Qué Puede Regular el Título Constitutivo y los Estatutos en la Propiedad Horizontal

Introducción
En el régimen de propiedad horizontal, el Título Constitutivo y los Estatutos son documentos esenciales que regulan el funcionamiento de una comunidad de propietarios. Su contenido define la estructura del inmueble, los derechos y obligaciones de los propietarios y las reglas de convivencia. En este artículo, exploraremos qué aspectos pueden regular ambos documentos, su impacto en la gestión de la propiedad y las normativas aplicables.
1. El Título Constitutivo: Definición y Regulación
El Título Constitutivo es el documento que formaliza la división de un inmueble en propiedad horizontal. Su función principal es establecer la existencia de unidades privativas dentro de un edificio y determinar la cuota de participación de cada propietario en los elementos comunes.
Según el artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) , el Título Constitutivo debe contener la siguiente información:
Descripción del inmueble: Ampliación, linderos, planta en la que se encuentra cada unidad y sus anexos (garaje, trastero, etc.).
Determinación de los elementos privativos y comunes: Identificación de cada piso o local y su relación con los espacios compartidos.
Coeficiente de participación: Proporción en la que cada propietario contribuye a los gastos comunes y participa en las decisiones comunitarias.
Normas de uso y aprovechamiento de elementos comunes y privativos: Pueden establecerse reglas sobre la utilización de servicios como ascensores, piscinas, jardines, entre otros.
Modificación del Título Constitutivo
Modificar el Título Constitutivo es un proceso complejo, ya que implica la alteración de elementos fundamentales de la comunidad. En el pasado, la unanimidad era un requisito indispensable para cualquier modificación. Sin embargo, con la reforma de la LPH en 2013, se introdujo una excepción significativa: algunas modificaciones pueden aprobarse con una mayoría de tres quintos de los propietarios, siempre que representen la misma proporción de cuotas de participación.
Ejemplo de esto es la posibilidad de segregar o agregar espacios a una propiedad ya existente. De acuerdo con el artículo 10.3 b) LPH, los propietarios pueden dividir materialmente sus pisos o locales con el consentimiento de tres quintos de la comunidad, siempre que cuenten con la autorización administrativa correspondiente.
 
 
 2. Los Estatutos de la Comunidad: Funciones y Regulaciones
Los estatutos son un conjunto de normas internas que complementan el Título Constitutivo y regulan la convivencia y gestión de la comunidad de propietarios. A diferencia del título, que es obligatorio, los estatutos son opcionales, aunque se recomienda su redacción para evitar conflictos y dotar de estabilidad al régimen comunitario.
Aspectos que pueden regular los estatutos
Los estatutos pueden incluir una amplia variedad de disposiciones, tales como:
Normas de uso y disfrute de elementos comunes y privativos:
Restricciones en el uso de terrazas, azoteas o jardines comunes.
Prohibiciones o limitaciones para actividades comerciales en viviendas.
Regulación del uso de plazas de garaje y trasteros.
Normas sobre el mantenimiento y conservación del edificio:
Obligaciones de cada propietario respecto a reparaciones en su vivienda.
Reglas para la contratación de servicios de limpieza, vigilancia, mantenimiento de ascensores, etc.
Régimen de gastos y cuotas de participación:
Criterios para el reparto de gastos comunes.
Reglas especiales para propietarios con características particulares (locales comerciales, viviendas con mayor superficie, etc.).
Normas de convivencia y comportamiento:
Regulaciones sobre ruido y horarios de actividades molestas.
Restricciones en la tenencia de animales.
Uso de áreas recreativas como piscinas y gimnasios.
Sistema de administración y toma de decisiones:
Procedimientos para la convocatoria y funcionamiento de las Juntas de Propietarios.
Designación y funciones del presidente, secretario y administrador.
Procedimientos para la adopción de acuerdos.
Modificación de los estatutos
A diferencia del Título Constitutivo, los estatutos pueden modificarse con una mayoría de tres quintos de los propietarios. No obstante, si la modificación impone nuevas cargas a los propietarios, podría requerirse la unanimidad.

3. Relación entre el Título Constitutivo y los Estatutos
El Título Constitutivo y los Estatutos son dos pilares fundamentales en el régimen de propiedad horizontal, y aunque están estrechamente relacionados, tienen funciones y alcances distintos.

¿Qué pasa si hay contradicciones entre ambos?
Cuando los estatutos establecen una norma que contradice el Título Constitutivo, prevalece lo que diga el Título Constitutivo, ya que este documento tiene un mayor rango normativo dentro de la comunidad de propietarios.
Por ejemplo:
Si el Título Constitutivo establece que las plazas de garaje son elementos comunes de uso privativo de cada propietario, pero los estatutos dicen que pueden ser alquiladas a personas ajenas a la comunidad, esta última disposición sería inválida.
Si el Título Constitutivo no prohíbe expresamente el alquiler turístico de viviendas, pero los estatutos sí, podría haber conflictos en la aplicación de la norma. En este caso, la jurisprudencia del Tribunal Supremo ha establecido que solo una prohibición expresa en el Título Constitutivo puede impedir el alquiler vacacional.

Ejemplo práctico de su relación
Imaginemos un edificio de 10 viviendas con una zona común de jardín y piscina. El Título Constitutivo podría indicar que la piscina es un elemento común, mientras que los estatutos podrían regular su uso, estableciendo normas como:
Horarios de apertura y cierre.
Prohibición de fiestas o eventos privados en la piscina.
Uso exclusivo para propietarios y no para visitantes.
Si un propietario quisiera alquilar su vivienda a turistas y permitirles usar la piscina, pero los estatutos lo prohíben, surgiría un conflicto. Si en el Título Constitutivo no se establece ninguna restricción expresa sobre el uso de la piscina para inquilinos o turistas, la comunidad podría necesitar un acuerdo de tres quintos de los propietarios para modificar los estatutos y hacer efectiva la prohibición.
¿Cuándo se necesita modificar ambos documentos?
Hay situaciones donde puede ser necesario modificar tanto el Título Constitutivo como los Estatutos para reflejar cambios en la comunidad. Algunos casos comunes son:
División o unificación de viviendas o locales:
Si un propietario quiere dividir su piso en dos unidades independientes, deberá modificar el Título Constitutivo y reasignar las cuotas de participación.
Los estatutos también podrían modificarse para regular el uso de las nuevas unidades.
Cambio de destino de un local:
Si en el Título Constitutivo un local está designado como comercial, pero el propietario quiere convertirlo en vivienda, se necesitaría unanimidad para modificar el Título.
En paralelo, los estatutos podrían regular qué actividades están permitidas en ese nuevo uso.
Cambio en el régimen de alquiler vacacional:
Si el Título Constitutivo no prohíbe el alquiler turístico, los estatutos pueden establecer normas restrictivas, pero sin prohibirlo completamente.
Para prohibirlo de manera efectiva, la comunidad debe modificar el Título Constitutivo con unanimidad.
Uso de elementos comunes:
Si la comunidad decide transformar un área común en un gimnasio para uso exclusivo de los propietarios, sería necesario modificar los estatutos, pero si esto afecta las cuotas de participación, habría que modificar el Título Constitutivo.
 
4. Restricciones y Limitaciones en la Propiedad Privada
Uno de los temas más controvertidos en la propiedad horizontal es la posibilidad de limitar ciertos usos en los elementos privativos. Según la jurisprudencia del Tribunal Supremo, las prohibiciones en la propiedad privada deben constar expresamente en los estatutos o en el Título Constitutivo e inscribirse en el Registro de la Propiedad para ser oponibles a terceros.
Por ejemplo, una comunidad puede prohibir expresamente el alquiler turístico o la apertura de negocios en viviendas mediante una cláusula en los estatutos. Sin embargo, si la prohibición es ambigua o genérica (por ejemplo, prohibir «actividades comerciales» sin más detalle), podría interpretarse de manera restrictiva, permitiendo el alquiler vacacional.
Desde la reforma de la LPH en 2019, la Junta de Propietarios puede limitar o condicionar la actividad de alquiler turístico con el voto favorable de tres quintos de los propietarios , aunque sin prohibirlo por completo salvo que esté especificado en el Título o los estatutos.
5. Aspectos Controversiales en la Modificación del Título y los Estatutos
Algunas de las cuestiones más discutidas en la comunidad de propietarios incluyen:
Modificación de coeficientes de participación: Se requiere unanimidad, salvo en casos excepcionales como la segregación de pisos aprobada por mayoría de tres quintos.
Segregación y agrupación de propiedades: Posible con aprobación de tres quintos de los propietarios y la correspondiente autorización administrativa.
Cambio de uso de elementos comunes: Como transformar un local en vivienda o convertir un trastero en una unidad privativa independiente.
Cambio de Uso de los Elementos Comunes en la Propiedad Horizontal
El cambio de uso de los elementos comunes es una de las cuestiones más delicadas dentro de una comunidad de propietarios, ya que afecta directamente a la convivencia y a los derechos individuales de los propietarios. La transformación de estos espacios puede implicar desde la conversión de un jardín en zona de aparcamiento hasta la instalación de nuevos servicios comunitarios como gimnasios o coworking.
El cambio de uso de un elemento común implica modificar su función original dentro de la comunidad. Para ello, es necesario cumplir con ciertos requisitos legales y obtener los acuerdos necesarios en la Junta de Propietarios.
Requisitos para Modificar el Uso de los Elementos Comunes
La LPH establece diferentes procedimientos dependiendo del tipo de modificación que se quiera realizar:
Cambio que implica una alteración estructural importante
→ Requiere unanimidad (art. 17.6 LPH).
Ejemplo: Convertir un jardín comunitario en un nuevo local comercial para alquilar.
Cambio que afecta a la convivencia, pero sin modificar la estructura del edificio
→ Requiere acuerdo de tres quintos de los propietarios (art. 17.3 LPH).
Ejemplo: Transformar una sala comunitaria en un gimnasio de uso privado.
Cambio de uso necesario por seguridad, accesibilidad o eficiencia energética
→ Solo requiere mayoría simple (art. 10.3 b LPH).
Ejemplo: Instalar una rampa en la entrada del edificio para mejorar la accesibilidad.
Procedimiento para Cambiar el Uso de los Elementos Comunes
Para modificar el uso de un elemento común, la comunidad debe seguir una serie de pasos fundamentales:
Convocatoria de Junta de Propietarios
Cualquier cambio en el uso de un elemento común debe ser aprobado en una Junta de Propietarios. La convocatoria debe incluir:
Orden del día con la propuesta de cambio.
Documentación técnica justificando la viabilidad del cambio.
Informe sobre impacto económico y jurídico en la comunidad.
 Votación en la Junta de Propietarios
Dependiendo del tipo de modificación, se requerirá una mayoría distinta:
Unanimidad si se afecta la estructura del inmueble o el destino original del elemento común.
Mayoría de tres quintos si el cambio implica una alteración relevante, pero sin afectar la estructura.
Mayoría simple si el cambio responde a razones de seguridad, accesibilidad o eficiencia energética.
Inscripción en el Registro de la Propiedad (Si Aplica)
Si el cambio de uso conlleva una modificación del Título Constitutivo, es obligatorio formalizarlo ante notario e inscribirlo en el Registro de la Propiedad.
Cumplimiento Normativo y Autorizaciones Administrativas
Algunos cambios pueden requerir licencias municipales o la aprobación de las autoridades competentes, especialmente si implican:
Obras mayores en el edificio.
Cambio de uso comercial o urbanístico.
Cumplimiento de normativas de accesibilidad o medioambientales.
Ejemplos Comunes de Cambio de Uso de Elementos Comunes
Transformación de Locales en Viviendas
Es una de las modificaciones más frecuentes en edificios con locales comerciales vacíos. Para hacerlo, se requiere:
Autorización de la comunidad si el Título Constitutivo especifica que son locales comerciales.
Licencia municipal que permite el cambio de uso urbanístico.
Cumplimiento de normativas de habitabilidad (ventilación, iluminación, accesibilidad, etc.).
Creación de Espacios Recreativos o de Coworking
Algunas comunidades deciden habilitar espacios comunes en su uso como gimnasios, coworkings o salas de reuniones. En estos casos, se requiere:
Aprobación por tres quintos de los propietarios.
Regulación del acceso y mantenimiento mediante los estatutos o normas internas.
Instalación de Placas Solares o Espacios de Energía Compartida
En línea con la eficiencia energética, muchas comunidades instalan paneles solares en la azotea para reducir el consumo eléctrico. En este caso:
Solo se necesita una mayoría simple si es para beneficio común.
Si afecta la estructura, puede requerir tres quintos de los propietarios.
Destino de Elementos Comunes a Uso Privativo
Algunas comunidades permiten que ciertos espacios comunes sean cedidos a un propietario para su uso privativo (por ejemplo, convertir una parte del patio en una terraza privada para un bajo). Esto solo es posible si:
Se modifica el Título Constitutivo por unanimidad.
Se otorgan nuevas cuotas de participación.
Conflictos Más Comunes y Cómo Resolverlos
Los cambios en los elementos comunes pueden generar disputas entre los propietarios. Los problemas más habituales incluyen:
Oposición de vecinos al cambio de uso
Solución: Explicar los beneficios del cambio y realizar votaciones conforme a la LPH.
Falta de acuerdos en la Junta de Propietarios
Solución: En casos donde la unanimidad no sea alcanzable, acudir a los tribunales para solicitar una resolución judicial.
Problemas legales con las administraciones públicas
Solución: Consulte con expertos en derecho urbanístico antes de iniciar cambios.
Gastos adicionales para los propietarios
Solución: Definir un plan de financiación y analizar la viabilidad económica del cambio.
El cambio de uso de los elementos comunes es una cuestión compleja que requiere planificación, consenso y cumplimiento de normativas legales. La comunidad debe asegurarse de seguir los procedimientos adecuados para evitar conflictos y garantizar que los cambios beneficien a todos los propietarios.
Derecho de vuelo y nuevas construcciones: El promotor puede reservarse este derecho en el Título Constitutivo, pero su ejercicio requiere la asignación de nuevos coeficientes de participación con aprobación de la comunidad.
1. ¿Qué es el Derecho de Vuelo?
El derecho de vuelo es la facultad que tiene el propietario de un edificio o una comunidad de propietarios para aumentar la superficie construida sobre él mismo mediante la edificación de nuevas plantas o la ampliación de elementos existentes.
Este derecho puede ser:
Reservado por el promotor o propietario original en el Título Constitutivo.
Otorgado a un tercero mediante la venta o cesión del derecho.
Ejercido por la comunidad de propietarios para ampliar el edificio, construir nuevas viviendas o agregar servicios comunes.
Ejemplo práctico
Una comunidad de propietarios decide construir una nueva planta en la azotea del edificio para crear viviendas adicionales que serán vendidas o alquiladas. En este caso, es necesario modificar el Título Constitutivo, definir nuevas cuotas de participación y obtener las licencias urbanísticas correspondientes.
2. Regulación Legal del Derecho de Vuelo
El derecho de vuelo está regulado por diferentes normativas, principalmente:
Código Civil (artículo 396) : Defina los elementos comunes del edificio y mencione la posibilidad de modificar la estructura con acuerdo de los propietarios.
Ley de Propiedad Horizontal (LPH, artículo 17.6 y 10.3.b) : Regula los requisitos para modificar el Título Constitutivo , alterar las cuotas de participación y aprobar la ampliación del edificio.
Normativa urbanística local: Cada municipio establece sus propias reglas sobre la edificabilidad y el uso del suelo.

Clasificación del Derecho de Vuelo
El derecho de vuelo puede ser:
Originario: Cuando el promotor del edificio se reserva la posibilidad de construir nuevas plantas en el futuro.
Sobrevenido: Cuando la comunidad de propietarios decide ejercer este derecho y construir nuevas unidades en el edificio.
Procedimiento para Ejercer el Derecho de Vuelo
Ejercer el derecho de vuelo requiere seguir un proceso legal y administrativo que garantice la viabilidad del proyecto. A continuación, se describen los pasos fundamentales:
4.1 Verificación en el Título Constitutivo
Si el derecho de vuelo está expresamente reconocido en el Título Constitutivo, su ejercicio es más sencillo.
Si no está contemplado, la comunidad debe modificar el Título con la unanimidad de los propietarios.
4.2 Acuerdo de la Comunidad de Propietarios
El derecho de vuelo puede afectar a los intereses de todos los vecinos, por lo que su ejercicio debe ser aprobado en Junta de Propietarios con diferentes requisitos según el caso:
Si implica la alteración de elementos comunes → Se requiere unanimidad (art. 17.6 LPH).
Si no altera la estructura del edificio, pero supone un beneficio para la comunidad → Puede aprobarse con el voto favorable de tres quintos de los propietarios (art. 10.3.b LPH).
4.3 Obtención de Licencias Municipales
Antes de iniciar la construcción, es imprescindible obtener las licencias urbanísticas del Ayuntamiento correspondiente. Estas licencias verifican:
Normativa urbanística local: Límites de altura, edificabilidad, compatibilidad de uso.
Impacto estructural: Evaluación técnica sobre la capacidad del edificio para soportar nuevas cargas.
Condiciones de accesibilidad y seguridad: Cumplimiento de normativas de evacuación, instalación de ascensores, etc.
 4.4 Modificación del Título Constitutivo y Registro de la Propiedad
Una vez aprobado el derecho de vuelo:
Se debe modificar el Título Constitutivo para incluir las nuevas unidades.
Se inscriba la modificación en el Registro de la Propiedad.
Se establecerán nuevas cuotas de participación para los elementos comunes.
5. Casos Comunes de Ejercicio del Derecho de Vuelo
5.1 Construcción de Nuevas Viviendas en la Azotea
Es una de las formas más habituales de ejercer el derecho de vuelo. En ciudades con alta densidad poblacional, muchas comunidades de propietarios venden el derecho de vuelo a un promotor para que construya nuevas viviendas en la azotea.
Beneficios:
Ingreso económico para la comunidad (se puede destinar a mejoras en el edificio).
Optimización del espacio urbano al aprovechar zonas no edificadas.
Desafíos:
Necesidad de reforzar la estructura del edificio.
Oposición de algunos propietarios por el impacto en zonas comunes.
5.2 Ampliación de Locales Comerciales
Algunos locales comerciales ubicados en la planta baja de un edificio pueden ejercer el derecho de vuelo para agregar un segundo nivel.
Condiciones:
Debe contar con la aprobación de la comunidad.
La modificación no debe afectar a los elementos comunes como accesorios o fachadas.
5.3 Instalación de Ascensores y Mejora de la Accesibilidad
Cuando una comunidad de vecinos quiera instalar un ascensor, puede ser necesario reconfigurar el espacio de la escalera o añadir una estructura externa. En estos casos:
Se considera una modificación estructural.
Puede aprobarse con el voto de tres quintos de los propietarios si mejora la accesibilidad del edificio.
6. Conflictos Comunes y Cómo Resolverlos
El ejercicio del derecho de vuelo puede generar conflictos dentro de la comunidad de propietarios. Algunos de los problemas más habituales incluyen:
6.1 Oposición de Propietarios a la Modificación del Edificio
Muchos vecinos pueden oponerse al derecho de vuelo argumentando que afectará su calidad de vida (ruidos, reducción de luz natural, impacto en zonas comunes).
📌 Solución:
Explicar los beneficios económicos y estructurales del proyecto.
Garantizar que los nuevos coeficientes de participación sean justos.
Incluir compensaciones si se ven afectados elementos comunes.
6.2 Problemas con la Licencia Urbanística
Algunos proyectos pueden verse bloqueados por restricciones municipales sobre la edificabilidad del suelo.
📌 Solución:
Consulte con un arquitecto o urbanista antes de iniciar el trámite.
Buscar alternativas de aprovechamiento del espacio dentro de los límites legales.
6.3 Desacuerdo sobre el Reparto de Beneficios
Si la comunidad decide vender el derecho de vuelo a un promotor, es crucial definir cómo se repartirá el ingreso.
📌 Solución:
Distribuir los beneficios en función de las cuotas de participación.
Usar los ingresos para mejorar elementos comunes (ascensores, fachadas, tejados).
Conclusión
El derecho de vuelo es una herramienta poderosa para optimizar el uso del espacio en edificios ya construidos, generar ingresos para la comunidad y mejorar la infraestructura del inmueble. Sin embargo, su ejercicio requiere planificación, consenso y cumplimiento normativo urbanístico.
Si una comunidad está considerando la posibilidad de ejercer el derecho de vuelo, es fundamental consultar con un abogado especializado en propiedad horizontal y un arquitecto técnico para garantizar que el proceso se realice de manera correcta y sin conflictos legales.
 
Conclusión
El Título Constitutivo y los Estatutos son pilares fundamentales en la organización y gestión de la propiedad horizontal. Mientras que el Título define la estructura jurídica del inmueble y la cuota de participación, los estatutos establecen las normas de convivencia y administración. Su correcta regulación y actualización permiten mantener un equilibrio entre los derechos individuales y el bienestar colectivo de la comunidad.
Con las reformas en la LPH, las comunidades de propietarios han ganado mayor flexibilidad para modificar aspectos esenciales, aunque en ciertos casos sigue siendo necesario el consenso unánime. Por ello, es recomendable que cada propietario conozca a fondo estos documentos y participe activamente en la toma de decisiones de su comunidad.

Puedes ver el vídeo de este artículo en el siguiente enlace de nuestro canal de Youtube:

Otros artículos que pueden ser de vuestro interés:

Fdo. Miguel Fernández

Administrador de Fincas en Madrid, Ávila y Guadalajara