Devolución del libro de actas de la comunidad

Si no se devuelve el libro de actas, se pueden reclamar daños y perjuicios

Artículo escrito por Francisco Sevilla de Mundo Jurídico y cedido a Adminfergal para su difusión e información

La no devolución del libro de actas de la Comunidad de Propietarios puede suponer incluso una condena penal por apropiación indebida.

Entre las funciones encomendadas por la Ley al Administrador de la Comunidad, o en su defecto el Presidente, se encuentra la de custodiar la documentación de la Comunidad de Propietarios, constituyendo el libro de actas uno de sus más importes documentos, por lo que al cesar en dicho cargo deberán proceder a la devolución del libro de actas de la Comunidad y del resto de libros contables que tuviese en su poder.

El artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establece que corresponde al Administrador de la comunidad, entre otras cuestiones, la de “custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad”. En defecto del cargo de administrador, el Presidente será quien ejerza sus funciones, por lo que en aquellas comunidades donde no se haya elegido un administrador (y en los Estatutos no se diga otra cosa), el Presidente tendrá la obligación de custodiar el Libro de actas y demás documentos.

Cuando cesan en el cargo el administrador o el Presidente (que tuviese encomendada la custodia de los documentos),  tienen la obligación de proceder a la devolución del libro de actas de  la Comunidad y resto de documentación que obrase en su poder, pudiendo constituir la negativa a dicha entrega, una infracción penal o condena civil por responsabilidad del Administrador según la vía que utilice la Comunidad para solicitar su reclamación.

Evidentemente la vía penal se utiliza en pocas ocasiones, ya que para que pueda calificarse esa conducta contraria a la entrega del libro de actas como delito o falta de apropiación indebida, se requiere una actitud negativa rebelde y persistente.

La Audiencia Provincial de Badajoz (Sección 1ª) en sentencia 4 abril 2006, condenó al Presidente de una Comunidad de Propietarios como autor de una falta de apropiación indebida de cosa mueble (los libros se consideran “cosas muebles”),  al entender que su negativa a la devolución del libro de actas de la Comunidad y demás documentos contables se incardinan dentro del artículo 623.4 del Código Penal. Resumidamente esta sentencia dice lo siguiente:

“Consta sobradamente acreditado que al denunciado se le entregó el libro de actas de la Comunidad en su calidad de presidente de la misma y con la obligación de custodia del mismo y lógicamente a su posterior devolución y una vez dejara de ejercer las citadas funciones, no obstante ello dicho libro no ha sido devuelto a pesar de haber sido requerido expresamente para ello. El artículo 623.4 del Código Penal sanciona a los que cometieren apropiación indebida, en cuantía no superior a 400 euros, debiendo poner dicho precepto en íntima relación con el art. 252 Código Penal, quien sanciona a los que en perjuicio de otro se apropiaren, entre otros supuestos, de bienes muebles que hayan recibido en depósito, comisión o administración, y con la obligación de devolverlos, que es lo que ocurre en el presente supuesto, y sin que por otro lado haya acreditado el acusado haberlo depositado a disposición de la Comunidad o su imposibilidad de entregarlo.”

Asimimso, la Comunidad de propietarios puede ejercitar una demanda civil para solicitar la devolución del libro de actas de la Comunidad por parte del Administrador o Presidente que lo tuviesen bajo su custodia. a modo de ejemplo, os dejamos como extracto la sentencia dictada por la Audiencia Provincial de Cádiz (Sección 2ª) de 19 octubre 2010, donde condenan al administrador a que haga entrega de este y otros documentos:

“Corresponde al Administrador, conforme al artículo 20 LPH, entre otras, las funciones de actuar, en su caso, como Secretario de la Junta y custodiar a disposición de los titulares la documentación de la Comunidad y todas las funciones que se confieran por la Junta de propietarios. La omisión de entrega a la Comunidad de propietarios demandante del libro de actas y de contabilidad fue comunicada al Sr. Administrador para que las depositase en el Colegio de Administradores de Fincas, contestando el Sr. Administrador que la documentación relativa a dicha Comunidad se encuentra depositada en el Colegio de Administradores, comprobándose por la Comunidad demandante, que a excepción del Libro Mayor, faltan todas las demás. Corresponde la carga de la prueba de acreditar la entrega de los libros al Administrador, por lo que no habiendo acreditado su entrega a la Comunidad, procede su condena a dicha entrega y las costas del procedimiento”.

Por último señalar que la no devolución del libro de actas del Comunidad de Propietarios o de aquella otra documentación que tuviese bajo su custodia el Administrador, o en su caso el presidente, puede derivar igualmente en la solicitud de daños y perjuicios a favor de la Comunidad, siempre y cuando demuestre en el procedimiento la existencia de los mismos y su importe.

Les adjunto otros enlaces de nuestro sitio web que puede ser de vuestro interés:

Libro de actas. Cambio del libro de actas por otro de hojas intercambiables.

Te ha tocado ser Presidente. Guía para principiantes

Fdo. Miguel Fernández

Administrador de Fincas en Madrid y Guadalajara