El derecho de vuelo en los edificios urbanos

¿Se ha agotado la edificabilidad de los edificios?, esta es la primera pregunta que nos deberíamos hacer. Si todavía tenemos edificabilidad en el edificio significa que podemos seguir creciendo dichos edificios a lo alto, al crecer los mismos se puede rentabilizar dicho edificio incorporando nuevos propietarios que nos pueden ayudar a financiar los gastos, la rehabilitación y cualquier otra inversión.

Si tenemos edificabilidad significa que, si crecemos a lo alto y no a lo ancho, hay un ahorro muy importante del gasto publico para cubrir los suministros y los servicios básicos de las viviendas. Se debe de conseguir que las soluciones habitacionales sean económicas a la par que respetuosas con el medio ambiente.

Debemos agotar la edificabilidad de los edificios, muchas de las azoteas de los edificios tienen la posibilidad de seguir creciendo. A mayor crecimiento, mayor posibilidad de pagar las derramas necesarias en caso de obras entre todos los propietarios y mayor posibilidad de financiar los gastos en la rehabilitación si los hubiera.

Las viviendas que se están proponiendo, son viviendas que pueden aguantar la estructura original, que se adaptan estéticamente con el entorno, son ligeras con apenas impacto medioambiental.

Gracias a la venta o alquiler del derecho de vuelo, el propietario (o Comunidad de propietarios) recibirán una contraprestación económica que permitirá realizar mejoras en los elementos comunes del edificio como, por ejemplo, la instalación de ascensor, la rehabilitación externa del edificio o la adecuación de las terrazas y balcones. Todo esto supondrá una revalorización de todas y cada una de las viviendas del edificio.

¿Qué es el derecho de vuelo?

El derecho de vuelo es el derecho real sobre un edificio que atribuye a alguien la facultad de construir una o más plantas sobre el inmueble gravado y hacer suya la propiedad de las nuevas construcciones. El ejercicio del derecho de vuelo comporta la legitimación para hacer construcciones, de acuerdo con el título de constitución y el planeamiento urbanístico.

El titular del derecho de vuelo hace suyos, con pleno dominio, los elementos privativos situados en las plantas o edificios que resultan del mismo.

¿Cuál es la normativa aplicable?

El artículo 16.2 del Reglamento Hipotecario indica lo siguiente:

El derecho de elevar una o más plantas sobre un edificio o el de realizar construcciones bajo su suelo, haciendo suyas las edificaciones resultantes, que, sin constituir derecho de superficie, se reserve el propietario en caso de enajenación de todo o parte de la finca o transmita a un tercero, será inscribible conforme a las normas del apartado 3.º del artículo 8 de la Ley y sus concordantes. En la inscripción se hará constar:

a) Las cuotas que hayan de corresponder a las nuevas plantas en los elementos y gastos comunes o las normas para su establecimiento.

d) Las normas de régimen de comunidad, si se señalaren, para el caso de hacer la construcción.

¿Qué edificios tienen derecho de vuelo?

En primer lugar, es necesario comprobar que la edificabilidad del edificio no esté agotada. Se ha de contrastar variables como el volumen, superficie, alturas, profundidad, número de plantas construidas del edificio respecto de los máximos permitidos por normativa urbanística vigente.

Una vez hechas las averiguaciones urbanísticas respecto a la edificabilidad, hay que comprobar la realidad del derecho de vuelo desde el punto de vista jurídico-civil. Es posible que el derecho de vuelo ya esté constituido y reservado en la escritura de división horizontal. En tal caso ha de constar en una cláusula separada y específica y el derecho corresponderá a la persona a favor de la cual se haya constituido.

Si todavía no está constituido y otorgado, la persona legitimada para constituir el derecho de vuelo a favor de un tercero es el propietario del bien inmueble. Si el edificio está en régimen de propiedad horizontal, será necesario conseguir el acuerdo unánime de todos los propietarios.

¿Cómo se constituye el derecho de vuelo?

El derecho de vuelo debe constar necesariamente en escritura pública si desea inscribirse en el Registro de la Propiedad para que tenga eficacia frente a terceros. La escritura debe contener los siguientes datos:

a) El número máximo de plantas, edificios, si procede, y elementos privativos que pueden construirse, de acuerdo con la normativa urbanística y de la propiedad horizontal vigentes en el momento de constituirse el derecho.

b) Los criterios que deben aplicarse en la determinación de las cuotas de participación que corresponden a los elementos privativos situados en las plantas o edificios nuevos y las que corresponden a los situados en las plantas o edificios preexistentes, que deben garantizar la proporcionalidad adecuada entre todas.

Además, el título de constitución del derecho de vuelo puede incluir por ejemplo normas de comunidad o de propiedad horizontal por las que debe regirse el edificio una vez se ha ejercido el derecho, o la limitación de la disponibilidad del derecho de vuelo.

¿Cuál es la contraprestación que recibe el que constituye el derecho de vuelo?

El titular del derecho de vuelo normalmente se obliga a realizar algún tipo de contraprestación que puede consistir en, por ejemplo, asumir el coste de la rehabilitación del inmueble (inclusión del ascensor), o en dar una compensación económica a los vecinos en función del porcentaje que le corresponde a cada uno por su coeficiente de participación en la finca.

De este modo, la cesión del derecho de vuelo es un proyecto en el que ganan todas las partes: ganan los propietarios que ven su finca renovada por la cesión de un derecho que ellos difícilmente hubiesen explotado; gana el inversor que puede ser propietario de viviendas bien situadas y gana la ciudad que mantiene, conserva y regenera su patrimonio urbano.

Mas información en la siguiente web: https://www.economistjurist.es/articulos-juridicos-destacados/las-ventajas-del-aprovechamiento-del-derecho-de-vuelo-en-los-edificios-urbanos/

Que nos dice Sepin con relación a las diferentes sentencias sobre el derecho de vuelo, veamos:

• AP Asturias, Gijón, Sec. 7.ª, 24-2-2021 Que la comunidad acuerde tolerar la ocupación de parte del derecho de vuelo por la comunidad colindante no altera el título constitutivo ni precisa unanimidad para ellos al no cederse de forma definitiva ni perder dicho derecho de vuelo \ Si el recrecimiento de la fachada de la comunidad colindante implica la ocupación de un elemento común, afectando su estructura, y priva a los comuneros del uso privativo sobre la parte ocupada, el acuerdo debió adoptarse por unanimidad.
• AP Málaga, Sec. 5.ª, 23-9-2020 Los demandados han levantado una planta más y sobre la misma una terraza y un casetón, siendo evidente que tales obras exceden de las permitidas en la LPH pues afectan a la configuración exterior, y debieron autorizarse por unanimidad de la junta \ Se consideran elementos comunes el vuelo y cubiertas, así como las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen y configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos \ Las facultades del propietario para modificar su piso está sujeta a dos requisitos: la obligación de respetar los elementos comunes y la consiguiente imposibilidad de realizar obras que comporten su modificación y que no se altere la estructura.
• oDGRN/DGSJFP, 12-3-2020 Constando la finca sobre la que se constituye el derecho de vuelo que se pretende transmitir a nombre de persona distinta de la que la transmite en la escritura calificada, no es posible su inscripción \ Para constituir un derecho de vuelo sobre un edificio en régimen de propiedad horizontal, es necesario el acuerdo unánime de la junta, además, de determinarse el número de plantas, plazo de ejercicio, cuotas de los nuevos elementos y demás requisitos.
• DGRN/DGSJFP, 19-7-2019 Para la modificación de la descripción de un elemento privativo y de un elemento común de uso privativo que implican la alteración del título constitutivo es necesario el acuerdo unánime de la junta de propietarios \ El vuelo es un elemento común del edificio, siendo necesaria su previa desafectación para la construcción que se atribuye como elemento privativo a su propietario \ No es posible la creación de una comunidad funcional sobre un elemento privativo que ha sido dividido ni tampoco una subcomunidad de viviendas, puesto que no comparten elementos comunes independientes respecto de otros de la misma división horizontal.

Puedes ver el vídeo en la siguiente dirección de Youtube:

Otros artículos que pueden ser de vuestro interés: