Los garajes en la Ley de Propiedad Horizontal y la Jurisprudencia

Con la inestimable ayuda de Sepin vamos a hablar de 6 diferentes preguntas que nos solemos hacer con respecto a las plazas de Garaje, estas son las siguientes:

Utilización de las plazas de garaje como trasteros

Hay que tener en cuenta que, si se trata de la utilización del espacio privativo de las plazas de garaje, no se están invadiendo elementos comunes.

Es decir, en principio, el propietario de cada plaza de garaje, a tenor de lo preceptuado en el art. 3 a) de la Ley de Propiedad Horizontal, puede llevar a cabo en su espacio privado las obras que estime oportunas, dentro de los límites de los arts. 7.1 y 9, regla 1 a), de la citada Ley, siempre que no afecte a los elementos comunes y que los estatutos que rigen la Comunidad no establezcan nada al respecto. De este modo, dentro de estos requisitos, no existirá obstáculo legal que impida que un determinado comunero coloque en su plaza de garaje y al fondo de la misma un armario o, incluso, haga un pequeño trastero, siempre que no perjudique al resto de propietarios en su movilidad o espacio para maniobrar ni realice obras en elementos comunes.

Es una práctica extendida el hecho de que, si una determinada plaza tiene superficie suficiente, sea utilizada por dos coches o por un coche y una moto, la instalación de un armario al final de la plaza o, como sucede en el presente supuesto, la utilización de la propia plaza como trastero, etc., del tal modo que, consideramos que nada tendría que objetar la Comunidad, pues, repetimos, se trata de un espacio privativo, no común.

Se amplia información en el siguiente enlace:

Ahora bien, sí es importante el seguro de esas plazas, pues podría darse el caso de que la cobertura solo sea aplicable si se estaciona, por ejemplo, un único vehículo en cada plaza. Si este fuera el supuesto, se debería acordar en Junta la retirada de estos enseres, teniendo en cuenta que, en caso contrario, podrían derivarse responsabilidades del propietario a estos efectos.

Prohibición del uso de la piscina a los propietarios de una plaza de garaje

En este caso comentamos las conclusiones sacadas por el Tribunal Supremo con relación a un problema generado entre una comunidad de propietarios y un propietario

Conclusión de la Sentencia del Tribunal Supremo, sala de lo civil, del 23-05-2022:

I. Todo propietario en el régimen de propiedad horizontal ostenta, entre otros, un derecho compartido al uso y disfrute de los elementos, servicios e instalaciones comunes.

II. La mayoría de las sentencias del Tribunal Supremo se inclinan por admitir que la comunidad de propietarios, por vía del título constitutivo o mediante acuerdo aprobado en junta por mayoría simple de los presentes, pueda limitar e incluso prohibir el uso de determinados elementos o servicios comunes, pero solo a los propietarios de plaza de garaje que no lo sean también de vivienda, empleando para ello argumentos como que dichos propietarios no participan en los gastos que generan los mismos: que a efectos de acceso constituyen una propiedad de carácter independiente; que los mismos nada tienen que ver ni sirven para una mejor utilización de una plaza de garaje; que en el caso concreto de la piscina está al servicio de los propietarios que tengan en el edificio su residencia, lo que no ocurre con los propietarios de garaje; que el uso de la misma es extraño a la propia naturaleza y finalidad de la adquisición de un garaje, que es el de estacionar un vehículo; y, finalmente, cuando no consta autorización de su uso en los estatutos ni en el título constitutivo.

III. La única sentencia del Alto Tribunal que no admite esta posibilidad curiosamente se refiere a un propietario solo de plaza de garaje, permitiendo el acceso a la misma por los patios y ascensores con el acertado argumento de que forma parte de la comunidad de propietarios de todo el edificio, pues ostenta una cuota de participación sobre todos los elementos comunes, que le atribuye unos derechos inseparables sobre los mismos y un derecho de uso compartido con el resto.

Conversión de plaza de garaje en trastero. Autorización Administrativa

Con carácter general, una obra de esta índole sí requiere la intervención municipal, ya sea en forma de solicitud y concesión de previa licencia o, cuando menos, en forma de declaración responsable o comunicación previa (sujeta a la posterior comprobación por los inspectores municipales). Desde luego, en ningún caso la existencia de un permiso o autorización por parte de la junta de propietarios (lo que tendría, en su caso, efecto en el ámbito del Derecho civil) suple o convierte en innecesaria la eventual autorización administrativa.

Dado que los ayuntamientos tienen atribuida la competencia en materia de disciplina urbanística [art. 25.2 a) de la Ley 7/1985, de 2 de abril, reguladora de las Bases del Régimen Local), por supuesto, puede la comunidad, en calidad de interesado, solicitar información sobre la concesión o no de licencia o, por supuesto, denunciar las obras. En estos casos, el ayuntamiento estaría obligado a inspeccionar y, en su caso, incoar el correspondiente expediente de restablecimiento de la legalidad urbanística [hasta el punto de que la falta de actuación de las autoridades podría dar lugar al denominado «Recurso contra la inactividad de la Administración».

Respecto al seguro, por supuesto habrá que atender a las especificaciones de las condiciones generales y particulares de la póliza, pero, a priori, se estaría modificando el objeto asegurado y la actividad para la que está destinado, por lo que, en caso de siniestro, la entidad aseguradora podría quedar exonerada de responsabilidad con arreglo a los arts. 10 y 11 de la Ley 50/1980, de 8 de octubre, de Contrato de Seguro.

Instalación en el garaje de un punto de recarga de vehículos eléctricos

El art. 17.5 de la Ley de Propiedad Horizontal establece: «La instalación de un punto de recarga de vehículos eléctricos para uso privado en el aparcamiento del edificio, siempre que este se ubique en una plaza individual de garaje, solo requerirá la comunicación previa a la Comunidad. El coste de dicha instalación y el consumo de electricidad correspondiente serán asumidos íntegramente por el o los interesados directos en la misma».

Por tanto, comprobamos que la Ley de Propiedad Horizontal no establece un quorum para instalar el punto de carga, bastando con que se comunique previamente a la comunidad, y solo se podrá llevar a cabo la instalación en el caso de que se realice en una plaza de garaje individual.

Además, hay que dejar claro que esta concesión lógica a los propietarios no supone de ninguna manera que se afecte a otros elementos comunes (aparte de las molestias que, en su caso, puedan tener lugar), pues en este caso habrá que estar a lo dispuesto en el art. 10.3 b), es decir, que habría que tener el acuerdo de los tres quintos de propietarios y cuotas.

Sobre este tema recomendamos la lectura de los siguientes artículos que hay en nuestro blog:

Construcción de garaje en zona común

El quórum ha sido siempre una cuestión polémica, estando más a favor de la unanimidad por ser una alteración de la finca, pero ahora cabe defender la posibilidad de que sea por 3/5 conforme el art. 17, regla 3.ª, de la actual Ley de Propiedad Horizontal, que contempla la creación de nuevos servicios comunes. Desde luego si así se acordase, los disidentes tendrían que impugnar.

El garaje seguirá siendo elemento común, aunque con asignación de uso de las plazas mediante sorteo. Caso de que se les quisiera dar propiedad individual, habría que previamente desafectar el terreno con modificación del Título, para lo que, sin duda, la unanimidad sería absolutamente necesaria.

Lo más conveniente es construir tantas como propietarios y alquilar aquellas que ahora no se utilizan.

Solamente los propietarios podrán solicitar más de una plaza si hay sobrantes del número de propietarios que tiene la finca, porque no hay que olvidar que seguimos ante un elemento común, salvo que se produzca la previa desafectación antes mencionada.

¿Cuántos vehículos se pueden estacionar en una plaza de aparcamiento dentro de un garaje comunitario?

No hay nada reglado acerca de este tema. Sabemos que es una práctica extendida el hecho de que, si una determinada plaza tiene superficie suficiente, sea utilizada por dos coches o por un coche y una moto. Sin embargo, este será un acuerdo que deberá tomar la Junta de Propietarios, que es quien debe fijar las normas de uso con base en el art. 14 d) LPH. Es importante también conocer el seguro de esa plaza, pues podría darse el caso de que la cobertura solo sea aplicable si se estaciona único un vehículo en cada plaza.

Puedes ver este artículo en el siguiente enlace de Youtube:

Miguel Fernández

Administrador de Fincas en Ávila, Madrid y Guadalajara