Visibilidad del local y propuesta colocar cartel anunciador en acera

1. Buenos días.

Quisiera saber si es posible poner un cartel en la acera anunciando mi local puesto que en frente del mismo tengo un jardín de la comunidad que me quita parte de la visibilidad, y la acera se encuentra a 10 metros.

Por otra parte, me gustaría saber que hay de los carteles anunciadores en la jurisprudencia. Gracias.

1. R. Buenas tardes:

En mi artículo de la web, sobre carteles anunciadores del propio local en las comunidades de propietarios, https://adminfergal.es/carteles-anunciadores-del-local-en-comunidad-de-propietarios/ , comento lo que indica la jurisprudencia con respecto a los carteles anunciadores, se habla básicamente de los usos de los locales y del comercio, limitar la posibilidad de que un local de negocio pueda anunciarse en el portal o que se le cobre un canon, que parece, en principio, una limitación injustificada que se le pone al copropietario del local; pero cada caso y cada actuación publicitaria por parte de un local requiere de un estudio diferente en base a los requerimientos que se puedan encontrar establecidos en la propia comunidad de propietarios.

Vd. pregunta si es posible poner un cartel anunciando su local que está enfrente de un jardín de la comunidad que le quita visibilidad. Lo primero es saber si cuando vd. adquirió la titularidad o el alquiler del local ya estaba en esta circunstancia o bien el jardín ha ganado en frondosidad y esto le perjudica a su local por la falta de visibilidad de su negocio. Entendemos que no hay nada en la escritura de división horizontal o bien en los estatutos sobre los requerimientos a mantener para los locales. Si esto fuera así y los jardines son de la comunidad, debería hablar con ella para que se poden tanto las plantas como los árboles y le den la visibilidad adecuada. Si los jardines estuvieran bien conservados y no mejorara su visibilidad, aunque se podaran, tendrán que buscar otra solución y esto pasará por poner un letrero en algún lugar visible que indique que a una distancia determinada se encuentra su local y a que está dedicado su negocio.
Cuando hablamos de acera, podemos hablar de que esta pertenece al entorno de la comunidad o que esta acera es de responsabilidad municipal. Si es responsabilidad del Ayuntamiento, en el caso de Madrid, existe una ordenanza que habla sobre los espacios publicitarios, esta ordenanza data del año 2.009 y actualmente está en un proceso de modificación, la Ordenanza municipal se llama Ordenanza Reguladora de Publicidad Exterior, en ella se indica cómo debe de ser la publicidad, que tipo de instalación se puede poner, que medidas deben de tener, etc. Por supuesto todo lo que coloque en la vía pública por tener un uso público deberá de pagar una tasa, esta quedará definida en base al tipo de publicidad y la zona donde se realice, el tipo de soporte que se utilice, el tipo de luminosidad de la publicidad, el posible impacto medioambiental que pueda producir, etc. Si la publicidad que Vd. requiere se va a hacer en un suelo de titularidad privada, además de contar con la aceptación de la propiedad, en base a la publicidad a realizar se deberá solicitar una licencia urbanística si necesitara de un proyecto o bien una comunicación previa, si no necesitara proyecto ante el Ayuntamiento, esta comunicación previa deberá realizarse con un mes de antelación para que se compruebe la compatibilidad de dichas actuaciones con la protección del medio-ambiente, el mantenimiento y la mejora de los valores del paisaje urbano y de la imagen de la ciudad de Madrid así como su concurrencia con otras actividades comerciales previstas en el emplazamiento.
Como podemos comprobar, la publicidad es una cuestión muy controlada y se debe de hacer caso en primer lugar a la división horizontal o estatutos de la comunidad en referencia a los locales y su emplazamiento, a sus derechos y deberes y a la ordenanza municipal del ayuntamiento en cuestión, sobre la publicidad exterior y su regulación específica.

Con relación a los carteles anunciadores en la jurisprudencia existen diferentes sentencias que hablan sobre los mismos. En este caso os pongo el texto de unas conclusiones realizadas por Sepín, en uno de sus criterios, que me parecen interesantes sobre carteles anunciadores:

“Como se analizaba en colaboraciones anteriores el artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal tiene una gran importancia, pues limita las facultades del propietario, que si bien podrá usar su piso o local como mejor le convenga a sus intereses, nunca tiene capacidad para alterar cualquier parte del resto del inmueble.

En relación con la colocación de letreros anunciadores, como no puede ser de otra forma, estamos ante la ausencia de unas reglas pormenorizadas y específicas para cada supuesto, pues realmente eso resulta imposible, de ahí que haya que estudiar los casos en singular, teniendo en cuenta también la proporción. Por ejemplo, ¿será atentar contra la configuración o estado exterior el colocar un cartel en un balcón anunciando que uno es Médico, Abogado, Administrador de Fincas o Fotógrafo? Según nuestro criterio, siempre que el tamaño sea pequeño o mediano, la contestación es negativa, aunque con las lógicas prevenciones de que no suponga de hecho un claro demérito para el inmueble como rechaza la jurisprudencia de nuestro Tribunal Supremo. SEPIN considera que lo mejor sería que la Junta de Propietarios decidiera un modelo determinado, que entonces sí habría que acatar de forma expresa, pero lo que no procede es la negativa absoluta a su colocación, salvo que estemos ante una finca de un gran valor artístico, histórico o cultural reconocido. Lo que es indudable es que la Comunidad no puede prohibir las simples placas a la entrada del portal anunciando que en determinado piso hay una consulta médica o de cualquier otro profesional, y en este sentido se ha pronunciado ya la jurisprudencia de las Audiencias Provinciales.

La necesidad de colocar carteles es mucho más evidente en los locales comerciales. Desde luego, si la instalación se produce en el propio local, en los huecos de escaparates, ventanas, etc., entendemos que, con excepción de los que de forma extraordinaria atenten contra la estética general o perjudiquen a otro propietario, la prohibición no cabe, sobre todo considerando que la explotación comercial, la llamada al público, es inherente al propio negocio. Una cosa es prohibir, siguiendo el ejemplo dado en el caso anterior, que en una finca clásica se ponga un letrero voluminoso de un restaurante, o cualquier otro supuesto similar que realmente supone un cambio significativo, y otra que se quiera prohibir sin más todo cartel anunciador del establecimiento comercial, pues eso sería tanto como impedir el desarrollo normal del mismo. SEPIN es partidario de que los locales guarden relación con el edificio a que pertenecen, pero desde luego con facultades para colocar letreros de su negocio.

Incluso cuando hay autorización estatutaria en favor de colocar letreros o marquesinas, como toda excepción a la regla general, estas cláusulas deben ser interpretadas de forma restrictiva y, además, sin extralimitaciones que supongan un menoscabo de la presencia exterior y estética general del edificio o perjudiquen los derechos de otros comuneros.

Alguna vez se ha cuestionado la colocación de un letrero anunciador del mismo edificio, que se colocó seguramente por la Empresa promotora y que sirve de indicador del inmueble. Pues bien, una cosa es que luego la Junta determine su retirada por unanimidad y otra que lo haga por simple mayoría, pues entonces la acción de impugnación obtiene el éxito pretendido, puesto que el cartel se ha convertido ya en parte de la estructura del inmueble, como ha resuelto el Tribunal Supremo. Otra cosa sería, como ha ocurrido alguna vez, que el promotor deje colocado en la cubierta o en cualquier otra zona común un letrero de su propia Empresa, en cuyo caso la Junta de Propietarios podrá tomar la decisión que considere oportuno por acuerdo de mayoría, salvo que haya una clara autorización permanente o temporal en el Título, pues entonces habría que hablar de servidumbres y aplicar las reglas generales del Código Civil.

Un cordial saludo.

Fdo. Miguel Fernández

Administrador de Fincas en Madrid y Guadalajara

Tfno: 691564359

Otros documentos que pueda ser de vuestro interés:

Carteles anunciadores del local en comunidad de propietarios

Reglamento Régimen Interior para una Comunidad de Propietarios