¿Que propietario debe pagar las derramas exigibles, anterior o actual?

P. Hola! En mi caso hace ahora un año que compré una vivienda de portería a una comunidad de propietarios y como es lógico ya tengo escrituras, coeficiente y cuota correspondiente. Mi consulta es la siguiente (que estoy muy perdida a ver si me ayudan por favor)…yo pensé que el dinero de la venta(descontando gastos) se incorporaba a las arcas de la comunidad para afrontar futuros gastos y a los meses me di cuenta que se estaban realizando obras sin que yo tuviera constancia si eran de la comunidad o de particulares. En diciembre acudí a la primera Junta de propietarios donde se decidió que el dinero se incorporaba a la comunidad y no se repartía entre los comuneros, yo no sabía que mi vivienda se había vendido para afrontar una obra muy costosa de la que me quieren hacer pagar la parte correspondiente según mi coeficiente…me puedo negar a pagarla? me incorporo al superávit de la comunidad como cualquier vecino? durante toda mi vida tengo que tener una contabilidad al margen del resto de los propietarios? Les agradezco cualquier ayuda de antemano

R. Hola Esperanza.
El artículo 17.11 de la ley de propiedad horizontal dice lo siguiente: «11. Las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras.»
Que significa este punto del artículo 17?.

Este artículo determina quién es el obligado a responder del pago. Según lo que se indica en él, no es el propietario que ha dado la conformidad en la Junta para la realización de la obra para su mejora o innovación quien ha de realizar el pago, sino que es el titular de la de la propiedad en el momento de la exigencia, o sea del momento del pago de la derrama.

Es decir que la Comunidad puede celebrar una reunión hoy donde se apruebe la realización de una obra en un futuro próximo por motivos de ser el momento más adecuado, como por ejemplo la aprobación de una derrama de una piscina o la realización de un cambio de calderas de calefacción que suponga que la obra se haga con buen tiempo. Por ejemplo se hace una reunión en el mes de enero, pero el pago de la derrama se decide realizar cuando comience la obra en verano. Pues bien, si en el período de enero a julio hay cambio de propietario, será el nuevo el que deberá pagar las derramas si se pasan cuando ya ha adquirido la titularidad, aunque no hubiera intervenido en la aprobación de la obra correspondiente de la Junta.

En este caso tiene que valorarse que es el nuevo titular que ha comprado la vivienda quien se favorecerá de la obra además de ofrecer la seguridad a la Comunidad del cobro de los recibos, con independencia, además, de la posible afección real del art. 9.1, regla e). que dice lo siguiente: «Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.

Los créditos a favor de la comunidad derivados de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y los tres años anteriores tienen la condición de preferentes a efectos del artículo 1.923 del Código Civil y preceden, para su satisfacción, a los citados en los números 3.º, 4.º y 5.º de dicho precepto, sin perjuicio de la preferencia establecida a favor de los créditos salariales en el texto refundido de la Ley del Estatuto de los Trabajadores, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1995, de 24 de marzo.
El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación.
En el instrumento público mediante el que se transmita, por cualquier título, la vivienda o local el transmitente, deberá declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude. El transmitente deberá aportar en este momento certificación sobre el estado de deudas con la comunidad coincidente con su declaración, sin la cual no podrá autorizarse el otorgamiento del documento público, salvo que fuese expresamente exonerado de esta obligación por el adquirente. La certificación será emitida en el plazo máximo de siete días naturales desde su solicitud por quien ejerza las funciones de secretario, con el visto bueno del presidente, quienes responderán, en caso de culpa o negligencia, de la exactitud de los datos consignados en la misma y de los perjuicios causados por el retraso en su emisión.»

¿Podrá repetir el comprador del piso o local contra el vendedor? En principio no, por lo menos en términos generales, aunque en la escritura se diga que está libre de cargas, siempre y cuando en esa fecha todavía no se hayan pasado los recibos que correspondan a la exigibilidad de la derrama. Pero, además, está el concepto de aprovechamiento que debe tenerse en cuenta, toda vez que la mejora o la nueva instalación será beneficiosa para el nuevo propietario, no para el anterior.
Sobre el particular existe jurisprudencia en el sentido de obligar al pago al actual propietario, el que lo es cuando se pasa la derrama. Así, entre otras, caben las Sentencias de las Audiencias Provinciales de Asturias de 9 de octubre de 2009 (SP/SENT/487813), de A Coruña de 22 de septiembre de 2010 (SP/SENT/526243), de Guipúzcoa de 30 de diciembre de 2010 (SP/SENT/625945) y de Burgos de 3 de marzo de 2011 (SP/SENT/629951).

Volviendo a su pregunta, decirle que desde nuestro punto de vista, se da por entendido según el artículo escrito del cual nos viene su pregunta https://adminfergal.es/venta-de-un-bajo-de-la-porteria-en-comunidad-propietarios/ que se ha decidido previamente que el dinero de la venta de la portería se incorporaba a las arcas de la comunidad para afrontar gastos para obras necesarias dentro de la comunidad, cuestión que vd. debería saber si hubiera leído las actas de las juntas de la comunidad. Que vd. no tuviera constancia no significa que la decisión estuviera tomada, que estuvieran aprobados los presupuestos e incluso que pudiera haber una fecha para la puesta en marcha de las obras.

En Diciembre Vd. acudió a la primera junta de propietarios, en ella se ratificó de nuevo que el dinero de la venta de su vivienda por parte de la comunidad se incorporaría a la misma y no se repartiría entre los comuneros. En esta Junta Vd. se enteró por primera vez de que se quiere poner en marcha una obra costosa y que a vd. le solicitan la parte correspondiente según su coeficiente. Pues bien, en este sentido lo lógico es que la obra sea en base a un presupuesto, que de este importe del presupuesto se descontará el ingreso obtenido por su vivienda y que a partir de ese momento cada propietario deberá pagar la derrama que le corresponda.

Dos cuestiones a tener en cuenta muy importantes. Si la derrama se comienza a pagar antes de la compra de su vivienda, será el propietario anterior, osea la comunidad, quien debe de hacerse cargo del pago de la vivienda, que vuelvo a repetir el artículo por la importancia que tiene a la hora de hacer una valoración: «Las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras.», si por el contrario, no ha habido pago hasta el momento de las obras y la exigibilidad del mismo se hace a partir de que vd. es ya propietaria de su vivienda, le corresponderá a vd. el pago de dicha derrama en función de su coeficiente. Hay que entender por tal derrama, como ya he dicho anteriormente por el presupuesto pendiente, una vez descontado los ingresos por la compra de su vivienda, repartido entre todos los coeficientes de la comunidad.

Pongo un ejemplo. Son vds. 10 propietarios con un 10% de coeficiente.
Importe del presupuesto: 100.000 euros
Valor de su vivienda: 50.000 que se destina a la obra.
Cantidad restante a aplicar derrama que se decide posteriormente a que vd. es propietaria: 50.000
50.000 x 10% coeficiente= 5.000 euros que le corresponde pagar de derrama.

Recuerde si la derrama se estuviera pagando antes de que vd. fuera propietaria, los obligados al pago de la misma sería los anteriores propietarios, en este caso la Comunidad.

Todo esto que le hemos comentado será según lo recibido en el comentario y siempre según mejor criterio.
No hay que tener una contabilidad independiente del resto de los vecinos, a no ser que se lleve una contabilidad individual por propietario, vd. pagará la derrama en base a cuando se produce la exigibilidad de la misma y tendrá que pagar como le he explicado anteriormente.
No obstante, si los criterios que le hemos aportado no son coherentes con lo que se le exige por parte de la Comunidad, mi opinión es que antes de aportar ninguna cantidad lo pongan en manos de un abogado experto en civil. Son cantidades importantes que merece un asesoramiento.

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Fdo. Miguel Fernández

Administrador de Fincas Madrid y Guadalajara