25 Criterios del Tribunal Supremo en Propiedad Horizontal durante los años 2018-2019
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Criterios del Tribunal Supremo en Propiedad Horizontal durante los años 2018-2019
Con la ayuda inestimable de Sepin Editorial vamos a extractar los criterios dados por el Tribunal Supremo en relación a la Propiedad Horizontal y los motivos que llevan a sus conclusiones.
En el presente caso, el actor funda su demanda en que los acuerdos de la comunidad de propietarios alteran la forma de contribución a los gastos comunes según el coeficiente fijado en el título constitutivo y la manera indicada en los estatutos, sin distinción de los correspondientes a la mancomunidad y los distintos portales. Y la demandada admite la reformulación de las cuentas para adaptarlas a los estatutos y título constitutivo. Por todo ello, consideramos nos hallamos ante un supuesto de excepción a la consignación o previo pago de las cuotas comunitarias en aplicación del art. 18.2 LPH.
No procede entrar, en este trance, en el conocimiento del fondo de la impugnación, sino sólo sobre la concurrencia de la excepción a la exigencia del mentado requisito de procedibilidad que, en este caso, consideramos concurrente por las razones expuestas, y que conduce, como se postula en el recurso, a la devolución de las actuaciones a la Audiencia, para que resuelva sobre el recurso de apelación interpuesto entrando en su análisis.
El recurso se formula por dos motivos. El primero denuncia la infracción de los artículos 17, reglas 8 y 9 , y 18.3 de la Ley de Propiedad Horizontal , afirmando que la sentencia recurrida contradice la jurisprudencia de esta sala sobre aplicación de la caducidad de la acción de impugnación de acuerdos, contenida entre otras en las SSTS 25 de julio de 1991 , 24 de septiembre de 1991 , y 18 de abril de 2007 , las cuales han establecido que son meramente anulables los acuerdos que entrañen infracción de algún precepto de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) o de los estatutos, quedando reservada la nulidad de pleno derecho a la infracción de cualquier otra ley imperativa o prohibitiva que no tenga un efecto distinto o contrario a la moral o la orden público o en fraude de ley. Entiende, por tanto, la parte recurrente que es válida la aprobación en junta de propietarios del acuerdo, puesto que -aunque no existió unanimidad- el acuerdo fue conocido y cumplido por todos los propietarios, sin que haya sido impugnado.
El motivo segundo, por infracción del art. 17.7 LPH y por aplicación indebida de los artículos 17.6 y 16.1 LPH en su redacción original en relación con el art 7.2 CC , porque se habría infringido la jurisprudencia del Tribunal Supremo sobre aplicación del art 17.7 LPH contenida en las SSTS 19 de enero , y 23 de diciembre de 1982 entre otras y como más reciente la de 5 de mayo de 2000 en al que se establece que cuando el acuerdo de cambio de uso no limita el uso o utilización de ninguno de los comuneros ni se les priva de ventaja alguna, no es de aplicación la regla de la unanimidad bastando la mayoría, porque de lo que se trata es de considerar la piscina y zonas ajardinadas como de uso común, que lo que se hace es adecuar lo plasmado en el terreno al registro de la propiedad, y subsanar así un error consistente en hacerlo elemento privativo del copropietario n.º 16 de la parcela NUM000 – NUM004 .
El recurso ha de ser estimado no sólo porque no se impugnó el acuerdo dentro de los plazos de caducidad establecidos en el artículo 18.3 de la Ley de Propiedad Horizontal , constando además que la demandada Alquileres y Servicios Ultramar S.L. votó a favor, sino porque hay que entender que fue la totalidad de los propietarios quien ratificó dicho acuerdo alcanzado en el documento que se firmó por las partes el 1 de febrero de 2005, sin perjuicio de que tres de ellos se opusieran simplemente a la retroacción de efectos de la modificación de cuotas, lo que no implica su desaprobación.
Por tanto, no existe nulidad y, aunque pudiera existir, al tratarse en el caso de acuerdo que vulneraría exclusivamente la Ley de Propiedad Horizontal, nos encontraríamos ante un supuesto de anulabilidad sujeto a que se solicite dicha declaración de nulidad dentro de los plazos establecidos en la Ley, ampliamente superados en el caso. Esta sala en sentencia, entre otras, núm. 131/2014 , acorde con las señaladas por la parte recurrente y con la núm. 104/2013 de 27 febrero , dice que «De esta doctrina jurisprudencial se deduce que los acuerdos comunitarios sobre alteración de elementos comunes, que se hayan adoptado por mayoría, pese a requerir la unanimidad, quedarán convalidados si no se recurren en el plazo establecido, al tratarse de una infracción de la Ley de Propiedad Horizontal ( arts. 15 a 18 de la LPH ) ( STS. 27/2/2013, rec. 1023 de 2010)».
No se alcanza a comprender la negativa a aceptar la existencia de una ratificación por parte de la comunidad respecto de lo convenido por las partes en fecha 1 de febrero de 2005. Así lo pone de manifiesto el certificado emitido por la comunidad de propietarios respecto del acuerdo adoptado (doc. 3 de la demanda) según el cual: «sometiendo este punto a votación con el resultado (sic) fue aprobado por unanimidad la ratificación del acuerdo de uno de febrero de 2015 firmado entre la Comunidad de propietarios y xxxxxxx, s.l. Los propietarios 9-4, 11-4 y 25-1 solo votan contra no del acuerdo de ratificación sino en lo relativo a la retroacción de las cuotas».
(ii) El segundo supuesto, en el que encajaría el acuerdo comunitario objeto del recurso, sería aquél por el que la Comunidad aprueba la liquidación de gastos de la misma, e incluye entre ellos los gastos procesales, que en este caso son las tasas judiciales (documento nº cinco de los apartados con la demanda), que ha tenido que soportar como litigante la Comunidad.
Tal inclusión la hace al amparo del art. 9.1.e) LPH, que establece las obligaciones de cada propietario.
Si tal acuerdo se acomoda o no a la Ley de Propiedad Horizontal y jurisprudencia que la interpreta no se pone ahora en tela de juicio.
Lo que se plantea es si se trata de un acuerdo nulo, sin posibilidad de sanación, o un acuerdo anulable cuya impugnación se encuentra sometida a un plazo legal de caducidad.
La conclusión es que el acuerdo de contravenir una ley, sería la Ley de Propiedad Horizontal, en concreto el art. 9.1.e), y en tal supuesto, según la doctrina de la sala, el art. 18.1 a ) exige la necesidad de su impugnación.
Como la recurrente no actuó así, el acuerdo ha devenido firme, según razona y motiva la sentencia recurrida, sin que ésta contradiga, pues la doctrina de la sala.
La propia parte recurrente cita la sentencia de 30 de abril de 2011 en la que una propietaria litigó con la comunidad y, según el acuerdo de ésta, se le impuso su contribución a los gastos procesales.
La sentencia declara que el acuerdo en el que se aprobó la derrama no es nulo de pleno derecho «pues no contraviene una norma imperativa o prohibitiva en los términos descritos en el art. 6 CC , sino que resulta contrario a la LPH, en concreto a su art. 9.1 e )».
Esta sala comparte el razonamiento de la Audiencia, que rechazó esta excepción, con el argumento de que «el art. 12 LEC limita esta figura del litisconsorcio pasivo necesario al supuesto en que «por razón de lo que sea objeto del juicio la tutela jurisdiccional solicitada sólo puede hacerse efectiva frente a varios sujetos conjuntamente considerados». Ello exige, claro está, la presencia en este litigio de todos los comuneros, pues a todos ellos afecta directamente la decisión que aquí se tome, que versa sobre la propiedad del inmueble y el régimen de dominio aplicable. Pero tales cuestiones son ajenas a los arrendatarios y a los vínculos que les unen a los respectivos propietarios. Es cierto que esos contratos locativos pueden verse afectados de modo indirecto o reflejo por el resultado de este pleito, pero la jurisprudencia es clara al limitar la viabilidad de esta excepción a quienes puedan verse afectados por la sentencia de modo directo, a aquéllos que puedan ser alcanzados por los efectos de la extensión de la cosa juzgada por ser la misma la relación jurídico-material sobre la que se produce la declaración; sin que, por el contrario, sea de aplicación respecto de aquellos terceros a los que los efectos de la sentencia alcancen indirectamente, de modo reflejo o por simple conexión, tal y como ya razonó con acierto el juzgador de instancia en los autos de 30 de octubre de 2013 y 13 de febrero de 2014″. La doctrina que cita la sentencia recurrida ha sido reiterada por la sentencia 384/2015, de 30 de junio, con cita de las sentencias 714/2006, de 28 junio, y 266/2010, de 4 de mayo , que a su vez citan otras anteriores.
En definitiva, puesto que los arrendatarios no son parte en la relación jurídico material a que se refiere la declaración del régimen de propiedad horizontal no puede estimarse la excepción de litisconsorcio pasivo necesario, con independencia de la situación jurídica que resulte de acuerdo con lo pactado y con el derecho aplicable a sus contratos.
En atención a estos datos, y al hecho no discutido de la accesibilidad a los locales tanto por el interior, a través de los elementos comunes, como por el exterior, directamente desde la calle, esta sala considera que en el caso no es precisa la unanimidad para el acuerdo adoptado, siempre que el acceso esté abierto durante el horario comercial para no perjudicar a los propietarios de los locales. Ello por cuanto el acuerdo comporta un acto de administración para la realización de obras valoradas como necesarias que, además, no modifican el título constitutivo. En el título se contempla el uso común de la plaza, y ese uso no se altera con el cerramiento, pues no se trata de impedir el paso sino de regularlo, de modo que se permite el acceso a terceros por causa justificada. Por otra parte, puesto que los locales cuentan con acceso libre desde el exterior, el posible perjuicio futuro que se pudiera ocasionar en una eventual segregación de los locales no tiene entidad para impedir la validez de un acuerdo adoptado para la realización de obras extraordinarias, necesarias y no modificativas. En consecuencia, carece de justificación razonable el ejercicio de la acción de impugnación.
Expresiones claras de que las terrazas, en la proyección vertical de los locales en sus propios límites físicos, constituyen elementos privativos, de donde los gastos correspondientes, según el art. 9.1 a) son de cargo del propietario del local. Si alguna duda puede quedar, en el art. 11 de los estatutos sé establece de forma clara y directa que los gastos de reparación de las terrazas están a cargo de los dueños de los respectivos locales y por ello no puede deducirse que sea una carga general. Por ello, al existir una regla especial en los estatutos sobre la propiedad y régimen de la cubierta terraza de autos no es aplicable el art. 396 del Código Civil, por cuanto como en su párrafo último se dispone rige «la voluntad de los interesados», en este caso manifestada en los estatutos».
Si a ello se une la circunstancia de que en el año 2000, el ahora recurrente asumió efectivamente las obras de reparación y mantenimiento necesarias para que no se produjeran los defectos ahora detectados, es claro que no resultaría razonable que posteriormente la comunidad hubiera de soportar las consecuencias de dicha actuación cuando, además, los estatutos señalan lo contrario y constituyen la norma que rige la comunidad que, sin duda, había de ser tenida en cuenta a la hora de integrarse en ella como propietario.
Por ello el motivo ha de ser rechazado.
CUARTO. – El segundo motivo denuncia la infracción del artículo 9.1, apartados a ) y e) de la Ley de Propiedad Horizontal , y doctrina jurisprudencial sentada en su interpretación y aplicación por esta sala.
Considera la parte recurrente que incurre en error la sentencia impugnada al distribuir los gastos en tanto dice dicha sentencia que «la participación en los gastos generales será conforme a la cuota comunitaria solo en el caso de que no exista una previsión especial, lógicamente de aplicación preferente».
??No obstante, así lo prevé el artículo 396 CC “in fine” y, por ello, no puede resultar de aplicación la jurisprudencia según la cual las terrazas que sean cubierta del inmueble tienen carácter común, ¿pues ello ha de entenderse salvo previsión en contrario?
En la sentencia se consideran probados los daños en elementos privativos (grietas en el suelo y en el techo) y que la causa de esos daños se encuentra en un «fallo» en los elementos comunes (se deben según la sentencia a la falta de mallazo en los forjados, que es una especie de retícula metálica que se pone sobre el hormigón para evitar la fisuración de este por retroacción, cambios de temperaturas…). Y descarta la responsabilidad de la comunidad solo porque las grietas o fisuras no afectan a la estructura, cuando, en principio, eso es indiferente porque hay un fallo de ejecución en el forjado, que es, conforme a la doctrina de la sala y el 396 CC, un elemento común.
Es doctrina jurisprudencial reiterada que el forjado es un elemento común del edificio (sentencias 471/2018, de 19 de julio, y 540/2016, de 14 de septiembre).
En la sentencia recurrida se declara que las fisuras no afectan a la estructura, como se deduce del informe pericial, y ello es cierto, pero también es evidente que las fisuras y grietas de la vivienda de la demandante traen causa de una ausencia de mallazo en el forjado.
Es decir, la ejecución deficiente de un elemento común (forjado) ha producido desperfectos en un elemento privativo y es la comunidad la que deberá hacerle frente, de tal forma que las fisuras y grietas de la vivienda de la demandante se habrán de reparar por la Comunidad de Propietarios, en la forma establecida en el informe técnico suscrito por el arquitecto municipal jefe de la sección técnica C.C.E., D. Heraclio y el arquitecto técnico D. Humberto.
Para resolver la cuestión controvertida es necesario tener en cuenta que la acción de reclamación de indemnización de daños y perjuicios causados parte de la afirmación, no discutida, de que los daños y perjuicios que se dicen producidos nacen precisamente del incumplimiento de una obligación legal que a las comunidades de propietarios impone el artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal en el sentido de llevar a cabo las obras que resulten necesarias para el mantenimiento y conservación de los elementos comunes, de modo que no causen daño alguno a otros bienes comunes o a los privativos. Se trata de una obligación legal, en el sentido a que se refiere el artículo 1089 del Código Civil , que no resulta asimilable a las derivadas de actos u omisiones ilícitas, que comprenden un ámbito distinto y a las que resulta de aplicación el plazo de prescripción anual del artículo 1968-2.º. No cabe disociar el plazo de prescripción para exigir el cumplimiento de las obligaciones legales del correspondiente a la acción para exigir las consecuencias dañosas de dicho incumplimiento, por lo que no puede ser compartida la posición sostenida al respecto por la sentencia impugnada que, en consecuencia, habrá de ser casada puesto que la acción de reclamación de daños y perjuicios ejercitada no está prescrita al ser aplicable el plazo de cinco años, según la redacción del artículo 1964 del Código Civil que resulta aplicable.
En el primer motivo las recurrentes denuncian la infracción del art. 396 CC y de la doctrina jurisprudencial actualmente vigente sobre la determinación del carácter privativo o común de los elementos de propiedad horizontal que no han sido expresamente identificados en el título constitutivo. Argumentan que la moderna doctrina jurisprudencial ha relativizado el valor de la denominada presunción de comunidad en el supuesto de omisiones o inexactitudes en el título constitutivo.
2. El motivo debe ser desestimado. En el presente caso, si bien en el título constitutivo del conjunto residencial DIRECCION001, de 2 de marzo de 1979, no se mencionan expresamente los referidos soportales, su condición de elementos comunes por destino se infiere de la propia interpretación de dicho título constitutivo, que destina el «resto de la parcela» a «zonas libres de paso y ajardinadas, zonas de recreo, piscinas y zonas de uso común».
También conviene señalar, a mayor abundamiento, que esta sala no ha modificado su doctrina acerca de que la enumeración que contiene el art. 396 CC debe ser interpretada de un modo meramente enunciativo y no taxativo (entre otras, STS 265/2011, de 8 de abril).
3. En el motivo segundo, las recurrentes denuncian la infracción del art. 24.2 b) Ley de Propiedad Horizontal (en adelante, LPH) y de la doctrina jurisprudencial que establece la singularidad o especificidad del régimen jurídico de las supra comunidades o agrupaciones de comunidades a las que dicho precepto se refiere, de forma que la denominada presunción de comunidad no resulta de aplicación en este caso de supra comunidades.
4. El motivo debe ser desestimado. Como se desprende del título constitutivo, el art. 24.2 b LPH no resulta aplicable al presente caso, pues el conjunto residencial DIRECCION001 no se constituyó como una agrupación de comunidades de propietarios, tal y como requiere el citado precepto, sino como una sola comunidad general compuesta por todos los propietarios del conjunto residencial; sin que le resulte aplicable, por tanto, la previsión normativa con relación a las citadas agrupaciones de comunidades del art. 24.2 b LPH.
Lo relevante para la aplicación del precepto, por tanto, es el coste relativo de las obras y la edificación, con independencia de las causas o motivos que hayan motivado la necesidad de las obras, sin que sea exigible la producción de un acontecimiento de fuerza mayor. En el caso, por lo demás, según reconoce uno de los recursos, los demandados no habían instado judicialmente con anterioridad la realización de obras de conservación del edificio y, en cualquier caso, aunque los demandados recurrentes imputan el mal estado del edificio a la falta de conservación de los pisos superiores, lo cierto es que ya en 2005 la Audiencia Provincial de Oviedo confirmó la sentencia del juzgado que había declarado la extinción del contrato de arrendamiento de una vivienda sita en el piso primero derecha del mismo edificio al apreciar ruina del inmueble, de conformidad con lo dispuesto en el art. 118 LAU 1964 .
Este tribunal tampoco comparte el argumento de que deba incluirse el suelo para calcular el valor del edificio a efectos de fijar el límite del coste de la reconstrucción, porque de lo que se trata es de ponderar lo que cuesta económicamente la reconstrucción del edificio, con independencia de que, según su ubicación, el suelo tenga más o menos valor.
Partiendo de la finalidad del art. 23 LPH, este tribunal considera que lo correcto para calcular el «valor de la finca al tiempo de ocurrir el siniestro» es atender al valor actual de la construcción, tal y como ha hecho la Audiencia que, tras fijar el valor de reposición bruto calculado con apoyo en coste real de las obras de ejecución, aplica los coeficientes de depreciación por antigüedad y estado de conservación del inmueble.
Cierto que en las normas urbanísticas se han incrementado los deberes de los propietarios, pero ello no es incompatible con la solución de equilibrio que, a falta de acuerdo entre los copropietarios de un edificio en régimen de propiedad horizontal, establece el art. 23 LPH.
Motivo cuarto, único admitido. – Infracción del art. 9 LPH y de la doctrina jurisprudencial contenida en las sentencias de la Sala 1.ª del Tribunal Supremo, referentes al pago de las costas procesales en los procedimientos entablados entre las comunidades de propietarios y sus propios comuneros (documentos. 9, 10 y 11 del presente recurso de casación).
Se estima el motivo.
Esta sala en sentencia de 24 de junio de 2011, rec. 1959/2007, declaró:
«[…] «Por su parte la STS de 23 mayo 1990 añade que: «si ciertamente son a cargo de todos los integrantes de la Comunidad de Propietarios, conforme a las respectivas cuotas de todos los que la integran, los gastos judiciales que se produzcan en litigios con terceros, o sea con quienes no vengan integrados en la Comunidad correspondiente, no sucede lo mismo cuando, como en el presente caso ocurre, provengan de actividad judicial producida en que la razón corresponda a los miembros de la comunidad demandantes o demandados, puesto que en tal caso no puede hacerse recaer sobre éstos los que tienen su causa generadora en la actitud procesal que se estimó judicialmente inadecuada pues lo contrario tanto supondría hacer recaer, de forma improcedente, las consecuencias económicas de reclamación u oposición estimada inadecuada sobre aquellos cuyo derecho es reconocido, sin generar por tanto beneficio para la Comunidad la reclamación de oposición formulada por ésta, creando con ello una situación fáctica, con la consiguiente proyección jurídica, que hace que, a tal fin, el propietario partícipe que ha obtenido resolución favorable tenga la consideración de tercero en relación a la tan citada Comunidad»[…]»
Igualmente declaró en sentencia 146/2012, de 26 de marzo:
«Si a todo lo anterior se une que la sentencia de esta Sala de 24 de junio de 2011 (rec. 1959/07 ) declaró como doctrina jurisprudencial que «cuando la comunidad de propietarios se enfrenta judicialmente contra alguno de sus miembros, los desembolsos impuestos por la situación litigiosa no son gastos generales en relación a esta pero sí respecto del resto de los integrantes de la comunidad de propietarios», la desestimación de los motivos no viene sino a corroborarse».
Aplicando la referida doctrina jurisprudencial en el presente caso, podemos entender que la sentencia recurrida vulnera la doctrina citada, pues se ha reconocido parcialmente al recurrente su derecho (en dos procedimientos previos), lo que nos lleva a entender que tiene la consideración de tercero en relación a la comunidad y, por tanto, no podrían calificarse los costes procesales como gastos generales como hace la sentencia recurrida.
Esta Sala ha venido declarando en STS 678/2016, de 17 de noviembre:
» Esta Sala ha declarado con reiteración (sentencias de 18 de noviembre de 2009; 7 de junio 2011; 6 de mayo y 3 de octubre de 2013 y 10 de febrero 2014) que las exenciones genéricas de gastos que afectan a los locales contenidas en las cláusulas estatutarias, con apoyo en el no uso del servicio, comprenden tanto los gastos ordinarios como los extraordinarios, y tanto para la conservación y funcionamiento del ascensor, como de los precisos para la reforma o sustitución de este o de las escaleras que ya existen y que simplemente se transforman para adecuarlas a una necesidad nueva, pues en ambos casos estamos ante unos locales que no tienen acceso al portal ni a la entrada ni tienen participación en uno ni en otro elemento y como tal están excluidos del coste supondría la reforma pretendida por la Comunidad.
» Esta sala en sentencia 427/2011, de 7 de Junio, rec. 2117/2007, declaró que se debe reiterar como doctrina jurisprudencial que las exenciones genéricas de gastos que afectan a los locales contenidas en las cláusulas estatutarias, con apoyo en el no uso del servicio, comprenden tanto los gastos ordinarios como los extraordinarios.
«En el mismo sentido la sentencia 342/2013, de 6 de mayo, rec. 2039/2009 y núm. 678/2016, 17 de noviembre, rec. 3263/2014».
Esta doctrina jurisprudencial viene a establecer que si la exención estatutaria es genérica, deben incluirse en la exención los extraordinarios.
Por lo expuesto, la interpretación que se hace de los estatutos en la sentencia recurrida es racional, lógica, ajustada a derecho y concorde con la doctrina jurisprudencial, al entender que en los estatutos solo se exoneraba de los gastos ordinarios de mantenimiento y no de los extraordinarios, como los analizados, dado que era necesario la sustitución de los ascensores, por lo que procede desestimar el recurso, dado que la exención no era genérica.
Vulneración de la doctrina relativa las obras necesarias para garantizar la accesibilidad universal del 10.1 b) en relación con los arts. 9 y 17.2 de la LPH establecida en las sentencias de 23 de abril de 2014 y 10 de febrero de 2014.
En acta de la comunidad demandada de 17 de septiembre de 2014 se acordó bajar el nivel del ascensor a la cota 0:
En los estatutos de la comunidad consta los siguiente: «CUARTA: Los gastos de conservación y reparación que se originen en cada escalera, en el tramo que existe entre el portal y el desván y los que se originen en cada ascensor serán satisfechos por los respectivos propietarios de las viviendas a partes iguales».
Esta sala ha declarado, entre otras en sentencia 678/2016 de 17 de noviembre (y en las que ella cita) que la instalación de un nuevo servicio de ascensor, debe ser sufragado asimismo por los dueños de los locales, ya que solo estaban exentos de su conservación o mantenimiento ( artº 10 de la LPH ).
Igualmente, en sentencia 381/2018 de 21 de junio, se entendió que:
«La instalación del ascensor, y aquí la ampliación de su trayectoria («a cota cero»), ha de reputarse no solo exigible, sino también necesaria y requerida para la habitabilidad y uso total del inmueble, impuesta por la normalización de su disfrute por todos los vecinos, y no como una simple obra innovadora de mejora ( sentencias 797/1997, de 22 de septiembre , y 929/2006, de 28 de septiembre ); accesibilidad que está presente tanto cuando se instala ex novo el ascensor, como cuando se modifica de forma relevante para bajarlo a «cota cero», y si obligado está el comunero a contribuir a los gastos de instalación de ascensor, obligado lo estará también, en casos como el enjuiciado, de los destinados a completar la instalación ya existente para la eliminación de barreras arquitectónicas, más propios de una obra nueva que de mantenimiento o adaptación del ascensor».
A la vista de la doctrina expuesta, debe entenderse que la bajada a cota 0, se encuentra comprendida dentro de los gastos de instalación, que no de conservación o mantenimiento.
Por tanto, la bajada del ascensor a cota 0 no es una mera obra de conservación sino de ubicación «ex novo» del ascensor en una planta.
CUARTO. – Nulidad del acuerdo. Abuso de derecho.
En el recurso de casación y ya en la demanda se alegaba por los dueños de los locales, que se había aprobado la bajada del ascensor a cota 0, sin proyecto alguno que definiese la obra a realizar, lo que constituía un manifiesto abuso de derecho (artº 18.1 c) de la LPH), en cuanto que como anunciaba la comunidad, pretendía ocupar parte del local de uno de los demandantes.
La ausencia del referido proyecto provocaba un acuerdo ausente de fundamentación, pues no se ofrecía a los comuneros información suficiente, y se desprotegía a los disidentes dejándolos indefensos, en cuanto no conocían los aspectos a impugnar de un proyecto que no existía.
Por todo ello, procede estimar el recurso de casación, y asumiendo la instancia anulamos el acuerdo de 17 de septiembre de 2014 de la comunidad de propietarios, en cuanto que se adoptó el acuerdo en manifiesto abuso de derecho, impidiendo que los demandantes pudiesen hacer uso de su legítimo de derecho de defensa, al ocultar la comunidad los términos en los que se iba a desarrollar la obra (no hubo proyecto), que previsiblemente podía afectar a los locales de los comuneros disidentes.
1.- La doctrina de esta sala viene referida a los supuestos en los que en las normas estatutarias contenidas en la escritura de declaración de obra nueva y división horizontal se especifica la exención para determinados locales del edificio (departamentos en las plantas bajas y sótanos, en este caso) de contribuir a los gastos de conservación y reparación de determinados elementos comunes de los que no usan (portales, escaleras, ascensores …), e interpreta a la luz de lo dispuesto en el art. 9.1. e) LPH que las exenciones genéricas de gastos que afectan a los locales contenidas en las cláusulas estatutarias, con apoyo en el no uso del servicio, comprenden tanto los gastos ordinarios como los extraordinarios, y tanto para la conservación y funcionamiento del ascensor, como de los precisos para la reforma o sustitución de este o de las escaleras que ya existen y que simplemente se transforman para adecuarlas a una necesidad nueva, pues en ambos casos estamos ante unos locales que no tienen acceso al portal ni a la entrada ni tienen participación en uno ni en otro elemento y como tal están excluidos del coste que supondría la reforma pretendida por la Comunidad; doctrina mantenida a partir de la sentencia 427/2011, de 7 de junio , y reiterada, entre otras, en las sentencias 342/2013, de 6 de mayo , 38/2014, de 10 de febrero y 543/2017, de 4 de octubre , y que solo tiene como excepción la instalación de un nuevo ascensor que antes no existiera ( sentencias 691/2012, de 13 de noviembre y 38/2014, de 10 de febrero ).
2.- La recurrente da por supuesto que las obras de bajada a cota cero del ascensor están incluidas en la excepción del artículo 1 de los Estatutos puesto que no se trata de una obra nueva de ningún ascensor, que ya existía, y que son comparables con las obras de adaptación o sustitución, sin que a esta interpretación sirva la que hace de la sentencia de esta sala de 23 de abril de 2014 , referida a la instalación de una plataforma «salvaescaleras». Cuestiona, en definitiva, que sea una instalación ex novo o nueva, como dice la sentencia, para justificar la desestimación de la demanda.
3.- Es cierto que la sentencia de 23 de abril de 2014 , que cita la de 10 de abril del mismo año , señala que el alcance de la exención relativa a obras de adaptación o sustitución de los ascensores no resulta comparable a aquellos supuestos en donde la instalación del ascensor se realiza por primera vez, pues se trata de garantizar la accesibilidad y mejora general del inmueble; la razón de ello, se dice, es por analogía. Ahora bien, ello no determina una solución jurídica distinta, puesto que la adoptada en la sentencia no se opone a lo dispuesto en reiteradas decisiones de esta Sala:
(i) las cláusulas de exención del deber de participar en las reparaciones ordinarias y extraordinarias han de interpretarse siempre restrictivamente de modo que no abarquen los gastos de instalación de ascensor; supuestos que tratan de garantizar la accesibilidad y la mejora general del inmueble ( sentencias 691/2012, de 13 de noviembre ).
(ii) sobre la interpretación y delimitación del término gastos, tal y como fija la sentencia 620/2010, de 20 de octubre , y reitera la 691/2012, de 13 de noviembre , en los supuestos en los que la instalación de un ascensor en un edificio que carece de este y que resulta necesario para la habitabilidad del inmueble, constituya un servicio o mejora exigible, la cual incrementa el valor del edificio en su conjunto y redunda en beneficio de todos los copropietarios, todos los comuneros tienen la obligación de contribuir a los mismos sin que las cláusulas de exención del deber de participar en las reparaciones ordinarias y extraordinarias haya de interpretarse como exoneración del deber de contribuir a los gastos de instalación de ascensor.
(iii) La instalación del ascensor, y aquí la ampliación de su trayectoria («a cota cero»), ha de reputarse no solo exigible, sino también necesaria y requerida para la habitabilidad y uso total del inmueble, impuesta por la normalización de su disfrute por todos los vecinos, y no como una simple obra innovadora de mejora ( sentencias 797/1997, de 22 de septiembre , y 929/2006, de 28 de septiembre ); accesibilidad que está presente tanto cuando se instala ex novo el ascensor, como cuando se modifica de forma relevante para bajarlo a «cota cero», y si obligado está el comunero a contribuir a los gastos de instalación de ascensor, obligado lo estará también, en casos como el enjuiciado, de los destinados a completar la instalación ya existente para la eliminación de barreras arquitectónicas, más propios de una obra nueva que de mantenimiento o adaptación del ascensor.
Los dos motivos se desestiman por las siguientes razones.
a) El primero porque, tal y como hemos dicho al resolver el recurso por infracción procesal, lo que se plantea no es un problema de legitimación sino de acreditación de la representación: legitimada y parte es la comunidad y la falta de acreditación de la representación en el caso quedó subsanada.
La sentencia recurrida declara probado que fue la junta quien adoptó el acuerdo de realizar la obras de reparación de la fachada y su presupuesto, sin que los demandados impugnaran el acuerdo ni formularan objeción a la ejecución de las obras y solo en el momento de pagar manifestaron, bien que les parecía mucho dinero, bien que si pagaban los vecinos debían comprometerse a pagar cuando fuera necesaria la reparación de un tejado de un local, bien que era dudoso que tuvieran que pagar por ser obras de mantenimiento cuando, según declara probado la sentencia, en ocasiones anteriores habían pagado otras obras de mantenimiento del edificio y, en el caso, las obras han redundado en beneficio de todos los vecinos.
En definitiva, los demandados no pueden ampararse para negarse a pagar en la ilegalidad del nombramiento del presidente que, efectivamente, podía ser declarada en cualquier momento, pues lo contrario, como dijo la sentencia 52/2017, de 27 de enero , significaría el absurdo lógico y jurídico de invalidar todos los actos de gestión que pudiera haber realizado el presidente nombrado indebidamente.
b) El segundo motivo se desestima porque la exigencia de un acuerdo expreso de la junta que autorice el ejercicio de acciones en defensa de los intereses de la comunidad, tal y como declaró la sentencia de esta sala 204/2012, de 27 de marzo , se dirige a impedir que la voluntad personal de quien actúa como presidente vincule a la comunidad, lo que en el presente caso no ha sucedido pues, tal y como consta en las actuaciones, la demanda de juicio ordinario de reclamación de cantidad a los vecinos que no habían pagado las obras aprobadas por la junta se interpuso contando con el consentimiento de los propietarios que sí habían pagado.
3.- Motivo tercero. – Vulneración de la doctrina relativa las obras necesarias para garantizar la accesibilidad universal del 10.1 b) en relación con los arts. 9 y 17.2 de la LPH establecida en las sentencias de 23 de abril de 2014 y 10 de febrero de 2014 .
En acta de la comunidad demandada de 17 de septiembre de 2014 se acordó bajar el nivel del ascensor a la cota 0:
En los estatutos de la comunidad consta los siguiente: «CUARTA: Los gastos de conservación y reparación que se originen en cada escalera, en el tramo que existe entre el portal y el desván y los que se originen en cada ascensor serán satisfechos por los respectivos propietarios de las viviendas a partes iguales».
Esta sala ha declarado, entre otras en sentencia 678/2016 de 17 de noviembre (y en las que ella cita) que la instalación de un nuevo servicio de ascensor, debe ser sufragado asimismo por los dueños de los locales, ya que solo estaban exentos de su conservación o mantenimiento ( artº 10 de la LPH ).
Igualmente, en sentencia 381/2018 de 21 de junio, se entendió que:
«La instalación del ascensor, y aquí la ampliación de su trayectoria («a cota cero»), ha de reputarse no solo exigible, sino también necesaria y requerida para la habitabilidad y uso total del inmueble, impuesta por la normalización de su disfrute por todos los vecinos, y no como una simple obra innovadora de mejora ( sentencias 797/1997, de 22 de septiembre , y 929/2006, de 28 de septiembre ); accesibilidad que está presente tanto cuando se instala ex novo el ascensor, como cuando se modifica de forma relevante para bajarlo a «cota cero», y si obligado está el comunero a contribuir a los gastos de instalación de ascensor, obligado lo estará también, en casos como el enjuiciado, de los destinados a completar la instalación ya existente para la eliminación de barreras arquitectónicas, más propios de una obra nueva que de mantenimiento o adaptación del ascensor».
A la vista de la doctrina expuesta, debe entenderse que la bajada a cota 0, se encuentra comprendida dentro de los gastos de instalación, que no de conservación o mantenimiento.
Por tanto, la bajada del ascensor a cota 0 no es una mera obra de conservación sino de ubicación «ex novo» del ascensor en una planta.
De la referida doctrina jurisprudencial se deduce que el propietario impugnante ha de respetar el dictado del art. 18 de la LPH, pero partiendo de la necesidad de que el acuerdo le perjudique de alguna manera, aun indirectamente.
De hecho, en la mencionada sentencia 496/2012 se partía de la ocupación por parte de la comunidad de parte de un elemento común de uso privativo y de la necesidad de mantenimiento de un nuevo ascensor, extremos que notoriamente podían producir algún perjuicio al comunero disidente.
En el presente caso, no consta perjuicio alguno para el demandante dado que:
1. No es copropietario del sótano.
2. No le afecta negativamente el pago de cuotas por los comuneros del sótano.
3. En realidad le beneficia dicho pago, en cuanto potencia las arcas de la comunidad.
4. En el recurso de casación no dedica un razonamiento al pretendido perjuicio personal que le causa el acuerdo impugnado.
El recurrente entiende que actúa en aras a la seguridad jurídica y por la confianza en las relaciones comunitarias, argumento que debe rechazar la sala, dado que con la presente impugnación no se pretende preservar el orden jurídico, sino que se obstaculiza (y no es la primera vez), sin causa justificada, el pacífico funcionamiento de la comunidad de propietarios (sentencia 442/2018, de 12 de julio).
Por todo lo expuesto ha de rechazarse el recurso de casación, en cuanto en la sentencia recurrida se efectúa un acertado análisis el art. 10 de la LEC , aplicable, también, en materia de propiedad horizontal, dado que el demandante no es titular, ni lo pretende, del objeto litigioso.
En las juntas extraordinarias de 15 de enero y 4 de marzo de 2012 se votó la instalación del ascensor, alcanzándose en ambas un empate técnico de siete votos a favor (de propietarios que representaban un 49% de las cuotas de participación) y siete votos en contra (de propietarios que representaban un 51% de las cuotas de participación). Para dirimir este empate, se acudió al juicio de equidad que preveía entonces el último párrafo del artículo 17. 4.º LPH , el cual se tramitó en el juzgado de Primera Instancia núm. 1 de Santoña como autos de juicio verbal 202/2012. La sentencia que puso fin a dicho procedimiento, de 14 de marzo de 2013, estimó parcialmente la demanda y acordó en equidad «autorizar la instalación de un ascensor en el portal núm. NUM000 de la CALLE000 de Santoña, debiendo contribuir a los costes de dicha instalación los propietarios de los diferentes elementos del inmueble en el modo y manera que proceda según la Ley de Propiedad Horizontal, sus estatuto y normas de régimen interno, sin que sean vinculantes los presupuestos de las empresas presentados por la parte solicitante, debiendo someterse esta única cuestión a la decisión de la Junta de Propietarios».
Contra esta sentencia se interpuso por la comunidad demandada recurso de apelación, siendo resuelto el 11 de marzo de 2014 por la Audiencia Provincial en el sentido de desestimar el recurso y confirmar la sentencia recurrida.
Como se reconoce en la sentencia de apelación la versión aplicable de los arts. 10 y 11 de la LPH es la vigente en la fecha de los acuerdos de 2012, a saber, la establecida en la Ley 26/2011.
Al concurrir empate en la votación, como antes hemos referido, los promotores del ascensor, ante el empate de votos, acudieron al juicio de equidad, estableciéndose en la sentencia, que fue recurrida en apelación, cuyo recurso se desestimó, que procedía la instalación del ascensor.
En la sentencia de apelación, por aplicación del art. 10 de la LPH en la versión referida (2011) se entendió que los comuneros disidentes no estaban obligados a afrontar gastos que supusiesen más de doce mensualidades ordinarias.
Sin embargo en la sentencia del juzgado se entiende de aplicación el art. 17 de la LPH , pues ante el empate de votos se acudió al juicio de equidad, lo que supone la existencia de un acuerdo favorable a la instalación del ascensor, pues «la falta de mayoría necesaria para la adopción del acuerdo fue suplida por el juez al resolver sobre el juicio de equidad».
Esta sala debe declarar que en el juicio de equidad se resolvió aprobar la instalación del ascensor, pero nada se estableció sobre la forma de pago, en relación con lo cual se efectuó una mención genérica en la sentencia de apelación del juicio de equidad, a saber:
«El resto de los temas, los de carácter económico, el importe, las posibles subvenciones, las cantidades que deban pagar cada comunero y la eventual imposibilidad de atender al importe, etc, como bien indica el Juzgado se ha de dejar a las decisiones intracomunitarias, debiéndonos circunscribir este expediente judicial al mínimo, esto es, si procede acceder a la instalación».
En suma, tras el acuerdo impugnado en equidad, no hubo ningún otro que aprobase las obras, ni en la sentencia de equidad se establece un pago igualitario, por lo que como bien declara la sentencia de apelación, que ha de ser confirmada:
«A nuestro juicio la redacción del art. 10.2 LPH, aplicable en su redacción dada por Ley 26/2011, se ha de interpretar en el sentido de que la instalación es obligatoria pero que su importe total no puede superar 12 mensualidades ordinarias de gastos comunes. Por tanto, si bien por juicio de equidad se decidió la instalación del ascensor, quienes se opusieron estaban amparados por ese precepto para limitar su contribución el equivalente a 12 mensualidades.
«Cuando en las juntas que nos ocupan los disconformes votaron en contra de un presupuesto y de unas derramas que superarían aquel tope, no abusan de su derecho, sino que ejercitaban el derecho recogido en el citado art. 10.2 LPH «.
- La parte recurrente en el recurso de casación se limita a obviar la base fáctica de la sentencia recurrida al partir de que en el presente caso esta exenta del pago de los gastos en atención a que se trata de dos inmuebles independientes, eludiendo que la sentencia recurrida, tras la valoración de la prueba y confirmando lo dispuesto en primera instancia, concluye que la comunidad de propietarios demandada está integrada por el inmueble que abarca todos sus lindes: frente CALLE000 ; derecha mirando al edificio la casa número NUM005 de la misma calle; izquierda, la casa número NUM006 de igual calle y fondo, DIRECCION000 , y en ella existen elementos comunes por naturaleza y por destino, pero, al fin y al cabo, elementos comunes, que únicamente podrán dejar de serlo si se promueve y concluye el proceso de desafectación, añadiendo que en el presente caso, lo que único que se ha producido es que el propietario de la planta NUM002 número NUM003 , ha hecho uso de la facultad que le confiere el título constitutivo, que no es otra que la de dividir su local, la planta NUM002 número NUM003 con una cuota de participación en los elementos comunes del 28,26%, en otros varios, en el 1-A y el 1-B, pero ello en nada altera el régimen jurídico ni físico en el que se constituyó la Comunidad de Propietarios inicial. A partir de tal hecho señala que la Comunidad de propietarios demandante está obligada al pago de los gastos comunes correspondientes, no siendo procedente declarar la nulidad de los acuerdos adoptados por la Comunidad demandada relativa a las derramas que debe soportar la actora, puesto que no existe incumplimiento de ningún acuerdo, negando en definitiva, la existencia de abuso de derecho o fraude de ley alguno.
TERCERO. – La parte recurrente alega en el recurso para defender su estimación lo siguiente:
«La comunidad de propietarios recurrente está formada por 192 viviendas. De los propietarios de estas, más de los 3/5 desean construir una piscina en las zonas comunes. Solo los propietarios de una de las 192 viviendas han interpuesto demanda de impugnación de acuerdos.
«En Córdoba hay seis meses al año con temperaturas que superan los 35 grados y de ellos al menos tres, la temperatura supera los 45 grados. Posiblemente en Córdoba tener una piscina en la comunidad, es un servicio de interés general. Pero considerarlo así, con la anterior regulación, haría que los disidentes tuvieran que contribuir a la construcción de la piscina y a su mantenimiento y eso es lo que podría ser injusto, por tratarse de una carga económica continuada.
«Con la nueva regulación ya esto no sucede. El disidente no paga y no usa, pero no pierde el derecho a hacerlo cuando lo decida. De hecho, los demandantes en estos autos votaron en contra, fueron considerados disidentes y excluidos de pago. No obstante, esto no les basta y desean que no se construya la piscina, aunque una gran mayoría de sus vecinos lo deseen. No sabemos porque no quieren permitir la construcción de la piscina, ya que en ningún momento han expuesto otra causa para esta oposición que la económica, cuando no se les exige el pago».
La afirmación de que la parte actora no ha expuesto otra causa para su oposición que la económica, a pesar de que no se les exige el pago, no es cierta.
Ha manifestado además en su demanda, y así lo hemos recogido, que se le priva de espacios con los que de origen contaba, y que, de un modo práctico y gráfico, dejaría de utilizar un espacio que le pertenece con un determinado destino y uso de patio de recreo, que es de uso común.
Y el alegato fáctico lo ha enlazado con el art. 17. 4 i n fine: «No podrán realizarse innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute de un propietario, si no consta su consentimiento expreso».
Insiste la actora en ese argumento en su oposición al recurso de casación, aunque sin escapar de la ambigüedad a que ya se ha hecho referencia.
CUARTO. – Una vez que la sala ha decidido que la sentencia recurrida, por las razones expuestas, ha errado al no aplicar la regla 4.ª del art. 17 LPH, la consecuencia es casar la citada sentencia y asumir la instancia.
1.- Al asumir la instancia se aprecia que el régimen de mayorías para la validez del acuerdo se ha respetado, sin que ni siquiera sea objeto de debate, una vez desechada que fuese precisa la unanimidad.
La cuestión a decidir ha de ser, pues, por haberla introducido en el debate la parte actora, según hemos expuesto, si concurre o no la prohibición prevista en el art. 17. 4.ª in fine LPH .
Esto es, si la innovación, objeto del acuerdo, hace inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute de los comuneros impugnantes, en concreto del patio como espacio de uso común, a efectos de patio de recreo.
2.- A tal fin, se ha de traer a colación que, si bien es cierto que los derechos de disfrute de un copropietario sobre un elemento común tienen una expansión hacia el máximo de posibilidades, también se ha de ponderar la concurrencia de los derechos del resto de los copropietarios.
Para llevar a cabo esa labor de ponderación y de armonía tan necesaria para quienes conviven en régimen de propiedad horizontal, se habrá de estar a la prueba obrante en autos y colegir si, a salvo el espacio que ocupa la cubeta de la piscina, los comuneros disidentes se ven privados de modo relevante y sustancial del uso y disfrute de un elemento común, como en este caso es el patio.
El documento n.º 7 contiene el estudio previo de piscina comunitaria y aseos de la Comunidad, y en el plano se aprecia claramente que fuera de la cubeta de la piscina, único espacio que no puede ser usado por la parte actora, aquí recurrida, existe un espacio de patio y jardín suficientemente amplio como para que la parte que impugna el acuerdo pueda ver colmado su uso como patio de recreo.
Con tal solución quedan satisfechos los intereses de todos los comuneros, sin que la parte actora quede privada, de modo relevante y sustancial, del uso y disfrute del patio común.
Esta sala en sentencia 383/2017, de 16 de junio, considera que sí existe legitimación en estos casos:
«[…]Esta sala debe declarar que en las actas antes transcritas se facultó al presidente para reclamar los vicios en los elementos privativos, al menos en dos ocasiones, ejerciendo las acciones que procediesen «según ley». Tan amplio mandato permitía al presidente ejercitar las acciones relativas al incumplimiento contractual, pues no es exigible a una comunidad que refleje en el acta el tipo de acción procesal ejercitable, bastando con que se le confiera autorización para reclamar en nombre de los comuneros, con lo cual el presidente no se extralimita, sino que cumple con lo encomendado por los comuneros, de forma expresa y diáfana (art. 13 LPH).
«Limitar las competencias del presidente, cuando los comuneros le han conferido su representación, introduce una innecesaria distorsión que perjudica los intereses de la comunidad y de cada uno de sus comuneros, siendo de indudable interés para la comunidad que se litigue bajo una misma representación, cuando el presidente tiene un mandato conferido con la necesaria extensión.
«El presidente se ha limitado a ejercitar las acciones procesales procedentes, según el criterio de su dirección jurídica, sin que conste extralimitación alguna en su función ni uso arbitrario de las facultades concedidas. […]».
En igual sentido la sentencia 278/2013, de 23 de abril.
A la vista de la referida doctrina jurisprudencial debemos declarar que en la sentencia recurrida se restringe indebidamente la legitimación del presidente de la comunidad, en cuanto que debemos declarar que ostentaba un amplio mandato de los comuneros para reclamar por los daños en los elementos privativos.
Alega la recurrida que los acuerdos de las juntas mencionaban a la constructora y no a la promotora, pero del tenor de los mismos debemos declarar que el acuerdo facultaba para cualquier tipo de acción, debiendo concretarse que las acciones por responsabilidad contractual solo cabían contra la promotora, que es la demandada.
A ello cabe añadir, que en la sentencia recurrida en ningún momento se ha cuestionado la legitimación pasiva de la demandada, poniendo en tela de juicio, solo la legitimación activa de la Comunidad.
Por lo expuesto, procede estimar el recurso por infracción de la doctrina jurisprudencial, asumiendo la instancia y confirmando íntegramente la sentencia de 19 de octubre de 2015 del Juzgado de Primera Instancia núm. 5 de Cáceres (procedimiento ordinario 687/2012).
Ante todo, conviene hacer dos puntualizaciones a los términos en que se plantea el motivo:
(i) La sentencia recurrida no considera legitimado ad causam al presidente de la comunidad.
La legitimación ad causan la tiene la comunidad y la cuestión del presidente es de representación.
Tal distinción es de calado conceptual y así se califica en la sentencia 543/2018 de 3 de octubre, que afirma «no estamos ante un problema de legitimación, sino de acreditación de la representación. Como ya dijo la sentencia de esta sala 52/2017, de 27 de enero, parte actora es la comunidad de propietarios (art. 6.1. 5.º LEC), la cual está perfectamente legitimada para ejercitar la acción de reclamación de los gastos por obras de restauración de la fachada aprobados por la junta ( art. 10 LEC). Lo que pasa es que, al carecer de capacidad procesal, la comunidad ha de ser representada por su presidente (art. 7.6 LEC y art. 13.3 LPH) que, como establece el art. 13.2 LPH, debe ser nombrado entre los propietarios.»
(ii) Todas las sentencias que se citan para apoyar el interés casacional se refieren a supuestos en los que la comunidad, con tiempo y sosiego suficiente, salvando los plazos de prescripción y caducidad, toma la decisión de ejercitar una determinada acción, naturalmente a través de quien la representa, que es su presidente, sentencias que han sido citadas y valoradas por la sentencia recurrida.
Sin embargo, ello no es lo aquí acaecido, pues se trata de que la comunidad es la demandada, por lo que la actora la considera legitimada, y lo hace en la persona del presidente que la representa, como se expresa en la demanda.
Aquí ya está la comunidad compelida por unos plazos fatales para contestar a la demanda y, en su caso, para recurrir; por lo que convocar el presidente, aunque con urgencia, una juntaextraordinaria de propietarios para conseguir autorización para la oportuna defensa de los intereses de la comunidad acortaría sustancialmente los plazos y, por ende, la defensa.
De ahí, que el acento se deba colocar en que la defensa no sea inocua y arbitraria sino razonable, con el fin de velar por los intereses de la comunidad, y congruente con los acuerdos adoptados por ella, objeto de impugnación.
1.- A la comunidad, representada por su presidente, incumbe la defensa de sus intereses en todos los asuntos que le afecten, según establece el art. 13.3 LPH.
Por ello, el presupuesto de la intervención pasiva del presidente es que su actuación como órgano de la comunidad no supere el ámbito objetivo del poder de representación que como tal tiene conferido, esto es, en los asuntos que afectan a la comunidad.
2.- En el supuesto de autos se defiende la transacción acordada en beneficio de la comunidad, que se había visto sorprendida con una diferencia de superficie del solar de 1.000 metros cuadrados entre la realidad física y lo que constaba en la escritura.
Esa transacción fue acordada, sin que mediase impugnación en la junta de 16 de octubre de 2005.
Por tanto, el presidente lo que hace es defender a la comunidad de los acuerdos adoptados por ella. En concreto el impugnado solo tuvo en contra el voto de tres comuneros.
Basta con examinar la testifical practicada para apreciar que los comuneros que formulan alguna objeción no es contra la transacción realizada en evitación de un litigio, cuanto con el uso que se le ha dado al local como club social, pues dicen que en él se realizaron actividades que generan ruidos y molestias a los vecinos de alrededor.
No es apoyar esos ruidos y molestias lo que defiende el presidente en nombre de la comunidad.
Está defendiendo la transacción; y para llevar a cabo las gestiones que culminaran la misma sí fue autorizada la junta rectora.
Pero, saliendo al paso de las molestias que se denuncian, y que es una máxima de experiencia que son perturbadoras física y psíquicamente, y de ahí las corrientes cada vez más intensas para combatir la contaminación acústica, cabe decir que no se evitan por suprimir el club social, pues si siguiese siendo local comercial podría explotarse en él un negocio que la generase.
Téngase en cuenta que la comunidad tiene como servicios comunes piscinas y pistas de padel, que, según máximas de experiencia, son fuente de ruidos anudados a su uso.
La solución no ha de ser la supresión de tales servicios sino la de fijar unas normas de régimen interior que regulen el uso de tales servicios, de forma que se concilie el ocio de los comuneros con el descanso y sosiego de ellos.
3.- Por todo lo expuesto entiende la sala que el presidente ha actuado en defensa del interés general de la comunidad, no siendo cierto que lo hiciese a espaldas de los comuneros y que éstos fuesen ajenos al litigio como se infiere del acta de la junta de propietarios celebrada el 13 de diciembre de 2014, en la que consta que se debatió ampliamente sobre la cuestión y se informó de la existencia del procedimiento sobre impugnación del acuerdo de 9 de marzo de 2013, a instancia de doña Rosalia (folio 159).
PRIMERO. – El conflicto se plantea entre un juzgado de primera instancia de Madrid y otro de Murcia, en un juicio verbal en reclamación de cuotas y derramas por parte de una comunidad de propietarios a un comunero. En el juicio verbal la competencia territorial se examina de oficio. El primero se considera incompetente en atención al domicilio de la demandada, el juzgado de Murcia no acepta la competencia al entender que el conocimiento de estas demandas corresponde a los juzgados de primera instancia del lugar donde radica la finca, en aplicación del artículo 52.1, regla 8ª LEC.
SEGUNDO. – El presente conflicto negativo de competencia territorial, de acuerdo con el dictamen del Ministerio Fiscal, ha de ser resuelto en favor del Juzgado de Primera Instancia n.º 45 de Madrid.
Como ya se ha manifestado por esta Sala, entre otros, en autos de fechas 1 de febrero de 2017 (conflicto n.º 1112/2016 ), 5 de octubre de 2016 (conflicto n.º 1011/2016 ), 8 de noviembre de 2011 (conflicto n.º 163/2011 ), 15 de enero de 2013 (conflicto n.º 231/2012 ), 7 de enero de 2014 (conflicto n.º 191/2013 ) 17 de junio de 2015 (conflicto n.º 90/2015 ), y 28 de junio de 2017 (conflicto nº 89/2017 ) ejercitada en juicio verbal una acción dirigida al cobro de cuotas impagadas de la comunidad de propietarios tal cuestión viene referida a la propiedad horizontal, resultando por tanto aplicable la norma imperativa contemplada en el art. 52.1, regla 8ª, de la LEC , la cual indica como competente al Juzgado del lugar donde radica la finca, en este caso Madrid.
La Audiencia lleva a cabo una interpretación extensiva y forzada para deducir de la mera descripción del inmueble una prohibición en la alteración del uso.
Cuando a los efectos de la constitución en régimen de propiedad horizontal se describe el local y el piso en que se divide el inmueble, se afirma: «Uno. Local para oficina en la planta baja de la casa…»
No se recoge que sea exclusivamente para oficina, en cuyo supuesto el destino sería expreso y claro.
De ahí, que la interpretación más favorable al derecho de propiedad sea que se dijo «para oficina», por ser lo instalado, pero sin excluir cualquier otro destino, siempre y cuando se acomodase éste y su uso a las normas de la propiedad horizontal, a que se ha hecho mención.
La interpretación de la Audiencia implica una limitación de las facultades dominicales, que no puede presumirse, pues como se ha declarado la eficacia de la prohibición exige una cláusula que así lo prevea de modo expreso, según la jurisprudencia.
La sentencia 123/2006, de 23 de febrero, aplicó la doctrina consolidada y citada de la sala a un supuesto similar.
«En el supuesto del debate, el título constitutivo no contiene prohibición de que los propietarios de los locales de la planta primera pudieran dedicar los mismos a otra actividad distinta de la originariamente expresada de forma general como de «oficinas» en la escritura pública de obra nueva y de constitución del edificio en régimen de propiedad horizontal, y el cambio de destino, para el establecimiento de un gimnasio, entraba de lleno en el ámbito de las facultades dominicales de los demandados, sin que suponga alteración del título constitutivo, ni requiera el consentimiento de los demás integrantes de la Comunidad, salvo si incide en alguna de las prohibidas ( «inmorales, peligrosas, incómodas o insalubres» ), lo que no ha sido demostrado en los autos.»
La sentencia de 4 de marzo de 2013 reitera la doctrina antes expuesta, y añade que los propietarios no pueden verse privados de la utilización de su derecho a la propiedad como consideren más adecuado, a no ser que este uso esté legalmente prohibido. Es decir, que una disposición legal o la administración prohíba esa actividad, por lo que, si el objeto social es correcto, se disponen de los permisos legales, no causa perjuicio a la comunidad y se adoptan medidas protectoras que eviten estos perjuicios no puede limitarse el objeto o destino del local.
La citada sentencia – STS núm. 427/2011, de 7 de junio, rec. 2127/2007 – contiene doctrina sobre un tema jurídico ajeno al tema aquí planteado; lo que se dilucidó en esta sentencia fue si la exoneración contemplada en los estatutos comunitarios basada en el «no uso» ha de extenderse a cualquier gasto derivado del servicio, en aquel caso del ascensor, inclusive el de sustitución.De manera que, si nos atenemos a las manifestaciones del recurrente en la página 5 del recurso (que aluden a la doctrina jurisprudencial que contempla la posibilidad de reparto, individualización y exoneración de los gastos a ciertos propietarios en los estatutos), esta doctrina no puede haber sido infringida por la sentencia recurrida porque, como se expone de manera destacada en el escrito de interposición del recurso de casación (página 4), el tema de controversia en el presente litigio se contrae a la interpretación de un artículo de los estatutos de la comunidad de propietarios. La sentencia recurrida no declara que no sea posible la individualización y exoneración de ciertos gastos comunitarios en los estatutos; la sentencia recurrida no niega la efectividad del principio de autonomía de la voluntad en el ámbito de la comunidad de propietarios.
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Fdo. Miguel Fernández
Administrador de Fincas en Madrid y Guadalajara
