Acciones de un comunero en el régimen de Propiedad Horizontal: entre la defensa de lo común y el interés particular
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En el marco del régimen de Propiedad Horizontal, el principio rector es la gestión colegiada de los intereses comunes de los copropietarios a través de los acuerdos adoptados en la Junta de Propietarios. Sin embargo, en la práctica, surgen situaciones donde un comunero puede verse compelido a actuar por iniciativa propia, ya sea para proteger un interés propio legítimo o en beneficio de la comunidad. ¿Hasta qué punto puede un propietario tomar la iniciativa de forma individual? ¿Cuáles son los límites legales y jurisprudenciales de esta facultad?
Este artículo analiza en profundidad las distintas vertientes de la legitimación activa individual del comunero, con especial atención a la jurisprudencia consolidada en torno al artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH).
1. El principio general: acción colectiva y representación
La Ley de Propiedad Horizontal establece como regla general que las decisiones que afecten a la comunidad deben adoptarse mediante acuerdo de la Junta, y será el Presidente —como representante legal— quien actúe en nombre de la misma. La interposición de demandas o acciones judiciales debe contar, en principio, con autorización expresa del órgano comunitario.
No obstante, la realidad revela que, ante situaciones de inactividad, desinterés o negativa injustificada por parte de la Junta o del Presidente, algunos propietarios se ven en la necesidad de intervenir para proteger intereses colectivos o evitar daños mayores.
2. ¿Cuándo puede un comunero actuar por su cuenta?
El Tribunal Supremo ha ido perfilando los casos en los que un comunero puede actuar individualmente en nombre propio pero en beneficio de la comunidad. Se reconocen, por tanto, dos grandes bloques de legitimación:
A. Acciones en defensa del interés propio
Cualquier propietario está plenamente legitimado para impugnar acuerdos de la Junta que considere ilegales, lesivos o perjudiciales, conforme al artículo 18 LPH. Ahora bien, para poder ejercer esta acción, deben cumplirse ciertos requisitos:
- Haber votado en contra del acuerdo.
- En caso de haber estado ausente, manifestar su oposición en el plazo de 30 días tras la notificación.
- Estar al corriente en el pago de las cuotas comunitarias (con excepción de los acuerdos relativos al reparto de cuotas).
- Interponer la demanda dentro del plazo de tres meses (para acuerdos no contrarios a la ley) o de un año (si son contrarios a la ley o estatutos).
Jurisprudencia relevante sostiene que no es necesario “salvar el voto” para impugnar si se ha votado en contra del acuerdo (AP Madrid, 4-10-2019), aunque sí lo es si se ha optado por la abstención.
B. Acciones en beneficio de la comunidad
Aquí entramos en un terreno más complejo. Aunque la LPH reserva la acción en nombre de la Comunidad al presidente, existen numerosos precedentes en los que se reconoce legitimación activa a los comuneros cuando actúan en defensa de los intereses comunes. Estas acciones son válidas cuando concurren alguna de estas circunstancias:
- Pasividad o negativa injustificada del presidente o de la Junta. En estos casos, se admite que un comunero pueda actuar judicialmente (TS, 18-5-2016).
- Urgencia o necesidad. Por ejemplo, ante una reparación urgente de elementos comunes (AP Barcelona, 2-2-2006).
- Reclamación frente a ocupaciones indebidas o actividades molestas, incluso sin acuerdo comunitario previo, siempre que exista requerimiento (TS, 18-10-2017).
Sin embargo, no todo vale. Si el comunero actúa sin demostrar beneficio para la comunidad, o incluso contrariando un acuerdo comunitario expreso, la jurisprudencia suele denegar la legitimación activa. Ejemplo de ello es la sentencia de la AP Madrid (28-4-2015), donde se niega legitimación a un comunero que actuó en contra de la voluntad de la Junta.
3. Casuística jurisprudencial: luces y sombras
La riqueza del análisis jurisprudencial permite distinguir claramente los supuestos donde se ha reconocido o denegado la legitimación individual. Algunos ejemplos:
Se reconoce la legitimación activa cuando:
- Se acredita inactividad de la comunidad frente a una obra ilegal (AP Málaga, 10-6-2015).
- Se emprende una acción de cesación contra actividades molestas conforme al art. 7 LPH (TS, 18-5-2016).
- Se ejecutan reparaciones urgentes e imprescindibles (AP Valencia, 8-5-2015).
- Se actúa frente a defectos constructivos que afectan a elementos comunes (AP Baleares, 22-10-2019).
Se deniega la legitimación cuando:
- El comunero actúa en su exclusivo interés, sin beneficio para la comunidad (AP Baleares, 10-1-2018).
- La comunidad ha adoptado un acuerdo expreso de no demandar (AP Alicante, 8-11-2017).
- No se ha requerido previamente al Presidente o no se ha intentado plantear el tema en Junta (AP Granada, 11-1-2013).
En estos casos, el comunero no puede erigirse en defensor de un interés colectivo al margen del cauce legal y democrático de la Junta.
4. Sobre el requisito del requerimiento previo y el papel del Presidente
Varios fallos judiciales reiteran la necesidad de requerir previamente al infractor, y que dicho requerimiento sea realizado por el Presidente o por la Junta. No obstante, algunas resoluciones permiten que dicho requerimiento provenga del propio comunero si hay urgencia o inacción institucional.
Es importante señalar que si bien el artículo 16.2 LPH permite a cualquier propietario solicitar la inclusión de un punto en el orden del día, en la práctica muchos problemas surgen cuando la Junta se niega a debatir o simplemente no se convoca.
5. Reembolso y repercusión de costes
Otro punto conflictivo es el reembolso de gastos cuando un comunero actúa unilateralmente. El Tribunal Supremo ha establecido que solo procede si se ha requerido previamente al Presidente o al Secretario-Administrador (TS, 2-2-2016). De lo contrario, la Comunidad no está obligada a asumir los costes.
6. Acciones frente a terceros o el propio administrador
La jurisprudencia también aclara que el comunero no puede reclamar a terceros por obligaciones contractuales suscritas por la Comunidad, salvo que se demuestre un beneficio colectivo. Por ejemplo, no puede demandar directamente al administrador por incumplimiento contractual, aunque sí por responsabilidad extracontractual si hay perjuicio directo (AP Murcia, 21-9-2010).
Conclusión: equilibrio entre la iniciativa individual y el interés colectivo
El sistema de propiedad horizontal busca un delicado equilibrio entre la autogestión democrática y la protección de los intereses colectivos. En este marco, la actuación individual del comunero, aunque excepcional, encuentra su justificación en la inacción institucional o en situaciones de urgencia. La clave está en probar que la acción individual no responde a un interés egoísta, sino que se enmarca dentro del interés general de la comunidad.
En definitiva, el comunero puede accionar, pero debe hacerlo con prudencia, cumpliendo los requisitos legales y, preferiblemente, agotando los cauces comunitarios antes de acudir a los tribunales. La jurisprudencia ofrece una guía clara, aunque matizada, que permite delimitar cuándo y cómo se puede ejercer esta facultad, sin vulnerar la estructura colegiada de la propiedad horizontal
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Fdo. Miguel Fernández
Administrador de Fincas en Madrid, Ávila y Guadalajara
