Mayoría necesaria exoneración pagos de los pisos bajos en la instalación del ascensor

Mayorías necesarias para la exoneración de los pisos bajos o locales en el caso de instalación de ascensores

Pregunta que nos hace un propietario y que hemos considerado muy interesante porque rompe con el criterio de la exoneración en locales y bajos y su votación por unanimidad.

P. Hola, vivimos en una comunidad de propietarios que quiere decidir la instalación del ascensor en base al artículo 17.2 de la ley de propiedad horizontal. Según el criterio visto en diferentes artículos entre ellos los suyos, para poder conseguir la instalación y que obligue a todos los propietarios es necesario que sea por mayoría del total de propietarios y coeficientes, en nuestro caso se quiere conseguir esta mayoría exonerando de los gastos de la instalación del ascensor a los bajos. En la misma reunión que se apruebe la instalación se exonera de los gastos a los 4 pisos bajos así se consigue la mayoría de la totalidad de los propietarios ya que somos 30 viviendas con el mismo coeficiente y actualmente son 12 propietarios que quieren la instalación. Al exonerar a los bajos se conseguiría 16 votos, porque los bajos darían los votos a favor. ¿Es esto legal? ¿No se necesitarían en este caso la unanimidad porque se vería afectado el reparto de gastos establecido asta la fecha?. Por favor necesitamos una respuesta a esta pregunta porque se propondría en el momento que podamos hacer una reunión una vez paso el estado de alarma.

Muchas gracias. atentamente.

R. Estimado Javier, con la ayuda de Sepin vamos a intentar darle una respuesta lo mas extensa posible y que sirva a todos nuestros lectores para la interpretación de esta pregunta sobre la exoneración de los gastos de instalación del ascensor por parte de los pisos bajos.

El Tribunal Supremo admite que se puede acordar por el mismo quorum cualquier acuerdo relacionado con el principal, como puede ser la creación de una servidumbre o bien la exoneración de algunos propietarios a los gastos generados por un nuevo servicio común como puede ser la instalación de un ascensor.

Dice el Tribunal Supremo que esta propuesta puede ser la solución para que una Comunidad pueda instalar un ascensor y conseguir el acuerdo de la mayoría de la totalidad de cuotas y propietarios que el artículo 17.2 de la LPH fija para la instalación de este nuevo servicio común de interés general. Antes de seguir, recordemos lo que dice el artículo 17.2 de la ley de propiedad horizontal » 2. Sin perjuicio de lo establecido en el artículo 10-1 b), la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad y, en todo caso, el establecimiento de los servicios de ascensor, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.
Cuando se adopten válidamente acuerdos para la realización de obras de accesibilidad, la comunidad quedará obligada al pago de los gastos, aun cuando su importe repercutido anualmente exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. «

Así si, a determinados propietarios se les exonera del pago de este servicio que no pueden utilizar, pero que, en principio, estarían obligados a pagarlo, seguramente votarán a favor de la instalación y la Comunidad podrá conseguir el quorum legalmente necesario.

Le remito la sentencia del TS de 13 de septiembre de 2010 que hace referencia a la servidumbre impuesta al local por la citada instalación, y que declara, como doctrina jurisprudencial, que para la adopción de los acuerdos que se hallen directamente asociados al acuerdo de instalación del ascensor, aunque impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, se exige la misma mayoría que la Ley de Propiedad Horizontal exige para el acuerdo principal de instalación de ascensor.

Dice literalmente la sentencia «…..ha de entenderse que el acuerdo de fecha 15 de junio de 2004 por el cual la comunidad de propietarios recurrente establecía la permuta de una parte del portal comunitario de las mismas dimensiones que la porción de superficie de la que era privado el propietario del local comercial para favorecer la instalación, ha de considerarse consecuencia lógica y directa del establecimiento de tal servicio común. Por tanto, no puede exigirse a tal acuerdo otra mayoría que la establecida en la Ley para la instalación del ascensor, o sea, la mayoría simple al haberse acreditado la presencia de vecinos minusválidos en la finca, al ser consecuencia directa del acuerdo y por constituir la permuta un negocio jurídico de resarcimiento del daño causado por la servidumbre impuesta. Que en este supuesto de hecho la comunidad hubiera preferido la permuta de espacio común en lugar de una indemnización a tanto alzado como en el supuesto previsto en la Sentencia de 18 de diciembre de 2008, no impide que sea de aplicación el mismo razonamiento que ya se expusiera en tal resolución.

En cuanto al otro acuerdo cuya nulidad se solicitaba por los actores, ahora recurridos, la Sentencia de 18 de diciembre de 2.008 recaída en el recurso 2469/2003 consideró, acogiendo el planteamiento de la sentencia de apelación al desestimar el recurso de casación contra ella interpuesto, que el acuerdo por el cual se había exonerado a un propietario del pago en el futuro de los gastos de reparación, sustitución y mantenimiento del ascensor <<ha sido como contraprestación a la servidumbre impuesta a sus locales para la instalación del ascensor, que es necesaria para la creación de este servicio de interés general y por el que tiene derecho a ser resarcido por los daños y perjuicios que se le ocasionen (artículo 9 c de la LPH). Si un propietario soporta una servidumbre para permitir el establecimiento de un servicio de interés general autorizada por la mayoría determinada en el artículo 17 de la Ley, la aprobación de la indemnización a percibir por este propietario ha de ser aceptada por idéntica mayoría, y carece de sentido la exigencia de la recurrente con relación a la unanimidad del acuerdo de la indemnización>>.

En vista de lo anterior, el acuerdo de 15 de junio de 2004 por el cual se exoneraba al propietario del local comercial del pago de los gastos de instalación de ascensor así como los futuros de mantenimiento, fue adoptado por la mayoría necesaria exigida para la instalación del servicio del ascensor, como consecuencia directa de este acuerdo al ser,, en definitiva una parte de la indemnización por la servidumbre que tal propietario se ve obligado a soportar para la instalación del ascensor….»

«…… Se declara como doctrina jurisprudencial que para la adopción de los acuerdos que se hallen directamente asociados al acuerdo de la instalación del ascensor, aunque impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, se exige la misma mayoría que la Ley de Propiedad Horizontal exige para el acuerdo principal de instalación del ascensor….»

Con el título, se requiere el mismo quorum de la instalación del ascensor para la exoneración a ciertos propietarios, comentamos la sentencia de la AP de Madrid, del 19 de diciembre, 108/2007. El extracto es el siguiente: «…. hemos optado por la segunda posición al considerar , por un lado , que la interpretación contenida en las citadas sentencias es más adecuada , ya que tal solución es la que permite adecuar mejor la ley a la equidad (artículo 3.2 del Cc.). Este artículo del Código Civil dice lo siguiente: La equidad habrá de ponderarse en la aplicación de las normas, si bien las resoluciones de los Tribunales sólo podrán descansar de manera exclusiva en ella cuando la ley expresamente lo permita, al facilitar que queden excluidos de estos aquellos propietarios, en concreto los de los pisos bajos y los de los locales comerciales, que no necesitan hacer uso del ascensor para disfrutar de su vivienda o de su establecimiento comercial, y con ello se facilitará la posibilidad de obtener un mayor de acuerdos positivos en esta materia, pues no debemos olvidar que muchas veces la alta cuota de participación asignada a los locales comerciales en los gastos comunes permite a sus propietarios inclinar la balanza a un lado o a otro, y por otro lado, que es la interpretación que estimamos mas adecuada en función de lo que impone la realidad social, en atención del envejecimiento y a las mayores expectativas de vida de la población española y de la finalidad de la ley (artículo 3.1 del código civil) que dice textualmente lo siguiente: Las normas se interpretarán según el sentido propio de sus palabras, en relación con el contexto, los antecedentes históricos y legislativos, y la realidad social del tiempo en que han de ser aplicadas, atendiendo fundamentalmente al espíritu y finalidad de aquellas, sin perjuicio de que tal como se indica la sentencia de la Audiencia Provincial de Girona que hemos citado anteriormente, si, en algún caso concreto, se diesen situaciones abusivas y perjudiciales para algunos de los propietarios , no habría ningún inconveniente para que pudieran ser impugnados esos acuerdos concretos con bse a los supuestos b) o c) del apartado 1º del artículo 18 de la LPH….».

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Fdo. Miguel Fernández

Administrador de Fincas en Madrid y Guadalajara