Las Subcomunidades en la Ley de Propiedad Horizontal: Normativa, Constitución y Gestión
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La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) regula el régimen de copropiedad en los edificios y complejos inmobiliarios en España. En el caso de grandes comunidades de propietarios, la legislación permite la creación de subcomunidades, una figura jurídica que facilita la administración de determinadas zonas o servicios comunes dentro de una comunidad general. En este artículo exploraremos en profundidad qué son las subcomunidades, su marco normativo, los procedimientos para su creación y los aspectos prácticos de su gestión.
¿Qué es una Subcomunidad?
Una subcomunidad es un grupo de propietarios dentro de una comunidad general que comparten elementos comunes específicos, funcionando con cierta autonomía en su administración. Algunos ejemplos de subcomunidades incluyen:
- Bloques dentro de una urbanización con gastos y servicios propios, como ascensores o jardines.
- Garajes, trasteros o piscinas de uso exclusivo de determinados propietarios dentro de una comunidad general.
- Diferentes portales de un mismo edificio que deciden gestionar sus necesidades de manera independiente.
- Complejos inmobiliarios donde varias subcomunidades dependen de una comunidad general que gestiona servicios globales.
Marco Normativo de las Subcomunidades
Las subcomunidades no están expresamente reguladas como una figura autónoma en la Ley de Propiedad Horizontal, pero sí se reconocen en la jurisprudencia y en la interpretación del artículo 2 de la LPH, que establece que esta norma se aplica también a:
«Las subcomunidades, entendiendo por tales las que resultan cuando varios propietarios disponen, en régimen de comunidad, para su uso y disfrute exclusivo, de determinados elementos o servicios comunes dotados de unidad e independencia funcional o económica.»
Legislación Aplicable
- Ley de Propiedad Horizontal (LPH): Base reguladora de todas las comunidades de propietarios en España.
- Código Civil: Disposiciones sobre copropiedad y derechos de los propietarios.
- Estatutos de la comunidad: Documento fundamental para determinar la posibilidad de crear subcomunidades.
- Jurisprudencia: Resoluciones de tribunales que avalan la legalidad de las subcomunidades en determinadas circunstancias.
Constitución de una Subcomunidad
Para la creación de una subcomunidad dentro de una comunidad general, se deben seguir varios pasos:
1. Acuerdo de la Comunidad General
La Junta de Propietarios de la comunidad matriz debe aprobar la constitución de la subcomunidad. Según el artículo 17.6 de la LPH, si la creación implica una modificación de los estatutos o del título constitutivo, será necesaria la unanimidad. En caso contrario, bastará con una mayoría de tres quintos (3/5) de los propietarios.
2. Redacción de Estatutos Propios
Los estatutos de la subcomunidad deben regular:
- Derechos y obligaciones de sus miembros.
- Normas de convivencia y administración.
- Gestión de los elementos comunes específicos.
- Cuotas y reparto de gastos.
3. Inscripción en el Registro de la Propiedad
Para dotar de seguridad jurídica a la subcomunidad, se recomienda su inscripción en el Registro de la Propiedad. Se debe presentar:
- Acta de la Junta aprobando la subcomunidad.
- Estatutos y acuerdo de constitución.
- Escritura pública notarial.
Diferencias entre Comunidad y Subcomunidad
| Característica | Comunidad General | Subcomunidad |
| Normativa | LPH y estatutos generales | LPH y estatutos específicos |
| Elementos comunes | Todos los de la comunidad | Solo los de los miembros |
| Órganos de gobierno | Junta de propietarios | Junta propia |
| Registro | Obligatorio | Opcional pero recomendable |
Implicaciones en la Gestión y Administración
Las subcomunidades funcionan con cierta autonomía, lo que implica:
- Presupuesto independiente: Cuentas y gastos específicos.
- Órganos de gobierno propios: Presidente, secretario y administrador.
- Relación con la comunidad principal: Cumplimiento de normas generales, pero autonomía en la gestión de elementos específicos.
Caso Práctico: Creación de una Subcomunidad para la Instalación de un Ascensor
Un caso común en comunidades es la instalación de un ascensor en una escalera específica dentro de un edificio de varias escaleras. Según la jurisprudencia, los propietarios de dicha escalera pueden constituir una subcomunidad siempre que:
- El uso y disfrute del ascensor sea exclusivo de ciertos propietarios.
- Se modifiquen los estatutos con acuerdo unánime de la comunidad general.
- Se gestione de manera independiente con un administrador propio y cuentas separadas.
Sentencias como la AP Cantabria (6-4-2021) y la AP Madrid (17-5-2016) confirman la legalidad de esta práctica.
Inscripción Fiscal y Obligaciones Tributarias
Para operar con plena independencia, una subcomunidad debe:
- Obtener un Código de Identificación Fiscal (CIF) en la Agencia Tributaria.
- Declarar impuestos si procede.
- Abrir una cuenta bancaria propia.
El trámite se realiza a través del Modelo 036 en la Agencia Tributaria.
Conclusión
Las subcomunidades son una herramienta eficiente para gestionar de forma autónoma determinados elementos dentro de una comunidad de propietarios. Aunque su creación requiere acuerdos claros y, en muchos casos, modificación de estatutos, aportan beneficios en términos de gestión de gastos y toma de decisiones.
Si bien su inscripción en el Registro de la Propiedad no es obligatoria, es recomendable para evitar conflictos legales. Asimismo, la obtención de un CIF facilita la operatividad financiera de la subcomunidad. Por todo ello, antes de constituir una subcomunidad, se recomienda consultar a un administrador de fincas colegiado y revisar detalladamente la escritura de división horizontal y los estatutos de la comunidad general.
Puedes ver el vídeo en el enlace de nuestro canal en Youtube:
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Fdo. Miguel Fernández
Administrador de Fincas en Madrid, Ávila y Guadalajara
Tengo una duda, en mi vivienda en la planta ático hay una subcomunidad formada por 8 apartamentos. Cada uno de estos apartamentos, está registrado en el Registro de Propiedad como un porcentaje de la subcomunidad y un porcentaje menor de la totalidad de la finca. Mi pregunta es si en Junta Ordinaria de la finca, la subcomunidad en su totalidad tiene un solo voto o pueden optar a más votos por cada uno de los miembros de la subcomunidad? Gracias por la aclaración.
Buenos días Eduardo:
La respuesta a tu pregunta depende de cómo estén organizadas las comunidades y de lo que establezcan los estatutos de la comunidad principal y la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) en España.
1. Principio General: Un Voto por Cuota de Participación
Cada propietario tiene derecho a votar en la junta de propietarios de acuerdo con su coeficiente de participación en la propiedad total. Esto significa que, si la subcomunidad tiene una representación porcentual en la comunidad general, su voto dependerá de ese porcentaje.
2. Caso de la Subcomunidad: ¿Un Solo Voto o Varios?
Si la subcomunidad está constituida como una entidad propia dentro de la comunidad principal y sus miembros tienen inscritos individualmente sus coeficientes en el Registro de la Propiedad, lo más probable es que cada uno de los 8 propietarios pueda ejercer su voto de forma individual, en proporción a su cuota.
Sin embargo, en algunos casos, los estatutos pueden establecer que la subcomunidad actúe como un único propietario en la comunidad general, en cuyo caso solo tendría un voto proporcional al total de su cuota en la finca.
3. Factores Claves para Determinarlo
Para saber si la subcomunidad vota como un solo bloque o si cada propietario tiene su voto individual, hay que revisar:
Escrituras de la finca y estatutos de la comunidad principal.
Escrituras de la subcomunidad (si existe como tal).
El coeficiente de participación inscrito para cada apartamento en el Registro de la Propiedad.
Conclusión
Si cada apartamento tiene un porcentaje de la subcomunidad y un porcentaje de la finca total, es probable que cada propietario tenga su propio voto en la junta de la comunidad general, siempre en función de su coeficiente de participación. Pero si los estatutos establecen que la subcomunidad actúa como un solo propietario, entonces tendría un único voto conjunto.
Si tienes dudas, lo ideal es revisar los estatutos y consultar con un administrador de fincas o un abogado especializado en propiedad horizontal.