Las Subcomunidades en la Ley de Propiedad Horizontal: Normativa, Constitución y Gestión
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La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) regula el régimen de copropiedad en los edificios y complejos inmobiliarios en España. En el caso de grandes comunidades de propietarios, la legislación permite la creación de subcomunidades, una figura jurídica que facilita la administración de determinadas zonas o servicios comunes dentro de una comunidad general. En este artículo exploraremos en profundidad qué son las subcomunidades, su marco normativo, los procedimientos para su creación y los aspectos prácticos de su gestión.
¿Qué es una Subcomunidad?
Una subcomunidad es un grupo de propietarios dentro de una comunidad general que comparten elementos comunes específicos, funcionando con cierta autonomía en su administración. Algunos ejemplos de subcomunidades incluyen:
- Bloques dentro de una urbanización con gastos y servicios propios, como ascensores o jardines.
- Garajes, trasteros o piscinas de uso exclusivo de determinados propietarios dentro de una comunidad general.
- Diferentes portales de un mismo edificio que deciden gestionar sus necesidades de manera independiente.
- Complejos inmobiliarios donde varias subcomunidades dependen de una comunidad general que gestiona servicios globales.
Marco Normativo de las Subcomunidades
Las subcomunidades no están expresamente reguladas como una figura autónoma en la Ley de Propiedad Horizontal, pero sí se reconocen en la jurisprudencia y en la interpretación del artículo 2 de la LPH, que establece que esta norma se aplica también a:
«Las subcomunidades, entendiendo por tales las que resultan cuando varios propietarios disponen, en régimen de comunidad, para su uso y disfrute exclusivo, de determinados elementos o servicios comunes dotados de unidad e independencia funcional o económica.»
Legislación Aplicable
- Ley de Propiedad Horizontal (LPH): Base reguladora de todas las comunidades de propietarios en España.
- Código Civil: Disposiciones sobre copropiedad y derechos de los propietarios.
- Estatutos de la comunidad: Documento fundamental para determinar la posibilidad de crear subcomunidades.
- Jurisprudencia: Resoluciones de tribunales que avalan la legalidad de las subcomunidades en determinadas circunstancias.
Constitución de una Subcomunidad
Para la creación de una subcomunidad dentro de una comunidad general, se deben seguir varios pasos:
1. Acuerdo de la Comunidad General
La Junta de Propietarios de la comunidad matriz debe aprobar la constitución de la subcomunidad. Según el artículo 17.6 de la LPH, si la creación implica una modificación de los estatutos o del título constitutivo, será necesaria la unanimidad. En caso contrario, bastará con una mayoría de tres quintos (3/5) de los propietarios.
2. Redacción de Estatutos Propios
Los estatutos de la subcomunidad deben regular:
- Derechos y obligaciones de sus miembros.
- Normas de convivencia y administración.
- Gestión de los elementos comunes específicos.
- Cuotas y reparto de gastos.
3. Inscripción en el Registro de la Propiedad
Para dotar de seguridad jurídica a la subcomunidad, se recomienda su inscripción en el Registro de la Propiedad. Se debe presentar:
- Acta de la Junta aprobando la subcomunidad.
- Estatutos y acuerdo de constitución.
- Escritura pública notarial.
Diferencias entre Comunidad y Subcomunidad
| Característica | Comunidad General | Subcomunidad |
| Normativa | LPH y estatutos generales | LPH y estatutos específicos |
| Elementos comunes | Todos los de la comunidad | Solo los de los miembros |
| Órganos de gobierno | Junta de propietarios | Junta propia |
| Registro | Obligatorio | Opcional pero recomendable |
Implicaciones en la Gestión y Administración
Las subcomunidades funcionan con cierta autonomía, lo que implica:
- Presupuesto independiente: Cuentas y gastos específicos.
- Órganos de gobierno propios: Presidente, secretario y administrador.
- Relación con la comunidad principal: Cumplimiento de normas generales, pero autonomía en la gestión de elementos específicos.
Caso Práctico: Creación de una Subcomunidad para la Instalación de un Ascensor
Un caso común en comunidades es la instalación de un ascensor en una escalera específica dentro de un edificio de varias escaleras. Según la jurisprudencia, los propietarios de dicha escalera pueden constituir una subcomunidad siempre que:
- El uso y disfrute del ascensor sea exclusivo de ciertos propietarios.
- Se modifiquen los estatutos con acuerdo unánime de la comunidad general.
- Se gestione de manera independiente con un administrador propio y cuentas separadas.
Sentencias como la AP Cantabria (6-4-2021) y la AP Madrid (17-5-2016) confirman la legalidad de esta práctica.
Inscripción Fiscal y Obligaciones Tributarias
Para operar con plena independencia, una subcomunidad debe:
- Obtener un Código de Identificación Fiscal (CIF) en la Agencia Tributaria.
- Declarar impuestos si procede.
- Abrir una cuenta bancaria propia.
El trámite se realiza a través del Modelo 036 en la Agencia Tributaria.
Conclusión
Las subcomunidades son una herramienta eficiente para gestionar de forma autónoma determinados elementos dentro de una comunidad de propietarios. Aunque su creación requiere acuerdos claros y, en muchos casos, modificación de estatutos, aportan beneficios en términos de gestión de gastos y toma de decisiones.
Si bien su inscripción en el Registro de la Propiedad no es obligatoria, es recomendable para evitar conflictos legales. Asimismo, la obtención de un CIF facilita la operatividad financiera de la subcomunidad. Por todo ello, antes de constituir una subcomunidad, se recomienda consultar a un administrador de fincas colegiado y revisar detalladamente la escritura de división horizontal y los estatutos de la comunidad general.
Puedes ver el vídeo en el enlace de nuestro canal en Youtube:
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Fdo. Miguel Fernández
Administrador de Fincas en Madrid, Ávila y Guadalajara
Tengo una duda, en mi vivienda en la planta ático hay una subcomunidad formada por 8 apartamentos. Cada uno de estos apartamentos, está registrado en el Registro de Propiedad como un porcentaje de la subcomunidad y un porcentaje menor de la totalidad de la finca. Mi pregunta es si en Junta Ordinaria de la finca, la subcomunidad en su totalidad tiene un solo voto o pueden optar a más votos por cada uno de los miembros de la subcomunidad? Gracias por la aclaración.
Buenos días Eduardo:
La respuesta a tu pregunta depende de cómo estén organizadas las comunidades y de lo que establezcan los estatutos de la comunidad principal y la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) en España.
1. Principio General: Un Voto por Cuota de Participación
Cada propietario tiene derecho a votar en la junta de propietarios de acuerdo con su coeficiente de participación en la propiedad total. Esto significa que, si la subcomunidad tiene una representación porcentual en la comunidad general, su voto dependerá de ese porcentaje.
2. Caso de la Subcomunidad: ¿Un Solo Voto o Varios?
Si la subcomunidad está constituida como una entidad propia dentro de la comunidad principal y sus miembros tienen inscritos individualmente sus coeficientes en el Registro de la Propiedad, lo más probable es que cada uno de los 8 propietarios pueda ejercer su voto de forma individual, en proporción a su cuota.
Sin embargo, en algunos casos, los estatutos pueden establecer que la subcomunidad actúe como un único propietario en la comunidad general, en cuyo caso solo tendría un voto proporcional al total de su cuota en la finca.
3. Factores Claves para Determinarlo
Para saber si la subcomunidad vota como un solo bloque o si cada propietario tiene su voto individual, hay que revisar:
Escrituras de la finca y estatutos de la comunidad principal.
Escrituras de la subcomunidad (si existe como tal).
El coeficiente de participación inscrito para cada apartamento en el Registro de la Propiedad.
Conclusión
Si cada apartamento tiene un porcentaje de la subcomunidad y un porcentaje de la finca total, es probable que cada propietario tenga su propio voto en la junta de la comunidad general, siempre en función de su coeficiente de participación. Pero si los estatutos establecen que la subcomunidad actúa como un solo propietario, entonces tendría un único voto conjunto.
Si tienes dudas, lo ideal es revisar los estatutos y consultar con un administrador de fincas o un abogado especializado en propiedad horizontal.
Hola. Muy buen artículo y vídeo sobre las subcomunidades. Pero hay un punto MUY importante que no se explica. Cuando se dice «si la creación de la subcomunidad implica una modificación del título constitutivo, se exige la unanimidad; si no, solo mayoría de 3/5». La cuestión es: ¿qué se considera modificación del título constitutivo y qué no? En concreto, para una piscina construida ex-novo (25 años después del edificio), situada sobre un espacio común (patio de la finca con jardín y escalera de evacuación del edificio para los aseos-vestuarios), y aprobada con 3/5, ¿la constitución de una subcomunidad de piscina exigiría unanimidad o solo 3/5? Gracias por su atención.
Buenos días Oscar:
¡Muy interesante tu pregunta! La clave aquí es determinar si la creación de la subcomunidad de la piscina supone una modificación del título constitutivo o no.
¿Qué se considera modificación del título constitutivo?
El título constitutivo de una comunidad de propietarios es el documento que establece la división del edificio en elementos privativos y comunes, asignando coeficientes de participación y estableciendo normas básicas de funcionamiento.
Modificarlo implica, entre otras cosas:
Alterar la descripción de los elementos comunes o privativos (por ejemplo, convertir un elemento común en privativo).
Modificar los coeficientes de participación.
Alterar la estructura o destino de la propiedad.
Aplicación a tu caso concreto: subcomunidad de la piscina
Para determinar si la constitución de la subcomunidad de la piscina requiere unanimidad o solo 3/5, hay que analizar si afecta al título constitutivo.
La piscina se construyó 25 años después, sobre un elemento común (patio con jardín y escalera de evacuación).
La comunidad aprobó su construcción con 3/5, lo cual es correcto si se entiende como una mejora de uso general.
Ahora se quiere crear una subcomunidad para la gestión de la piscina.
La jurisprudencia y la doctrina suelen considerar que la constitución de una subcomunidad es una cuestión organizativa y no una alteración del título constitutivo siempre que no se modifiquen los coeficientes de participación ni el estatus de los elementos comunes.
Posibles escenarios:
Si la subcomunidad solo regula la gestión y mantenimiento de la piscina, sin afectar a los coeficientes ni cambiar la titularidad del espacio común, la mayoría de 3/5 sería suficiente.
Si la subcomunidad implica un cambio en la titularidad del patio/jardín (por ejemplo, convirtiéndolo en privativo de los usuarios de la piscina) o modifica los coeficientes de participación, entonces sí se requeriría unanimidad.
Conclusión:
Si la subcomunidad de la piscina solo regula su gestión y mantenimiento, sin cambiar la titularidad ni los coeficientes de participación, la aprobación por 3/5 es suficiente. Pero si supone una modificación estructural del título constitutivo, como restringir el uso del patio a ciertos propietarios o cambiar los coeficientes, entonces se requeriría unanimidad.
Para mayor seguridad, sería recomendable revisar los estatutos de la comunidad y consultar con un abogado especializado en propiedad horizontal
Un saludo.
Miguel
691564359
Buenos días, gracias por ayudarnos, gracias por la labor que realiza, le planteo una duda que nos surge sobre la creación de una subcomunidad, tenemos un local garaje privado dentro de una urbanización, se va a proceder a la venta de 81 plazas de garaje en condominio, este garaje actualmente está pagando a la comunidad de propietarios su cuota, como el resto de vecinos, queremos crear una subcomunidad independiente a la general que hay actualmente, para hacerse cargo de los gastos de suministros, impuestos, mantenimiento, etc… y pactar una cuota para estos gastos, independiente a la que actualmente paga a la actual, cómo se realizaría este trámite?, lo tiene que realizar la comunidad actual o pueden ser los propietarios de las plazas?, tiene que dar permiso la comunidad para hacerlo?, cual serían los pasos a seguir? estaría muy agradecida si pudiera darme alguna información al respecto.
Buenos días Queila:
La creación de una subcomunidad dentro de una comunidad de propietarios en España es un proceso que debe cumplir con ciertos requisitos legales y estatutarios. A continuación, te explico los pasos que deberíais seguir para constituir esta subcomunidad de garajes:
1. Verificar los Estatutos de la Comunidad Principal
Antes de iniciar cualquier trámite, es fundamental revisar los estatutos de la comunidad de propietarios actual para verificar si:
Permiten la creación de subcomunidades.
Tienen alguna regulación específica sobre los garajes.
Establecen restricciones o procedimientos específicos.
Si no hay una regulación clara, se puede modificar mediante acuerdo de la junta de propietarios.
2. Aprobación por la Comunidad de Propietarios Principal
Para constituir la subcomunidad, se requiere el acuerdo de la comunidad de propietarios principal. Según la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), se necesita el voto favorable de las tres quintas partes del total de propietarios y de las cuotas de participación (artículo 17.6 LPH), salvo que los estatutos establezcan otra mayoría.
Si el garaje ya tiene su propio coeficiente dentro de la comunidad, es más fácil justificar la independencia administrativa de la subcomunidad.
3. Redacción y Aprobación de Estatutos de la Subcomunidad
Se debe redactar un documento con los estatutos de la nueva subcomunidad, donde se establecerán:
Su funcionamiento interno.
Los gastos que asumirá (suministros, impuestos, mantenimiento, etc.).
La cuota de participación de cada plaza de garaje.
La relación con la comunidad principal (es decir, seguir pagando su cuota general).
Este documento deberá ser aprobado en junta por los futuros propietarios de la subcomunidad.
4. Escritura Pública e Inscripción en el Registro de la Propiedad
Para darle validez jurídica, la subcomunidad debe constituirse mediante escritura pública ante notario e inscribirse en el Registro de la Propiedad. En esta escritura se detallará:
La segregación administrativa de los garajes.
La creación de la nueva subcomunidad.
Los nuevos coeficientes de participación internos.
Este trámite debe ser solicitado por los propietarios de las plazas de garaje y puede requerir la intervención del administrador de la comunidad principal.
5. Obtención de NIF y Cuenta Bancaria Propia
Una vez constituida, la subcomunidad debe obtener un Número de Identificación Fiscal (NIF) en la Agencia Tributaria, lo que le permitirá gestionar sus propios gastos y obligaciones fiscales. También se recomienda abrir una cuenta bancaria específica para gestionar los ingresos y pagos.
6. Gestión Administrativa y Contable
Para el funcionamiento adecuado de la subcomunidad, es recomendable:
Nombrar un presidente y/o administrador.
Establecer una junta de propietarios del garaje.
Llevar una contabilidad separada de los gastos y cuotas.
Conclusión:
En resumen, la subcomunidad la pueden crear los propietarios de las plazas de garaje, pero necesitan la aprobación de la comunidad general (con una mayoría de 3/5). Se debe formalizar con estatutos, escritura pública e inscripción en el Registro. Finalmente, se obtiene un NIF y se gestiona de forma independiente.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359