¿para qué sirven los acuerdos en asambleas, si luego no se cumplen?
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¿Para que sirven los acuerdos en asambleas, si luego no se cumplen?
Buenos días, Mi pregunta es: ¿Para que sirven los acuerdos en asambleas, si luego no se cumplen?. Qué pasa si no se cumplen los acuerdos en actas? ¿dónde se reclama? ¿o da lo mismo?
Cuando existe un acuerdo de la Junta y esta se realiza por las mayorías necesarias y además queda reflejado en el acta y consecuentemente en el libro de actas, es la Junta directiva a través de sus representantes Presidente, Vicepresidente y Administrador quien tienen la obligación de llevar a los acuerdos en marcha.
Si nos centramos en la figura del Presidente ( aunque perfectamente podría llevarse a las otras figuras de la Junta directiva), la responsabilidad del mismo por no poner los acuerdos en marcha, se extiende a los daños y perjuicios que cause a la propia comunidad y a los propietarios. Dicha responsabilidad vendrá condicionada por una actuación culpable o negligente.
La representación de la comunidad de propietarios que ostenta el Presidente se incardina en la figura del mandato (artículo 1709 del Código civil), «Por el contrato de mandato se obliga a una persona a prestar un servicio o hacer alguna cosa, por cuenta o encargo de otra». Ello significa que si no cumpliese con las funciones del cargo para el que ha sido designado se podrá declarar la responsabilidad del Presidente de la comunidad.
La responsabilidad del Presidente de la Comunidad viene siendo considerada una responsabilidad contractual del artículo 1101 del Código civil «Quedan sujetos a la indemnización de los daños y perjuicios causados lo que en el incumplimiento de sus obligaciones incurrieren en dolo, negligencia o morosidad, y lo que de cualquier modo contravinieran al tenor de aquellas».
La mayor parte de los asuntos judiciales donde se ha discutido la responsabilidad del Presidente de la Comunidad vienen dados por una extralimitación en la ejecución de los acuerdos adoptados por la Junta de propietarios. Si el Presidente se ha limitado a ejecutar directamente el acuerdo y se produce un daño a tercero, no cabria la responsabilidad del Presidente sino de la propia Comunidad. Sólo se le exigiría cuando se exceda de los acuerdos. Como ejemplo nos sirve la Sentencia de la AP Zamora 13 septiembre 2012 donde se condenó al Presidente de la Comunidad por haber contratado un nuevo seguro del edificio sin respetar el acuerdo de la Comunidad que habia decidido un estudio de otras propuestas.
En cuanto a la petición de los daños y perjuicios por la responsabilidad del Presidente de la Comunidad hay que indicar que esta solicitud implica que deban ser acreditados por aquel que los interesa.
Si alguno de los vecinos quiere exigir responsabilidad al Presidente porque considere que se le ha producido daños a la Comunidad, lo primero que tendrá que hacer es solicitar la convocatoria de la Junta de propietarios para que una vez discutido el asunto se adopte el acuerdo de emprender acciones judiciales para exigir dicha respondabilidad. Los vecinos no podrán ejercer accciones individuales contra el Presidente, sólo cabe que las ejerza la Junta de propietarios. La única excepción a lo anterior, es que la acción se ejecite por el vecino afectado si la Junta de propietarios no acuerda iniciar las acciones pertinentes.
En cuanto a la prescripción de la acción de responsabilidad del Presidente de la Comunidad de propietarios, considero que es la de quince años general de las obligaciones personales que se deduce de la aplicación del artículo 1964 del Código Civil.
Todo esto que le acabo de comentar no es de mi cosecha, es de un artículo de mundo jurídico pero que creo que viene al pelo a la pregunta que ha hecho. Les paso el link:
http://www.mundojuridico.info/responsabilidad-del-presidente-de-la-comunidad/
No obviemos la responsabilidad del Presidente en una comunidad de propietarios porque como bien dice Eloy nos podemos encontrar con situaciones extremas donde el Presidente puede incurrir en un delito penal y no es la primera vez que hay alguno que va a la cárcel. Solo tienen que darse una vuelta por internet y comprobarlo.
Fíjese si es importante cumplir con los acuerdos, aunque hayamos puesto casos extremos.
Artículo que se puede ver en el siguiente enlace de youtube:
Os remito enlaces de mi sitio web por si fueran de vuestro interés:
https://adminfergal.es/el-administrador-envia-las-actas-meses-despues-de-realizarse-las-juntas/
Reglamento Régimen Interior para una Comunidad de Propietarios
Buenos días:
el próximo viernes se celebrará junta de propietarios del edificio que habito. En el orden del día figura la petición de un bar situado en el bajo, para que se le permita colocar mesas y sillas en un espacio comunitario a cambio de una donación mensual de 100 euros.
En Auto del juzgado de primera instancia nº 15 de Granada (260/2016), que no fue recurrido, se acordó, con el propietario del bar y la comunidad, que no se colocarían mesas ni sillas en dicho espacio.
Hay opiniones que aseguran que se necesita unanimidad en la voctaciòn y otras que basta con 3/5. ¿Podrían aclararme este punto?
Gracias, un saludo
Buenas noches Jose Manuel.
Si en el auto del juzgado de primera instancia nº 15 de Granada (260/216) se acordó con el propietario del bar y la comunidad que no se colocarían mesas ni sillas en dicho espacio, creo que todo queda dicho. Las decisiones para este tipo de actividades no se encuadran desde mi punto de vista dentro de las decisiones de las mayorías cualificadas que se puedan dar solución a través de los 3/5. No estamos hablando de establecimiento de servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, tampoco estamos hablando de otros servicios que entren dentro del artículo 17.4 como nuevas instalaciones, servicios o mejoras, desde mi punto de vista estamos hablando de la ocupación de un elemento común y su cambio de uso, tema que entiendo quedaría regulado en el artículo 17.6 de la Ley de Propiedad Horizontal que dice lo siguiente: «Los acuerdos no regulados expresamente en este artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación.»
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Buenas…..estamos a punto de hacer el tejado de la comunidad,y todos los vecinos debemos pagar igual,por k ahí un acta k así lo acuerda,pero un vecino dice no paga lo mismo xk tiene menos metros y el no vivía allí cuando se levantó el acta,lo puede hacer o tiene k hacer lo que la comunidad acordó en ese momento gracias
Buenas tardes Asun:
Buena pregunta la que vd. me hace.
Si cuando se decidió que todas las partes pagaran por igual y se levantó acta, esta modificación no se llevó al Registro de la Propiedad para modificar los estatutos, afectará a los propietarios pero no así a los nuevos propietarios que se integraran posteriormente a dicha vivienda. Todos sabemos que todas las obras de la vivienda se deben de pagar por coeficiente, así además lo indica expresamente el artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal que dice textualmente lo siguiente: «El título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad.
En este caso me temo que el propietario tiene razón y no tiene porque soportar la decisión de una Junta si no se ha inscrito en el Registro de la Propiedad, tal decisión.
Un cordial saludo
Miguel
691564359
Hola buenas tardes,mi consulta es la siguiente,me gustaría saber si en mi comunidad se están incumpliendo las normas.Explico en mi urbanización tenemos normas de regimen interno una de ellas es impedir el acceso a la piscina al propietario no residente. Bien, que podemos hacer por que esa norma no la cumple el presidente dando acceso a propietarios que efectiva mente lo son pero no residen y pienso que las normas son las normas y si están escritas hay que cumplir y si no es así yo puedo meter a mi hijo y pelillos a la mar muchas gracias
Buenas tardes Ramón
No entendiendo muy bien la norma de impedir que se incorpore a la piscina un propietario no residente. Entiendo que todos los propietarios tienen la posibilidad de utilizar una piscina. Otra cuestión diferente es que un invitado de un propietario tenga la posibilidad de disfrutar de la piscina y se tenga una limitación para acceder a la misma.
Las normas de régimen interior, las que se hayan aprobado, están para cumplirlas si bien existe unas limitaciones impuestas por la propia ley de propiedad horizontal, título constitutivo y estatutos, las cuales no pueden contravenirse.
Si se cumple una norma de régimen interior se deberá notificar al propietario y se a pesar de las advertencias se incumplen de forma reiterada deberán denunciar este hecho ante el juzgado correspondiente para que sea el juez el que haga cumplir dicho reglamento. No pueden hacerlo vds. por la fuerza.
Un cordial saludo.
Le dejo una respuesta de Sepin en uno de sus artículos de opinión que dice lo siguiente. Espero que le resulte de interés:
Con independencia de las normas que han de cumplir las Comunidades de Propietarios con respecto a las piscinas comunitarias, para lo que habrá de estarse a la reglamentación autonómica o local, el objeto de este artículo es tratar las repercusiones que tendrá para los comuneros el incumplimiento de la normativa comunitaria a este respecto.
Normalmente estas reglas vienen fijadas en el denominado reglamento de régimen interior. Este documento que aparece regulado en el art. 6 LPH no requiere una forma especial de confección, siendo suficiente para su aprobación el acuerdo de la mayoría, a tenor de lo dispuesto en el art. 17, regla 7.
Además, el promotor también puede fijar unas reglas de funcionamiento de los servicios y elementos comunes, entre ellos la piscina, pero como no tiene fuerza o categoría de Estatuto, podrá ser modificado en cada Junta con el citado quorum.
Aunque no cabe la inscripción registral [como señalan, entre otras, la Resolución de la DGRN de 9 de enero de 2012 (SP/SENT/658444) y la Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona de 9 de septiembre de 2004 (SP/SENT/62349)], como sucede con cualquier acuerdo comunitario, su cumplimiento es obligatorio, y sobre ello no hay duda [como dicen las Sentencias de la Audiencia Provincial de Zaragoza de 22 de junio de 2006 (SP/SENT/100016) y del Tribunal Supremo de 4 de noviembre de 1988 (SP/SENT/4418)], pero lo mismo cabe decirse de cualquier acuerdo adoptado por la Junta, aunque no conste en dicho documento. Obligatoriedad que existirá tanto para los propietarios que lo eran cuando se redactó como para los posteriores.
La cuestión ahora es si su incumplimiento genera o puede dar lugar a sanciones.
La respuesta es negativa, pues la Comunidad carece de poder coercitivo. No obstante, en supuestos concretos, es posible que pueda imponer algún tipo de sanción, por ejemplo, pagar unos intereses por demora en el pago de las cuotas comunes, que viene siendo admitida por los Tribunales, aunque ello no debe suponer nunca un abuso o usura. En todo caso, se insiste, tan sancionable será el incumplimiento del reglamento como de cualquier acuerdo del mismo tenor de la Junta de Propietarios, pero es complicado, cuando se trata del incumplimiento de las normas referentes a piscina, pues, en este caso, suelen regular los horarios, el vestuario, etc.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Hola¡
Tenemos un problema de humedades en el edificio.Se realizo una reunion anual el año pasado y se decidio arreglar los terrados de dos terrazas comunitarias que estaban afectadas por humedades y la mia que es la tercera, pero de momento, no esta afectada pero se acordo arreglarla tambien esta primavera para no tener un incremento del gasto en el presupuesto del año pasado.Cual ha sido mi sorpresa,cuando este año se decide posponer dicha reparacion ya que de momento no hay humedades.La pregunta es si un acuerdo que ya esta tomado y registrado en acta se puede suspender sine die o incluso suspenderse si ya hay una resolucion anterior al respecto.
Gracias
Estimado Manuel:
Si el acuerdo que se hizo en una Junta de Propietarios anterior, en otra junta posterior se decide cambiarlo, es legal. Otra cosa diferente es que el primer acuerdo esté en Junta y la decisión de no actuar no se realice a través de la Junta sino a través del Presidente o la Junta Rectora. Solo sería válida si el cambio en la decisión fuera a través de la Junta de Propietarios.
Si ha sido a través de la Junta de Propietarios tendrá que admitirse de momento tanto en cuanto vd. no tenga problemas de humedades. Si empezará a tenerlas deberá dirigirse a su Administrador o bien su Presidente para solventar de forma inmediata el problema.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Hola Miguel¡¡
Gracias por la aclaracion…asi lo tengo mas claro
Saludos,Manuel
Gracias Manuel, un saludo.
En mi comunidad, los propietario de los bajos quieren aislar las viviendas por el techo del garaje que a todas luces es una zona común, el Administrado nos dice que bata con la mayoría de tres quintos que dice el Art. 17.3 según el colegio de administradores, a lo que me opongo, ya que se tendía que aplicara que creo yo en este caso , Art. 17.4 :
» Que dice, ningún propietario podrán exigir nuevas instalaciones , servicio o mejoras no requeridos para la conservación, habitabilidad,seguridad y accesibilidad del inmueble,según su naturaleza y características. »
Para los que se necesita la unanimidad.
Estimado Enrique:
Creo que si lo he entendido bien, se trata de mejorar el aislamiento de las viviendas pero por el techo del garaje que efectivamente es una zona común. Se trata de hacer una obra en el techo, modificando el forjado para que la vivienda de los bajos tengan una mejora del aislamiento. Creo con toda mi prudencia porque habría que ver la obra a realizar y la repercusión que podría tener en los elementos comunes que ni es aplicable el artículo 17.3 y el art. 17.4
– Sería aplicable el artículo 10.3.b) que dice textualmente lo siguiente: «Cuando así se haya solicitado, previa aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes; el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte; la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas comunes, cuando concurran los requisitos a que alude el artículo 17.6 del texto refundido de la Ley del Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio.En estos supuestos deberá constar el consentimiento de los titulares afectados y corresponderá a la Junta de Propietarios, de común acuerdo con aquéllos, y por mayoría de tres quintas partes del total de los propietarios, la determinación de la indemnización por daños y perjuicios que corresponda. La fijación de las nuevas cuotas de participación, así como la determinación de la naturaleza de las obras que se vayan a realizar, en caso de discrepancia sobre las mismas, requerirá la adopción del oportuno acuerdo de la Junta de Propietarios, por idéntica mayoría. A este respecto también podrán los interesados solicitar arbitraje o dictamen técnico en los términos establecidos en la Ley.
– Si la decisión se toma no por una necesidad de aislamiento pero es algo que no se requiere para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, nos encontramos que la decisión como bien dices, entraría en lo que indica el artículo 17,4 de la LPH que dice textualmente lo siguiente: «Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características.
No obstante, cuando por el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, se adopten válidamente acuerdos, para realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, no exigibles y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja. Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la innovación, habrá de abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal.
No podrán realizarse innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute de un propietario, si no consta su consentimiento expreso.»
Y por último comentar que si la actuación de los propietarios se hace por una actuación suya propia y que no resulta de una propuesta llevada por la Comunidad sino por un propietario, con lo cual debemos de suponer que es de un interés privado y que nada tiene que ver con la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad, sino que es una idea de un propietario para mejorar su aislamiento, en este caso al modificar la estructura del techo del garaje, para una obra que no favorece a ningún elemento común, deberán estar de acuerdo todos los propietarios y se deberá realizar por unanimidad.
Le pongo algunos ejemplos que pueden servir de referencia para lo que le estoy indicando:
AP Murcia, Sec. 1.ª, 25-2-2019 Dado que el acuerdo que se impugna otorga el uso de una determinada zona común a un grupo concreto de propietarios, ello supone alterar el título constitutivo y por tanto precisa de unanimidad para su aprobación.
AP Zamora, Sec. 1.ª, 14-2-2019 No se puede alterar el patio común para hacerlo de uso exclusivo privativo sin contar con la autorización por unanimidad de la comunidad de propietarios.
AP Valencia, Sec. 8.ª, 10-2-2014 La alteración de un elemento común aunque sea de uso privativo necesita autorización de la comunidad por unanimidad.
Como desconozco el fondo de la cuestión, imprescindible a la hora de darle una opinión, prefiero darle diferentes opiniones que espero le resulten de interés.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Hace más de 3 meses se acordó en asamblea que el próximo presidente buscase otro administrador que fuese capaz de cobrarle de alguna forma a propietarios que deben, el presidente ha hecho caso omiso y no busca a ningún nuevo administrador. ¿Que podemos hacer con este pte que Incumple lo acordado en mayoría. Gracias
Buenos días Jesús.
El cambio de un Administrador debe de hacerlo la propia Junta de Propietarios por mayoría simple de los propietarios presentes y representados con derecho a voto en segunda convocatoria, el Presidente tiene la obligación de requerir varias ofertas para conseguir que con las mismas se vaya a una junta general extraordinaria y se decida lo que mejor convenga a los intereses de la Comunidad.
Si el Presidente no cumple con su obligación hay que notificárselo bien por correo certificado o por burofax para que ponga una reunión en un plazo breve de tiempo (20 días por ejemplo), sino fuera así, la única forma de conseguir que se haga una reunión para tomar las decisiones correspondientes será aplicando el artículo 16.1 y 16.2 de la ley de propiedad horizontal que dice lo siguiente: » La Junta de propietarios se reunirá, por lo menos, una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas y en las demás ocasiones que lo considere conveniente el Presidente o lo pidan la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen, al menos, el 25 por 100 de las cuotas de participación.
2. La convocatoria de las juntas la hará el Presidente y, en su defecto, los promotores de la reunión, con indicación de los asuntos a tratar, el lugar, día y hora en que se celebrará en primera o, en su caso, en segunda convocatoria, practicándose las citaciones en la forma establecida en el artículo 9. La convocatoria contendrá una relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas a la comunidad y advertirá de la privación del derecho de voto si se dan los supuestos previstos en el artículo 15.2.
Ya sabemos que puede parece un poco farragoso tener un 25% de los votos para realizar una convocatoria pero la ley intenta proteger al Presidente o cualquier miembro de la Junta sin las oportunas mayorías.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Buenos días, en la Comunidad se acordó que un vecino que había cambiado la cocina de sitio tenía que sacar un tubo por el patio interior hasta el tejado para evitar los olores que genera pero el vecino no hace ni caso. Que puedo hacer?
Estimada María.
Si el propietario estaba de acuerdo, no ha impugnado el acta y quedó conforme en llevar el tubo hasta el tejado, debería de cumplir con este requisito. Lo más prudente es enviarle un burofax por parte de la Junta de Gobierno para que en un período determinado se emplace a hacer la obra y si a pesar de ello el vecino no quiere realizarla tendrá que presentar una demanda por lo civil en base a lo que indica el artículo 7.2 de la ley de propiedad horizontal. Le expongo textualmente todo el artículo para que vea la extensión del mismo y su importancia: «2. Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
El Presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualesquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes.
Si el infractor persistiere en su conducta el Presidente, previa autorización de la Junta de propietarios, debidamente convocada al efecto, podrá entablar contra él acción de cesación que, en lo no previsto expresamente por este artículo, se sustanciará a través del juicio ordinario.
Presentada la demanda, acompañada de la acreditación del requerimiento fehaciente al infractor y de la certificación del acuerdo adoptado por la Junta de propietarios, el Juez podrá acordar con carácter cautelar la cesación inmediata de la actividad prohibida, bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia. Podrá adoptar, asimismo, cuantas medidas cautelares fueran precisas para asegurar la efectividad de la orden de cesación. La demanda habrá de dirigirse contra el propietario y, en su caso, contra el ocupante de la vivienda o local.
Si la sentencia fuese estimatoria, podrá disponer, además de la cesación definitiva de la actividad prohibida y la indemnización de daños y perjuicios que proceda, la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años, en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad. Si el infractor no fuese el propietario, la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento.»
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
En una junta de la mancomunidad se acordó poner unas farolas para iluminar la zona de cocheras. Ya había puestas 4 y se acordó poner las otras 4 que faltaban. Son farolas de brazo largo atornilladas al muro entre los balcones por encima de las puertas de cochera. No fue impugnado el acuerdo. Y éste se hizo por unanimidad de los presidentes de los 4 bloques que forman la mancomunidad.
Pero un vecino, ni corto ni perezoso, diciendo que le molestan ha quitado una de ellas y se la ha quedado, y se niega a ponerla o a devolverla a la Comunidad. Dice que solo lo hará si se lo ordena el juez.
¿Qué solución queda?
Hola J. Ramón.
Está claro la actuación, demandarlo por robo o apropiación indebida. En estos casos no solamente el juez le solicitará la devolución del hecho robado sino que tendrá que hacerse cargo de la pena que se le impute, verá como se le quita las ganas de robarla una próxima vez.Tenga en cuenta que es una actuación vía penal y esto puede tener unas consecuencias mas serías y rotundas.
Un saludo.
Miguel
691564359
La salida de humos de una cocina que no presenta rejilla, bien por estar caída o hundida en el interior del muro, es utilizada por decenas de murciélagos para habitar en ella (seguramente habrá una cámara hueca junto a ella). Al atardecer se les ve salir en tromba y seguramente cuando amanece entrarán de nuevo.
Los vecinos que son arrendados están alarmados, pero no saben a quien acudir para que les solucionen el problema, si al dueño de la vivienda o la Comunidad, porque les han dicho que la salida está en la fachada.
¿A quien correspondería la competencia del arreglo?
Estimado Ramón:
Lo normal es que la salida de humos, o la salida de olores «shunt» sea un espacio reservado para ello. La Comunidad tiene la obligación de mantenerlo de forma adecuada, si bien sabemos que hay muchos propietarios que sin decir nada a nadie modifican esta salida para un mayor aprovechamiento de la cocina, etc. sin respetar para que está hecho y el origen del mismo. Lo normal es que este shunt tenga un cierre (caperuza) con un enrejillado que permita salir los humos y olores pero que no deja de incorporar cualquier animal, en este caso los murciélagos. Si está en fachada o en tejado o cubierta que es lo mas normal deberán de cuidarlo y revisarlo en principio la propia Comunidad y si se observa cuando se incorporen las cámaras u otra actuación que un propietario ha condenado el mismo para su provecho, etc. deberán reclamárselo para que vuelva al anterior estado la obra y permita la salida de humos u olores.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Se ha pintado el garaje de mi comunidad, acordando en junta general que el pago se realice de la siguiente forma parte a cuenta del superhabit de los garajes y el resto con el superhabit de las viviendas, hasta allí todo bien, pero hay 8 vecinos que tienen una segunda plaza (desconozco porque) y quieren que el gasto de su segunda plaza lo asuma el superhabit de las viviendas, al cual esas plazas no han contribuido. El acuerdo fue tomado por mayoría de los presentes en la Junta y así consta reflejado en el Acta de la misma.
Mi sorpresa es que me convocan a Junta Gral. Extraordinaria, porque alguno de estos vecinos se ha quejado.
El punto del orden del día es: Ratificación del acuerdo de la Junta Gral Ordinaria de fecha mayo del 19, punto tercero, sobre el calculo de derramas a realizar, o en su caso, aprobación de cómputos alternativos.
Si fuese por eso tendríamos junta extraordinaria todos días. por otra parte el acuerdo recogido en el Acta creo que es ejecutable.
Ruego su opinión y disculpa si me he extendido demasiado. Gracias
Buenos días Margarita.
Todo acuerdo recogido en el acta es ejecutivo, ahora bien, si una derrama extraordinaria no se ha puesto lo lógico es que se empiece a pagar hasta que haya una próxima junta general extraordinaria que la modifique o la elimine. En el caso de vd. no hay derrama porque se paga con los fondos de reserva (superavit) de la comunidad. Habría que conocer el caso de vds. para opinar con la profundidad adecuada, entiendo que el sistema de pago implantado no parece que sea muy consistente porque en poco tiempo se va a cambiar el sistema de reparto de la derrama. Lo normal es que las derramas se hagan por coeficientes o bien por cantidades que sea iguales a todos los propietarios, a no ser que elijan otra modalidad de pago. El llevar el pago de la pinytura contra el superavit de la comunidad y del garaje puede ser valida pero pueden conjugarse el problema que les ha originado que no es equitativo debido a que algunos propietarios tienen dos plazas. Tampoco debería ser ningún problema si estos propietarios están pagando religiosamente por las dos cuotas.
Los vecinos del garaje tendrán que pagar con el superavit del garaje y los vecinos de las viviendas con el superavit de las viviendas, si hay dos plazas en el garaje lo tendrán que asumir el garaje porque les corresponde a ellos en función de las plazas que tienen.
Asi lo entiendo yo
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
En mi comunidad se acordó en junta general que no se podrían poner aparatos de aire acondicionado en los patios interiores, por el ruido y el calor que desprenden.
Uno de los vecinos ya dijo que el lo pondría y esta haciéndolo. ¿Como debemos proceder para parar o quitar esta instalación?
Estimado Dionisio:
Dependerá de diferentes opciones que se puedan dar en dicha comunidad. Si la comunidad tiene una zona para poner la unidad exterior del aire acondicionado, como por ejemplo una zona concreta del balcón y así está estipulado en el reglamento de régimen interior, el propietario está obligado a adecuarse a la normativa de la comunidad, si por el contrario no existe ningún lugar donde instalarlos internamente, lo lógico es que dichos aparatos se pongan por la zona interior de la comunidad donde no afecte la estética del edificio, si por el contrario existe una normativa de la comunidad donde no se ponga el aire acondicionado por el interior pero si permite poner los aparatos en la parte exterior o principal se deberá poner ese aparato de aire acondicionado por el exterior. Todo esto deberá figurar o bien en la escritura de división horizontal, los estatutos, el reglamento del régimen interior o las decisiones tomadas en junta de propietarios. Si no existe nada al respecto y por otra parte no hay una ordenanza específica del ayuntamiento que lo prohíba entiendo que el propietario tendría derecho para la instalación del aire acondicionado siempre que cumpliera con la normativa del ayuntamiento en la distancias a las ventanas que se diera por la ordenanza del ayuntamiento.
Un cordial saludo
Miguel
691564359
En la última Junta de Vecinos de una urbanización se aprobó arreglar el asfaltado de toda la urbanización que está en un estado lamentable.
80 vecinos impugnaron el acuerdo, impugnacion desestimada con costas.
Acaban de empezar las obras, pero la actual junta termina su mandato en un mes y quieren entrar los que impugnaron el acuerdo.
¿Podrían paralizar, o dejar de realizar la obra?
¿En ese supuesto, como habría que proceder para seguir adelante?
Muchas gracias
Buenos días Maria.
Efectivamente si entra otra Junta de Vecinos podrían llegar a parar la obra, si se aprobara en una junta general ordinaria. Esto no es tan sencillo a no ser que los presupuestos sean distintos en función de los tramos, porque el acuerdo con la empresa del asfaltado estará plasmado en un contrato y los contratos no se pueden romper tan fácilmente. Dependerá del clausulado del mismo.
Yo les aconsejo que para que no haya problemas en este sentido, intenten que salga electo un Presidente que este a favor de seguir con las obras, recuerde que según la ley de
Buenos días.
Mi comunidad acordó hacer una renovación del ascensor, lo que implica estar 10 días sin él.
Acordamos que dicha actuación se realizase dentro de un margen de fechas por el perjuicio que causaba a los distintos vecinos. Dicho acuerdo consta en el acta de reunión.
El administrador ha enviado circular indicando fecha de inicio y no tiene nada que ver con lo acordado. Esto me genera un perjuicio ya que esos días viene a mi casa una persona con movilidad reducida.
¿Puede el administrador decidir el cambio de fecha sin consultar con la comunidad?
¿Como debo actuar para paralizar esta situación?
Muchas gracias por adelantado.
Miguel
Estimado Miguel.
Convendrá conmigo en que lo mas importante que existe dentro de una comunidad es la seguridad, por lo tanto la renovación del ascensor es absolutamente necesario, me imagino que por imponderables habrá sido absolutamente imposible poner la fecha de inicio en la fecha establecida y que efectivamente existe un perjuicio personal máxime cuando además las fechas fueron establecidas en el acta. En este caso lo primero que haría es notificar el hecho al Administrador para intentar demorar el comienzo de la obra y si no pudiera ser siempre le queda la reclamación de daños y perjuicios que le pueda ocasionar la modificación de fechas que además vienen reflejadas en el acta.
Le recomiendo que si viene una persona con movilidad reducida y no se atiende a su petición quede dicho de forma fehaciente a la Junta para que tome buena nota del perjuicio y que van a tener que llevar a la persona con movilidad reducida a un hotel y que sea la comunidad quien se haga cargo de este perjuicio.
El problema no lo ha generado vd. sino la propia comunidad.
Me temo que la única solución en este caso es poner el tema en manos de un abogado si considera que la persona con movilidad reducida tiene que estar presente en estas fechas y debe de reclamar las cantidades que generan dicho perjuicio.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Hace 8 años de acordó en la junta acondicionar sótanos que produce humedades, cucarachas, frió y insalubridad en general el año pasado después de diversos burofax y demanda de nuestros derechos una vez aprobado por segunda vez,decidieron pedir asesoramiento a un arquitecto, pero nos tememos que de nuevo que dilate una solución. ¿Que debemos hacer?
Gracias
Hola Isaias.
A mi personalmente no me parece mal que se pida el asesoramiento del arquitecto para que este emita un informe. Estos temas son delicados y hay que abordarlos de forma adecuada, tanto desde el punto de vista técnico como jurídico. Si bien tengo que decirle que si el tema se demora siempre pueden impugnar la actuación si ve que en tres meses no se les ha contestado. Recuerde que todas las decisiones son impugnables y tienen que tener en cuenta lo que dice el artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal.
https://adminfergal.es/impugnacion-de-acuerdos-en-junta-de-propietarios/
Le mando un enlace sobre impugnación de acuerdos en las juntas de propietarios.
Saludos
Miguel
691564359
Hola mi pregunta es:
El administrador de fincas de nuestro edificio..nos ha comunicado que solo se puede hacer uso del cuarto de bicis en años alternos según sea la mano dcha o izda.
Y he revisado el ultimo acta de la reunión y no consta ese acuerdo.
Que se puede hacer? Y es ilegal?
Hola Maria Jesus:
Este tipo de acuerdos se deben de hacer en junta de propietarios, la mayoría simple sera suficiente. Es posible que en ocasiones en pro de una gestión mas eficaz de los recursos se pueda hacer temporalmente para buscar una solución a un tema determinado, pero lo suyo es que luego se ratifique en la Junta.
No se debe disponer delos recursos de un inmueble sin una ratificación de la mayoría de los propietarios.
Un cordial saludo
Miguel
691564359
Hola, en la anterior junta se acordó cambiar de banco por las comisiones abusivas. En la nueva junta en la que hacemos el cambio de presidente, el Administrador nos comunica que no se ha realizado el cambio de banco y esto nos ha llevado a 400€ más de gastos de comisiones. La pregunta es tienen culpa tanto el Administrador como el antiguo presidente por no informar del cambio de banco , y se le puede obligar a hacerse cargo de estos 400€ de comisones?
Hola Albert.
Tendría que ver porqué razón no se ha cambiado de banco, si ha sido una orden directa del Presidente o bien sea una decisión/omisión del Secretario-Administrador. En el primer caso la responsabilidad sería del Presidente por dar una orden contradictoria a lo decidido en la Junta anterior, en el segundo caso la responsabilidad sería del Administrador. Será el Administrador quien tendría que abonar esta diferencia y que él reclame a su póliza de responsabilidad civil esta cantidad.
Reciba un cordial saludo.
Miguel
691564359
Se ha acordado mediante acta que no se pongan bicis en los rellanos, que cada propietario se quede con un solo tendal y que se quitan las parabolicas de la fachada.
Hay un vecino que no lo ha cumplido. ¿que se puede hacer? ¿demanda a la comunidad y a ese vecino o sólo al vecino?
Estimada Mary,
En el Acta quedan reflejados los acuerdos tomados dentro de la comunidad, si hay algún vecino que no lo cumple se le deberá advertir mediante carta certificada con acuse de recibo para dejar constancia de las reclamaciones por parte de la comunidad de propietarios. Si a pesar de las cartas reiterativas a este propietario, este sigue haciendo caso omiso entonces se tendrá que plantear por parte de la comunidad el iniciar un procedimiento judicial ordinario contra el propietario por incumplimiento de los acuerdos tomados en el Acta, para ello necesitarán un abogado experto en civil que plantee las reclamaciones oportunas y la posible demanda.
Si la comunidad necesitara un abogado, nosotros se lo podríamos facilitar.
Miguel.
691564359
Buenas tardes, en la última junta se acordó la instalación de una antena parabólica común. ¿Cuánto tiempo puede pasar hasta que se lleve a cabo un acuerdo?
Estima María,
No hay ningún plazo estipulado para las actuaciones de las obras e instalaciones. A no ser que dichos plazos se propongan en asamblea y sea determinante que se cumpla el mismo. Los plazos deben de votarse en la Junta y se pone un plazo se debe de indicar el motivo de porque se cumple y las actuaciones a realizar por parte de la junta en su incumplimiento.
La Ley no dice nada con respecto al tema de los plazos y serán ustedes a través de la Junta los que deberán indicar los mismos.
Un cordial saludo
691564359
Miguel
Buenas noches, tenemos un vecino moroso, que además es molesto, tanto en el tema ruidos que sufro yo más que nadie porque los tengo arriba, como con los olores. En el 2018 acordamos, en la reunión, reclamarles la deuda que tienen con la comunidad, pero según la administradora eso lleva unos plazos y hasta la reunión del 2019 no se ha hecho nada. En la última reunión que tuvimos en septiembre del 2019 se volvió a tocar el tema y se decidió que como no había pagado nada, pasarlo a vía judicial. Esto ocurrió en el mes de septiembre y hasta el mes de febrero, y porque yo he insistido mucho, no había presentado la reclamación . Sobre los ruidos y malos olores dice la administradora que ponga yo una denuncia a título personal, a pesar de que algo que molesta a toda la comunidad. Me da la sensación que no cumple con los acuerdos que tenemos en las reuniones respecto al tema del vecino molesto y moroso. Qué responsabilidad tiene tanto el administrador como la presidenta? Gracias
Estimada Concha.
Está claro por las fechas que me ha dado que se debería haber certificado la deuda y haber iniciado el procedimiento judicial. El retraso del procedimiento monitorio podría ser motivo de reclamación a la administradora a través de su seguro si ha habido pérdida para la comunidad por no reclamar en tiempo. No obstante si la administradora no ha gestionado en tiempo y forma puede ser motivo de liquidación del contrato que se podría gestionar como punto del orden del día en la próxima junta general ordinaria o extraordinaria.
Con respecto a los ruidos la mejor opción que puede hacer es denunciarlo a la policía municipal. Es la opción mas tajante en este sentido. Entiendo que vds. ya han hecho todo lo posible y han hablado con el vecino para que evite los ruidos.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Hola, quería preguntarle lo siguiente:
La junta de gobierno de la comunidad de vecinos salió voluntaria cada cargo (presidente, vicepresidente y vocal). Cuando toque renovar la junta de gobierno si estas personas ya no salen voluntarias y se hace sorteo, ¿les podría volver a tocar a estas mismas personas otro cargo (el que fuera vocal que le toque ser presidente) o debe de pasar por todos lo vecinos para que les toque otra vez?. Me refiero en el caso que ya no salgan voluntarios y se haga por sorteo o que cada año vaya avanzando una vivienda y vuelva a recaer sobre alguien que ya tuvo algún cargo.
Gracias
Buenos días Alberto.
No hay nada escrito en referencia a este tema. La ley de propiedad horizontal en su artículo 13.2 dice sobre este tema textualmente lo siguiente: «El Presidente será nombrado, entre los propietarios, mediante elección o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo. El nombramiento será obligatorio, si bien el propietario designado podrá solicitar su relevo al Juez dentro del mes siguiente a su acceso al cargo, invocando las razones que le asistan para ello. El Juez, a través del procedimiento establecido en el artículo 17.7 resolverá de plano lo procedente, designando en la misma resolución al propietario que hubiera de sustituir, en su caso, al Presidente en el cargo hasta que se proceda a una nueva designación en el plazo que se determine en la resolución judicial.
Lo primero es la voluntariedad que se debe de votar para ver si se le reconoce al voluntario una mayoría simple suficiente. Con respecto a esa pregunta, al no venir específicamente en la ley tendrá que revisar si en sus estatutos queda reflejado sino fuera así conviene que en una junta se hable de este tema para dejarlo claro y que no haya confusiones.
Saludos
Miguel
691564359
Mediante acuerdo en junta se autorizo a un bar a usar una zona común para almacenaje de material del bar. En otra junta posterior se acordó por votación que el bar dejara de usarlo y el ya no quiere. ¿Se le puede obligar? Como?
Buenos días Raul
El uso de una zona común para almacenaje de material se decide en una junta de propietarios con unas mayorías, en este caso como solo se le cede el uso temporal, entiendo que con las mayorías simples habría sido suficiente, aunque el cambio de uso de una zona común se necesitan otras mayorías. Ahora en este caso lo que interesa es saber si la junta de propietarios tiene la capacidad para revocar el anterior acuerdo. Si se hace el acuerdo y se decide por las mismas mayorías que el anterior no veo que dicho acuerdo no se pueda llevar a efecto. Si se le puede indicar al bar que deje de utilizar un elemento común para intereses particulares. Que el bar no quiere pues habrá que denunciarlo, pero insisto siempre con el acuerdo de la Junta en el libro de actas.
Saludos.
Miguel
691564359
Hola buenas tardes Miguel
En una reunión celebrada hace 5 meses, se aprobó por votación realizar reformas para instalar un ascensor y realizar obras interiores en el edificio para adaptar el rellano del portal a cota cero, manteniendo una segunda puerta interior (que se utilizaba para aislar del frío) adicional a la puerta del portal exterior. Resulta que el jefe de obra no lo sabía, y esa segunda puerta la ha destruido y hace caso omiso, buscando excusas para no colocar dicha puerta. Hay algunos vecinos que ahora no están a favor de colocar esa puerta (y en su día se votó y quedó reflejado en acta que esa puerta se mantenía). ¿Puede cambiarse esta decisión en una nueva reunión o se debe cumplir lo pactado en el acta? (La obra ya ha empezado y se han empezado a realizar los pagos). En caso de que deba cumplirse… ¿Quién asume la responsabilidad por destruir la puerta y no colocarla?
Gracias
Hola Rubén:
Lo primero que se debe decidir es si deben cambiar el criterio en relación a la segunda puerta interior. Mal momento para decidirlo porque actualmente no se pueden hacer juntas de propietarios, dependerá de las personas que haya en el portal y en que fase se encuentren vds. Si se pudiera celebrar la junta es tan fácil con que exista una mayoría simple de los propietarios presentes y representados con derecho a voto para tomar la decisión de no volver a incorporarla, ojo, dependerá si esta segunda puerta esta dentro de la escritura de división horizontal y es parte de las estructura del edificio con lo que ya no se haría por mayoría simple sino por mayoría cualificada.
Como parece ser que esta puerta se colocó por aprobación en acta, quitarla sería por mayoría simple.
Si se actúa de forma individual por parte del Presidente y decide no colocar la puerta habrá que aprobar su actuación en una junta posterior y si se decide volver a ponerla la Comunidad o un propietario que tome parte activa podrá reclamarle el coste de la puerta al Presidente por tomar una decisión que va mas allá de sus competencias.
Si quitar la puerta es una decisión de la empresa, única y exclusivamente se deberá reclamar a esta, judicialmente si fuera necesario, la instalación de la misma.
Un saludo.
Miguel
691564359
Perdona Miguel, a lo mejor hay algún punto que no me he explicado bien del todo.
La puerta interior ha estado desde siempre. Se puso de obra (El edificio es de 1980 y desde que se hizo, estaba esa puerta adicional a la puerta principal). Algunos vecinos la califican de antiestética y por eso querían quitarla aprovechando las obras del ascensor, pero la función de esa puerta es aislar del frío de la calle.
En la reunión para poner un ascensor, se acordó que esa puerta se mantenía tras someterse a votación y así quedó reflejado en el acta. Los obreros hicieron caso omiso a esa resolución y la destruyeron y ponen evasivas a ponerla. Justifican que el ascensor necesita más ventilación (parece que lo dicen con la excusa de no hacerse cargo de poner ellos una nueva por no tener cuidado ya que el portal es inmenso y tiene ventilación más que de sobra y aprovechando la opinión de los vecinos que perdieron la votación).
Hay vecinos que dicen que el acta puede cambiarse (nadie impugnó en su día cuando se celebró la reunión hace 5 meses) y la constructora no quiere hacerse cargo de su negligencia. Si esa puerta está desde siempre, debería considerase que está dentro de la escritura de la propiedad horizontal, intuyo que para poder eliminarla se necesaría mayoría cualificada verdad??
Gracias de antemano Miguel
Estimado Ruben:
Siento no poder contestar a este punto. Intentamos colaborar con todos pero son tantas preguntas e intentamos satisfacer a todos que no podemos reincidir en la misma.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Y otra duda… ¿Puedo negarme a seguir pagando las obras, puesto que no se están realizando según lo pactado? Ya he pagado otras cuotas, pero en vista de que se están incumpliendo las nuevas obras, e imposibilidad de reunión por el estado de alarma, tengo decidido no pagar hasta que no se aclare lo acordado.
Buenas tardes Rubén.
Vd. no debe de dejar de pagar bajo ningún concepto. Es obligación de vd. pagarla y después hacer las reclamaciones que considere necesaria.
Saludos.
Miguel
691564359
El dueño del bajo lo ha transformado en vivienda y quiere instalar el contador del gas en una ventana que existe al lado del portal y sacar dos tubos (dice que son de la caldera) a la altura del balcon del primer piso. En la ultima Junta de vecinos se indico expresamente que no se le autorizaba a instalar ni la salida de gases ni el contador del gas al lado del portal y a la altura de cualquiera que pase por alli. El propietario acepto el acuerdo. Ahora nos dice que la normativa se lo permite haciendo caso omiso al acuerdo tomado por la Junta de vecinos. ¿Que podemos hacer? Escribo desde Madrid.
Estimado Francisco
Aprovecho esta contestación para recordarles a todos uds que no siempre tenemos respuesta para todas las cuestiones que se plantean. Nosotros no somos especialistas en asuntos de gas y por lo tanto no podemos indicarle si ha habido alguna modificación con respecto al desarrollo de la instalación.
Entendemos que la instalación en su local del gas corresponde a la instalación propia de la servidumbre de la conducción, el local tiene los mismos derechos que el resto de las viviendas, otra cuestión distinta será la salida de gases y como deba realizarlo según la legislación. En este sentido será la normativa, que desconocemos, la que indique como debe ser la salida y para evitar actuaciones irregulares será la Junta de propietarios a través de su Junta de Gobierno quien deberá supervisar la instalación por seguridad y por estética del inmueble.
Personalmente y ante la duda que se manifiesta somos de la opinión de que deberán solicitar a un técnico cualificado para que haga un peritaje y confirme que las actuaciones a seguir por el local están en regla y cumplen con la legalidad vigente. Es posible que con esta actuación eliminen males mayores de cara a futuro.
Un saludo
Miguel 691564359
Buenas tardes con fecha del mes de junio se celebró una junta general de vecinos para decidir sobre la apertura de la piscina y normas a seguir. Una vez aprobada apertura y normas estando en estado de alarma sanitaria. Transcurridos unos días y sin más reuniones de vecinos se decide mediante circular dejar de cumplir normas ya aprobadas y reflejadas en acta con anterioridad ( aforo, horarios, colectivo de personas etc.) ¿Esto se puede hacer así sin más?)
Estimado José,
Si existe una reunión donde se da la aprobación para poner en marcha la piscina, lo suyo, es abrirla con las condiciones que se han garantizado a través del orden del día. No me parece coherente que se cambie la decisión conseguida por mayoría. Habría que ver los motivos por los que se ha decidido por parte de la Junta de Gobierno y si dichos motivos están justificados.LA situación actual con respecto a las piscinas es un tema muy delicado y dependerá de la zona donde se vaya a abrir, los posibles rebrotes, etc por los cuales se haya tomado la decisión de no abrirla. Tomar una decisión como esta no es fácil, por lo que entendemos que debe de haber una razón suficiente para tener un cambio de criterio y que no sea un capricho de la Junta de Gobierno.
un saludo
Miguel 691564359
Sr. Miguel, me dirijo a Ud para q me aclare las siguientes dudas q tengo: 1) con referencia al gasto de piscina, tengo un local con una cuota de 10.98, (la piscina es plurifamiliar 29 m.vaso) y la componen 16 viviendas, en una asamblea general y por unaminidad acordaron q ese gasto sería equitativo ,partes iguales , si se mantenía como tal, hasta el momento q este fuese destinado a vivienda entonces se acordaría pagar por cuotas todos…según Registro propiedad…la junta de propietarios a los 5 años cambio pero la nueva junta siguieron manteniendo lo mismo durante 7años más hasta q adquirieron 2viviendas nuevos propietarios , estos en la primera reunión ya impusieron tumbar el acuerdo y regirse según ley ..y así se ha echo…..ES CORRECTO PROCEDER DE TAL FORMA, QUE OCURRE CON EL ACUERDO EN ACTA DURANTE 12 años, QUE SE TENIA Q HABER HECHO PARA Q ESTOS SRES NO HUBIERAN TENIDO PODER, (A parte q no han sido ni respetuosos ni coherentes, )…
2. Ahora resulta q estos Sres pidieron cerramiento de su Terraza (Cortina de cristal ) el ejercicio pasado; por unaminidad (mi voto fue favorable por interés también, ) pero el cerramiento los perfiles han sido incrustados sobre 3 Pilares centrales q tiene la terraza y soportan la estructura del edificio y quedan un poco más adentro de las barandillas de su terraza, es decir yo considero q los Pilares son elemento común por naturaleza y no por Destino , por ello creo q han procedido mal en base a que tuvieron el consentimiento pero no de la forma q lo han echo, o a lo mejor estoy equivocada , Por cierto también han colocada sobre la pared del edificio unos tendederos y aire acondicionado,cosa que la instalación del aire acondicionado estaba situada y tenía su lugar sobre la terraza.sin pedir consentimiento….
Sr. Miguel le rogaría me asesorase en lo expuesto con el fin de tener todo esto claro pues tengo la convocatoria ordinaria a principios de agosto………Discúlpeme si me he extendido…
Reciba un cordial saludo:
Reme
Estimada Reme,
Contestando a los puntos informarle que si en su momento los acuerdos de la junta de propietarios no se inscribieron en el Registro de la Propiedad, los nuevos propietarios no están obligados a mantener dicho criterio y pueden solicitar como lo hicieron la vuelta al sistema por coeficientes tal como estaba establecido en los estatutos y en la propia LPH. Si cuando se hizo la modificación se aprobó por mayoría simple estaría aprobado de forma legal. A partir de ese momento se debería pagar en base a coeficiente.
No obstante a lo expuesto anteriormente deberá ud comprobar que es lo que dice la escritura de división horizontal y/o los estatutos en relación al pago de la piscina por parte del local. Desconocemos por sus comentarios si el local tiene que pagar o no la piscina y si los propietarios de los locales tienen la posibilidad de bañarse en la misma.
Con respecto al tema del cerramiento de terraza, hay que distinguir si la misma se hace con o sin perfilería tipo Lumon. Si se aprobó en su momento que se hiciera sin perfilería no procede el haber relizado el cerramiento con perfilería y que además esta este incrustada en los pilares del edificio. Si se ha hecho de otra manera a la que se aprobó en junta tienen uds todo el derecho para hacer la reclamación vía procedimiento ordinario a través del Jugado de lo Civil.
Con relación al tema del a/a y los tendederos parece claro que no esta hecho de forma legal ya que el a/a debe ir en la terraza o cubierta, cosa que han incumplido. Por otra parte los tenederos que dan a fachada principal en Madrid están prohibidos. En estos dos casos se tendría que denunciar estas actuaciones ante el Ayuntamiento y solicitar la retirada de la fachada
Un saludo
Miguel 691564359.
Hola pertenezco a una Mancomunidad de Propietarios de garaje, donde se aprobó cambiar la puerta de garaje y respecto a la entrega de llaves de acceso lo siguiente:
“Se acuerda que cada plaza de garaje pueda optar a una única tarjeta de identificación, que será proporcionada por la Mancomunidad, en caso de que necesitaran los propietarios alguna llave extra será necesario acreditar que posee otro vehículo con algún documento oficial que lo demuestre.
En caso de pérdida, rotura, robo, etc., los propietarios deberán ponerse en contacto con el presidente para dar de baja dicha tarjeta y proporcionarle una nueva, haciéndose cargo del coste el propietario que lo solicite”
Nosotros hemos presentado la documentación de tres vehículos y hemos solicitado tres llaves y el presidente se ha negado a facilitárnoslas porque, nosotros no tenemos vivienda en la finca y ha entregado dos o tres llaves a los propietarios e inquilinos de la finca que tenían más de un coche sin haberles solicitado ninguna documentación. ¿Qué puedo hacer para que se cumpla el acuerdo adoptado en la junta? ¿El administrador puede o debe hacer algo al respecto? Un propietario puede hacer algo?
Buenos días Margarita.
Si se acuerda que cada plaza de garaje opte a una tarjeta de identificación y se indica que para que se obtenga una llave extra debe de acreditarse el poseer otro vehículo, no se debería de hacer ninguna diferenciación entre los propietarios de la vivienda y los que sean solo propietarios de la plaza de garaje. Lo que debe de hacer es solicitar la llave a través de un burofax y reclamar su derecho vía juzgado ordinario si fuera necesario, para ello le recomiendo que hable con un abogado y le gestione todos estos procedimientos.
Saludos.
Miguel
691564359
Hola buenos días, mi pregunta es la siguiente puede algún vecino poner una cámara oculta en una zona común para ver quién es el causante de actos vandálicos ? O mismo con el móvil grabarlo ya que en algunos sitios dicen que la prueba sería válida y en otros no gracias un saludo
Hola buenas tardes, perteneco a una comunidad de propietarios donde en la reunión anual del año 2017, se acordó por mayoría las horas de limpieza que se harían en la comunidad, he reclamado desde el año siguiente en todas las juntas, que no se cumplen dichas horas, al revés meten horas demás.
Para que lo entiendan mejor, la señora de limpieza es la Presidenta.
Hay algun un mecanismo para poder parar este abuso.
Un saludo
Hola Alberto:
Los mecanismos son:
– Hablar de este tema en la próxima junta de propietarios para denunciar estas «presuntas» irregularidades.
– Cambiar de Presidenta y cambiar de persona de limpieza. Se entiende que a esta persona se la está pagando en negro.
Saludos.
Miguel
691564359
Es ilegal que una comunidad de vecinos apruebe en acta con la aprobación de la mayoria de vecinos poner una cuota de dinero para que el que no quiera ser presidente , ya que aquí es por turno rotatorio pague a la cuenta de la comunidad una penalización de dinero..?
Buenos días Carmen.
Efectivamente es ilegal poner una penalización a un propietario por no querer ser Presidente. El único que puede dispensar este ejercicio es el juez y siempre que haya causa justificada (enfermedad, edad o algún tipo de imposibilidad física o psíquica
Saludos
Miguel
691564359
691564359
Hola
Puede un propietario que no vino a una reunión votar en otra reunión donde se van a ratuficar los acuerdos?
Buenos días Gloria:
Lo normal es que en una reunión se ratifiquen todos los acuerdos que se tengan que ratificar, si no fuera así y deciden ratificar los acuerdos en una próxima reunión, cualquier propietario puede y tiene el derecho de presentarse aunque no hubiera estado en una reunión anterior.
Saludos
Miguel
691564359
Hola, en una reunión extraordinaria para formar una comunidad legal con administrador, se paso una nota que no estaba prevista en la reunión, esta nota constaba de una serie de cantidades que desviamos de abonar cada propietario, como gastos y que no se aprobaron ni constan en acta, mi pregunta, son legales estas cantidades, o parece algo sospechoso, se devén de pagar o no.
Le agradecería que me informara ¿qué se puede hacer si descubro que en el Acta de Reunión extraordinaria que se celebró hace 11 años en que se acordó la cesión de uso de parte de una zona comunitaria de tendederos a favor de un copropietario, no consta ninguna cláusula, ni condición, sólo figura en negrita «cesión de uso» a cambio de sufragar unos gastos para la comunidad y posteriormente al indagar del porqué dicha terraza ahora está alquilada sin que conste ninguna autorización de los copropietarios, ni en su día en el Acta, me encuentro con que en la escritura o contrato posterior de la Junta Directiva con el beneficiario en cuestión se añadieron condiciones no expresamente presentadas ni votadas? Entiendo que en principio si no consta nada en aquel Acta, por un lado, el presidente o quien fuera actuó ilegalmente y por otro el propietario que tiene la cesión de uso de la terraza comunitaria estaría infringiendo el artículo 525 del Código civil… ¿Es así? Muchas gracias
Buenas tardes.
La cesión del uso debe quedar reflejada en el acta o bien se debe de demostrar a través del uso de la zona en cuestión a través del uso que se haya ido haciendo en los años. La aprobación del cambio de uso del elemento comun a uso privativo debe ser aprobado por todos los propietarios y tiene que ser aprobado en junta general, cualquier acuerdo en privado por parte de un Presidente con otra persona se debería de dar como no realizado.
Un cordial saludo
Miguel
691564359