Creación de subcomunidad en una comunidad general
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Nos pregunta una propietaria de una comunidad lo siguiente en referencia a las actuaciones a realizar para crear una subcomunidad:
P. Buenas tardes, mi caso es el siguiente:
Mi piso pertenece a una comunidad (A), compartimos escalera, portal y buzón con la otra comunidad (B), la que nos otorga a nosotros una servidumbre de paso para utilizar la escalera (a pesar de que no hay otra forma de entrar a nuestras casas sino).
Pues bien, resulta que aun así, somos dos comunidades diferentes y que, dentro de nuestra comunidad no tenemos voto para exigir que se renueve el telefonillo (roto) los buzones (yo no tengo, por ejemplo), o la puerta del portal. Sólo podemos asistir a las reuniones de vecinos de la otra comunidad si la otra comunidad invita a nuestra comunidad a la reunión. Sin embargo, nuestra comunidad sigue pagando un dinero al año (x) para el mantenimiento de estas cosas… pero aun así no tenemos voto, y no podemos asistir a las reuniones. Nada de esto me cuadra, ¿podríais ayudarme?
R. Estimada Bruna. Por favor revísese lo que dice la escritura de división horizontal de su edificio o portal. No puede ser que teniendo una servidumbre no puedan tomar sus propias decisiones que afectan solamente a su portal. Si tan mal estuvieran constituidas deberán poner este tema en manos de un administrador de fincas colegiado que os ayude para hacer los cambios necesarios.
Pensemos en lo que dice a este respecto la ley de propiedad horizontal a raíz de las modificaciones realizadas en la ley 8/2013 del 26 de junio de 2013 titulada de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, a partir de este momento nuestra jurisprudencia permitió la posibilidad legal de funcionamiento de las subcomunidades.
En este sentido tenemos que ver lo que dice al respecto el artículo 2 de la Ley de Propiedad Horizontal. Este dice textualmente lo siguiente:
Esta Ley será de aplicación (se refiere a la Ley de Propiedad Horizontal):
- A las comunidades de propietarios constituidas con arreglo a lo dispuesto en el artículo 5.
- A las comunidades que reúnan los requisitos establecidos en el artículo 396 del Código Civil y no hubiesen otorgado el título constitutivo de la propiedad horizontal. Estas comunidades se regirán, en todo caso, por las disposiciones de esta Ley en lo relativo al régimen jurídico de la propiedad, de sus partes privativas y elementos comunes, así como en cuanto a los derechos y obligaciones recíprocas de los comuneros.
- A los complejos inmobiliarios privados, en los términos establecidos en esta Ley.
- A las subcomunidades, entendiendo por tales las que resultan cuando varios propietarios, disponen, en régimen de comunidad, para su uso y disfrute exclusivo, de determinados elementos o servicios comunes dotados de unidad e independencia funcional o económica.
- A las entidades urbanísticas de conservación en los casos en que así lo dispongan sus estatutos.
En su punto 4º lo indica expresamente, esta ley se aplica a las subcomunidades cuando estas hagan disfrute exclusivo de determinados elementos o servicios comunes y que tengan independencia funcional o económica.
Nada puede impedir en este caso a criterio de la ley y la jurisprudencia que los propietarios de un portal puedan crear una subcomunidad, ahora bien, para que esto sea legal y los estatutos, si existieran, pudieran dejar constancia de la posibilidad de creación de estas subcomunidades, sería necesario que la aprobación de estas se diera en virtud de lo que indica el artículo 17.6 de la LPH que dice textualmente lo siguiente: “6. Los acuerdos no regulados expresamente en este artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación.”
Sería necesario a nuestro criterio un acuerdo unánime de la junta general de propietarios actual autorizando esta operación.
No nos olvidemos que para el acuerdo de unanimidad es necesario que este se haga con la unanimidad de los presentes en la junta y dando los plazos para que los que no hayan estado en la misma se pronuncien según lo que se indica en el artículo 17.8 de la LPH que dice textualmente lo siguiente: “8. Salvo en los supuestos expresamente previstos en los que no se pueda repercutir el coste de los servicios a aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo, o en los casos en los que la modificación o reforma se haga para aprovechamiento privativo, se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el artículo 9, no manifiesten su discrepancia mediante comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción.”
Recordemos que para que esta decisión tenga efectos ahora y en lo sucesivo es necesario que esta posible ampliación del estatuto de la finca quede inscrita en el registro de la propiedad.
Por último, indicar lo que dice la DGRN en su sentencia de 27 de julio de 2.017 que dice lo siguiente con relación a las subcomunidades:
“En la correcta interpretación de este precepto legal nada autoriza para entender que la constitución de una subcomunidad como la que es objeto de la escritura calificada en el presente caso exige que exista una previa norma estatutaria o disposición del título constitutivo de la total propiedad horizontal que expresamente autorice la creación de subcomunidades. Será suficiente que en el dicho título constitutivo no se prohíba y que, eso sí, se cumplan los requisitos que, según las características de la subcomunidad de que se trate, sean necesarios respecto del título constitutivo propio de la subcomunidad, conforme a los artículos 5 y 17 de la Ley sobre propiedad horizontal. Así, cuando -como en el presente caso- se trate de crear una subcomunidad respecto de elementos comunes será necesario que, además del consentimiento individualizado de los propietarios que vayan a integrarse en la misma, el acuerdo se adopte por los propietarios de la total propiedad horizontal en los términos previstos en la regla 6 del artículo 17 de la Ley sobre propiedad horizontal, es decir por unanimidad”
Saludos
Puedes ver el vídeo en el siguiente enlace de Youtube:
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Fdo. Miguel Fernández
Administrador de fincas en Madrid y Guadalajara
Estimado Miguel:Tengo una vivienda que pertenece a una comunidad de 12 propietarios.La distribución de las viviendas es,cuatro dan a una calle,otras cuatro dan a otra calle y estan unidas por una escalera con una pendiente de 45º,donde estan las otras cuatro.Por hacer una descripcion grafica de la urbanizacion sería como dos letras T,una derecha y la otra invertida unidas,siendo la union la referida escalera.Las zonas comunes la disfrutan los cuatro propietarios que se distribuyen alrededor de la escalera y los gastos de electricidad,limpieza etc,etc,que se originan en la misma lo pagamos los 12 propitarios .Los ocho propietarios que dan a las calles no utilizamos la escalera ni las zonas comunes por comodidad.
Mi pregunta es si podemos,los ocho propitarios que tenemos salida a las calles crear subcomunidades y no tener que abonar los gastos de la escalera que solo disfrutan los cuatro propietarios que viven alrededor de la misma.
Muchas gracias por tu tiempo.
Estimado Carlos:
Sería interesante saber como está constituida la comunidad y como se reparten los gastos comunes. La primera recomendación es saber como está constituida la escritura de división horizontal y a quien repercute los elementos comunes. En principio no creo que sea viable el separar la escalera y que sean los 4 propietarios que disfruten de ella los que tengan que pagarla. No veo necesidad de hacer subcomunidades e incluso sin conocer a fondo la situación yo diría que no es legal y lo que si propondría a los 4 propietarios que si utilizan la escalera que sus gastos sean proporcionales al uso de dicha escalera, como gastos de electricidad gastos de limpieza, etc.
Un cordial saludo
Miguel
691564359
Buenas tardes. En mi urbanización hay una mancomunidad para las zonas comunes. El caso es que han decidido cerrar el jardín sin informar al resto de propietarios. Solo votando los presidentes de los portales. Me gustaría saber si hay alguna forma de impugnarla ese acta en el que deciden cerrar el jardín o si se puede pedir una junta urgente por este tema por parte de un vecino o tiene que se por parte del presidente de turno de uno de los portales. Un saludo.
Hola Hector:
No le puedo contestar directamente porque podría equivocarme. Dependerá como esté constituida en caso de vds. la agrupación de comunidades o lo que llamamos mancomunidad. Que dice el artículo 24.2.b y siguientes apartados de la ley de propiedad horizontal con respecto a este tema:
2. Los complejos inmobiliarios privados a que se refiere el apartado anterior podrán:
b) Constituirse en una agrupación de comunidades de propietarios. A tal efecto, se requerirá que el título constitutivo de la nueva comunidad agrupada sea otorgado por el propietario único del complejo o por los presidentes de todas las comunidades llamadas a integrar aquélla, previamente autorizadas por acuerdo mayoritario de sus respectivas Juntas de propietarios. El título constitutivo contendrá la descripción del complejo inmobiliario en su conjunto y de los elementos, viales, instalaciones y servicios comunes. Asimismo fijará la cuota de participación de cada una de las comunidades integradas, las cuales responderán conjuntamente de su obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales de la comunidad agrupada. El título y los estatutos de la comunidad agrupada serán inscribibles en el Registro de la Propiedad.
3. La agrupación de comunidades a que se refiere el apartado anterior gozará, a todos los efectos, de la misma situación jurídica que las comunidades de propietarios y se regirá por las disposiciones de esta Ley, con las siguientes especialidades:
a) La Junta de propietarios estará compuesta, salvo acuerdo en contrario, por los presidentes de las comunidades integradas en la agrupación, los cuales ostentarán la representación del conjunto de los propietarios de cada comunidad.
b) La adopción de acuerdos para los que la ley requiera mayorías cualificadas exigirá, en todo caso, la previa obtención de la mayoría de que se trate en cada una de las Juntas de propietarios de las comunidades que integran la agrupación.
c) Salvo acuerdo en contrario de la Junta no será aplicable a la comunidad agrupada lo dispuesto en el artículo 9 de esta Ley sobre el fondo de reserva.
La competencia de los órganos de gobierno de la comunidad agrupada únicamente se extiende a los elementos inmobiliarios, viales, instalaciones y servicios comunes. Sus acuerdos no podrá menoscabar en ningún caso las facultades que corresponden a los órganos de gobierno de las comunidades de propietarios integradas en la agrupación de comunidades.
4. A los complejos inmobiliarios privados que no adopten ninguna de las formas jurídicas señaladas en el apartado 2 les serán aplicables, supletoriamente respecto de los pactos que establezcan entre sí los copropietarios, las disposiciones de esta Ley, con las mismas especialidades señaladas en el apartado anterior.
En este caso al que se refiere, deberán transmitirle el malestar en su portal para que sea su Presidente quien lo trasmita a la Mancomunidad y por mayoría se decida lo que se considere oportuno, teniendo en cuenta que siempre cabrá la impugnación pertinente del propietario que considere que se menoscabe su derecho como propietario.
Saludos
Miguel
691564359
Buenas tardes: Mi consulta es de tipo contable. El 1 de julio las 2 subcomunidades constituidas tienen ya sus cuentas corrientes y empiezan a cobrar sus cuotas de ingresos a los propietarios. A partir de ese momento cada subcomunidad debe asumir sus propias facturas de luz, limpieza, ascensores, agua, etc. La duda es la siguiente: ¿Los recibos de estos servicios que corresponden al mes de junio, pero que se giran por los proveedores a meses vencidos, es decir, el 10 de julio, a quién corresponde pagarlos: los asume la comunidad general, o deben pagarlos las subcomunidades? La duda viene por el desfase que se produce entre el mes de prestación de servicio, y el giro de la factura, a mes vencido, al mes siguiente. Si pueden por favor, aclararnos. Gracias
Estimada Olga:
A mi entender los recibos de proveedores del mes de julio que corresponde a servicios realizados en el mes de junio debería seguir manteniéndose a la comunidad general, tanto lo que son gastos devengados como lo que son ingresos devengados. Esto se supone que debería haberse hablado entre la comunidad general y las subcomunidades antes de la puesta en marcha del nuevo sistema. Es injusto que se cargue a una comunidad algo que ya se había generado en el mes anterior por la comunidad general. Igualmente pasará con los ingresos, si un propietario paga un importe atrasado anterior al 30 de junio deberá de abonarse en la comunidad general.
Un cordial saludo
Miguel
691564359
Hola. Esta es mi pregunta:
Tengo un piso en una de las 3 viviendas adosadas. Las 3 aparecemos como 3 subcomunidades en el registro de la propiedad y en la escritura tenemos una participacion del 4,16℅en Los gastos comunes Somos 24 vecinos incluyendo garajes. Mi portal (6 viviendas y 2 garajes) queremos dear de set una subcomunidsd y pasta a una comunidad independente de los otos dos portales con un 12,5 de participacion pero solo de nuestros gastos Como se puede hacer?
Hola Beatriz:
Hay cuestiones que se puede pasar de ser una subcomunidad a una comunidad independiente , pero desgraciadamente las subcomunidades se crean para que los gastos del portal se puedan pagar de forma independiente y otros gastos son comunes para todos los portales, por ejemplo, el tejado, las fachadas, los elementos comunes, el seguro, etc. Hay gastos que son independientes pero otros se tienen que compartir necesariamente. Si vd. tiene un tejado o cubierta que unifica a los tres portales como hace para que si se necesita una reparación general los portales vaya cada uno por su cuenta??.
Saludos.
Miguel
691564359