La Justicia frente a vecinos molestos. Aparatos de aire acondicionado

Con la ayuda de Sepin y basado en la información aportada por el abogado Daniel Madurga Soriano, vamos a revisar la jurisprudencia de interés de los últimos años, procediendo a analizar las resoluciones que hacen referencia a la conflictividad generada por vecinos molestos en los diferentes ámbitos de una comunidad de propietarios, empezaremos este artículo hablando de los aparatos de aire acondicionado, refrigeración y climatización.

I. Aparatos de aire acondicionado, refrigeración y climatización

La instalación de la unidad externa de aire acondicionado suele suponer una alteración de fachada que, en principio, requeriría del permiso de la comunidad. Sin embargo, la implementación generalizada de estos aparatos en viviendas y locales, necesarios para el mejor confort de sus ocupantes, ha hecho que se flexibilice el criterio jurisprudencial, primero, y la ley de Propiedad Horizontal, después, hasta el punto de resultar hoy muy difícil impedir estas instalaciones. Hemos llegado a perder la perspectiva y, en muchas ocasiones, los Tribunales no corrigen actuaciones unilaterales de los propietarios, que colocan sus aparatos sin permiso donde les parece, abaratando su instalación a costa de afear las fachadas y generando molestias a otros vecinos por ruido o por el caudal de aire viciado.

La tendencia es tolerar la instalación siempre que no perjudique a un propietario. La carga de probar las molestias será de ese perjudicado, que habrá de objetivar mediante informe pericial que los ruidos exceden de la norma o de lo razonablemente tolerable, como de hecho ocurrió en un pleito, en el que se acabó condenando al demandado a retirar el aparato.

Merece la pena transcribir la alusión que hace la Sentencia a las corrientes jurisprudenciales al respecto:

«En este sentido cabe señalar que existen dos corrientes doctrinales contrapuestas, ya que un sector de la doctrina de las Audiencias Provinciales y diversas resoluciones del TS, consideran que la instalación de aparatos de aire acondicionado, desde el momento en que determina la ocupación de una parte de la fachada del edificio o de un elemento común del mismo, como ocurre en este caso al instalarse en el tejado o cubierta del edificio, según el detalle de las fotografías adjuntas a los folios 22 y 23 de autos, sobre el que se asienta la instalación exterior del aire acondicionado, e implica la correspondiente instalación de los anclajes sobre el referido tejado, supone la modificación de elementos comunes que con arreglo al artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal exigirá la correspondiente autorización comunitaria para ser realizada válidamente, produciéndose dentro de esta orientación, a su vez, la discrepancia sobre si la instalación exige acuerdo mayoritario o unánime, si bien lo trascendente a los efectos de esta resolución es dejar sentado que un sector jurisprudencial entiende que es precisa la existencia de permiso de la comunidad para la válida instalación de aparatos de aire acondicionado, así lo han entendido las Sentencias del Tribunal Supremo de 28 de abril de 1992, 20 de abril de 1994, 6 de noviembre de 1995 y 24 de febrero de 1996, e igualmente se han inclinado por esta interpretación diversas Audiencias Provinciales como serían, entre otras muchas, la Audiencia Provincial de Salamanca, Sección 1.ª, sentencia de 12 de diciembre de 2005, y Huelva, Sección 2.ª, de 15 de enero de 2007, entre otras.

Otro sector doctrinal, sin embargo, entiende que “la norma jurídica ha de ser interpretada con arreglo a la realidad social, tal y como establece el artículo 3.1 del Código Civil, siendo actualmente los aparatos de aire acondicionado electrodomésticos de existencia habitual y normal en viviendas y locales de negocio, de tal manera que su instalación se tratará simplemente de una manifestación de la posesión de la vivienda o local de negocio y un uso inocuo de elemento común autorizado por el artículo 394 del CC, señalándose normalmente un triple requisito para entender viable la instalación de aparatos de aire acondicionado sin necesidad de acuerdo comunitario, como es que no se instalen en la fachada principal, no sean de tamaño desmedido y no generen molestias a los vecinos».

Vemos, pues, que, invocando los principios generales del Derecho y aludiendo a la realidad social, se pretende desplazar la aplicación de la norma. Encuentro muy peligrosa esta forma de argumentar. El principio de legalidad debe presidir la lectura de la Ley, los Principios Generales tienen una función integradora, no transgresora. A mi entender se abusa de su invocación para forzar resultados contrarios a Derecho. Aunque la intención sea noble, no corresponde a la Justicia cambiar las Leyes sino aplicarlas con rigor para evitar que interpretaciones interesadas conviertan en duda lo que está claramente legislado, pues ello conduce irremisiblemente a la inseguridad jurídica y, con ello, a multiplicar los conflictos sociales y la litigiosidad.

Pero incluso esta segunda corriente doctrinal a la que alude el último párrafo de nuestra reseña, aun siendo más permisiva, hace sus reservas con respecto a las instalaciones que se coloquen en fachada principal, pues si no hay un proyecto de conjunto para una colocación relativamente estética, o al menos uniforme, se perjudica el aspecto general de la finca. Es decir, no cabe cualquier instalación, debiendo evitarse impactos estéticos desmesurados y molestias a los vecinos. El problema es que ya no sería la comunidad la que valorase si el impacto es o no admisible. El aparato se lo colocan en fachada o cubierta y tendrá que acudir al juzgado para exigir que se retire, siendo el juzgado el que a su criterio decidirá si, aunque se haya instalado por las bravas, ha de ser tolerado porque no afecta suficientemente al aspecto exterior y no molesta especialmente.

También se objeta al supuesto de instalaciones desproporcionadas, como podría ser el caso de salas de fiesta, restaurantes o grandes superficies, que necesiten aparatos de climatización, refrigeración y extracción de gran potencia. Esas instalaciones de carácter industrial son claramente invasivas y alteran no ya el aspecto sino incluso la volumetría del inmueble, pero aun así su colocación sin permiso ha sido validada en algunas audiencias.

Lo más determinante es que, en todo caso, se preservan los derechos de los vecinos si se producen molestias objetivas, de modo que, si se prueba un exceso de ruido o una molestia intolerable, se puede articular una demanda para exigir medidas correctoras o la retirada de la instalación.

En fin, el caso es que después de unas décadas en las que ha estado de moda el ruido, imponiéndose la defensa a ultranza de quienes soportan inmisiones sonoras con sesudas sentencias y severas condenas, surge enseguida una corriente permisiva para ir a la contra. Cuando empezamos a tener criterio claro en algo, seguridad jurídica, los abogados buscamos un nuevo camino para alcanzar razón donde no la tenemos y a veces conseguimos acogida por parte de algún magistrado, con la guardia baja o con afán de protagonismo. Así, desandamos el camino generando confusión jurisprudencial, algo desastroso para las relaciones sociales. Una sociedad madura y compleja como la nuestra, con referentes históricos milenarios en el ámbito del Derecho, debería ser capaz de dar respuesta clara a algunos problemas sencillos, como si puedo o no poner un aparato de aire acondicionado. Y lo cierto es que, actualmente, no está claro, porque, aunque la Ley exige mayoría cualificada para alterar la fachada por razones de eficiencia energética, si se pone la condensadora exterior sin permiso hay un alto porcentaje de posibilidades de que la comunidad pierda el juicio si exige su retirada. Solo si es muy molesto o antiestético tendrá opciones.

En teoría hay que atender a los acuerdos marco de la junta de propietarios y, a falta de ellos, habría que pedir permiso y obtenerlo por mayoría de tres quintos en una junta (art. 10.3 b LPH). Sin embargo, si la instalación no requiere rotura de la fachada, buena parte de la doctrina sostiene que no haría falta permiso, salvo que se ocasionen molestias o perjuicios estéticos innecesarios. Cabe preguntarse cuándo no hay que romper fachada para instalar el aire, pues los conductos la atraviesan, pero es que parece que eso no computase, que por romper fachada se entiende abrir un hueco para empotrar la condensadora, no un pequeño orificio para el tránsito de cables y tuberías. Cabe también discutir cuándo es molesto y cuándo es antiestético. El zumbido de un aparato en el silencio de la noche es muy molesto, aunque no supere los umbrales permitidos y obliga a los vecinos adyacentes a cerrar las ventanas en verano. Y la estética es un concepto muy subjetivo.

En definitiva, quien quiere poner el aire no pide permiso porque lograr aprobación por tres quintos parece difícil. La comunidad raramente va a litigar frente a esa instalación, salvo casos en los que se defienda celosamente la estética de conjunto o haya molestias que afecten a un grupo de propietarios. Será en todo caso el vecino al que afecte el ruido el que tendrá que decidir si se aventura a exigir judicialmente que se retire la instalación, enfrentándose en ese caso a un pleito de resultado incierto y de costes y riesgos bastante elevados. Una lotería, a mi parecer inaceptable. Debería ser siempre la junta la que diese respuesta mediante acuerdos y, para ello, el que abandere la iniciativa de poner aire acondicionado tendrá que hacer política para obtener permiso de la comunidad y encontrar una ubicación que evite un perjuicio estético y, por supuesto, garantice que no se causen molestias a los vecinos. Lo que no debería valer es que cada uno haga lo que le parezca, por mucho que se pueda amparar en la eficiencia energética y la aceptación generalizada del aire acondicionado.

La fórmula que no debería fallar, en todo caso, para tumbar estas instalaciones es demostrar incumplimientos objetivos de normativa (CTE, leyes estatales, autonómicas y locales), tanto de distancias a ventanas, como de límite de ruido y caudales de aire viciado. De hecho, muchos pleitos se ganan o se pierden en función de la prueba de la ilegalidad objetiva.

En la Sentencia de la AP Madrid, Sección 11.ª, 5/2016, de 25 de enero (Recurso 29/2015. Ponente: MARÍA DE LOS DESAMPARADOS DELGADO TORTOSA. SP/SENT/844164), se condena a un vecino a retirar el aparato de un patio pequeño en el que se incrementa el ruido y en el que no se guardan distancias:

«La normativa del Plan General de Leganés no establece los límites de contaminación acústica. No obstante, siempre suelen adaptarse a las normas vigentes, y en este caso, tomar como referencia los límites de la NBE-CA-88, que en su concepto más restrictivo, para dormitorios, que es el caso de las ventanas antes referenciadas, es de 30 dBA de noche y 40 dBA de día. Estos límites se reducen a 30 y 35 según la Normativa de Ruidos y Vibraciones de la CAM».

Por tanto, hemos visto que con un informe pericial que demuestre el incumplimiento de normativa, para lo que debe incluir mediciones, debería ser fácil conseguir la retirada de aparatos o al menos la adopción de medidas para rebajar el ruido, porque el juzgador no tiene escapatoria ante un dato objetivo e irrefutable.

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Fdo. Miguel Fernández

Administrador de Fincas en Madrid, Avila y Guadalajara