Sanciones impuestas por la comunidad de propietarios

Desde el 16 de junio de 2022, fecha de entrada en vigor de la reforma de la LPH por la Ley 10/2022, la Comunidad podrá imponer dos nuevas sanciones a los propietarios morosos, la privación de los servicios o instalaciones que no sean necesarios para la habitabilidad, así como la imposición de intereses. En cualquier caso, una de ellas, los intereses, ya estaba siendo aplicada por la Comunidad, aunque, tras la citada reforma, no podrán acordarse con carácter retroactivo.

Que dice textualmente el artículo 21.1 de la LPH: 1. “La junta de propietarios podrá acordar medidas disuasorias frente a la morosidad por el tiempo en que se permanezca en dicha situación, tales como el establecimiento de intereses superiores al interés legal o la privación temporal del uso de servicios o instalaciones, siempre que no puedan reputarse abusivas o desproporcionadas o que afecten a la habitabilidad de los inmuebles. Estas medidas no podrán tener en ningún caso carácter retroactivo y podrán incluirse en los estatutos de la comunidad. En todo caso, los créditos a favor de la comunidad devengarán intereses desde el momento en que deba efectuarse el pago correspondiente y éste no se haga efectivo

En este trabajo encontraran las sanciones que la Comunidad puede imponer legalmente a los morosos y a los que realizan actividades molestas, además de resolver las dudas sobre otro tipo de sanciones que puede imponer la Comunidad, por ejemplo, repetimos, los intereses, que ya se venían aplicando por acuerdo comunitario.

El artículo 21.1 de la LPH señala que la Junta de propietarios podrá acordar medidas disuasorias frente a la morosidad por el tiempo que permanezcan en esta situación, entre ellas, privarles de los servicios no esenciales, es decir que no afecten a la habitabilidad, así, como señala la DGRN/DGSJFP, de 23 de octubre de 2012, entendiendo como tales, la piscina, pista de tenis, zonas deportivas o cualquier otra instalación o servicio que no son necesarios, para la habitabilidad del inmueble, por ejemplo, ¿un ascensor lo sería? En principio, sí, por eso no procedería la privación.

Esta resolución del 2012 ya se había pronunciado a favor de la privación, pero, llegado el caso, podría considerarse que se trata de una calificación subjetiva, pues recordemos la sentencia de la AP Alicante, Elche, Sec. 9.ª, 569/2009, de 26 de octubre (SP/SENT/496080) que estimó que, la privación del uso de la piscina a un comunero y su hijo pequeño durante el verano supone un daño moral a la hija menor que la Comunidad de Propietarios está obligada a resarcir económicamente, siempre de forma proporcional y moderada.

En cualquier caso, ¿qué acuerdo sería necesario para adoptar esta medida?

Si, como señala el precepto, esta privación no tendrá en ningún caso carácter retroactivo y podrá incluirse en los estatutos de la Comunidad, en este caso, sería necesario el acuerdo unánime a tenor de lo dispuesto en el artículo 17.6 de la LPH.

Si no se modifican los estatutos, bastaría con el acuerdo de la mayoría simple, de la regla 7 del citado artículo 17, siendo, en este caso, un acuerdo de obligado cumplimiento para todos los propietarios, al menos para los que lo fuesen en el momento de la adopción, por lo que, además de esta privación, podrían acordar las medidas para llevarla a cabo, por ejemplo, instalación de llaves, para lo que se consideraría necesario este mismo quorum al ser un acuerdo derivado del principal que es la repetida sanción.

No obstante, nuestro criterio es que, lo más seguro es que se modifiquen los estatutos a estos efectos, siendo así vinculante para todos, como señala el artículo 5 párrafo 3 de la LPH.

Y, una vez adoptado y siendo de obligado cumplimiento, si el propietario sancionado incumple, es decir, continúa utilizando los elementos o servicios comunes, ¿qué consecuencias tendría? Se trataría de un problema de convivencia y salvo, que se puedan instalar las medidas necesarias para que no se pueda hacer uso de estos elementos o servicios comunes, consideramos difícil que la Comunidad pueda actuar contra estos propietarios infractores.

Por otra parte, La reforma realizada en el artículo 21.1. de la LPH, señala la posibilidad de poner imponer como una sanción o medida disuasoria a los propietarios morosos, mientras dure esta situación, entre ellas la del establecimiento de intereses superiores al interés legal.

No obstante, esta medida ya se estaba acordando, como señala la sentencia de la AP Madrid, Sec. 13.ª, 324/2015, de 6 de octubre y en el caso de que fuesen abusivas, estaban siendo moderadas por los tribunales, en este sentido se ha pronunciado, entre otras, la sentencia de la AP Madrid, Sec. 10.ª, de 20 de abril de 2002.

Al no haber impugnado el acuerdo de Junta, en tiempo y forma, en el que se establecieron unos intereses moratorios, los mismos deben ser aplicados, al no ser contrarios ni a la Ley.

Os facilitamos diferentes sentencias en relación a la aplicación de los tipos de interés en las comunidades de los propietarios:

AP Madrid, Sec. 14.ª, 19-2-2013

Procede la aplicación de interés pactado a la cantidad adeudada por el comunero, pero sin que por ello se pueda condenar también al pago del interés legal

AP Madrid, Sec. 20.ª, 29-3-2012

La condena a la comunera debe aumentarse en 192 euros al haber acreditado la Comunidad la existencia de un recargo por mora del 20 %, que fue aprobado en Junta

AP Alicante, Sec. 5.ª, 23-11-2011

El acuerdo adoptado hace años, por el cual se prevé el recargo de un 30 % por demora en el pago de los gastos comunitarios, es totalmente aplicable hasta que se acuerde lo contrario

AP Murcia, Cartagena, Sec. 5.ª, 19-7-2011

Aplicación de intereses de demora estatutarios, sin que quepa alegar que un comunero es tercero respecto a Estatutos no inscritos

AP Madrid, Sec. 14.ª, 2-2-2010

Procede la aplicación de recargo del 10 % a los morosos, conforme a los Estatutos

AP Alicante, Sec. 5.ª, 10-1-2008

Reclamación referente al 20 % de recargo que se exige por el impago de recibos y perjuicios que ello ocasiona a la Comunidad

AP Alicante, Sec. 5.ª, 15-11-2007

Se condena a abonar el recargo correspondiente al interés legal del dinero por impago de cuotas, por haberlo aprobado así la Comunidad en un acuerdo

AP Cantabria, Sec. 2.ª, 22-3-2018

El comunero que ostenta la propiedad de varios inmuebles en la Comunidad puede ser privado del derecho de voto al acreditarse la deuda por cuotas comunitarias impagadas de uno solo de esos inmuebles

Se puede aplicar intereses a través de Estatutos o acuerdo mayoritarios en Junta, cuestión distinta es que se puedan imponer sanciones económicas en las comunidades de propietarios. La jurisprudencia dice:

AP Madrid, Sec. 11.ª, 1-6-2017

La Comunidad de Propietarios no tiene legitimación ni habilitación para imponer sanciones económicas a los propietarios

AP Las Palmas, Sec. 4.ª, 31-10-2013

Conforme a ese precepto de la Ley de Propiedad Horizontal y a la interpretación que hace el Tribunal Constitucional, el ordenamiento puede regular supuestos en que quede afectado el patrimonio (multa o privación de derechos) de una persona que cometa un ilícito civil. Pero la ley debe prever y otorgar esa facultad. No deja de ser una multa lo que se impone, y no existe habilitación legal para ello, pues cuando la norma regula la acción de cesación y sus efectos, está excluyendo cualquier otra sanción.

La interpretación contraria permitiría a las Comunidades de Propietarios, ya sea por vía estatutaria o por normas de régimen interior, tipificar acciones e imponer las sanciones que cada edificio considerara convenientes, al margen de cualquier tipo de autorización o habilitación legal. Cuando lo único que la ley contempla es la fijación de «reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la ley en orden al uso o destino del edificio» (artículo quinto), y los «detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes» (artículo sexto).

En el campo del derecho sancionador rige el principio de legalidad y no la libre autonomía de las partes. De manera que los estatutos no bastan que no infrinjan la ley al tipificar conductas e imponer sanciones, sino que tienen que tener habilitación legal para hacerlo.

Gracias a Sepín por su permanente colaboración en nuestro blog.

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Fdo. Miguel Fernández

Administrador de Fincas en Madrid, Avila y Guadalajara