Los Organos de Gobierno en una Comunidad de propietarios
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LOS ORGANOS DE GOBIERNO EN UNA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS
Los Órganos de Gobierno en una comunidad de propietarios, son aquellos órganos personales que ejecutan los acuerdos emanados desde la Junta de Propietarios. Estos Órganos son Presidente, Vicepresidente, Administrador y Secretario. Salvo el cargo de Presidente que debe existir siempre y en todas las Comunidades, los otros tres pueden no existir. En este caso, el Presidente asumiría dichas responsabilidades.
El Presidente:
El art. 13 de la LPH dice que todas las Comunidades deben de tener un Presidente. Solo puede ser nombrado para este cargo un propietario o comunero. Un padre, un hijo, un inquilino, un apoderado si no es propietario no tendrá derecho a ejercerlo. Es lógico que si la propiedad perteneciera por cualquier régimen (gananciales, etc.) a varios propietarios, estos podrán ejercer el cargo de forma indistinta. Si fuera una Sociedad Jurídica la propietaria del inmueble, solo podrá ser Presidente un miembro de ella que ostente la representación legal.
El cargo de Presidente será por un año según ley, excepto si los Estatutos o acuerdos en Junta se decidiera otra cosa. Puede ser que el cargo se renueve en la misma persona si así lo decidiera la Junta y el propietario lo aceptara.
El Presidente será nombrado entre los propietarios, mediante elección o subsidiariamente mediante turno rotatorio o sorteo (art. 13.2 de la LPH). Solo si no hay una elección directa podrá realizarse por los otros dos sistemas. Si por parte de un propietario o varios hay negativa al sistema de elección y no se acepta la misma se pasaría al turno rotatorio o sorteo.
El Presidente será elegido por la mayoría del total de los comuneros que a su vez representen a la mayoría de las cuotas de participación si la Junta se celebrase en primera convocatoria y por la mayoría de los propietarios asistentes y representados con derecho a voto con su mayoría de sus coeficientes en segunda convocatoria (art.17.7 de la L.P.H.).
Si un propietario se excusa para ejercer el cargo de Presidente por motivos personales (lugar de trabajo, salud, etc.) y no se le admite en Junta obligándole a ejercer su cargo, este solo puede evitar su ejercicio como Presidente presentando su solicitud de relevo al Juez (art. 13.2 de la LPH). Esta solicitud se hará ante el Juzgado de Primera Instancia que corresponda, expresando los motivos por los que se pide el relevo. También habrá que añadir las personas que deberían sustituirle. El Juez resolverá en “equidad”, afirmando o denegando el relevo y si fuera afirmativo, designará al comunero que habrá de sustituirle y durante cuánto tiempo. Cabe la posibilidad de recurrir dicha decisión (art. 17.7, párrafo 2 de la LPH).
La remoción o destitución del cargo de Presidente podrá realizarse antes de la expiración del mandato por acuerdo de la Junta de Propietarios en sesión extraordinaria. Para realizar la destitución es necesario realizar una convocatoria con el punto del orden del día y se deberá promover por el 25% de los propietarios o bien por el 25% de los coeficientes de la comunidad. Para el acuerdo de destitución solo hacen falta las mayorías simples (art. 16.1 de la LPH).
Con relación a las competencias del Presidente, de forma resumida podríamos nombrar las siguientes:
- Representar a la Comunidad y su Junta de Propietarios (art. 13.3 de la LPH).
- Convocar y Presidir las Juntas Ordinarias o Extraordinarias (art 16.1 de la LPH)
- Ordenar y supervisar los trabajos y las obras
- Requerir a quién realice actividades prohibidas
- Firmar las certificaciones el Libro de Actas
- Exigir a los propietarios que incumplan sus obligaciones de contribuir con el Pago de la Cuota
Las funciones de un Presidente tiene carácter legal, ya que es un órgano de la Comunidad también por disposición legal. Está capacitado para realizar todas aquellas acciones legales en defensa de la Comunidad, de sus derechos e intereses, aunque siempre limitado por la aprobación previa de la Junta de Propietarios. El Presidente, tiene la capacidad legal para firmar aquellos documentos que sean propios de actos de gestión y de administración siempre que estos no excedan de la delegación que le ha sido concedida por la Junta de Propietarios a través de los Estatutos o por la propia ley.
El cargo de Presidente es gratuito, sin embargo la Junta de Propietarios podrá conceder una compensación de gastos por el ejercicio de sus funciones. Habrá gastos, como por ejemplo una compensación de cuotas por el ejercicio del cargo, que deberán ser previamente aprobados por la Junta de Propietarios. Aquellos gastos de gestión habituales como por ejemplo, gastos de transportes, se entienden que van incluidos dentro del propio nombramiento del cargo.
La responsabilidad del Presidente puede ser penal o civil. (puedes acceder a más información sobre este asunto en mi sitio web). Será penal por ejemplo, cuando el Presidente se hubiera apropiado de forma ilícita de los fondos de la comunidad y civil, cuando realice actos que sobrepasen su capacidad legal como Presidente, ejemplo: Dar de baja una póliza de un seguro sin contar con la aprobación previa de la Junta de Propietarios.
El Vicepresidente:
Le existencia del Vicepresidente es facultativa. Su cometido es sustituir al Presidente en los casos de ausencia, vacante o imposibilidad de éste, así como asistirlo en el ejercicio de sus funciones en los términos que establezca la Junta de Propietarios.
Serán nulas todas y por lo tanto carecerán de valor jurídico, las actuaciones del Vicepresidente, cuando sustituya al Presidente y este no se encuentre impedido para realizar las funciones de su competencia.
Importante es como la Junta de Propietarios, a través de los Estatutos o decisiones en Junta indiquen todas las responsabilidades que estén en el ámbito del Vicepresidente. Los comuneros pueden proponer el marco de derechos y obligaciones de este, asignándole trabajos o cometidos determinados para descargar las funciones del Presidente.
El nombramiento de Vicepresidente se realiza con las mismas mayorías que la del Presidente.
El Administrador:
A diferencia de los cargos de Presidente y Vicepresidente, las funciones del Administrador pueden ser desempeñadas por una persona ajena a la Comunidad de Propietarios, si bien debe de contar “con cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida para ejercer dichas funciones”. El cargo “puede también recaer en corporaciones y otras personas jurídicas en los términos establecidos en el ordenamiento jurídico”.
Recomendable es que el Administrador sea un profesional y persona ajena a la finca. Cuanta mayor complejidad tenga una Comunidad, mayor será la necesidad de una buena gestión y un mejor asesoramiento al Presidente.
La elección del Administrador necesita el mismo quorum que la elección del Presidente, el nombramiento del cargo se hará por el plazo de un año, salvo que los Estatutos dispongan otra cosa y puede ser removido del cargo antes de que expire su mandato por acuerdo de la Junta Extraordinaria. Habrá que tener en cuenta en este caso los términos del contrato, en el que es posible que se incluyan indemnizaciones en el caso de anticipar la resolución del mismo.
La LPH en su artículo 20 define las competencias del Administrador. Estas son las siguientes:
- Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares.
- Preparar con la debida antelación y someter a la Junta el plan de gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos.
- Atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al Presidente, o en su caso, a los propietarios.
- Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes.
- Actuar en su caso como Secretario de la Junta y custodiar a disposición de los titulares, la documentación de la Comunidad.
- Todos las demás atribuciones que se confieran por la Junta.
El Administrador es un mandatario de la Junta de Propietarios. Si no cumpliera adecuadamente con sus funciones podría tener una responsabilidad civil subsidiaria que podría llevar a sanciones e indemnizaciones a favor de la Comunidad o de alguno de los comuneros.
El Secretario:
Tiene unas funciones específicas según la LPH, si bien suele ir asociado habitualmente a las funciones del Administrador. Las funciones son las siguientes:
- Se encarga de elaborar las certificaciones de estar al corriente de pago por el propietario.
- Elaborar la certificación del acuerdo de la Junta aprobando la liquidación de la deuda con la Comunidad de Propietarios.
- Recepcionar las comunicaciones de los propietarios de los cambios producidos en sus direcciones a efectos de citaciones y notificaciones. También será el encargado de hacer y colocar las comunicaciones correspondientes en el tabón de anuncios de la comunidad.
- Redactar el Acta de la Junta, subsanar los posibles errores antes de la Junta siguiente y cerrarla dentro del plazo legal.
- Enviar a los comuneros las Convocatorias y las Actas de las reuniones.
- Custodiar los libros de Actas de las Juntas y conservar durante 5 años la documentación.
Les adjunto otros enlaces de mi sitio web que puede ser de vuestro interés:
https://adminfergal.es/te-ha-tocado-ser-presidente-de-tu-comunidad-guia-para-principiantes/
https://adminfergal.es/firmas-que-ocurre-si-falta-la-asistencia-del-presidente-y-vicepresidente/
Fdo. Miguel Fernández
Administrador de Fincas en Madrid y Guadalajara
Buenas tardes:
llevo poco tiempo como administradora y parece que me pasa de todo, le cuento: llevo una comunidad que quieren destituir al presidente, como se puede hacer?, cuantos votos necesitan?, y cual es mi figura hay?.
Se supone que tengo que ser imparcial, y ser un poco mediador, pero resulta que los animos estan revolucionados, y no se como plantear este asunto.
Buenos días colega
Cuando se decide prescindir de los servicios de un Presidente de forma anticipada se requerirá hacer una junta general extraordinaria con este punto del orden del día. Se tendrá que estar a lo que indica el art. 16 de la LPH en su punto 1º) que dice textualmente lo siguiente: «La Junta de propietarios se reunirá por lo menos una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas y en las demás ocasiones que lo considere conveniente el presidente o lo pidan la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen al menos el 25% de las cuotas de participación.» En este caso no hace falta que se cumplan las dos opciones, con que se cumpla una de ellas es suficiente. En este 25% de cuotas o propietarios,también se da como bueno que los propietarios que firmen esta solicitud no estén al corriente de pago, si deberán estarlo en el momento de tomar la decisión de la destitución, pero no de la convocatoria.
Nosotros como administradores no debemos de proponer ni tomar iniciativa ya que deben de ser los propietarios del 25% los que nos deban de dar la documentación pertinente y nosotros facilitar la información necesaria para que se celebre la convocatoria (relación de propietarios con deuda pendiente, etc.).
Para realizar la reunión es conveniente que se le avise previamente al Presidente para que esté informado y asista a la reunión como otro propietario mas.
Nuestra obligación es ser mediador en esta cuestión, ponernos a disposición de los propietarios, pero nunca tomar iniciativas ni ponernos de parte, porque esto significaría que no estamos cumpliendo adecuadamente con nuestra función de Secretario de la Comunidad, de dar fe de todo lo que se realiza y ser sus asesores imparciales.
Hay que tener mucho cuidado porque puede ser que esta situación salpique de forma negativa al Administrador. Ya sabes esa frase famosa que existe en todas las comunidades «la culpa la tiene el administrador».
Un cordial saludo.
Miguel.
Buenas tardes: La junta General de propietarios de la Comunidad nombró una JUNTA DE GOBIERNO para decidir temas tratados en Junta General. Mi pregunta es: ¿Los acuerdos adoptados en Junta de Gobierno en virtud del acuerdo adoptado en Junta General, SON VINVULANTES? ¿DEBEN SER EXPUESTOS A LA JUNTA GENERAL Y CONSTAR EN EL ACTA CORRESPONDIENTE?
Buenas tardes.
La Junta de Gobierno se nombra a través de la Junta de Propietarios, en esta Junta de Gobierno debe de haber siempre al menos un Presidente. Los acuerdos que adopte el Presidente o la Junta de Gobierno es conveniente que se refrenden por la Junta de Propietarios pero no siempre es necesario. El art. 10 de la Ley de Propiedad Horizontal dice en su punto 1º que tendrán «carácter obligatorio y no requerirán acuerdo previo de la Junta de Propietarios, implique o no modificación del título constitutivo o de los estatutos….las siguientes actuaciones: a) los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.»
Si lo que ha realizado el Presidente o la Junta de Gobierno está dentro de este ámbito ellos tienen capacidad de decisión, no obstante como indica el art. 10.2.a) Teniendo en cuenta el carácter de necesarias u obligatorias de las actuaciones referidas en las letras a) y d) del apartado anterior, procederá lo siguiente: a) Serán costeadas por los propietarios de la correspondiente comunidad o agrupación de comunidades, limitándose el acuerdo de la Junta a la distribución de la derrama pertinente y a la determinación de los términos de su abono.
Solo en el caso de que sea necesaria una derrama, será necesario la reunión de los propietarios para ver como se distribuye la derrama.
Un cordial saludo.
Miguel
¿El cargo de secretario, es necesario que sea alguien de dentro de la comunidad? Es una comunidad de pocos vecinos y personas mayores, y el año pasado le tocó la presidencia a mi padre, por lo que yo hice todas las gestiones. Este año han cambiado de presidente, pero me sigo ocupando del cargo de secretario. ¿Es eso legal? Muchas gracias
Estimado Ivan,
El cargo de secretario-administrador lo puede ejercer una persona dentro de la comunidad o una persona ajena a la comunidad que pueda llevar toda la gestión de la misma. Es evidente que si es un profesional ajeno a la junta de propietarios se le debe pagar por su propia cualificación y por la gestión que realice.
Indicarle que ud puede ser secretario durante todos los años que ud considere y que la junta de propietarios lo ratifique año a año.
Cuidado que el cargo de secretario o secretario-administrador conlleva de una serie de responsabilidades que ud debe de tenerlo en cuenta.
Miguel
691564359
Buenas tardes.
Tengo en propiedad un apartamento donde paso mis vacaciones en una comunidad de 534 pisos, ante el estado de alarma por el covid19 nuestro administrador siguiendo las instrucciones de la junta directiva de la intercomunidad de propietarios ha decidido cerrar las zonas comunes tales como parques, pistas de padel, piscina y servicios POR TODO EL VERANO, pero la decisión ha sido tomada sin consensuarlo con los propietarios o por lo menos conmigo no.
Es eso legal?
Está claro que lo importante es evitar el contagio y toda medida que se tome para prevenir es poca, pero ¿se podría obligar a los representantes de la comunidad a permitir nuevamente el uso de todas las zonas comunes en el caso de que terminara el estado de alarma ANTES DE QUE TERMINE EL VERANO y que la mayoría de los propietarios en un junta extraordinaria así lo decidieran?
Gracias.
Hola Juan Pedro:
Debido al estado de alarma estamos en unas fases donde se puede abrir o no la piscina. Será a partir de la fase II donde se permita el baño en la piscina con una serie de limitaciones. También será responsabilidad del Presidente o de la Junta de Gobierno si la piscina reúne los requisitos sanitarios y de seguridad e higiene y si se considere que haya que abrir la misma o no haya que hacerlo. Desde luego por seguridad el Presidente tiene capacidad para poder actuar.
Que lo haya hecho por todo el verano entiendo que puede ser algo exagerado entendiendo que se están tomando medidas de flexibilización de forma permanente por parte del Gobierno. Por ejemplo en fase I ya se puede jugar al tenis y al padel en dobles, se puede pasear por los elementos comunes. No se puede acceder a los columpios,etc. Creo que las decisiones habrá que tomarlas en base a lo que se indique en las ordenanzas ministeriales y la fase en que se encuentre cada Comunidad. En el caso de la piscinas teniendo en cuenta el aforo, el distanciamiento, etc. etc. pero créame que la decisión no es nada sencilla. La decisión que se tome hoy mañana no puede valer y al contrario.
En la fase II solo pueden hacerse juntas hasta 50 personas, pero teniendo en cuenta las limitaciones de poder viajar a otras zonas fuera de tu provincia, con lo que en Comunidades grandes no se pueden hacer estas.
Si la pandemia evoluciona con los ratios que nos están dando últimamente es casi seguro que se podrá abrir las piscinas y los elementos comunes de una manera casi normalizada e incluso es probable que se pudiera hacer juntas extraordinarias para tomar las decisiones oportunas.
Creo que debemos ver la evolución de la pandemia, de la salud pública y de las ordenes ministeriales sobre las fases y la flexibilización.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Quisiera hacer una pregunta.
En el párrafo cuarto de este texto se expresa textualmente:
«El presidente será nombrado entre los propietarios, mediante elección o subsidiariamente mediante turno rotatorio o sorteo (art. 13.2 de la LPH). Sólo si no hay una elección directa podrá realizarse por los otros dos sistemas. Si por parte de un propietario o varios hay negativa al sistema de elección y no se acepta la misma se pasaría al turno rotatorio o sorteo».
¿Que trámite hay que realizar para exigir esto último?. Es decir, si alguien quiere que se haga la elección por turno rotatorio o sorteo. ¿Se puede plantear en el momento de la celebración de la Junta?, o ¿hay que solicitar que se incluya en el orden del día?.
Por otra parte, esta opción no figura en la LPH. ¿Podría indicarme la referencia jurídica a la que hay que acudir, otra Ley, sentencia, etc..?.
Gracias
Estimados Juan de Dios,
la Ley Horizontal de la Propiedad, es muy clara en este sentido. Si hay alguna persona que salga voluntario se debe decidir en ese mismo momento por mayoría simple . Si sale elegida hay que respetar dicha elección solamente en el caso se decidiera no aceptar esa elección se pasaría a turno rotatorio o sorteo.
Atentamente
Miguel 691564359
Buenos días
En mi comunidad de vecinos se constituyó junta de gobierno para decidir gastos no superiores a 500€. Pertenezco a la misma y recibo email del administrador indicando que la junta de gobierno ha decidido abrir la piscina desde el 01 julio según las normas que se establezcan, pero a mi no me convocaron en esa reunión siendo miembro de la junta de gobierno.
Mis dudas: ¿puedo impugnar esa decisión al no haber sido convocado?. ¿no se debería informar claramente los gastos extras de esta decisión para realizar votación de aceptación de los gastos? Según me ha dicho el administrador sería unos 130€ y me extraña mucho que solo sea este importe ante la situación del COVID 19.
Muchas gracias
Estimada Maria Eugenia,
Las impugnaciones según el art. 18 de la LPH solo se pueden hacer para juntas generales , no para juntas de gobierno, por lo cual si no se le ha convocado es una falta de consideración por parte del presidente, Administrador y junta de Gobierno pero este hecho no es impugnable.
Con relación a los gasto no podemos hacer una valoración porque desconocemos la dimensión de la piscina, la dimensión de la comunidad o cantidad de propietarios en la comunidad, etc. Si no necesitan ademas del socorrista si es que tienen mas de treinta viviendas pues es evidente que los coste serán única y exclusivamente para mejorar las condiciones sanitarias.
El problema se plantearía si ademas del socorrista necesitan un controlador en la puerta de la piscina para controlar el aforo de la misma. En ese caso tenga en cuenta que los honorarios del controlador mas los gastos de productos de higiene mas el posible personal de limpieza conllevaría aun incremento muy importante que se vería reflejado en el importe final. Hágase una idea de que si uds tienen 250 propiedades el incremento del coste por propietario sería de aproximadamente 50 €.
Un saludo
Miguel 691564359
Buenos días Miguel, las normas de régimen interno acordadas en la Junta Ordinaria en junio de 2020, para el uso de la piscina temporada 2020 (Covid-19), recoge una norma que ya existía desde 1992; dice: “No se permite el acceso a ninguna persona ajena a la comunidad, si esta no se encuentra acompañada del propietario o inquilino de la vivienda de la que forma parte la comunidad. Se pide prudencia con el número de invitados”
El propietario de un piso son tres hermanos herederos (mal avenidos) a partes iguales y uno de los herederos es propietario de otro piso y vive en la misma Comunidad. En estos días hay personas ajenas a la Comunidad que están haciendo uso del patio y de la piscina. Estas personas ajenas son hijos de un heredero (que no ha venido nunca), los cuales, se presentan acompañados de otras personas desconocidas y ajenas a esta Comunidad. Y se les está consistiendo por el actual Órgano de Gobierno, que no ejecutan los acuerdos emanados desde la Junta de Propietarios de esta Comunidad porque el administrador dice que se les facilite el acceso si traen una autorización de un solo heredero, aunque el heredero no los acompañe.
¿Qué se puede hacer? Bastantes vecinos creemos que esto se puede convertir en algo no deseado.
Un cordial saludo.
Vicenta.
Estimada Vicenta:
Vd. mismo nos está dando la respuesta a su pregunta. El Reglamento de Régimen Interno dice que «no se permite el acceso a ninguna persona ajena a la Comunidad, si esta no se encuentra acompañada del propietario o inquilino……» por lo tanto se debe cumplir con esta norma y no se puede invitar a nadie que no esté acompañado por uno de los propietarios.
Es diferente el concepto estar acompañado del propietario al concepto autorizar. Si dice acompañado, no es lo mismo que autorizado, y tampoco es lo mismo ser propietario o inquilino a pertenecer a una familia por ser hijo de bienes gananciales, por ejemplo.
La solución está en manos de vds. de resolverlo pero si le digo una cosa por experiencia, como vds. no hagan cumplir el reglamento se pueden encontrar con problemas no deseados.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Buenas tardes
soy propietaria de un apartamento en una zona de Valencia. EN mi comunidad este año debido al COVID 19 no se va a realizar junta de propietarios y las decisiones las toma o las ha tomada la junta rectora. ( presidente y un representante de cada uno de los portales).
Mi pregunta es, Hasta que punto las decisiones sobre el cierre o no de las zonas comunes es competencia de estos sin pasar por junta de propietarios?
Las medidas son restrictivas de manera aleatoria, ejemplo: el club social esta abierto y los propietarios no respetan el uso de la mascarilla cuando están en la terraza, independientemente de que se este consumiendo o no. EL tenis por parejas no se puede jugar( aunque la ley si lo permite) pero una persona de la junta a montado clases de tenis para niños y eso si que esta permitido. el campo de futbito solo pueden acceder dos niños por portería( cuando el ayuntamiento del municipio tiene campos de futbito abiertos sin restricciones de aforo) y asi un largo y extenso etc.
me gustaría saber en que medida pueden prohibir jugar al futbol a los niños en un grupo de 10 o eliminar la mesa de ping pong del club social, por que los niños se amontonaban ( hecho que no es cierto)
gracias
el
Buenas tardes Victoria.
A sus preguntas contestarle lo siguiente. Las juntas de propietarios teniendo el covid y las limitaciones de reunión. se pueden hacer por parte de la junta de gobierno, siempre que las decisiones no afecten a cambios sustancialesde presidente, administrador, etc. Deben de ser para tomar decisiones sobre asuntos de gestión o bien actuar en base a la normativa de la Comunidad Valenciana. Estos tendrán que esperar a que la situación de normalidad se restablezca. El cerramiento de las zonas comunes se tendrá que hacer en base a la normativa establecida por la propia Comunidad Valenciana, no hace falta reuniones de la junta de propietarios.
Con respecto a las prohibiciones realizadas de forma aleatoria, mi recomendación es que si se están incumpliendo la normativa dada por la Comunidad Valenciana, se llame a la policía municipal si fuera necesario para poner la correspondiente denuncia y cumplir con el Decreto correspondiente-
Saludos.
Miguel
691564359
Buenas tardes
Se me ha olvidado preguntar si existe edad mínima para poder acceder a la piscina sin acompañamiento de un adulto. O eso puede estar fijado por la junta rectora de la urbanizacion.
Gracias
Buenas tardes Victoria:
Las normas de convivencia como por ejemplo exigir que bajen los niños acompañados de sus padres, familiares,etc Se deben de establecer a través de una Norma de Régimen Interior o bien a través de las decisiones tomadas y que estén reflejadas en un acta. La Junta Rectora se debe de limitar a que se cumpla dicha normativa.
Nosotros la solemos establecer en el reglamento de régimen interior y la solemos establecer en los 12 años, pero en cada Comunidad la normativa puede cambiar.
Saludos.
Miguel
691564359
Buenos días,
Los vocales de cada bloque mi comunidad han votado, unilateralmente, mantener o no la piscina abierta una semana más ya que con el Covid así se estableció cuando se abrió. En el bloque del presidente ha votado el vocal y también el presidente porque dice pertenecer a la Junta de Gobierno. ¿Es esto posible? ¿Un bloque puede tener dos votos (el del presidente y el del vocal) y todos los demás bloque sólo 1.? Con su voto la decisión final cambia.
Gracias
Carmen
Hola Carmen.
Dependerá de lo hablado en Junta y de como quede reflejado en el reglamento de la propiedad. Se puede decidir que donde esté el Presidente no exista vocal o al contrario, donde esté el presidente también se ponga un vocal. Esta claro de que de ativa que hayan aplicado uds se tomará en cuenta el tema de las votaciones.
un saludo
Miguel
691564359
Buenos días: la junta de gobierno de la que formo parte ha sometido a consulta por escrito a los demás copropietarios la replantación de unas jardineras. El administrador me dice que los resultados con el detalle de lo que cada uno ha votado no se pueden hacer públicos entre los propietarios por tema de protección de datos y que solo nos los puede facilitar a los miembros de la junta. Me explica que cada propietario puede comprobar únicamente su voto si así lo desea, pero no el de los demás ¿Es así? A mí me resulta extraña esta falta de transparencia. Mi idea es buzonearlos o colgarlos en el tablón de anuncios para que cada propietario pueda comprobar que su voto se ha computado correctamente. Muchas gracias.
Buenos días Juan:
Difiero en este caso de la opinión de mi colega.
La información de la encuesta debe de realizarse a todos los propietarios de la comunidad, solo así como bien dice, se puede ratificar el resultado de la votación. Preferible un buzoneo o enviar a la dirección del propietario el resultado de la encuesta, si es otra porque viva fuera. No soy partidario de colocarlo en el tablón de anuncios por la referencia al tema de la morosidad si hubiera algún vecino en esta situación.
Saludos
Miguel
691564359
Puede ser Vicepresidente de la Comunidad el hijo de un Propietario?
Muchas gracias.
Lucrecia.
Estimada Lucrecia:
Para los puestos de Presidente y Vicepresidente se requieren los mismos requisitos y es que se debe ser propietario de la vivienda. No puede ser el hijo de un propietario si este no tiene, aunque sea, una pequeña participación como propietario de la vivienda. Así lo indica el artículo 13.4 de la ley de propiedad horizontal. Puede ver este artículo en el siguiente enlace: https://adminfergal.es/ley-de-propiedad-horizontal/
Reciba un cordial saludo.
Miguel
691564359
Quisiera hacer una pregunta en mi Comunidad hay una Junta de Gobierno formada por tres Presidentes de Subcomunidades, por tres vicepresidentes y nueve vocales. Pueden acudir a la Junta de Gobierno otras personas mediante representación o tienen que acudir los titulares. Ya que los titulares son los elegidos por la junta de Propietarios, desde mi punto de vista no cabría la representación.
Estimado Aitor:
A no ser que los estatutos de la Mancomunidad indiquen lo contrario y que sea totalmente restrictivo la representación lo suyo es que cualquier Presidente, Vicepresidente o vocal pueda dar la representación a cualquier otro propietario o incluso a alguna persona que no sea propietario.
Saludos.
Miguel
691564359
Hola,
¿Los cargos de vocales de la junta directiva pueden ser desempeñados por hijos de propietarios mediante poder notarial del propietario otorgando a su hijo su representación?
Gracias
Hola María.
Los cargos de vocales si puede ser, no puede ser para Presidente o Vicepresidente que tiene que ejercerse por un propietario.
Saludos
Miguel
691564359
En mi comunidad nunca ha nombrado la Junta General de Propietarios a ninguna Junta de Gobierno, sin embargo el administrador y el presidente, nos están privando a los propietarios de tomar decisiones respecto de todos los asuntos que nos competen decidir a los propietarios por ser uno de los derechos fundamentales de cualquier propietarios, el derecho por excelencia a decidir, y da igual sea sobre asuntos de urgente necesidad para la comunidad, o no lo sean, se limita a informarnos a los propietarios de que la Junta de gobierno, nunca nombrada , nunca nombrada y ni siquiera consta en ningún Acta que lo haya sido. Toda vez que la Junta de Gobierno no existe contemplado como un órgano de Gobierno en la LPH. si no que es un invento que nos están imponiendo los administradores de comunidades, exclusivamente en su propio beneficio de los administradores y que aprovechándose simplemente de que la Ley si contempla el posible nombramiento de otros órganos de gobierno, están dándo por hecho la existencia de estas Juntas de Gobierno nunca nombradas para perjudicar a los propietarios e impedirnos el derecho fundamental a decidir respecto de cualquier asunto que nos compete tomar como propietarios, y esto pese a que los Administradores en la mayoría de los casos, ni siquiera tienen el poder de representación de los propietarios, para influir como así me lo parece en el cambio de legislación que está afectando muy negativamente a los propietarios. !que podemos hacer anta falta de lealtad y respeto de los administradores de comunidades?
Estimada Estrella:
Si considera que deben de actuar por ese atropello aparente, le sugiero que monten una junta general extraordinaria con el 25% de los propietarios, se ponga en el orden del día renovación de presidente y de administrador e intenten a partir de ese momento conseguir que todo vaya por lo legal.
Le sugiero que se lea este artículo sobre juntas generales extraordinarias.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Buenos dias, la comunidad de propietarios de un garaje, quiere contratar directamente al vigilante de seguridad o portero (desconozco la categoría que se tendría que aplicar). Quisiera saber que conceptos tendrían que abonársele cada mes, para saber por cuanto nos saldría su contratación. Son 257 plazas las que componen el garaje, la jornada completa, de 40 h. semanales, de l-v y si la limpieza es a parte o estaría incluida en sus funciones. También quisiera que me confirmara cual es el convenio que regiría este contrato.
Estimada Yolanda:
En este caso no puedo ayudar mucho porque nosotros no somos una gestoría experta en laboral. Sabemos un poquito de todo pero mucho de nada. Yo te sugeriría que preguntaras a varias empresas de servicios para que te den presupuesto. Mi opinión es que no os carguéis con costes fijos, sino que lo consideréis como un coste variable y si mañana esta persona se pone enferma que la empresa se encargue de sustituirla.
De la manera que te lo comento también podéis en un momento ampliar el horario o reducirlo a conveniencia. Que no os gusta la persona que trabaja con vosotros pues podeis solicitar un cambio sin indemnización y costes adicionales.
Saludos.
Miguel
691564359
Buenos dias,
Quisiera saber como se puede organizar una junta de gobierno. La LPH estipula un presidente, vicepresidente y secretario/administrador.
Somos una urbanizacion de 5 bloques y pocos vecinos, sin embargo tenemos muchos problemas que solucionar, poca colaboracion por parte de los vecinos y falta de transparencia por parte de la Administracion/Presidente.
Tendremos la proxima reunion de propietarios en abril y me gustaria proponer un sistema de gobierno/ trabajo diferente y que funcione!
He estado investigando un poco y he encontrado que algunas urbanizaciones distribuyen actividades y responsabilidades en grupos de trabajo que se encargan de temas/ problemas especificos. Otras tienen un delegado por bloque… Esta esto contemplado en la ley?
Como se podria llevar a cabo para que la figura de presidente y vicepresidente no este tan sobrecargada?
Muchas gracias de antemano.
Hola María, buenos días
El artículo 24 de la ley de propiedad horizontal sobre complejos inmobiliarios dice lo siguiente:
«1. El régimen especial de propiedad establecido en el artículo 396 del Código Civil será aplicable aquellos complejos inmobiliarios privados que reúnan los siguientes requisitos:
a) Estar integrados por dos o más edificaciones o parcelas independientes entre sí cuyo destino principal sea la vivienda o locales.
b) Participar los titulares de estos inmuebles, o de las viviendas o locales en que se encuentren divididos horizontalmente, con carácter inherente a dicho derecho, en una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios.
2. Los complejos inmobiliarios privados a que se refiere el apartado anterior podrán:
a) Constituirse en una sola comunidad de propietarios a través de cualquiera de los procedimientos establecidos en el párrafo segundo del artículo 5. En este caso quedarán sometidos a las disposiciones de esta Ley, que les resultarán íntegramente de aplicación.
b) Constituirse en una agrupación de comunidades de propietarios. A tal efecto, se requerirá que el título constitutivo de la nueva comunidad agrupada sea otorgado por el propietario único del complejo o por los presidentes de todas las comunidades llamadas a integrar aquélla, previamente autorizadas por acuerdo mayoritario de sus respectivas Juntas de propietarios. El título constitutivo contendrá la descripción del complejo inmobiliario en su conjunto y de los elementos, viales, instalaciones y servicios comunes. Asimismo fijará la cuota de participación de cada una de las comunidades integradas, las cuales responderán conjuntamente de su obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales de la comunidad agrupada. El título y los estatutos de la comunidad agrupada serán inscribibles en el Registro de la Propiedad.
3. La agrupación de comunidades a que se refiere el apartado anterior gozará, a todos los efectos, de la misma situación jurídica que las comunidades de propietarios y se regirá por las disposiciones de esta Ley, con las siguientes especialidades:
a) La Junta de propietarios estará compuesta, salvo acuerdo en contrario, por los presidentes de las comunidades integradas en la agrupación, los cuales ostentarán la representación del conjunto de los propietarios de cada comunidad.
b) La adopción de acuerdos para los que la ley requiera mayorías cualificadas exigirá, en todo caso, la previa obtención de la mayoría de que se trate en cada una de las Juntas de propietarios de las comunidades que integran la agrupación.
c) Salvo acuerdo en contrario de la Junta no será aplicable a la comunidad agrupada lo dispuesto en el artículo 9 de esta Ley sobre el fondo de reserva.
La competencia de los órganos de gobierno de la comunidad agrupada únicamente se extiende a los elementos inmobiliarios, viales, instalaciones y servicios comunes. Sus acuerdos no podrá menoscabar en ningún caso las facultades que corresponden a los órganos de gobierno de las comunidades de propietarios integradas en la agrupación de comunidades.
4. A los complejos inmobiliarios privados que no adopten ninguna de las formas jurídicas señaladas en el apartado 2 les serán aplicables, supletoriamente respecto de los pactos que establezcan entre sí los copropietarios, las disposiciones de esta Ley, con las mismas especialidades señaladas en el apartado anterior.»
No obstante vds. pueden organizarse internamente como mejor les convenga repartiendo las responsabilidades que vds. entiendan deben de realizarse, siempre y cuando, se siga la línea de la ley de propiedad horizontal.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359