea nulo

AP Madrid, Sec. 20.ª, 29-1-2014

• La no constancia en el acta de la junta de los posibles propietarios privados del derecho a voto no da lugar a la nulidad del acuerdo

AP Granada, Sec. 4.ª, 15-12-2006

• La omisión en el acta del nombre del presidente no genera indefensión, al no cuestionarse su presencia en la junta

AP Girona, Sec. 2.ª, 1-2-2010

• Omitir en el acta la relación de asistentes personales o representados y el número no es objeto de nulidad sino se trata de un defecto subsanable

AP Jaén, Sec. 2.ª, 29-6-2011

• Es nulo el acuerdo adoptado del cual no se reflejan en el acta todos los votos respecto de los comuneros asistentes y por tanto no es posible determinar la cuota con la que fue aprobado

AP Cuenca, Sec. 1.ª, 19-11-2019

• Que no conste en el acta la identificación de los votos en contra o la cuota de participación de los mismos no afecta a la nulidad del acuerdo de instalación del aire acondicionado que por afectar a elementos comunes, precisa de unanimidad

AP Cáceres, Sec. 1.ª, 12-3-2020

• Debe complementarse el acta cuando en la misma no se recoge de forma clara si el acuerdo fue o no aprobado, lo cual es preciso para decidir los actores si impugnar o no el acuerdo

AP A Coruña, Sec. 3.ª, 31-10-2018

• La LPH hace referencia a un contenido de mínimos que debe contener el acta de la junta de propietarios, sin que de manera expresa se prohíba la adición de escritos o explicaciones

AP Málaga, Sec. 4.ª, 2-7-2021

• Acta con información errónea sobre el cobro de una doble indemnización por uno de los vecinos no atenta al derecho al honor

TS, Sala Primera, de lo Civil, 20-7-2011

• Recoger en el acta la situación de conflicto en la junta entre comuneros no puede considerarse vulnerador del derecho al honor

TS, Sala Primera, de lo Civil, 30-12-2010

• Los hechos del acta tienen interés para los miembros de la Comunidad de Propietarios pues se refieren a una actividad molesta para determinados vecinos como es la emanación de malos olores, lo que no vulnera el derecho al honor

AP Santa Cruz de Tenerife, Sec. 4.ª, 18-9-2019

• No responde el secretario de la Junta que incluyó en el acta las afirmaciones de un vecino que resultaron injuriosas a otro

TS, Sala Primera, de lo Civil, 2-10-2008

• No prospera la impugnación el acuerdo pues no se da causa de nulidad en su adopción, siendo irrelevante que no se recogiera en el acta un receso que se hizo durante la junta pues, solo es obligatorio que consten los acuerdos, y no cada cosa que pase

AP Las Palmas, Sec. 4.ª, 8-7-2010

• Es más lógico que el acta en el que se nombran nuevos cargos sea firmada por el presidente saliente, pero es indiferente si no se impugna por discordancia entre el acta real y lo realmente acontecido en junta

AP Madrid, Sec. 18.ª, 31-5-2006

• La firma del acta de la junta de propietarios por parte de un tercero por delegación del presidente, constituye, una mera irregularidad o defecto meramente formal que puede subsanarse y que no invalida los acuerdos adoptados en la junta

AP Valladolid, Sec. 1.ª, 25-3-2021

• Que el secretario de la comunidad no acudiera a la junta y firmara posteriormente el acta no invalida los acuerdos adoptados en la misma si fueron correctamente adoptados

AP Madrid, Sec. 12.ª, 11-7-2019

• La falta de firma del presidente y secretario son defectos del acta que no producen la nulidad de la Junta y de los acuerdos que contienen y se subsanan cuando en la siguiente junta, se ratifica lo acordado en ésta

TS, Sala Primera, de lo Civil, 20-4-2015

• La ausencia de los requisitos del acta al carecer de la firma del presidente, no afecta a la validez del acuerdo sino a la prueba del mismo

AP Madrid, Sec. 9.ª, 24-9-2008

• La falta de firma del presidente en el acta no constituye causa válida de oposición al pago que se reclama a los comuneros

AP Madrid, Sec. 9.ª, 23-12-2015

• Que el acta no este firmada por todos los propietarios, aunque sea costumbre firmarla, no hace nulo el acta y el acuerdo de ejercitar acciones en defensa de la comunidad al estar firmada por el presidente y administrador, como exige la ley

AP Alicante, Elche, Sec. 9.ª, 22-4-2016

• Los errores de transcripción del acuerdo en el acta no invalidan el mismo ni eliminan su ejecutividad y no pueden ser el motivo en el que se base la impugnación de dicho acuerdo

AP Guipúzcoa, Sec. 2.ª, 28-5-2019

• Los acuerdos de la junta de copropietarios son válidos, pues se adoptaron contadas las formalidades legales, aunque la redacción del acta sea totalmente confusa al incluir hechos posteriores a la celebración de la junta

AP Cádiz, Sec. 2.ª, 22-2-2011

• Para subsanar las inexactitudes del acta debe solicitarse antes de la siguiente Junta sin que proceda la impugnación judicial

AP Santa Cruz de Tenerife, Sec. 4.ª, 27-7-2009

• No vulnera principios constitucionales no permitir grabar en cinta magnetofónica una Junta de Propietarios

AP Burgos, Sec. 2.ª, 4-4-2003

• Que se haya perdido el acta en el que se aprueba un calendario de pago de las obras por los demandantes, no impide apreciar y tener por acreditado la existencia de deuda que impide que estos puedan votar en las juntas

AP Vizcaya, Sec. 3.ª, 23-1-2020

• Se considera correcta la convocatoria a través del tablón de anuncios y notificación del acta mediante entrega en el buzón

AP Las Palmas, Sec. 5.ª, 12-11-2007

• Se ha de tener por notificada la convocatoria a las juntas y las actas de las mismas cuando es el comunero impugnante el que no recoge las comunicaciones de burofax y deja caducar los avisos de correos para la recogida

AP Madrid, Sec. 13.ª, 21-4-2021

• Se han cumplido los requisitos necesarios para que la Comunidad pueda acceder al proceso monitorio para reclamar los gastos, al aprobar el acuerdo de liquidación de duda del propietario y ser mostrado el acta que lo incluye y notificada por burofax

AP Granada, Sec. 4.ª, 5-3-2021

• El envío del Acta de la Junta mediante correo certificado con acuse de recibo es considerado un medio de notificación fehaciente

AP Sevilla, Sec. 8.ª, 8-10-2009

• No puede alegarse indefensión habiéndose acreditado que los comuneros tuvieron conocimiento de la convocatoria y de los acuerdos adoptados mediante la recepción del acta de la junta por correo certificado

AP Málaga, Sec. 4.ª, 26-3-2009

• Es correcta la notificación del acta de la junta efectuada por correo ordinario, así como la notificación llevada a cabo mediante colocación en el tablón de anuncios de la comunidad

AP Málaga, Sec. 4.ª, 28-4-2017

• No habiendo comparecido la reclamada a la Junta, se certifica por el Secretario la exposición en Tablón de Anuncios comunitario, tanto de la convocatoria a la Junta como del acta de la antedicha Junta, procedimiento razonable

AP Pontevedra, Sec. 3.ª, 13-1-2022

• El uso del tablón de anuncios para publicar actas con identificación de personas, y aquí deuda pendiente, pasa porque se acredite que se ha intentado la notificación por la vía ordinaria, lo que se ha cumplido

AP Córdoba, Sec. 1.ª, 7-9-2021

• No puede alegarse por el comunero falta de comunicación de las actas en que se aprueban las derramas cuando el mismo lo ha impedido al no haber comunicado el cambio de domicilio para las notificaciones

AP Alicante, Sec. 5.ª, 9-7-2014

• Es válida la notificación de acta, aunque no se haya notificado al domicilio designado, si ha llegado a conocimiento de los propietarios

AP Madrid, Sec. 8.ª, 26-7-2011

• Notificación del acuerdo liquidatario de deudas y certificación del mismo por la asistencia de los propietarios a la Junta, pese a no haber notificado el acta

AP Asturias, Oviedo, Sec. 5.ª, 4-6-2002

• Dado que los propietarios de garajes se agrupan en una sola finca dentro del edificio, no es necesario notificar la convocatoria y actas de las juntas a todos los propietarios, sino que sólo será preciso una única notificación

AP A Coruña, Sec. 3.ª, 6-7-2021

• Siendo válida la notificación intentada por la Comunidad a los comuneros morosos en el tablón de anuncios antes la imposibilidad de hacerlo en el domicilio, no pueden alegar desconocimiento de la deuda condenándose a su pago

AP Alicante, Sec. 5.ª, 14-7-2010

• El retraso en notificación de acta con acuerdo a propietario presente sólo afecta a plazos de impugnación

AP Las Palmas, Sec. 3.ª, 23-9-2005

• La falta de notificación del acta no acarrea la nulidad de la junta o asamblea, sin perjuicio de que el plazo para impugnar los acuerdos no empiece a correr hasta la notificación, siendo los acuerdos ejecutivos salvo suspensión judicial

AP Madrid, Sec. 13.ª, 16-5-2014

• Lo reflejado en el acta, se presume cierto, no habiéndose impugnado, siendo además que el acuerdo encomendaba al presidente el ejercicio de acciones para la defensa de un bien común, algo para lo que está legitimado sin acuerdo

AP A Coruña, Santiago de Compostela, Sec. 6.ª, 28-9-2021

• Siendo válida la notificación intentada por la Comunidad a los comuneros morosos en el tablón de anuncios antes la imposibilidad de hacerlo en el domicilio, no pueden alegar desconocimiento de la deuda condenándose a su pago

AP Alicante, Sec. 5.ª, 14-7-2010

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Fdo. Miguel Fernández

Administrador de Fincas en Avila, Guadalajara y Madrid