Que es la condensación en vivienda y como se regula en Comunidad de Propietarios

Dice Wikipedia que la condensación es el cambio de estado de la materia que se encuentra en forma gaseosa (generalmente en vapores) y pasa a forma líquida.

En la naturaleza se da el proceso de la condensación de vapor de agua al bajar la temperatura, por ejemplo, con el rocío en la madrugada. El vapor solo se condensa en una superficie cuando la temperatura de dicha superficie es menor que la temperatura de saturación para la presión a la que se encuentra el vapor. Durante este proceso la molécula de agua libera energía en forma de calor, esto tiene parte de la responsabilidad de la sensación de temperatura mayor en un ambiente muy cálido y muy húmedo: la humedad que condensa en nuestra piel nos está transmitiendo un calor adicional. Adicionalmente, esta humedad hace inútil el proceso natural de refrigeración por sudor y evaporación. La temperatura ambiental también aumenta ligeramente.

Si observas un exceso de vapor de agua en tus ventanas, manchas de moho en las paredes o malos olores, es posible que las humedades por condensación estén detrás de estos importantes problemas.

Pequeñas manchas negras de moho en esquinas y paredes, espejos empañados o goteos en las ventanas: estos suelen ser algunos de los primeros síntomas de que algo no va bien. Si se presentan en una vivienda, es que existe un claro problema de humedades por condensación, y será necesario actuar de una manera rápida y eficaz, para poder dar con la mejor solución que acabe con esta tipo de humedades.

Cuando el vapor de agua supera el 45% en el ambiente del interior de un edificio, aparecen los efectos nocivos. Algunos factores hacen que varíe la cantidad de vapor de agua en el aire, como la respiración de los habitantes de la casa, las actividades del hogar como bañarse, cocinar, lavar, secar la ropa, el uso de calentadores…

Varias son las causas que pueden producir problemas de humedad en tu casa, siendo cada uno de nosotros el factor más determinante en la generación de este tipo de humedad. Cada habitante del hogar normalmente genera gran cantidad de vapor.

Cuando se utiliza las estufas, cuando se enciende la calefacción, cuando se ducha, cuando se lava la ropa, cuando se usa la secadora, aun cuando se respira produce vapor de agua. Una familia de 4 personas puede llegar a generar hasta nueve litros de vapor diariamente.

El problema no es la producción de vapor que hasta resulta inevitable, en realidad el problema se suscita cuando además de la producción de todo este vapor, la casa no se ventila lo suficiente o en absoluto, porque todo este exceso de humedad se acumula.

Además de acumularse, este exceso de agua se deposita en las superficies más frías de la habitación como lo son los cristales, las ventanas, los espejos, las paredes y las esquinas que se encuentran en contacto con el exterior.

Y una vez que está allí, si no se atiende su aparición, comienza a producir manchas de moho, e incluso comienzan a dañarse los muebles de la vivienda y la ropa de los habitantes de ella. Sin contar con los problemas de salud que pudiera desencadenar su presencia.

¿Qué viviendas suelen tener más problemas de condensación?

Una vivienda con una ventilación adecuada saca al exterior con facilidad esta agua en estado gaseoso.

El problema aparece cuando en una casa hay problemas de ventilación o cuando está tan aislada al exterior que no permite que el vapor de agua salga al exterior con normalidad.

Muchas edificaciones hechas en España a partir de los años setenta cuentan con un aislamiento excesivo que hace que esto suceda.

El Administrador y las humedades

El planteamiento que nos debemos hacer los administradores de fincas cuando nos viene una reclamación de una vivienda por humedad en la misma es si esta viene por filtraciones de fachada o bien por condensación del interior de la misma, y la otra pregunta que nos debemos de hacer es quien debe de asumir la responsabilidad de la reparación, si debe ser la comunidad o bien el propietario de la vivienda.

Queda claro que la condensación se crea por un problema relativo a una deficiente “estanqueidad” del edificio.

Las condensaciones suelen originarse a un problema relativo por falta de una cámara de aire en la fachada. Antes los inmuebles se hacían sin tener en cuenta este tipo de problemas.

Si existe un problema en la fachada derivado de una mala edificación, esto se puede reclamar al constructor/ promotor, pero aquí nos encontramos con un problema de prescripción, cuando no existe un artículo de la ley que hable de este tema en concreto nos tenemos que ir a lo que indica el artículo 1967 de código civil. Si la reclamación al constructor ha prescrito por un problema de habitabilidad en la vivienda https://adminfergal.es/ley-ordenacion-edificacion-loe-responsabilidades-y-garantias/ debemos plantearnos quien debe de resolver la deficiencia y la generación de la condensación, si la comunidad de propietarios o bien el propietario.

En circunstancias normales deberá ser el propietario quien debe de solucionar el problema de estanqueidad desde nuestro punto de vista, si bien como en todo siempre existen excepciones por ejemplo y si el problema se origina en todas las habitaciones de una fachada de un bloque de pisos y se demuestra que ha habido un deterioro general de todas las cámaras de aire que en su momento se construyeron en un lateral determinado, ¿en este caso será un problema del propietario o bien será un problema de la comunidad?. Si el problema es generalizado personalmente entiendo que será la comunidad quien se tendrá que hacer cargo de esta obra. Estamos hablando de un deterioro general y no específico producido por un mal uso de la vivienda o de una reparación puntual a realizar por el propietario que no se ha hecho en su momento. Que dice la jurisprudencia con respecto al tema de las condensaciones, lo vemos con la ayuda de Sepín:

• AP Asturias, Oviedo, Sec. 6.ª, 29-6-2020 Responde el aparejador de los problemas de condensación que afectan a varias dependencias de la vivienda, pues la falta de correcto aislamiento térmico sí debía controlarlo por estar dentro de sus funciones.
• AP Madrid, Sec. 25.ª, 11-2-2020 Existe apariencia de buen derecho, pues en la Junta Ordinaria se reconocen las humedades, incluso aumentando la partida económica para afrontar su reparación \ Existe mora procesal por el retraso en la tramitación del litigio, pues es evidente que vivir en un lugar afectado por continua humedad puede causar afecciones de salud, además de ser notablemente incómodo \ La medida cautelar debe limitarse a ejecutar el revestimiento de la vivienda en la parte donde se produce la humedad por condensación con el sistema aportado con la demanda se identifica como «revestimiento simple».
• AP Asturias, Oviedo, Sec. 5.ª, 27-1-2020 Aunque haya problemas en la fachada, no procede la condena a la comunidad por las humedades en la vivienda cuando se acredita que las mismas se producen por condensación por el uso de la calefacción.
• AP Madrid, Sec. 14.ª, 25-9-2019 La comunidad no puede reclamar a los comuneros por las obras en las vigas del forjado cuando se acredita que el estado de las mismas se debe a la falta de aislamiento de todas las conducciones de agua, que provoca humedades por condensación.
• AP Barcelona, Sec. 1.ª, 16-9-2019 Acreditándose que las humedades se deben a condensación y no a una fisura en la fachada del edificio, la comunidad no debe asumir reparación alguna en la vivienda del comunero.
• AP Vizcaya, Sec. 5.ª, 17-7-2019 La comunidad debe responder de los daños por las humedades al demostrarse que las mismas no se deben a condensación por falta de ventilación, sino a la falta de mantenimiento de elementos comunes.
• AP Vizcaya, Sec. 5.ª, 27-5-2019 No cabe atribuir el problema de humedades a una condensación por mal uso de la vivienda, pues tampoco queda acreditado por la parte actora, sino que se observa que dicho problema se origina por filtraciones en la terraza colindante.
• AP Guipúzcoa, Sec. 2.ª, 18-3-2019 No acreditándose que las humedades que tiene la vivienda tengan su origen en la capilaridad de la fachada sino que son de condensación, no procede condenar a la comunidad de propietarios a su reparación.

Hay mucha jurisprudencia entorno a la condensación y variada, dependerá del informe del perito y de las pruebas periciales, que el Juez dé la razón a una u otra parte, por lo que es muy importante preparar bien el informe y si es posible la aportación de la experiencia de empresas expertas en procesos de solución de problemas derivados de condensación, filtración, etc.

Podéis ver el vídeo de este artículo en el siguiente enlace de Youtube:

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Fdo. Miguel Fernández

Administrador de Fincas en Madrid y Guadalajara