Propiedad Horizontal: Criterios del Tribunal Supremo 2023

Con la inestimable ayuda de Sepin, recopilamos las resoluciones de este Alto Tribunal en 2023 sobre los polémicos asuntos de Propiedad Horizontal; las notificaciones comunitarias, los gastos comunes, la constitución de servidumbres para instalación del ascensor y la correspondiente indemnización o las normas estatutarias, relativas al destino de las propiedades, destacando la interpretación de las prohibiciones o las que permiten la realización de obras en elementos comunes, son algunos de los temas resueltos y que, en este trabajo, podrán localizar y consultar de forma fácil y rápida al haberse clasificado por voces, con el correspondiente título y extracto.

Comentamos a continuación las diferentes sentencias del Tribunal Supremo durante el año 2023 relacionadas con la Propiedad Horizontal:

• Ante la falta de previsión estatutaria no se puede imponer la práctica del nudismo para acceder a servicios y elementos comunes.

protección de derechos fundamentales. actos de comunidad de vecinos que impide el acceso a elementos comunes a copropietarios que no practiquen el nudismo. inexistencia de estatutos aprobados. error patente en la valoración de la prueba.

TS, Sala Primera, de lo Civil, 13-2-2023

• Se fijan una indemnización por daños morales de 1000 euros por cada uno de los propietarios a los que se les había intentado privar del uso de la piscina por no practicar nudismo.

la simple lectura de las actas de la comunidad demuestra con evidencia que dichos estatutos no fueron aprobados, y las sentencias invocadas delimitaron su objeto de la manera antes reseñada, sin decretar la validez y vigencia de aquéllos, lo que ni tan siquiera era objeto de debate.

En la tesitura expuesta, la imposición del nudismo implica una lesión de los precitados derechos fundamentales, lo que determina que el recurso deba ser estimado, pues no cabe arbitrariamente, por actos de fuerza, mediante la contratación de servicios privados de seguridad, impedir a los demandantes el disfrute de los derechos que les corresponden en el régimen de propiedad horizontal sobre elementos comunes si no practican el nudismo, lo que es una opción personal perfectamente respetable y legítima, pero cuya práctica no cabe exigir sin base para ello.

Y en cuanto a la acción de indemnización de daños y perjuicios sufridos, constatada la vulneración de tales derechos fundamentales, mediante actos de imposición, fundados en unos estatutos no aprobados, determina un evidente daño moral, considerándose que la cantidad postulada por tal concepto entra en el marco de un prudente resarcimiento.

TS, Sala Primera, de lo Civil, 13-2-2023

Gastos Comunes Modificación Sistema de reparto

• Se anula el acuerdo de modificación del sistema de contribución a los gastos comunes adoptado en Junta de presidentes sin autorización previa de los propietarios integrantes de la Comunidad

En los estatutos se establece que los presidentes de las subcomunidades ostentan la representación de sus comuneros, cuando previamente se ha debatido y votado el tema en la subcomunidad, y el tema requiere unanimidad (folio numerado al 43 de los estatutos).

En base a ello debemos declarar que los comuneros están legitimados dado que los presidentes de las subcomunidades no habían debatido en las subcomunidades la alteración de la cuota, por lo que el voto de los presidentes en la junta de 2007 no podía comprometer a los comuneros, dado que no les vinculaba un acuerdo adoptado sin atender a los límites estatutarios (arts. 18.1 LPH).

TS, Sala Primera, de lo Civil, 26-1-2023

Gastos Comunes Prescripción Acción

• El plazo de prescripción de las deudas por gastos comunitarios es de cinco años.

Dado que resulta de aplicación el plazo de prescripción de cinco años del art. 1966.3.ª CC, la sentencia tiene que ser casada y esta sala debe asumir la instancia para estimar en parte el recurso de apelación, revocar la sentencia de primera instancia y estimar parcialmente la demanda, condenando a la recurrente a abonar todas las cuotas impagadas desde el 11 de mayo de 2012, pues, al margen de que la demanda no se presentó el 26 de julio de 2017, sino el 1 de septiembre de 2017, tiene razón la recurrida cuando advierte que la recurrente está obviando la reclamación previa a la interposición de la demanda acreditada por los documentos núms. 7 y 8 de la demanda que justifican la remisión de un burofax reclamando la deuda y la publicación de esta en el tablón de anuncios de la comunidad.

Es cierto que el burofax se envió a una de las fincas litigiosas, pero tal circunstancia no le priva de efectividad, ya que, como razona la sentencia de primera instancia (y acoge la sentencia de apelación, que asume de forma íntegra su argumentación), la recurrente nunca indicó al secretario-administrador un domicilio para notificaciones, por lo que con la remisión del burofax reclamando la deuda y su publicación en el tablón de anuncios de la comunidad no hizo más que cumplir lo dispuesto en el art. 9.1.h) LPH.

TS, Sala Primera, de lo Civil, 21-7-2023

Legitimación Complejos Inmobiliarios

• Legitimación de los propietarios en un acuerdo de Junta de presidentes, sin que les vincule la abstención de su correspondiente presidente al haberse acordado sin autorización al efecto de sus respectivas subcomunidades.

En los estatutos se establece que los presidentes de las subcomunidades ostentan la representación de sus comuneros, cuando previamente se ha debatido y votado el tema en la subcomunidad, y el tema requiere unanimidad (folio numerado al 43 de los estatutos).

En base a ello debemos declarar que los comuneros están legitimados dado que los presidentes de las subcomunidades no habían debatido en las subcomunidades la alteración de la cuota, por lo que el voto de los presidentes en la junta de 2007 no podía comprometer a los comuneros, dado que no les vinculaba un acuerdo adoptado sin atender a los límites estatutarios (arts. 18.1 LPH).

TS, Sala Primera, de lo Civil, 26-1-2023

Notificaciones comunitarias

• Es válida la notificación, realizada por burofax, enviada al domicilio y publicada en el tablón de anuncios cuándo el propietario no ha comunicado uno distinto a estos efectos

Dado que resulta de aplicación el plazo de prescripción de cinco años del art. 1966.3.ª CC, la sentencia tiene que ser casada y esta sala debe asumir la instancia para estimar en parte el recurso de apelación, revocar la sentencia de primera instancia y estimar parcialmente la demanda, condenando a la recurrente a abonar todas las cuotas impagadas desde el 11 de mayo de 2012, pues, al margen de que la demanda no se presentó el 26 de julio de 2017, sino el 1 de septiembre de 2017, tiene razón la recurrida cuando advierte que la recurrente está obviando la reclamación previa a la interposición de la demanda acreditada por los documentos núms. 7 y 8 de la demanda que justifican la remisión de un burofax reclamando la deuda y la publicación de esta en el tablón de anuncios de la comunidad.

Es cierto que el burofax se envió a una de las fincas litigiosas, pero tal circunstancia no le priva de efectividad, ya que, como razona la sentencia de primera instancia (y acoge la sentencia de apelación, que asume de forma íntegra su argumentación), la recurrente nunca indicó al secretario-administrador un domicilio para notificaciones, por lo que con la remisión del burofax reclamando la deuda y su publicación en el tablón de anuncios de la comunidad no hizo más que cumplir lo dispuesto en el art. 9.1.h) LPH.

TS, Sala Primera, de lo Civil, 21-7-2023

Obas Elementos Comunes Chimenea

• No requiere unanimidad la instalación de chimeneas necesarias para la actividad del local permitida por los estatutos, que, además, no supone un perjuicio al resto de propietarios ni al edificio

LPH. Nulidad de acuerdo comunitario que deniega el permiso para acceder a la azotea con la finalidad de realizar los trabajos de acondicionamiento necesarios sobre las salidas de humo existentes. Recursos I.P y CAS se desestiman. La sentencia recurrida no incurre en error patente ni alcanza una conclusión irracional. La doctrina jurisprudencial elaborada por esta sala sobre la necesidad de flexibilizar las exigencias normativas de la LPH en materia de mayorías cuando se trata de locales comerciales quedaría inutilizada si se sostuviera que la regla de la unanimidad sigue siendo necesaria siempre que la obra ejecutada altera la configuración exterior del edificio, lo que no tiene ningún sentido, pues se seguiría entonces produciendo lo que se trató de evitar, a saber, que la aplicación rigurosa de la LPH impida a los titulares y arrendatarios de locales de negocio explotar su empresa.

TS, Sala Primera, de lo Civil, 5-6-2023. Con Comentarios

Servidumbres Instalación Ascensor Indemnización

• La Comunidad debe indemnizar al propietario por la privación de luces y vistas al instalar el ascensor en el patio común

Reclamación de indemnización por daños y perjuicios producidos a consecuencia de la instalación de un ascensor que afecta a las luces y vistas de la vivienda de la actora. Recurso de casación. Se desestima. Una vez que se reconoce la aplicación, en casos como el litigioso, de la norma contenida en el art. 9.1.c) LPH, esta debe ser íntegra. No en parte sí y en parte no, puesto que no sería lógico ni razonable ni equitativo que la misma se considerara aplicable para justificar la instalación del ascensor, aun teniendo esta lugar en un elemento común, pero no para para resarcir al propietario afectado por los daños y perjuicios que dicha instalación le ocasionara.

TS, Sala Primera, de lo Civil, 29-3-2023

Título Constitutivo Destino Propiedades

• Es nulo el acuerdo que pretende prohibir el destino del local cuando los estatutos permiten cualquier tipo de actividad y ésta concreta ni es contraria a las ordenanzas municipales ni daña la estructura del edificio ni al resto de propietarios.

LPH. Nulidad de acuerdo comunitario que deniega el permiso para acceder a la azotea con la finalidad de realizar los trabajos de acondicionamiento necesarios sobre las salidas de humo existentes. Recursos I.P y CAS se desestiman. La sentencia recurrida no incurre en error patente ni alcanza una conclusión irracional. La doctrina jurisprudencial elaborada por esta sala sobre la necesidad de flexibilizar las exigencias normativas de la LPH en materia de mayorías cuando se trata de locales comerciales quedaría inutilizada si se sostuviera que la regla de la unanimidad sigue siendo necesaria siempre que la obra ejecutada altera la configuración exterior del edificio, lo que no tiene ningún sentido, pues se seguiría entonces produciendo lo que se trató de evitar, a saber, que la aplicación rigurosa de la LPH impida a los titulares y arrendatarios de locales de negocio explotar su empresa.

TS, Sala Primera, de lo Civil, 5-6-2023. Con Comentarios

Viviendas uso turístico

• El uso de las viviendas para uso turístico, se considera una actividad empresarial, por lo que, al estar ésta prohibida en los estatutos, se podrá prohibir por la Comunidad

De la lectura, ahora, de la escritura de obra nueva y división horizontal, se observa que los predios comunitarios, destinados a vivienda, son diferenciados de las oficinas y locales, y tienen su acceso exclusivo por el portal uno, sito en la calle Progreso (antes Diecinueve de Julio), todo ello con la finalidad pretendida de distinguir los usos empresariales de los meramente residenciales, con evitación de las molestias derivadas del trasiego de personas y cosas.

Si aplicamos los estatutos sociales resulta que concurre una prohibición estatutaria, cuya validez no se discute, conforme a la cual en los departamentos independientes del edificio -viviendas- a los que se accede por el portal uno, con entrada por la calle Diecinueve de Julio (hoy calle Progreso), no podrán ejercerse actividades profesionales, empresariales, mercantiles o comerciales de ningún tipo; reservándose su uso al de carácter exclusivamente residencial.

En este caso, la actividad desplegada por la parte demandada, en los pisos 17 A) y 17 B), tiene naturaleza empresarial y comercial, prestada por una sociedad mercantil, y, por ello, debemos otorgar la razón a la parte demandante, en el sentido de que existe una prohibición estatutaria inscrita, que vedaba el destino de los referidos inmuebles como viviendas de uso turístico, sometidas al régimen jurídico del Decreto 48/2016, de 10 de agosto, de viviendas vacacionales y viviendas de uso turístico de Asturias.

Por todo ello, la demanda debe ser estimada en función del conjunto argumental antes expuesto. Incluso, así lo entendió la propia parte demandada, en su carta de contestación al requerimiento comunitario de cesación en la actividad prestada, posteriormente, sin embargo, desatendido, al incumplir el compromiso asumido de abandonar dicho concreto uso en los pisos privativos del edificio comunitario.

TS, Sala Primera, de lo Civil, 27-11-2023.

• El uso turístico de las viviendas se considera como una actividad económica con carácter comercial y al estar está prohibida en los estatutos, la Comunidad puede impedir este destino

Compartimos el criterio de la sentencia de apelación, que en el mismo sentido que la de primera instancia, y en especial a la vista de la legislación sectorial turística de la Comunidad Autónoma y las ordenanzas municipales aplicables, destaca, en primer lugar, la condición de actividad económica de la actividad de alquiler de las viviendas que se ofrezcan o comercialicen como alojamiento por motivos turísticos o vacacionales, y que son cedidas temporalmente por la persona propietaria, explotadora o gestora y comercializadas directamente por ella misma o indirectamente, a terceros, de forma reiterada o habitual y a cambio de contraprestación económica.

El que el desempeño de esa actividad comporte una serie de requisitos y condiciones, incluidos los de funcionamiento, implica la prestación de una serie de servicios y la asunción de determinados deberes inherentes a la comercialización de las viviendas para uso turístico que determinan que la actividad y la prestación del servicio turístico se desarrolle en la propia vivienda.

Lo señalado permite, como bien dice la Audiencia, concluir que el alquiler de viviendas para uso turístico es una actividad incluida en la prohibición estatutaria, pues es una actividad económica, equiparable a las actividades económicas que a título ejemplificativo se enumeran en la Norma Quinta de los Estatutos, caracterizadas todas ellas por ser usos distintos del de vivienda y en los que concurre un componente comercial, profesional o empresarial.

Esta interpretación es conforme con la jurisprudencia de la sala acerca de que las limitaciones tienen que ser claras, precisas y expresas porque la inclusión de la actividad turística en la prohibición estatutaria es perfectamente coherente con su letra y espíritu, que no es otra que prohibir que en las viviendas se ejercite una actividad económica con un carácter comercial, profesional o empresarial como sucede con los apartamentos turísticos.

Frente a lo anterior no puede prevalecer la argumentación de la parte recurrente cuando equipara el arrendamiento de vivienda para uso turístico con el arrendamiento de vivienda, y que según dice no está prohibido a pesar de que también es una actividad económica. El arrendamiento de vivienda es aquel «arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario» ( art. 2 LAU), nada que ver con el concepto de la actividad a que se refiere la normativa sectorial turística aplicable, dirigida a «proporcionar alojamiento temporal sin constituir cambio de residencia para la persona alojada». La misma normativa sectorial turística aplicable y que se cita en las dos sentencias de instancia resalta expresamente la diferencia con que se contempla la comercialización de estancias turísticas en viviendas, alojamientos de corta duración, o las ofertadas para uso vacacional, con el arrendamiento de vivienda. La mencionada legislación turística expresamente excluye de la consideración de viviendas para uso turístico el arrendamiento de vivienda según lo establecido en la Ley 29/1994, de 29 de noviembre, de arrendamientos urbanos, de la misma manera que, en los términos que hemos señalado, el art. 5.e) de esta última ley excluye de su ámbito de aplicación los alquileres turísticos.

TS, Sala Primera, de lo Civil, 29-11-2023.